ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6703-18/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům čp. 1574 Katastrální údaje: Kraj Zlínský, okres Vsetín, obec Vsetín, k.ú. Vsetín Adresa nemovité věci: Horská 1574, 755 01 Vsetín OBJEDNAVATEL: IMEX REALITY s.r.o. Adresa objednavatele: Havlíčkovo nábřeží 1167/12, 702 00 Ostrava ZHOTOVITEL: Martin Vehovský Adresa zhotovitele: Na Kopci 158, 747 26 Rohov IČ: 637 08 701 telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz DIČ: CZ7102135425 fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely nedobrovolné dražby OBVYKLÁ CENA 1 975 000 Kč Datum místního šetření: 12.1.2016 Stav ke dni: 12.1.2016 Za přítomnosti: znalce, asistenta znalce Počet stran: 15 Počet stran příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 V Rohově, dne 16.1.2016 Martin Vehovský
NÁLEZ Znalecký úkol Úkolem znalce je zjistit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí zapsaných na LV čís. 1728 a 5676v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště Vsetín, ke dni 12.1.2016, podle stávajících platných předpisů o oceňování majetku. Přehled podkladů - Výpis z katastru nemovitostí pro LV čís. 1728 ze dne 12.1.2016. - Informace o parcele čís. 6711 ze dne 15.1.2016. - Kopie katastrální mapy pozemků ze dne 12.1.2016. - Údaje o stáří stavby a provedených opravách, sdělené zástupcem zadavatele p. Čápovou. - Údaje RK Sting s.r.o. o prodejních cenách obdobných domů v dané lokalitě. Místopis Nemovitosti jsou situovány v obci a kú Vsetín, v obci je úplná občanská vybavenost, je zde autobusová a vlaková doprava, je zde možnost napojení na rozvod elektroinstalace, vodovod, plynovod a veřejnou kanalizaci. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí: bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 6733, 6710 Město Vsetín Celkový popis Dům je přístupný ze zpevněné komunikace parc. čís. 6733 - ostatní plocha (ostatní komunikace), přes pozemek parc. čís. 6710 - orná půda, které jsou ve vlastnictví Město Vsetín, v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Odhadci nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor domu, fotodokumentace byla poskytnuta zástupcem zadavatele, popis byl převzat z odhadu vyhotoveného p.tabarou (Odhady a posudky s.r.o.). Silné stránky Nejsou. Slabé stránky Nejsou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v KN Nemovitá věc není řádně zapsána v KN - 2 -
Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: 1. Na nemovitostech vázne zástavní právo smluvní ve prospěch FIXCREDIT MONEY s.r.o.. Výše uvedené zástavní právo nebylo ve výsledné ceně obvyklé zohledněno. Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Ocenění cenovými mapami stavebních pozemků Jednotková cena pozemků byla převzata z databáze odhadce, stanovena jako průměrná cena z již uskutečněných prodejů obdobných pozemků v dané lokalitě. Oceňované pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 6708 112 500,00 56 000,00 ostatní plocha 6709 683 500,00 341 500,00 orná půda 6712 66 500,00 33 000,00 orná půda 6711 240 500,00 120 000,00 Celkem 1 101 550 500,00 Výsledná cena = 550 500, Kč Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům čp. 1574 Je užívaný od roku 1980, jako podsklepený, o 1.NP s podkrovím, je součásti pozemku parc. čís. 6708. Od svého zřízení nebyl nijak stavebně upravován, mimo provádění běžné údržby. Dispozičně obsahuje v PP chodbu se schodištěm, kotelnu (plynový kotel ÚT), garáž a 3x sklad. V 1.NP je obsahuje zádveří, chodbu se schodištěm, koupelnu (vana, umývadlo), WC, kuchyni (dřez v lince, plynový sporák) a 2x pokoj, v podkroví je chodba, koupelna (vana, umývadlo), WC, kuchyně (plynový sporák, dřez v lince) a 2x pokoj. Stavebně je zdivo o tl. 45 cm, stropy s rovným podhledem, střecha sedlová, krytina z pálených tašek, klempířské prvky z pozinkovaných plechů, fasáda břizolítová, sokl z kabřince, vnitřní omítky vápenné, okna dřevěná zdvojená, dveře plné a - 3 -
prosklené, podlahy obytných místností s parketami, ostatní podlahy s dlažbou a PVC, bleskosvod není instalován, schody betonové s PVC, vytápění ústřední, ohřev TUV el. ohřívačem. Stavební a technický stav domu je průměrný. Příslušenství rodinného domu tvoří přípojka vody, přípojka kanalizací, přípojka elektro, přípojka plynu, oplocení, zpevněné plochy, plotová vrátka a vrata, pergola. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ C Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: podsklepená Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1121 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1.PP (11,17 9,07) = 101,31 1.NP (11,17 9,07)+(3,90 2,64) = 111,61 podkroví (11,17 9,07) = 101,31 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 101,31 m 2 2,20 m 1.NP 111,61 m 2 2,95 m podkroví 101,31 m 2 2,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] Celkový 101,31 (2,20+3,95+3,15/2)+(10,30 3,20) = 815,58 m 3 Název Typ Obest. prostor Celkový NP 815,58 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 815,58 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné tl. 45 cm S 100 3. Stropy hurdisové do I.nosičů S 100 4. Střecha sedlová střecha S 100 5. Krytina pálená taška S 100-4 -
6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky vápenné omítky S 100 8. Fasádní omítky břízolitové omítky S 100 9. Vnější obklady kabřinec S 100 10. Vnitřní obklady keramické obklady S 100 11. Schody betonové s PVC S 100 12. Dveře hladké plné a prosklené dveře S 100 13. Okna dřevěná zdvojená S 100 14. Podlahy obytných místností parkety S 100 15. Podlahy ostatních místností PVC, dlažba S 100 16. Vytápění ústřední topení S 100 17. Elektroinstalace světelná, třífázová S 100 18. Bleskosvod chybí C 100 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda S 100 20. Zdroj teplé vody bojler S 100 21. Instalace plynu rozvod zemního plynu S 100 22. Kanalizace plastové potrubí S 100 23. Vybavení kuchyně 2x plynový sporák, 2x dřez v lince S 100 24. Vnitřní vybavení 2x umyvadlo, 2x vana S 100 25. Záchod 2x splachovací S 100 26. Ostatní chybí C 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 5,40 100 1,00 5,40 2. Zdivo S 23,40 100 1,00 23,40 3. Stropy S 9,10 100 1,00 9,10 4. Střecha S 5,40 100 1,00 5,40 5. Krytina S 3,30 100 1,00 3,30 6. Klempířské konstrukce S 0,80 100 1,00 0,80 7. Vnitřní omítky S 6,10 100 1,00 6,10 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady S 0,50 100 1,00 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,20 100 1,00 2,20 11. Schody S 2,30 100 1,00 2,30 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,10 100 1,00 5,10 14. Podlahy obytných místností S 2,10 100 1,00 2,10 15. Podlahy ostatních místností S 1,30 100 1,00 1,30 16. Vytápění S 5,30 100 1,00 5,30 17. Elektroinstalace S 4,20 100 1,00 4,20 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody S 2,90 100 1,00 2,90 20. Zdroj teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 21. Instalace plynu S 0,50 100 1,00 0,50 22. Kanalizace S 2,70 100 1,00 2,70 23. Vybavení kuchyně S 0,50 100 1,00 0,50 24. Vnitřní vybavení S 4,30 100 1,00 4,30 25. Záchod S 0,30 100 1,00 0,30-5 -
26. Ostatní C 4,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,40 Koeficient vybavení K 4 : 0,9540 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 130, Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): 0,9540 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): 2,1400 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 113,90 Plná cena: 815,58 m 3 5 113,90 Kč/m 3 = 4 170 794,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 36 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 64 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % S / PCŽ = 100 % 36 / 100 = 36,0 % Koeficient opotřebení: (1-36,0 % / 100) 0,640 Rodinný dům čp. 1574 - zjištěná cena = 2 669 308,50 Kč Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 194,60 m 2 Obestavěný prostor: 815,58 m 3 Zastavěná plocha: 111,61 m 2 Plocha pozemku: 1 101,00 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Popis oceňované nemovité věci Všechny porovnávací domy jsou situovány ve vzdálenosti do 10 km od oceňovaného domu. Výsledná cena je stanovena porovnáním oceňované nemovitosti s obdobnými porovnávacími nemovitostmi a to na základě několika hledisek (poloha, velikost, využitelnost, stupeň údržby, vliv okolí). Srovnatelné nemovité věci Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1970. Dům obsahuje byt o velikosti 5+1, u domu je garáž pro 1 stání, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Vsetín, Rokytnice 281 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00-6 -
K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; - 7 - Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 10 242 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 227,60 m 2 627 m 2 2 590 000 Kč 11 380 Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 1.NP a podkroví, užívaný od roku 1975. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, u domu je hospodářská budova, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Vsetín, Rokytnice 325 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 10 350 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 217,40 m 2 588 m 2 2 500 000 Kč 11 500 Kč/m 2 Název: RD Zděný dům, podsklepený, o 2.NP s plochou střechou, užívaný od roku 1978. Dům obsahuje 2x byt o velikosti 3+1, v domě je garáž pro 1 stání, je situován ve srovnatelné lokalitě, stavebně a technicky je srovnatelný s oceňovaným domem. Lokalita Vsetín, Horská 2045 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: sreality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - shodná; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - shodné; Celkový stav - shodný; Vliv pozemku - bez vlivu; Celkový koef. K C 0,90 Upravená j. cena Kč/m 2 9 878 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 255,10 m 2 729 m 2 2 800 000 Kč 10 976 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 9 878 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 10 157 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 10 350 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 10 157 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 194,60 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 1 976 552 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 1 976 552 Kč 0 Kč 3 219 809 Kč 550 500 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena 1 975 000 Kč slovy: Jedenmiliondevětsetsedmdesátpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.3 Obvyklou cenu stanovuji na základě výše vypočtených hodnot, s přihlédnutím k poptávce po daném typu nemovitostí v dané lokalitě a s ohledem na porovnávací hodnotu. V Rohově 16.1.2016 Martin Vehovský Na Kopci 158 747 26 Rohov telefon: 608 972 071 e-mail: realvehovsky@seznam.cz - 8 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 7.3.2000, č.j.spr. 1306/2000, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6703-18/2016 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1728 ze dne 12.1.2016. 2 Informace o parcele ze dne 15.1.2016. 1 Snímek katastrální mapy ze dne 15.1.2016. 1 Mapa oblasti 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -