Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 2302 147/13 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. provozní budovy garáže bez č.p. na pozemku parcela č. 2522/37 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Vimperk zapsaných na LV 2781 a evidovaných u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Prachatice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická č.p. 780/61 181 00 Praha 8 č.j. 556/2013-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 30.10.2013 Zohlednění stavu ke dni : 30.10.2013 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 30.10.2013 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 4.11.2013 dražbu a prodej Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 780/61, 181 00 Praha 8, pod č.j. 556/2013-N ze dne 14.10.2013 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem dne 10.10.2013, LV č. 2781 A: Vlastník : 1. SJM Bartůšek Pavel a Bartůšková Pavlína, trvale bytem Boubínská 570, 385 01 Vimperk B : Nemovitosti : - objekt garáže bz č.p./č.e. na parcele č. 2522/37 zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 2522/37 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 487 m2 vše v k.ú. a v obci Vimperk dále viz příloha č. 2 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 28.10.2013 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace, projektová dokumentace nebyla nalezena ani v archivu na Městském úřadě ve Vimperku 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 30.10.2013 za účasti znalce a vlastníka pana Bartůška. Znalec provedl pouze prohlídku a zaměření oceňovaných nemovitostí a fotodokumentaci. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými provozními objekty v lokalitě 1.1.8 Internet zjištění stávajících nabídek provozních objektů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní internetové servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.9 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Areál oceňovaných nemovitostí se nachází v katastrálním území a v obci Vimperk cca 2 km západně od zastavěné části obce Vimperk v lokalitě U Sloupů na křižovatce silnic vedoucích na obec Kvildu resp. Zdíkov v areálu bývalých kasáren. Bývalá kasárna byla převedena na Město Vimperk, který zde zřídil průmyslovo-komerční zónu s tím, že některé nemovitosti v areálu převedl na soukromé subjekty, které je využívají ke své činnosti ( sklady, provozní areály, stavební dvory ).
3 Celý areál, který byl užíván jako opravna automobilů a ke dni ocenění není již v provozu, tvoří objekt bývalých garáží vojenské techniky bez č.p. a pozemek parcela č. 2522/37 zastavěná plocha a nádvoří. Volné plochy kolem objektu jsou převážně ve vlastnictví Města Vimperk. V areálu nejsou, kromě budovy garáží, žádné další stavby, pouze minimální venkovní úpravy ( přípojky inženýrských sítí, zpevněné plochy ). Objekt garáží je napojen na veřejný rozvod elektrické energie. Dle vyjádření vlastníka pana Bartůšku nejsou v objektu rozvedeny žádné inženýrské sítě. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod a kanalizaci. Příjezd k objektu je možný po zpevněné vnitroareálové komunikaci. Původní stáří objektu garáží je dle odborného odhadu znalce z přelomu 50. a 60. let minulého století. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu odpovídá ke dni ocenění svému stáří a neprováděné běžné údržbě a pouze započaté rekonstrukci a je celkově zanedbaný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav budovy hotelu vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 30.10.2013. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Provozní budova garáží bez č.p. 2.1.2 Venkovní úprava 2.1.3 Pozemky parcela č. 2522/37 2.1.4 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
4 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Provozní budova garáží bez č.p. ( 3 ) 2.1.1.1 Popis Oceňovaný provozní objekt garáží s prostory pro opravu vozidel a kanceláří je nepodsklepený, jednopodlažní, obdélníkového půdorysu s pultovou střechou o menším spádu bez možnosti zřízení podkroví. Konstrukce objektu je zděná z cihelných sloupů a z vyzdívek obvodového pláště. Objekt má celkem 8 polí, které tvořily jednotlivé garáže. Dnes jsou některá pole předělena příčkami a objekt má pouze troje vrata, ostatní původní vjezdy byly zazděny. Hlavní vstup do objektu je umožněn zmíněnými vraty a jedními dveřmi umístěnými v krajním poli u západní fasády. V současné době je objekt prázdný, byl užíván pro garážování a opravu vozidel. Zřizovaná kancelář v objektu vč. sociálního zařízení nebyla dokončena, úpravy jsou ve fázi hrubé stavby bez potřebných rozvodů. Stavba je napojena na přívod elektrické energie. Vodovodní přípojka, kanalizační přípojka i přípojka zemního plynu jsou vyvedeny u objektu, ale objekt není napojen. Nosná konstrukce : zděný obvodový plášť se sloupy Izolace : proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka a částečné zateplení Strop : nevyskytují se, nad částí půdorysu je lehký podhled Střecha : dřevěné příhradové vazníky Střešní krytina : vlnitý pozinkovaný plech Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : osazen Popis vybavení Schodiště : nevyskytuje se Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková, částečně bez omítek Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : cementový potěr Okna : plastová zdvojená Dveře : nevyskytují se Vrata : plechová dvoukřídlová El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Sociální zařízení : nevyskytuje se
5 Dispoziční řešení : garáže, dílna, kancelář, sklad a nedokončené sociální zařízení 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit ( výšky jednotlivých podlaží ) byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 42,70 * 11,40 = 486,78 ( 4,30 + 6,50 )/2 = 5,40 2 628,61 celkem 1.NP a zastřešení 486,78 2 628,61 celkem OP provozní budova garáží bez č.p. 2 628,61 m 3 PŘEHLED VÝMĚR OBJEKTU Podlaží Zastavěná plocha Výška Obestavěný ( m 2 ) ( m ) prostor (m 3 ) 1. NP 486,78 6,50 2 628,61 Celkem všechna podlaží 486,78 2 628,61 Zastřešení - Celkem budova 2 628,61 Výpočet průměrné výšky a zastavěné plochy podlaží Počet podlaží 1 Průměrná zastavěná plocha 486,78 : 1 = 486,78 m 2 Průměrná výška podlaží ( 486,78 * 6,50 )/486,78 = 6,50 m 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Zastavěná plocha objektu je 486,78 m 2, což je více 150 m 2, nejde ale o halu protože součet vnitřních volných prostor větších než 400 m3 není větší než 2/3 obestavěného prostoru celé stavby. Objekt je užíván pro garážování a opravu motorových vozidel. Nelze jej zařadit podle účelu užití mezi stavby oceňované podle 5 až 12 vyhlášky. Ocenění se proto provede dle 3 vyhlášky jako BUDOVA objekt pro dopravu - garáže oprava a údržba. Provozní budova - objekt pro garážování je typem R se základní cenou 2 460,- Kč/m 3 2.1.1.4 Koeficienty Budova podle 3 a přílohy č. 2 vyhlášky - objekt pro garážování, oprava, údržba typ R ( 1.NP, sedlová střecha ) ZC 2 460,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 2628,61 Průměrná zastavěná plocha PZP m 2 486,78 Průměrná výška podlaží PVP m 6,50
6 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 0,939 Koeficient zastavěné plochy ( = 0,92 + 6,60 / PZP ) K2 0,9336 Koeficient výšky podlaží ( = 0,30 + 2,10 / PVP ) K3 0,6231 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněno K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) CZ-CC 1242 Ki 2,134 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněno Kp 1,000 Pořizovací cena kce navíc Cena vypočtená znalcem Kč CK 0,00,- Podíl ceny kce navíc = CK/ ( ZC x OP x K1 x K2 x K3 x K5 x Ki ) PK 0,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy izolované S 0.10900 0.10900 2 Svislé konstrukce Zděné sloupy + zděné vyzdívky S 0.25800 0.05160 3 Stropy Pouze nad částí podhledy S 25 % 0.03000 0.03000 3 Stropy Nevyskytují se CH 75% 0.09000 0.00000 4 Zastřešení Dřevěné příhradové vazníky S 0.06300 0.06300 5 Krytiny střech Vlnitý plech S 0.02300 0.02300 6 Klempířské konstrukce Z pozinkovaného plechu S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Štuková omítka S 0.04300 0.04300 8 Úprava vnějších povrchů Štuková omítka a zateplení S 0.03000 0.03000 9 Vnitřní obklady keramické Neuvažuje se - - - 10 Schody Nevyskytují se CH 0.02200 0.00000 11 Dveře Hladké a plastové S 0.02300 0.02300 12 Vrata Ocelová S 0.02700 0.02700 13 Okna Plastová zdvojená S 0.03300 0.03300 14 Povrchy podlah Cementový potěr S 0.03100 0.03100 15 Vytápění Nevyskytuje se CH 0.01200 0.00000 16 Elektroinstalace Světelná i motorová S 0.07200 0.07200 17 Bleskosvod Ano S 0.00300 0.00300 18 Vnitřní vodovod Nevyskytuje se CH 0.02200 0.00000 19 Vnitřní kanalizace Nevyskytuje se CH 0.01900 0.00000 20 Vnitřní plynovod Neuvažuje se - - - 21 Ohřev teplé vody Nevyskytuje se CH 0.00500 0.00000 22 Vybavení kuchyní Neuvažuje se - - - 23 Vnitřní hygienická zařízení Nevyskytuje se CH 0.02000 0.02000 24 Výtahy Neuvažuje se - - - 25 Ostatní Nevyskytuje se CH 0.05800 0.00000 26 Instalační jádra Neuvažuje se - - - - - konstrukce navíc - - - CELKEM 1.00000 0.75200 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.75200 Základní cena upravená ZC x K1 x K 2 x K3 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 156,41 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří objektu hotelu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady. Dle odborného odhadu znalce je stáří stavby z přelomu 50. a 60. let minulého století. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je zanedbaný, započatá částečná přestavba byla v úvodní fázi zastavena. Běžná údržba není v posledních letech prováděna vůbec.
7 Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Další životnost je znalcem stanovena na základě odborného odhadu. Rok odhadu 2013 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1960 Stáří 53 let Předpokládaná další životnost 27 let Celková životnost 80 let Procento ročního opotřebení 1,25 % Opotřebení 66,25 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 2 460,00 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 2 156,41 Obestavěný prostor OP m 3 2628,61 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 5 668 360,89 Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 5 668 360,89 Opotřebení 66,25 % - 3 755 289,09 Cena časová provozní budovy garáží bez č.p. ke dni odhadu Kč 1 913 071,80 2.1.2 Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu garáží bez č.p.. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Zpevněné plochy Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby, analogicky jako u ocenění staveb dle 5 vyhl., a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu garáží bez č.p. 5 668 360,89 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 5 668 360,89 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 198 392,63 Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu garáží bez č.p. 1 913 071,80 Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 1 913 071,80 Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 66 957,51 Kč
8 2.1.5 Pozemky parcela č. 2522/37 2.1.5.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.5.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Oceňovaný pozemek parcela č. 2522/37 zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna oceňovanou stavbou garáží bez č.p. a má výměru 487 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části Vimperk II nedaleko centra. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě ( vodovod, kanalizace, EI a zemní plyn ) nejsou připraveny. Pozemek je nabízen za cenu 750,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,80 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši cca 600,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku město Vimperk, nedaleko centra města, bytová zástavba, převažuje funkce bydlení v RD Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu RD, mírně svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku nepřipraveny Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1046 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 627 600,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 600,00 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura nedaleko centra města, nízkopodlažní bytová 1.10 zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně nepřipravený 1.20 C Třída velikosti obce 5 až 10 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Dobrá 0.80 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.887 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město Vimperk, lokalita U Sloupu mimo kmenovou část obce Vimperk, provozní stavby v lokalitě, Popis oceňovaného pozemku rovinatý pozemek, zastavěný stavbou garáže, zpevněný příjezd, inženýrské sítě v místě Výměra oceňovaného pozemku m2 487 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura samostatná část obce, zástavba provozních 0.75 staveb B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený 1.40
9 C Třída velikosti obce 5 až 10 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha vesnická lokalita 0.90 E Územní připravenost, infrastr. Horší 0.70 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.3939 Poměr indexů Pi = Io/Is - 0.4475 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 268,50 Cena oceňovaných pozemků Kč 130 759,50 Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 1/1 Cena pozemku parcela č. 2522/37 ke dni odhadu Kč 130 760,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Provozní budova garáží bez č.p. 1 913 071,80 Kč 66,25 % 5 668 360,89 Kč Venkovní úpravy 66 957,51 Kč 198 392,63 Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 1 980 030,00 Kč 5 866 750,00 Kč Pozemek parcela č. 2522/37 130 760,00 Kč 130 760,00 Kč Oceňované nemovitosti celkem 2 110 790,00 Kč 5 866 750,00 Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. Výnosová hodnota nemovitostí se stanovuje za předpokladu, že lze oceňovanou nemovitost ke dni ocenění pronajmout, popřípadě pronajmout s vynaložením nákladů, které jsou nutné pro uvedení nemovitosti do pronajímatelného stavu. Tyto nutné náklady se od zjištěné výnosové ceny nemovitostí odečítají. 2.2.2 Ocenění výnosovou hodnotou Dle zjištění znalce byl objekt pronajat obchodní společnosti s.r.o. ve vlastnictví povinného. Dle jeho sdělení byla nájemní smlouva ustaveným insolvenčním správcem této společnosti vypovězena ( výpovědní doba 3 měsíce již běží ). Při zjišťování možné výše obvyklého nájemného vychází znalec z této smlouvy, kde bylo nájemné stanoveno ve výši 20 000,- Kč/měsíc, což přibližnému obvyklému nájemnému, při současném technickém stavu neodpovídá. Předpokladem výše nájmu dle smlouvy je dokončení započaté rekonstrukce ( kancelář, sociální zařízení ). Znalcem byla sjednané nájemné sníženo, dle odborného odhadu na částku 15 000,- Kč/měsíc.
10 Zároveň byla od zjištěné výnosové hodnoty odečtena částka na uvedení objektu do provozuschopného stavu ve výši 250 000,- Kč stanovená na základě odborného odhadu. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Příjmy z nájemného Objekt garáží Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 15 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 180 000,- Redukce z důvodu možného nepronajmutí 90 % x 0,90 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 162 000,00 Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena hotelu vč. příslušenství RC ( Kč ) 5 866 350,- Časová cena hotelu včetně příslušenství ČC ( Kč ) 1 980 030,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 53 Celková životnost Z ( roků ) 80 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 66,25 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,75 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 3 000,00 Pojištění nemovitostí / 0.0008 x RC / Kč/rok 4 535,00 Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC / Kč/rok 42 513,00 Správa nemovitostí Kč/rok 600,00 Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 41 619,00 Jiné náklady Kč 0,00 Roční nájemné z pozemku Kč 0,00 Celkem výdaje ročně Kč 92 266,00 Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 162 000,00 Výdaje ročně celkem Kč 92 266,00 Čisté roční nájemné Kč 69 734,00 Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 69 734,00 Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 10,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 697 338,48 Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 250 000,00 Výnosová hodnota hotelu včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 447 340,-
11 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz. Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č. 1 Skladový areál v obci Volyně Lokalita : zastavěná část obce Volyně Objekt s velkým pozemkem občanské vybavenosti pro komerční či jiné účely v průmyslové zóně ve Volyni. Dům je zděný,byl využíván jako sklady plynu a technické vybavenosti,má zázemí, halu, skladovací prostor, rampu, plocha cca 200 m2. Před domem je parkoviště, okolo je oplocený velký pozemek na sklady, či jiné využití,připojeno na sitě. Část pozemku jako bývalá vodní plocha-náhon. Výhodná poloha, dobrý stav, ihned k využití na dílnu, sklady, prodejnu.
12 Zastavěná plocha : 237 m2 Užitná plocha : 200 m2 Výměra pozemku : 2835 m2 Reservační cena : 1 200 000,- Kč Srovnávací objekt č. 2 Garáže ve Vimperku Lokalita : samostatná část obce., lokalita U Sloupů Areál oceňovaných nemovitostí se nachází cca 2 km západně od zastavěné části obce v lokalitě U Sloupů na křižovatce silnic vedoucích na obec Kvildu resp. Zdíkov v areálu bývalých kasáren. Bývalá kasárna byla převedena na Město Vimperk, který zde zřídil průmyslovo-komerční zónu s tím, že některé nemovitosti v areálu převedl na soukromé subjekty, které je využívají ke své činnosti ( sklady, provozní areály ). Oceňovaný provozní objekt garáží se skladovými prostory je nepodsklepený, jednopodlažní, obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou o malém spádu bez možnosti zřízení podkroví. Konstrukci tvoří pravděpodobně železobetonové sloupy a zděné vyzdívky obvodového pláště. Objekt má volnou dispozici s původně osmi stáními pro nákladní vozidla. Dříve zde byla uskladněna vojenská technika. Hlavní vstup do objektu je umožněn jednotlivými vraty ze severní fasády. V současné době je objekt užíván ke garážování a ke skladování stavebních výrobků a materiálů. Stavba je napojena na přívod elektrické energie. Vodovodní přípojka, kanalizační přípojka i přípojka zemního plynu jsou vyvedeny u boční fasády objektu. Základy : betonové pasy vč. izolace proti zemní vlhkosti Nosná konstrukce : železobetonové sloupy a zděný obvodový plášť Izolace : proti zemní vlhkosti Vnější povrchy obvodových stěn : břizolitová omítka Strop : železobetonové panely tvořící zároveň střešní konstrukci Střecha : ocelové příhradové vazníky Střešní krytina : natavované živičné pásy Oplechování : kompletní z pozinkovaného plechu Bleskosvod : osazen Popis vybavení Schodiště : nevyskytuje se Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Obklady : nevyskytují se Podlaha a dlažby : cementový potěr
13 Okna : nevyskytují se Dveře : nevyskytují se Vrata : plechová dvoukřídlová El. instalace : světelná 220 V/380 V, pojistné automaty Vytápění : nevyskytuje se Rozvod vody : nevyskytuje se Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : nevyskytuje se Sociální zařízení : nevyskytuje se Zastavěná plocha : 464 m2 Užitná plocha : 440 m2 Výměra pozemku : 465 m2 Prodejní cena : 581 240,- Kč Srovnávací objekt č. 3 Skladový a dílenský areál v Kaplici Lokalita : samostatná část obce Mostky Prodej zděného skladu o ploše 235 m2, ke které náleží pozemek o výměře 2 484 m2. Nemovitost má kompletní připojení na veškeré inženýrské sítě, voda - obecní, kanalizace - obecní, elektřina 220/380, plyn. Zděná hala je částečně přepažená s možností dalšího dělení. Velmi dobrá dostupnost do města Kaplice Zastavěná plocha : 235 m2 Užitná plocha : 220 m2 Výměra pozemku : 2484 m2 Nabídková cena : 700 000,- Kč
14 Porovnání objektů : Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj Garáže - obecvimperk, samostatná část obce U Sloupů Velikost /Počet místností opravna aut, garáže, kancelář Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav -/ 8x 487 zanedbaný ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 Skladová hala - obec Volyně, okraj zastavěné části obce sklady venkovní úpravy/ne 2835 dobrý 2 Garáže - obecvimperk, samostatná část obce U Sloupů garáže venkovní úpravy/8x 465 zanedbaný 3 Skladová výrobní hala - obec Kaplice, okraj zastavěné části obce Mostky sklady, výroba venkovní úpravy/1x 2484 zanedbaný Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 1 200 000 0,95 1 140 000 1,15 0,90 1,15 1,30 1,20 1,00 1,857 613 963,- 2 581 240 1,00 581 240 1,00 1,00 1,00 1,05 1,00 1,00 1,050 553 562,- 3 700 000 0,85 595 000 0,90 0,90 1,15 1,10 1,20 1,00 1,230 483 905,- Celkový průměr Kč 550 480,- Minimum Kč 483 905,- Maximum Kč 613 963,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / společný dvůr Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0
15 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. U obdobných staveb je tato cena v drtivé většině případů výrazně vyšší než cena obvyklá. Naopak tomu bývá u nemovitostí, o které je enormní zájem, leží v lukrativních lokalitách a jejichž prodej bývá realizován obratem, což ale není tento případ. Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Výnosová hodnota je u obdobných provozních staveb jedním z rozhodujících kritérií pro stanovení obvyklé ceny. Z důvodu stávajícího technického stavu a z možného úrovně reálného nájemného je výnosová hodnota v nižší cenové hladině. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný objekt garáží leží v lokalitě místní průmyslové zóny mimo kmenovou část obce. Objekt je v zanedbaném technickém stavu, běžná údržba není pravidelně prováděna a dlouhodobě není do objektu investováno ( započatá modernizace a přestavba byla zakončena v úvodní fázi ). Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Základní občanská vybavenost je v dojezdové vzdálenosti v kmenové části města Vimperk. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k provozování stávající činnosti, významná je blízkost hlavní komunikace Vimperk - Sušice. Nutno uvažovat s investicí na vrácení objektu do pronajímatelného stavu. O obdobné nemovitosti je v místě průměrný až podprůměrný zájem, v poslední době nabídka obdobných nemovitostí v této části Jižních Čech vzrostla, ale poptávka stagnuje a klesá, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně na výši realizovaných kupních cen. Rozdíl u těchto cen u podobných typů nemovitostí bývá výrazný. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat mezi stanovenou cenou porovnávací a cenou výnosovou. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě odborného odhadu znalce z dostupných podkladů, vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši.
16 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 5 866 750,- Kč 2 110 790,- Kč 447 340,- Kč 550 480,- Kč 520 000,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. provozní budovy hotelu č.p. 20 na pozemku st. parcela č. 87/3 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku a pozemek parcela č. 119/2 ostatní plocha se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území a v obci Lnáře zapsaných na LV 902 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Strakonice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění slovy : pětsetdvacettisíckorunčeských 520 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinnými sděleny a dle zjištění se znalce nevyskytují. v Českých Budějovicích dne 4.11.2013 Ing. Michal Sirový Příloha : 4x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 2781 1x kopie katastrální mapy
17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2302-147/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 147/13. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 4. listopadu 2013 Ing. Michal Sirový
18 FOTODOKUMENTACE celkový pohled na budovu garáží bez č.p. celkový pohled na budovu garáží bez č.p.
19 prostor autodílny prostory garáží