Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2599/72/2011 6 NEMOVITOST: Rodinný dům bez č. p. Adresa nemovitosti: Soběšovice Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Soběšovice, k.ú. Horní Soběšovice, kód ČSÚ: 751 936, LV: 310 Ostatní stavby: Pozemky: st. 426, 340/230 Vlastník stavby: Jaroslav Keisler, Emanuela Podgorného 148/18, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Jaroslav Keisler, Emanuela Podgorného 148/18, 70030 Ostrava, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.,; č. obj.:č. j. 249/2011-N, 7.6.2011 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 Provedení odhadu nedobrovolné dražby ve věci č. j. 249/2011-N OBVYKLÁ CENA Současný stav 1 850 000 Kč Datum místního šetření: 21.7.2011 Datum zpracování : 25.7.2011 Počet stran: 14 stran Počet příloh: 7 Posudek se předává objednateli ve dvou vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1971. SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné, dřevěné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna, rekreační oblast Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: lokální - tuhá paliva, elektřina RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 7+1 240 / 0 0 744 903 150 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Obvyklá cena Současný stav 1 845 690 Kč 1 850 000 Kč - z toho hodnota pozemku 202 711 Kč 1. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 310 ze dne 24.6.2011. Snímek katastrální mapy ze dne 8.7.2011. Mapa oblasti Usnesení o provedení předmětu nedobrovolné dražby č. j. 249/2011-N ze dne 7.6.2011 Částečná projektová dokumentace Obec Soběšovice se nachází na jižním svahu Žermanické přehrady, 12 km od statní hranice s Polském a 30 km od hranice se Slovenském. Obec leží 10 km severovýchodně od Frýdku - Místku, 6 km od Havířova. Charakterem přírodních podmínek patří Soběšovice převážně k zemědělské oblasti. Obec Soběšovice má 855 obyvatel. Je zde základní síť obchodů a služeb, restaurace, sportovní areál, koupaliště. V obci je pošta, základní škola nižšího stupně, zdravotnické zařízení, obecní úřad a dům s pečovatelskou službou. Veřejná doprava autobusová se spojením na Havířov a Frýdek - Místek. Obec Soběšovice je vybavena všemi inženýrskými sítěmi. Nemovitost se nachází v k. ú. Horní Soběšovice, okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami a rekreační chaty. Pozemek je svažitý k přehradě. Nemovitost má vlastní samostatný příjezd a příchod z pozemku parc. č. 340/25. Lokalita je napojena na všechny inženýrské sítě. - 2 -
Pěší dostupnost na zastávku autobusu. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům. Nemovitost má dvě podlaží, bez podkroví a bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu,se svislou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce v 1.N.P. jsou zděné, v 2.N.P. částečně zděné a částečně dřevěné unimobuňky. Stropní konstrukce v 1.N.P. železobetonové, v 2.N.P. jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů na bednění. Okna jsou dřevěná zdvojená, v 1.N.P. plastová s izolačním dvojsklem. Dveře dřevěné hladké plné. Schodiště v 1.P.P.ocelové s povrchem dřevěným. Podlahy obytných místností palubky, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění lokální elektrické a na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení umývadla, sprchové kouty a záchody. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači. Je instalován bleskosvod. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Pozn.: Popis vnitřních konstrukcí a vybavení je proveden z předložené dokumentace, vyjádření starosty obce Ing. Karla Obluka, souseda p. Förstera a z možností pohledů do oken nemovitosti. Pan Keisler Jaroslav byl řádně a včas obeslán, ale místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Dodatečně poskytl znalci částečnou projektovou dokumentaci nemovitosti. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení. Nemovitostt nevyhovuje definici pro zařazení jako objekt pro individuální rekreaci. Dispoziční řešení V objektu se nachází dvě nadzemní podlaží. Každé podlaží má přístup z venkovního prostoru. Vzájemné jsou obě podlaží propojena vnitřním schodištěm. V 1.N.P. se nachází schodiště, hala, kuchyně, sklad a sociální zařízení - sprchy, WC. V 2.N.P. se nachází prostor schodiště, hala, šest obytných místností a balkón. Popis tech. stavu stavby Dle vyjádření starosty obce Ing. Karla Obluka a souseda p. Förstera byla stavba dána do užívání v roce 1971. O přesném datu počátku užívání nebyly dochovány objektivní doklady. V průběhu dosavadního užívání nebyly provedeny žádné rekonstrukce. Byly prováděny běžné opravy a údržba. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenství stavby Příslušenstvím stavby rodinného odmu jsou venkovní úpravy - zpevněné plochy a přípojky vody, kanalizace a elektro NN. Konstrukce Popis 1. Základy Z prostého betonu s izolací 2. Zdivo zděné tl. 45 cm, dřevěné unimobuňky 3. Stropy dřevěné a železobetonové 4. Střecha Plochá střecha 5. Krytina Asfaltové svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky Vápenocementové hladké 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady Běžné obklady 11. Schody Ocelové s povrchem dřevěným 12. Dveře Hladké plné 13. Okna dřevěná zdvojená a plastová 14. Podlahy obytných místností Keramická dlažba aprkenný povrch 15. Podlahy ostatních místností Keramická dlažba 16. Vytápění Lokální topení 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod bleskosvod 19. Rozvod vody ocelové trubky, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu Propan butan 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně Sporák na propan butan 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, sprchový kout, WC 25. Záchod splachovací - 3 -
26. Ostatní chybí Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 426 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 149 m 2 a parc. č. 340/230 ostatní plocha o výměře 595 m 2, která tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu a stavebním púozemkem parc. č. st. 426. Pozemky se nacházejíí v Soběšovicích, k. ú. Horní Soběšovice. Dle vyjádření starosty obce Ing. Karla Obluka se podle schváleného územního plánu obce Soběšovice pozemky nacházejí v zastavěném území obce. Podle Zprávy o nebezpečí povodně se oceňované pozemky nacházejí v zóně1 zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. 2. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Žermanice 1 000 525 000 525,00 0,90 472,50 Rovinatý pozemek, IS v dosahu pozemku. Bezproblémový zpevněný příjezd z místní komunikace. Dolní Domaslavice 1 237 618 500 500,00 0,90 450,00 Rovinatý pozemek, možnost napojení na IS. Bezproblémový vlastní příjezd po zpevněné komunikaci. Dolní Domaslavice 1 140 570 000 500,00 0,90 450,00 Rovinatý pozemek. Možnost napojení na všechny IS. Bezproblémový příjezd z místní komunikace. Lučina 1 274 635 726 499,00 0,90 449,10 Rovinatý pozemek. IS v dosahu pozemku. Bezproblémovývlastní zpevněný příjezd z místní komunikace. Dolní Domaslavice 2 215 1 129 650 510,00 0,90 459,00 Rovinatý pozemek. IS v dosahu pozemku. Bezproblémový příjezd z místní komunikace. Žermanice 1 000 490 000 490,00 0,90 441,00 Rovinatý pozemek. Možnost napojení na všechny IS. Bezproblémový příjezd z místní komunikace. Průměrná jednotková cena 453,60 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena stavebních pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Ceny pozemků byly zjištěny z vlastní databáze, z realitní inzerce. Cena pozemků v kultuře ostatní plocha je stanovena na polovinu ceny zastavěné plochy pozemků. Na pozemkyje přístup a příjezd přes pozemek parc. č. 340/25. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 426 149 454 67 646 ostatní plochy 340/230 595 227 135 065 Celková výměra pozemků 744 Hodnota pozemků celkem 202 711 Výpočet věcné hodnoty staveb Základové pásy jsou z prostého betonu, se svislou izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm, v 2.N.P. dřevěné unimobuňky. Stropní konstrukce jsou v 1.N.P. železobetonové, v 2.N.P. dřevěné trámové s rovným podhledem. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových pásů. Okna jsou v 1.N.P. plastová zdvojená, v 2.N.P. dřevěná zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné. Schodiště v 1. N.P. ocelové s povrchem dřevěným. Podlahy obytných místností palubky a keramická dlažba, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění lokální na tuhá paliva a elektřinu, Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení umývadla, sprchový kout a záchod. Příprava teplé vody v elektrickém zásobníkovém ohřívači.je instalován bleskosvod. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. - 4 -
Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.N.P. 150,37 m 2 125,43 m 2 2.N.P. 135,81 m 2 114,27 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.N.P. 150,37*2,86 = 430,06 m 3 2.N.P. 135,81*3,48 = 472,62 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 902,68 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 286 Obestavěný prostor [m 3 ] 902,68 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 185 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 778 000 Stáří roků 40 Další životnost roků 60 Opotřebení % 40,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 267 000 C. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. Pro porovnání oceňovaného rodinného domu s příslušenstvím a pozemky byly použity ceny srovnatelných rodinných domů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 2. čtvrtletí 2011. Jedná se o rodinné domy, které jsou podobného stáří, dispozičního řešení, velikosti a stavebně technické konstrukce. Seznam podlaží: název podlaží zastavěná plocha podlahová plocha 1.N.P. 150,37 m 2 125,43 m 2 2.N.P. 135,81 m 2 114,27 m 2 Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Soběšovice 150,00 1 000 1 250 000 8 333 0,800 6 667-5 -
Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu, kanalizace a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Dolní Domaslavice 237,00 4 970 1 990 000 8 397 0,800 6 717 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Žermanice 286,00 594 2 980 000 10 420 0,800 8 336 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, podkroví a je podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Dolní Domaslavice 264,00 1 400 2 550 000 9 659 0,800 7 727 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, je podsklepený a je bez podkroví. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Lučina 150,00 2 500 1 870 000 12 467 0,800 9 973 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví í a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Lučina 130,00 2 500 1 350 000 10 385 0,800 8 308 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, bez podkroví í a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 239,70 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům bez č. p. v Soběšovicích, k. ú. Horní Soběšovice s příslušenstvím a pozemky je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 6 667 Kč/m 2 do 9 973 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 7 700 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu - Stavebně technický stav a vybavení - Velikost rodinného domu - Existence všech inženýrských sítí - Příjezd a příchod přes pozemek parc. č. 340/25 Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 7 700 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 7 700 Kč/m 2-6 -
Podlahová plocha rodinného domu: 239,70 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 239,70 m 2 x 7 700 Kč/m 2 = 1 845 690 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu bez č. p. s příslušenstvím a pozemky v Soběšovicích, k. ú. Horní Soběšovice stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu po zaokrouhlení 1 850 000 Kč slovy: jedenmiliónosmsetpadesáttisíc Kč D. Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 310 ze dne 24.6.2011. 3 Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Ve Vřesině, 25.7.2011 Ing. František Císař U Sadu 293 / 25 747 20 Vřesina E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2599/72/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2599/72/2011-7 -
Fotodokumentace nemovitosti. Schodiště do 2.N.P. Kuchyň 1.N.P. Obývací pokoj 1.N.P. Koupelna s WC v 1. N.P. - 8 -
Pohled západní Pohled severní včetně okolí Pohled severní z příjezdové komunikace Pohled jihovýchodní - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Mapa oblasti. - 14 -