ZNALECKÝ POSUDEK è. 4581 / 120 / 2012 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITOSTI rodinného domu č.p. 8 včetně příslušenství a pozemků p.č. St.39/1, 95/2, 488 v obci a katastrálním území Máslojedy, kraj Kálovéhradecký Objednatel posudku : Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, 266 01 Beroun Účel zpracování : pro exekuční řízení Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb. Odhad vypracoval : Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel. 326904075 Odhad obsahuje 39 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: 24.5.2010 a 24.8.2012 Oceněno ke dni: 24.8.2012 Vypracováno dne: 5.9.2012 Podpis znalce :...
S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění 3.960.460,00 Kè Slovy: =Třimiliónydevětsetšedesáttisícčtyřistašedesátkorunčeských= Obvyklá cena předmětné nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění 1.100.000,00 Kè Slovy: = Jedenmiliónjednostotisíckorunčeských Obvyklá cena pozemků je ke dni ocenění 460.000,00 Kè Slovy: = Čtyřistašedesáttisíckorunčeských Obvyklá cena budov bez pozemků je ke dni ocenění 640.000,00 Kè Slovy: = Šestsetčtyřicettisíckorunčeských Obvyklá cena věcného břemene je ke dni ocenění 20.000,00 Kè Slovy: = Dvacettisíckorunčeských 2
OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ...5 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI...5 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné...5 1.1.2 Situování nemovitosti...5 1.1.3 Přehled staveb a pozemků...5 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků...5 1.1.5 Účel posudku...5 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI...6 2/ PODKLADY...7 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU...7 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí...7 2.1.2 Kopie katastrální mapy...7 2.1.3 Kupní smlouva...7 2.1.4 Kupní smlouva...7 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM...8 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb.,...8 2.2.2 Vyhláška MF č. 387/2011 Sb...8 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku...8 2.2.4 Úřední oceňování majetku...8 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy...8 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012...8 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012...8 2.2.8 Software pro ocenění...8 2.2.9 Místní šetření...8 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu...9 3.1 RODINNÝ DŮM č.p. 8...9 3.1.1 Nález...9 3.1.2 Výměry...9 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny...10 3.1.4 Konstrukce a vybavení stavby...10 3.1.5 Výpočet koeficientu rozestavěnosti...11 3.1.6 Výpočet opotřebení...12 3.1.7 Ocenění ( 5)...13 3
3.2 STUDNA...13 3.2.1 Základní údaje...13 3.2.2 Výpočet opotřebení...13 3.2.3 Ocenění ( 9)...13 3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně)...14 3.3.1 Nález...14 3.3.2 Ocenění ( 10)...14 3.4 POZEMKY...14 3.4.1 STAVEBNÍ POZEMKY...14 3.4.1.1 Nález...14 3.4.1.2 Ocenění ( 28 odst. 2)...14 3.4.2 STAVEBNÍ POZEMKY...15 3.4.2.1 Nález...15 3.4.2.2 Ocenění ( 28 odst. 5)...15 3.4.3 REKAPITULACE...15 3.5 VĚCNÉ BŘEMENO...16 3.6 CELKOVÁ REKAPITULACE...16 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti...17 4.1 Nález...17 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé...19 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ...19 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT...23 4
1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI 1.1.1 Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné obec Máslojedy k.ú. Máslojedy ulice nespecifikována číslo popisné 8 kraj Královéhradecký okres Hradec Králové 1.1.2 Situování nemovitosti Obec leží při silnici č. 325, která spojuje město Hradec Králové s městem Dvůr Králové. V obci jsou situovány základní obchody a služby. Kompletní občanská vybavenost je ve městě Hradec Králové ve vzdálenosti cca 15,00 km. Výhody: dobrá lokalita k bydlení, dobrý přístup do města Hradec Králové. Dům je napojen na přípojky : vody ze studny, která je dle údajů vlastníka společná pro dva objekty, kanalizační do jímky a elektro. Nemovitost je situována na okraji obce, v zóně rodinných domů. Přístup je řešen po místní komunikaci. 1.1.3 Přehled staveb a pozemků RODINNÝ DŮM č.p. 8 STUDNA POZEMKY p.č. St.39/1-zastavěná plocha a nádvoří, výměra 1 195 m 2 p.č. 95/2-zahrada, výměra 154 m 2 p.č. 488-ostatní plocha-jiná plocha, výměra 45 m 2 1.1.4 Vlastník staveb a pozemků SJM František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice 1.1.5 Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č. 606 pro obec a k.ú. Máslojedy. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu. 5
1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne 24.5.2010 a 24.8.2012 nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Dům je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je zhoršený. Nemovitost spadá do pásma rizika záplav č.1. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovitosti váznou dvě věcná břemena braní vody. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 431 vlastník Obec Máslojedy. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo soudcovské částka 25.018,- Kč a 8.623,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6588/2003-11 ze dne 1.9.2003. Právní moc ke dni 17.10.2003. Zástavní právo soudcovské částka 21.089,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6589/2003-8 ze dne 1.9.2003. Právní moc ke dni 17.10.2003. Zástavní právo smluvní částka 215.000,- Kč ze dne 18.6.1997, právní účinky vkladu 23.6.1997. Česká spořitelna, a.s. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Smlouva V2-1960/1997. Zástavní právo soudcovské částka 21.458,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-8531/2004-8 ze dne 26.10.2004. Právní moc ke dni 23.11.2004. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka 16.839,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 179145/2005/228940/6862 ze dne 5.9.2005. Právní moc ke dni 26.11.2005. Zástavní právo soudcovské částka 31.156,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 21/2005-15 ze dne 21.3.2006. Právní moc ke dni 14.4.2006. Zástavní právo soudcovské částka 35.061,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 73/2006-14 ze dne 8.1.2007. Právní moc ke dni 1.2.2007. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 015 Ex-38/2007-4 ze dne 16.11.2007. Právní moc ke dni 27.1.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 4 Nc-8758/2007-4 ze dne 1.11.2007. Právní moc ke dni 18.2.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9097/2007-15 ze dne 5.12.2007. Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí 32E-6/2008-27 ze dne 9.4.2008. Právní moc ke dni 11.6.2008. Zástavní právo soudcovské částka 32.276,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-15 ze dne 3.3.2008. Právní moc ke dni 5.4.2008. 6
Zástavní právo soudcovské částka 32.276,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-15 ze dne 3.3.2008. Právní moc ke dni 5.4.2008. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-22 opravné ze dne 8.4.2008. Právní moc ke dni 22.5.2008. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9072/2008-7 ze dne 6.8.2008. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka 35.783,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 236182/2008/228940/5064 ze dne 21.10.2008. Právní moc ke dni 1.1.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 99EX-8327/2007-5 ze dne 27.1.2009. Právní moc ke dni 4.2.2009. Zástavní právo soudcovské částka 28.291,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-4/2009-18 ze dne 12.1.2009. Právní moc ke dni 12.2.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 32Nc-9669/2009-6 ze dne 29.7.2009. Podán návrh na naříz. výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozh. zřízením soud. zástavního práva 32E-6/2008 ze dne 25.2.2008. 2/ PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU 2.1.1 Výpis z katastru nemovitostí LV č.606, vyhotovil Český úřad zeměměřický a katastrální SCD, dne 2.2.2010 2.1.2 Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým nahlížením do KN 2.1.3 Kupní smlouva na RD a pozemky ze dne 27.5.1997, č.j. V11-1631/1997 2.1.4 Kupní smlouva na pozemek ze dne 7.7.2004, č.j. V-4686/2004-602 7
2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM 2.2.1 Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb. 2.2.2 Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 2.2.3 Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha 1999. 2.2.4 Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec 2011 2.2.5 Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s. 1996 2.2.6 Časopis Soudní inženýrství r. 1990-2012 DT ČSVTS Ostrava s.r.o. 2.2.7 Časopis znalec - řada stavebnictví r. 1991-2012 časopis znalců ČR 2.2.8 Software pro ocenění NEMO387, verze 1.0.0, ze dne 20.12.2011, vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice 272. 2.2.9 Místní šetření bylo provedeno 24.5.2010 a 24.8.2012 za účasti znalce. 8
3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 RODINNÝ DŮM č.p. 8 3.1.1 Nález Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o půdorysu ve tvaru písmene H. V objektu jsou situovány tři bytové jednotky (3+1, 2+1, 1+1), které nebyly rozděleny na základě zák.č.72/94 Sb. Dům je v části podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví. Stáří původního objektu je cca 100 let. V roce 1998 byla zahájena přístavba a modernizace původní části. Tyto stavební úpravy nebyly do současné doby dokončeny. Nosná konstrukce je provedena z cihelného zdiva. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém. Krytina je provedena z betonových a pálených tašek a v části jsou použity vlnité desky. Klempířské prvky nejsou provedeny. Fasáda chybí. Vnitřní omítky jsou štukové s částečným keramickým obkladem v kuchyních. Část vnitřních povrchů zdiva není dokončena a v koupelnách nejsou provedeny keramické obklady. Stropy jsou s rovným podhledem. Podlahy jsou betonové, povrchově upravené PVC a koberci. V části objektu jsou podlahy pouze betonové a povrchová úprava není dokončena. Okna jsou osazena dřevěná. Vstupní a vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do kovových zárubní. Schodiště do podkroví je pouze provizorní. Vytápění je v současné době pouze kamny na tuhá paliva. V objektu jsou částečně provedeny rozvody ústředního vytápění a je osazen kotel na tuhá pliva. Radiátory jsou osazeny pouze v části. V koupelnách jsou osazeny vany a sprchové kouty. U bytu 1+1 není provedena koupelna ani WC. Ohřev teplé vody je zajištěn elektr. boilery. Dům je napojen na přípojky elektro, vody ze studny a kanalizace do řadu. Na hranici pozemku je dovedena přípojka plynu. Výčet místností: 1.PP 2x sklep-30 m 2 Byt č.1: 1.NP veranda a kotelna-18,28 m 2, schodiště-4,37 m 2 = 22,65 m 2 Podkroví-nedokončený pokoj-23,37 m 2, chodba-3,84 m 2, WC-1,55 m 2, koupelna-8,69 m 2, kuchyně+jídelna+spíž-41,88 m 2, ložnice-18,27 m 2, pokoj-26,13 m 2, balkon-7,20 m 2 = 130,93 m 2 Byt č.2: 1.NP závětří-3,20 m 2, chodba-3,84 m 2, WC-1,55 m 2, koupelna-8,69 m 2, kuchyně-33,38 m 2, pokoj-28,83 m 2, pokoj-11,84 m 2 = 91,33 m 2 Byt č.3: 1.NP kuchyně-10,96 m 2, pokoj-24,37 m 2 = 35,33 m 2 Celková podlahová plocha 310,24 m 2 3.1.2 Výměry Zastavěná plocha Podsklepeno 8,10x3,00+4,67x4,55 = 45,55 m2 1. NP 8,10x20,35+11,90x2,95+4,67x4,55 = 221,19 m2 Podkroví 14,10x8,10+4,67x4,55+10,25x2,95 = 165,70 m2 9
Obestavěný prostor Spodní stavba (8,10x3,00)x2,50 = 60,75 m3 (4,67x4,55)x2,50 = 53,12 m3 Spodní stavba celkem 113,87 m3 Vrchní stavba (8,10x20,35)x3,30 = 543,96 m3 (11,90x2,95+4,67x4,55)x3,30 = 185,97 m3 Vrchní stavba celkem 729,93 m3 Zastřešení (10,25x11,05+4,67x4,55)x3,60+(10,25x11,05+ 4,67x4,55)x0,80/2 = 538,04 m3 (8,10x5,50+4,90x8,10)x1,00+(8,10x5,50+ 4,90x8,10)x3,40/2 = 227,45 m3 Zastřešení celkem 765,49 m3 Obestavěný prostor celkem 1.609,29 m3 Z toho Původní část 885,28 m3 55,01 % Přístavba 724,01 m3 44,99 % 3.1.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené,podsklepené do 1/2 ZP 1.NP Svislá nosná konstrukce: zděná Počet nadzemních podlaží: 1 Typ střechy: šikmá nebo strmá Velikost podkroví: nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Dům: 3.1.4 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy, zemní práce P 0,08200 100 0,46 0,03772 02 Svislé konstrukce S 0,21200 100 1,00 0,21200 03 Stropy S 0,07900 100 1,00 0,07900 04 Zastřešení S 0,07300 100 1,00 0,07300 05 Krytiny střech S 0,03400 100 1,00 0,03400 06 Klempířské konstrukce S 0,00900 100 1,00 0,00900 07 Vnitřní omítky S 0,05800 100 1,00 0,05800 08 Fasádní omítky S 0,02800 100 1,00 0,02800 09 Vnější obklady S 0,00500 100 1,00 0,00500 10 Vnitřní obklady S 0,02300 100 1,00 0,02300 11 Schody S 0,01000 100 1,00 0,01000 12 Dveře S 0,03200 100 1,00 0,03200 13 Okna S 0,05200 100 1,00 0,05200 14 Podlahy obyt. místn. S 0,02200 100 1,00 0,02200 15 Podlahy ostat. místn. S 0,01000 100 1,00 0,01000 16 Vytápění S 0,05200 100 1,00 0,05200 10
17 Elektroinstalace S 0,04300 100 1,00 0,04300 18 Bleskosvod S 0,00600 100 1,00 0,00600 19 Rozvod vody S 0,03200 100 1,00 0,03200 20 Zdroj teplé vody S 0,01900 100 1,00 0,01900 21 Instalace plynu Ch 0,00500 100 0,00 0,00000 22 Kanalizace S 0,03100 100 1,00 0,03100 23 Vybavení kuchyní P 0,00500 100 0,46 0,00230 24 Hygienické vybavení S 0,04100 100 1,00 0,04100 25 Záchod S 0,00300 100 1,00 0,00300 26 Ostatní Ch 0,03400 100 0,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K4 0,9140 3.1.5 Výpočet koeficientu rozestavěnosti Konstrukce a vybavení Přepočet. Stupeň Dokončení podíl dokončení z celku 01 P Základy, zemní práce 0,04127 100 % 0,04127 02 S Svislé konstrukce 0,23194 100 % 0,23194 03 S Stropy 0,08643 100 % 0,08643 04 S Zastřešení 0,07987 100 % 0,07987 05 S Krytiny střech 0,03720 100 % 0,03720 06 S Klempířské konstrukce 0,00985 0 % 0,00000 07 S Vnitřní omítky 0,06346 70 % 0,04442 08 S Fasádní omítky 0,03063 0 % 0,00000 09 S Vnější obklady 0,00547 0 % 0,00000 10 S Vnitřní obklady 0,02516 20 % 0,00503 11 S Schody 0,01094 0 % 0,00000 12 S Dveře 0,03501 100 % 0,03501 13 S Okna 0,05689 80 % 0,04551 14 S Podlahy obyt. místn. 0,02407 80 % 0,01926 15 S Podlahy ostat. místn. 0,01094 0 % 0,00000 16 S Vytápění 0,05689 30 % 0,01707 17 S Elektroinstalace 0,04704 80 % 0,03763 18 S Bleskosvod 0,00656 0 % 0,00000 19 S Rozvod vody 0,03501 100 % 0,03501 20 S Zdroj teplé vody 0,02079 100 % 0,02079 22 S Kanalizace 0,03392 100 % 0,03392 23 P Vybavení kuchyní 0,00252 100 % 0,00252 24 S Hygienické vybavení 0,04486 100 % 0,04486 25 S Záchod 0,00328 100 % 0,00328 Koef. stupně rozestavěnosti 0,8210 11
3.1.6 Výpočet opotřebení Lineární metoda výpočtu Část stavby Životnost Stáří Opotřebení A. Původní část 100 % / 150 r. x 102 r. = 68,000000 % B. Přístavba 100 % / 100 r. x 14 r. = 14,000000 % Část stavby OP % Opotřebení % A. Původní část 55,01 x 68,000000 = 37,406800 % B. Přístavba 44,99 x 14,000000 = 6,298600 % Celkové opotřebení stavby - lineární metoda 43,71 % Analytická metoda výpočtu Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) Z roku 1910 01 P Základy, zemní práce 0,79 x 5,027 102 110 3,682507 02 S Svislé konstrukce 0,55 x 28,251 102 110 14,408014 03 S Stropy 0,55 x 10,527 102 120 4,921373 04 S Zastřešení 0,55 x 9,728 102 110 4,961281 05 S Krytiny střech 0,30 x 4,531 102 110 1,260442 Z roku 1998 01 P Základy, zemní práce 0,21 x 5,027 14 110 0,134358 02 S Svislé konstrukce 0,45 x 28,251 14 110 1,618015 03 S Stropy 0,45 x 10,527 14 120 0,552669 04 S Zastřešení 0,45 x 9,728 14 100 0,612864 05 S Krytiny střech 0,70 x 4,531 14 40 1,110095 07 S Vnitřní omítky 5,410 14 50 1,514800 10 S Vnitřní obklady 0,613 14 30 0,286067 12 S Dveře 4,264 14 50 1,193920 13 S Okna 5,543 14 50 1,552040 14 S Podlahy obyt. místn. 2,346 14 20 1,642200 16 S Vytápění 2,079 14 20 1,455300 17 S Elektroinstalace 4,583 14 30 2,138735 19 S Rozvod vody 4,264 14 30 1,989868 20 S Zdroj teplé vody 2,532 14 20 1,772400 22 S Kanalizace 4,131 14 40 1,445850 23 P Vybavení kuchyní 0,307 14 20 0,214900 24 S Hygienické vybavení 5,464 14 30 2,549868 25 S Záchod 0,400 14 30 0,186667 Opotřebení analytickou metodou 51,20% 12
Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická 3.1.7 Ocenění ( 5) Typ stavby "A" (příloha č. 6) 2.290,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví (nad 2/3) x 1,120 Základní cena ZC 2.564,80 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 0,9140 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 Základní cena upravená ZCU 5.698,19 Kč/m3 Obestavěný prostor x 1.609,29 m3 Cena dokončené stavby 9.170.040,19 Kč Koeficient rozestavěnosti x 0,8210 Cena stavby bez odpočtu opotřebení 7.528.603,00 Kč Snížení o opotřebení 51,20 % -3.854.644,74 Kč Zjištěná cena - RODINNÝ DŮM č.p. 8 3.673.958,26 Kč 3.2 STUDNA 3.2.1 Základní údaje Druh studny: kopaná Hloubka: 5,00 m Příslušenství: čerpadlo elektrické 1 ks 3.2.2 Výpočet opotřebení Stáří stavby: 2012-1910 = 102 r. Předpokládaná životnost: 120 r. Celkové opotřebení: 100 % / 120 r. x 102 r. = 85,00 % 3.2.3 Ocenění ( 9) 0,00 m - 5,00 m 5,00 x 1.950,00 = 9.750,00 Kč Čerpadlo elektrické 1 ks 9.480,00 Kč Základní cena studny včetně příslušenství 19.230,00 Kč Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, SKP 2222) x 2,323 prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 Cena stavby bez odpočtu opotřebení 50.386,98 Kč Snížení o opotřebení 85,00 % -42.828,93 Kč Zjištěná cena - STUDNA 7.558,05 Kč Vlastnický podíl 1/2 3.779,03 Kč 13
3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) 3.3.1 Nález K domu dále náleží oplocení z kovového plotu na podezdívce, kovová plotová vrata, kovová plotová vrátka, zpevněné plochy a inženýrské sítě. RODINNÝ DŮM č.p. 8 3.673.958,26 Kč 3.3.2 Ocenění ( 10) Zjištěná cena stavby 3.673.958,26 Kč Podíl z ceny podle 10 odst. 2 3,5 % Zjištěná cena - VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) 128.588,54 Kč 3.4 POZEMKY 3.4.1 STAVEBNÍ POZEMKY 3.4.1.1 Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Máslojedy. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z KN označen jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinný v nepravidelném tvaru. 3.4.1.2 Ocenění ( 28 odst. 2) Obec: Máslojedy, 209 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena St.39/1 1.195 m2 35,00 41.825,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití 1.2.4 v ostatních obcích 30 % 12.547,50 Kč Základní cena po prvotní úpravě 54.372,50 Kč 2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % Úprava základní ceny celkem 5 % 2.718,63 Kč Základní cena upravená 57.091,13 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY 163.262,65 Kč 14
3.4.2 STAVEBNÍ POZEMKY 3.4.2.1 Nález Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Máslojedy. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemky jsou ve výpisu z KN označeny jako zahrada, ostatní plocha-jiná plocha.. Pozemky jsou rovinné v nepravidelném tvaru a jsou využívány jako zahrada u rodinného domu. 3.4.2.2 Ocenění ( 28 odst. 5) Obec: Máslojedy, 209 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min.1.000-1.000)x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena 95/2 154 m2 35,00 5.390,00 Kč 488 45 m2 35,00 1.575,00 Kč Základní cena celkem 6.965,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití 1.2.4 v ostatních obcích 30 % 2.089,50 Kč Základní cena po prvotní úpravě 9.054,50 Kč 2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % Úprava základní ceny celkem 5 % 452,73 Kč Základní cena upravená 9.507,23 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 Cena dle 28 odst. 2 27.187,68 Kč Koeficient dle 28 odst. 5 x 0,40 Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY 10.875,07 Kč 3.4.3 REKAPITULACE 3.4.1 STAVEBNÍ POZEMKY 163.262,65 Kč 3.4.2 STAVEBNÍ POZEMKY 10.875,07 Kč Zjištěná cena celkem 174.137,72 Kč 15
3.5 VĚCNÉ BŘEMENO Ve výpisu z KN jsou specifikována dvě věcná břemena k pozemku p.č. 488 : 1) věcné břemeno braní vody pro: Malík František, Máslojedy 8, právní účinky ke dni 13.2.2004. 2) věcné břemeno braní vody pro: Malíková Mária, Máslojedy 8, právní účinky ke dni 13.2.2004. Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. V tomto případě nelze určit roční užitek, a tak je cena věcného břemene určena dle 18, odst. 5, zákona č. 151/1997. Zjištěná cena - VĚCNÉ BŘEMENO 20.000,00 Kč 3.6 CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 RODINNÝ DŮM č.p. 8 5.673.401,97 7.528.603,00 Kč 3.2 STUDNA 18.985,30 25.193,49 Kč 3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) - - 3.4 POZEMKY 131.226,62 174.137,72 Kč 3.5 VĚCNÉ BŘEMENO -20.000,00-20.000,00 Kč Cena bez opotřebení celkem 5.803.613,89 7.707.934,21 Kč REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 RODINNÝ DŮM č.p. 8 2.768.620,16 3.673.958,26 Kč 3.2 STUDNA 2.847,80 3.779,03 Kč 3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) - 128.588,54 Kč 3.4 POZEMKY 131.226,62 174.137,72 Kč 3.5 VĚCNÉ BŘEMENO -20.000,00-20.000,00 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem 2.882.694,58 3.960.463,55 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 3.1 RODINNÝ DŮM č.p. 8 3.673.958,26 Kč 3.2 STUDNA 3.779,03 Kč 3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) 128.588,54 Kč 3.4 POZEMKY 174.137,72 Kč 3.5 VĚCNÉ BŘEMENO -20.000,00 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr. 3.960.460,00 Kč Výsledná zjištěná cena 3.960.460,00 Kč Slovy: =Třimiliónydevětsetšedesáttisícčtyřistašedesátkorunčeských= 16
4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne 24.5.2010 a 24.8.2012 byl nepřítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Dům je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost vykazuje částečné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je zhoršený. Nemovitost spadá do pásma rizika záplav č.1. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovitosti váznou dvě věcná břemena. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 431 vlastník Obec Máslojedy. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo soudcovské částka 25.018,- Kč a 8.623,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6588/2003-11 ze dne 1.9.2003. Právní moc ke dni 17.10.2003. Zástavní právo soudcovské částka 21.089,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6589/2003-8 ze dne 1.9.2003. Právní moc ke dni 17.10.2003. Zástavní právo smluvní částka 215.000,- Kč ze dne 18.6.1997, právní účinky vkladu 23.6.1997. Česká spořitelna, a.s. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Smlouva V2-1960/1997. Zástavní právo soudcovské částka 21.458,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-8531/2004-8 ze dne 26.10.2004. Právní moc ke dni 23.11.2004. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka 16.839,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 179145/2005/228940/6862 ze dne 5.9.2005. Právní moc ke dni 26.11.2005. Zástavní právo soudcovské částka 31.156,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 21/2005-15 ze dne 21.3.2006. Právní moc ke dni 14.4.2006. Zástavní právo soudcovské částka 35.061,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 73/2006-14 ze dne 8.1.2007. Právní moc ke dni 1.2.2007. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 015 Ex-38/2007-4 ze dne 16.11.2007. Právní moc ke dni 27.1.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 4 Nc-8758/2007-4 ze dne 1.11.2007. Právní moc ke dni 18.2.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9097/2007-15 ze dne 5.12.2007. Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí 32E-6/2008-27 ze dne 9.4.2008. Právní moc ke dni 11.6.2008. Zástavní právo soudcovské částka 32.276,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-15 ze dne 3.3.2008. Právní moc ke dni 5.4.2008. 17
Zástavní právo soudcovské částka 32.276,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-15 ze dne 3.3.2008. Právní moc ke dni 5.4.2008. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/2008-22 opravné ze dne 8.4.2008. Právní moc ke dni 22.5.2008. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9072/2008-7 ze dne 6.8.2008. Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka 35.783,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva 236182/2008/228940/5064 ze dne 21.10.2008. Právní moc ke dni 1.1.2009. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 99EX-8327/2007-5 ze dne 27.1.2009. Právní moc ke dni 4.2.2009. Zástavní právo soudcovské částka 28.291,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-4/2009-18 ze dne 12.1.2009. Právní moc ke dni 12.2.2009. Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, 503 03 Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 32Nc-9669/2009-6 ze dne 29.7.2009. Podán návrh na naříz. výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozh. zřízením soud. zástavního práva 32E-6/2008 ze dne 25.2.2008. Tato zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy nemají vliv na výši ceny obvyklé. 18
5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na www.sreality.cz a www.reality.cz, které jsou obsaženy v příloze původního ocenění. STAVBY VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: rodinný dům 3+1, obec Máslojedy. Před 15 lety vnitřní rekonstrukce (okna, podlahy, rozvody vody, omítky). Topení na tuhá paliva. Stodola+zahrada. Voda z vlastní studny nebo obecní vodovod, septik, na hranici plynová přípojka. Pozemek 1.100 m 2, podlahová plocha 110 m 2. Nabízená cena 1.050.000,- Kč. Internet: sreality.cz ID:7114. Srovnávací objekt 2: rodinný dvojdům 2x 3+1 v obci Čistěves. Přístavba RD o velikosti 3+1 je vhodná k okamžitému nastěhování. V původní části byla zahájena kompletní rekonstrukce (provedena nová koupelna s vanou a sprchovým koutem). Na pozemku je HUP, odpad do jímky, voda obecní. Pozemek 1.715 m 2, podlahová plocha 350 m 2. Nabízená cena 1.350.000,- Kč. Internet: sreality.cz ID:314448. Srovnávací objekt 3: RD 6+1 s vlastní studnou, garáží a kolnou. Dům se nachází v klidné lokalitě v obci Neděliště. Vytápění+ohřev vody plynem, voda obecní i z kopané studny, rozvody el. v mědi. Dům je v původním udržovaném stavu. Pozemek 1.433 m 2, podlahová plocha 211 m 2. Nabízená cena 1.890.000,- Kč. Internet: sreality.cz ID:263676. POZEMKY: Srovnávací objekt 4: pozemek pro výstavbu RD v obci Máslojedy, která leží cca 10 km od Hradce Králové. Inženýrské sítě na hranici pozemku vodovod, elektřina, plyn a dešťová kanalizace. Velikost pozemku 660 m². Nabízená cena 396.000,- Kč cca 600.- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID:7502-0000444. Srovnávací objekt 5: stavební pozemek nacházející se v obci Máslojedy. Pozemek rovinatý, přímo u klidné silnice na okraji obce. V obci je územní plán, inženýrské sítě jsou u pozemku. Velikost pozemku 2.000 m². Nabízená cena 1.380.000,- Kč cca 690,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID:N28060. Srovnávací objekt 6: pozemek na slunném místě na okraji obce. V územním plánu je lokalita připravena k výstavbě RD. IS-el., plyn, vodovod na okraji pozemku. Velikost pozemku 600 m². Nabízená cena 360.000,- Kč cca 600,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID:127158. 19
Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemků) Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 Pozemky celkem m 2 1 394,00 1 100,00 1 715,00 1 433,00 ZP podlaží celkem m 2 432,44 PP podlaží celkem m 2 310,24 110,00 350,00 211,00 Požadovaná cena Kč - 1 050 000 1 350 000 1 890 000 Objektivizační koeficient - 0,8 0,9 0,85 Cena po úpravě Kč - 840 000 1 215 000 1 606 500 Jednotkové ceny JC - za ZP (Kč/m 2 ) - * * * - za PP (Kč/m 2 ) - 7 636 3 471 7 614 Účel užití 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 Opotřebení 0,90 0,85 0,85 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 1,00 0,90 Velikost 1,00 1,00 1,00 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 0,85 0,90 0,90 Součin dílčích koeficientů 0,77 0,77 0,69 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za PP (Kč/m 2 ) - 5 842 2 655 5 242 Váha dat 1 1 1 Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP (Kč/m 2 ) 4 580 Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 1,00 Příslušenství domu 1,00 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 1,00 Technická vybavenost pozemku 0,90 Právní vztahy 1,00 Širší vztahy 0,85 Součin dílčích koeficientů 0,77 Zjištěná cena - za PP (Kč/m 2 ) 3 504 Obvyklá cena - za PP Kč 1 086 988 Výsledná cena objektu - obvyklá cena 1 100 000 Kč 20
Výpočet porovnávacím způsobem (pozemky) p.č. st. 39/1 a p.č. 95/2 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek 1 2 3 Poloha pozemku : Máslojedy Máslojedy Máslojedy Popis pozemku: stavební stavební stavební Výměra pozemku (m2) : 660,0 2 000,0 600,0 Cena pozemku (Kč) : 396 000,0 1 380 000,0 360 000,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : 600 690 600 Váha 1 1 1 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 630,0 Koeficient úpravy ceny 0,9 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 567 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 1,1 1,1 1,1 Celkový index srovnávacího pozemku 1,1 1,1 1,1 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Popis oceňovaného pozemku: 1,100 Máslojedy zast.plocha a nádvoří, zahrada Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 1349 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 0,9 5 velikost 1 6 komerční využití 0,9 7 názor odhadce 0,8 Celkový index oceňovaného pozemku 0,648 Poměr indexů 0,589 Jednotková cena oceňovaného pozemku 334 Cena oceňovaného pozemku (Kč) 450 566 21
Výpočet porovnávacím způsobem (pozemky) p.č. 488 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek 1 2 3 Poloha pozemku : Máslojedy Máslojedy Máslojedy Popis pozemku: stavební stavební stavební Výměra pozemku (m2) : 660,0 2 000,0 600,0 Cena pozemku (Kč) : 396 000,0 1 380 000,0 360 000,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : 600 690 600 Váha 1 1 1 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 630,0 Koeficient úpravy ceny 0,9 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 567 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 1,1 1,1 1,1 Celkový index srovnávacího pozemku 1,1 1,1 1,1 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 1,100 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Máslojedy Popis oceňovaného pozemku: ostatní plocha Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 45 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 0,9 5 velikost 0,9 6 komerční využití 0,9 7 názor odhadce 0,8 Celkový index oceňovaného pozemku 0,583 Poměr indexů 0,530 Jednotková cena oceňovaného pozemku 301 Cena oceňovaného pozemku (Kč) 13 545 22
6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena 3.960.460,00 Kč B) Porovnávací hodnota celkem 1.100.000,00 Kč C) Porovnávací hodnota pozemků 460.000,00 Kč D) Porovnávací hodnota staveb 640.000,00 Kč SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost je využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro bytové účely. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Hodnota staveb a pozemků 1.100.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónjednostotisíckorunčeských Hodnota pozemků 460.000,- Kč Slovy: Čtyřistašedesáttisíckorunčeských Hodnota staveb 640.000,- Kč Slovy: Šestsetčtyřicettisíckorunčeských Hodnota věcného břemene 20.000,- Kč Slovy: Dvacettisíckorunčeských 23
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne 31.8.1994 č.j.spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4581 / 120 / 2012 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 24