Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 69/2016 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 3090 v katastrálním území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo, zapsáno na LV č. 32. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Stanislav Chlad se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ v Těšeticích. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 152/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni 18.3.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotovení. V Hlučíně 18.3.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 3090 v katastrálním území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo, zapsáno na LV č. 32. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Těšetice 671 61 Těšetice Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Těšetice Katastrální území: Těšetice u Znojma Počet obyvatel: 583 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 18.3.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 15.3.2016 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 32; - kopie katastrální mapy; - informace získané na OÚ v Těšeticích; - 2 -
- skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemku parc.č. 3090 v katastrálním území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo, zapsáno na LV č. 32. Oceňovaný pozemka prc.č. 3090 se nachází cca 600 m severovýchodně od nejblíže zastavěného území obce Těšetice ve směru na obec Prosiměřice. Pozemek je rovinatý, bonitovaný v celé své výměře. Na pozemku se nenacházejí žádné stavby. Pozemek je užíván k zemědělské činnosti. Pozemek není určen k zastavění. Pozemek se nachází v lánu zemědělských pozemků. Oceňovaný pozemek je zatížen věcným břemenem (podle listiny) - právo chůze a jízdy za účelem oprav a výměny potrubí v šířce 5m pro oprávněného Agrostav Znojmo. Dle zjištěných skutečností se jedná o starší vedení závlahy, které je v současnosti již nefunkční a není využíváno. Oprávněný - Agrostav Znojmo neprovedl výmaz věcného břemene z důvodu značné finanční náročnosti. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek parc.č. 3090 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 53/2016 Sb.) Ocenění a) Pozemek parc.č. 3090 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo BPEJ [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 3090 00100 5 621,00 16,77 16,77 94 264,17 Zemědělský pozemek oceněný dle 6 Celkem: 5 621,00 m 2 94 264,17 Pozemek parc.č. 3090 - zjištěná cena = 94 264,17 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemek parc.č. 3090 = 94 260,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 94 260,- Kč - 4 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Průměrná cena zemědělských pozemků dle BPEJ v k.ú. Těšetice u Znojma je: 15,85 Kč/m2. Inzerce: s-reality a farmy.cz 1. srovnatelná nemovitost K prodeji nabízíme ornou půdu o celkové výměře 13752m2 v katastru Přímětic, okr. Znojmo. Nabídková cena RK: 22,- Kč/m2. Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v k.ú. Přímětice, okr. Znojmo); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 20,90 Kč/m2 plochy. - 5 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji zemědělské pozemky s ornou půdou v katastrálním území Běhařovice a Újezd, okr. Znojmo o celkové výměře 11 631 m2 s cenou 25,-Kč za m2. Nachází se celkem na sedmi parcelních číslech. Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v k.ú. Běhařovice a Újezd, okr. Znojmo); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 23,75 Kč/m2 plochy. 3. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji pozemky orné půdy o celkové výměře 17107 m2 v katastrálním území Moravský Krumlov, okres Znojmo. Přístup po obecní komunikaci. Nabídková cena RK: 27,- Kč/m2 plochy Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v k.ú. Moravský Krumlov, okr. Znojmo); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 25,65 Kč/m2 plochy. - 6 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 20,90 až 25,65 Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 23,43 Kč/m2 užitné plochy 5621m2 (plochy oceňovaného zemědělského pozemku parc.č. 3090) x 23,43 Kč/m2 = 131.700,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 132.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti 94.260,- Kč 33.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemku parc.č. 3090 v katastrálním území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo, zapsáno na LV č. 32, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, podle tohoto odhadu k datu ocenění 18.3.2016 po zaokrouhlení na: 132.000,- Kč. - 7 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 3090 v katastrálním území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo, zapsáno na LV č. 32, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, podle tohoto odhadu k datu ocenění 18.3.2016 po zaokrouhlení na: 132.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Na LV č. 32 je v části C uvedeno omezení vztahující se k oceňovanému pozemku parc.č. 3090 - věcné břemeno (podle listiny) právo chůze a jízdy za účelem oprav a výměny potrubí v šířce 5m pro oprávněného Agrostav Znojmo a.s. Dle zjištěných skutečností se jednalo o podzemní potrubí závlahy, které v současnosti již není využíváno - je nefunkční. Oprávněný - Agrostav Znojmo neprovedl výmaz věcného břemene z důvodu značné finanční náročnosti. Toto věcné břemeno neovlivňuje výši obvyklé ceny. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 3090 v katastrálním území Těšetice u Znojma, obec Těšetice, okres Znojmo, zapsáno na LV č. 32, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, KP Znojmo, podle tohoto odhadu k datu ocenění 18.3.2016 po zaokrouhlení na: Slovy : třicettřitisíc korun českých V Hlučíně, 18.3.2016 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 132.000,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 69/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 69/2016. E. Seznam příloh 1. Ortofoto - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 3 strany. - 8 -
Ortofotomapa - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -