Znalecký posudek č. 5286-150/2011 o administrativní a tržní ceně nemovitosti Označení nemovitosti: Rodinný dům v Lanžhotě včetně pozemku Adresa nemovitosti: Lanžhot, Nová 1004/82 Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Lanžhot, katastrální území Lanžhot, LV 334 Objekt bydlení č.p. 1004 na parcele st. 979 a pozemek parc.č. st. 979, 1607/17 a 3860 Vlastník: Fuisová Libuše, Nová 1004/82, 691 51 Lanžhot Účel ocenění: Ocenění je provedeno pro potřebu exekučního řízení ke dni 15.12.2011 Objednatel ocenění: Exekutorský úřad Břeclav Mgr. Marcela Petrošová, U Tržiště 9, Břeclav, Telefon: 513 033 035 Podklady: Exekuční příkaz, vydal Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor dne 19.7.2011 pod č.j.160 EX 329/11-9, nabytí právní moci dne 14.9.2011 Usnesení o ustanovení znalce, vydal Exekutorský úřad Břeclav, Mgr. Marcela Petrošová, soudní exekutor dne 21.11.2011 pod č.j.160 EX 329/11-77 Výpis z katastru nemovitostí, LV 334 pro k.ú. Lanžhot, vyhotoveno dálkovým přístupem podle stavu ke dni 21.11.2011 Kopie katastrálních map získaná prostřednictvím internetu Prohlídka nemovitosti dne 15.12.2011 Použitá literatura: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Vyhláška č. Malý lexikon obcí České republiky, vydal Český statistický úřad Oceňovací program DELTA-NEM Použité měřící přístroje: Laserový dálkoměr Leica Disto Svinovací metr Zhotovitel ocenění: Ing.arch. Pavel Přikryl, J.Palacha 121/8, 690 02 Břeclav, tel. 608 423 044, e-mail: prikryl@reality-domus.cz Vypracováno v Břeclavi dne 03.01.2012 Posudek obsahuje 13 stran. Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 2 posudek č.5286-150/2011 A. Nález Stručný popis: Předmětem ocenění dům č.p. 1004 v Lanžhotě nacházející se na Nové ulici č.o. 82. Jedná se o patrový dům postavený v běžné uliční zástavbě jako dům řadový vnitřní. Dům je postaven v uličním líci obdélníkové parcely, pozemek je tvořen parcelami seřazenými za sebou: směrem od ulice pod hlavní stavbou zastavěná plocha a nádvoří parc.č. st. 979, za ní zahrada parc.č. 1607/17 a v zadní části parc.č. 3860, kzterá je vedena podle výpisu z katastru nemovitostí v kultuře orná půda, ve skutečnosti se však jedná o zahradu tvořící s hlavní stavbou jeden funkční celek. Za domem na parc.č. 1607/17 je postavena vedlejší stavba a přístřešek pro parkování auta. Na pozemku jsou vysázeny drobné trvalé porosty. Hodnota vedlejších staveb, trvalých porostů a venkovních úprav (oplocení, zahradní jezírko, přípojky a pod.) je vzhledem k celku zanedbatelná a při ocenění je neuvažuji. Dům byl postaven jako novostavba v roce 1969, tvoří dvě samostatné bytové jednotky, nemá provozní prostory. Hlavní stavba splňuje charakter rodinného domu. V roce 2006 byla provedena oprava horní bytové jednotky. Celá nemovitost je průběžně modernizována, v dobrém technickém stavu. Nemovitost se nachází v okrajové části Lanžhota, v jeho západní části v blízkosti staré lanžhotské silnice ke Kostické Váze. Lanžhot je malým městem nacházejícím se v těsné blízkosti státních hranic s Rakouskem a Slovenskem. Obec se nachází ve vzdálenosti do 10 km od okresního města Břeclavi. Ve městě Lanžhotě je obecně zájem o nemovitosti obdobného typu. Obcí prochází železniční trať Břeclav - Bratislava. Uživatel: Nemovitost je užívána rodinou vlastníka, není známa existence nájemního vztahu. Břemena a závazky: Nebyly zjištěny. Součásti a příslušenství: Rodinný dům Vedlejší stavba Otevřený přístřešek Zpevněné plochy Zahradní jezírko Ploty Přípojky vodovodu, kanalizace, plynu a elektro Pozemky Trvalé porosty B. Posudek a) Rodinný dům Patrový z převážné části podsklepený rodinný dům z roku 1969. Dům dispozičně obsahuje po levé straně průjezd jako jediný vstup do nemovitosti. Z průjezdu je vstup do obytné části domu. V každém nadzemním podlaží je jedna bytová jednotka. V patře je tvořena místnostmi: vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, koupelna (vana, umyvadlo, WC) obytná místnost nad průjezdem a lodžie do ulice. V přízemí je obdobná dispozice s tím, že průjezd je namísto jedné obytné místnosti a lodžie. Dům je celý podsklepený kromě průjezdu, podsklepení je v původním stavu, bez stavebních oprav. Zdivo ve sklepě vlhne (nedostatečná izolace proti zemní vlhkosti), některé konstrukce nejsou ve sklepech dokončeny Konstrukčně se jedná o zděný objekt v tl. 30 cm s nespalnými stropy, krov sedlový s taškovou krytinou, vytápění ústřední na plyn (altenrativně je k dispozici i kotel na TP), ohřev vody kombinovaný s ÚT. Byt v přízemí je v podstatě v původním stavu s běžnou údržbou, v patře byla v letech 2003-2006 provedena modernizace bytu, v roce 2003 byla vyměněna střešní krytina, 2006 nová plastová okna, 2007 zateplení štítů domu. Suterén v původním stavu, bez úprav, zdivo opadává vlivem nedostatečné izolace. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 3 posudek č.5286-150/2011 b) Pozemky Zastavěná plocha s přilehlou zahradou. Zahradu tvoří i parcela č. 3860, která je vedena v kultuře orná půda. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě včetně zemního plynu. Přístup po živičné vozovce. U pozemku předpokládám obvyklou cenu ve výši 400 Kč/m 2 v celé výměře. Ocenění 1) Objekty 1.a) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb. 1.a.1) Rodinný dům 5 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,155 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha přízemí 2,80 m 14,04 10,11 = 141,94 m 2 patro 2,80 m 14,04 10,11 = 141,94 m 2 suterén 2,70 m 11,04 10,11 = 111,61 m 2 Součet: 8,30 m 395,49 m 2 Obestavěný prostor (OP): nadzemní část po okap 7,26 14,04 10,11 = 1 030,52 m 3 podzemní část 1,41 11,04 10,11 = 157,38 m 3 zastřešení 14,04 10,11 1,05 0,5 = 74,52 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 262,42 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy zákl.pasy s nefční izolací 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo zdivo v tl. 30 cm 21,20 % Podstandardní 3. Stropy stropy nespalné 7,90 % Standardní 4. Střecha sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina taška 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech - úplné 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky vápenná omítka štuková 5,80 % Standardní 75 % hrubé vápenné Podstandardní 25 % 8. Fasádní omítky břízolit 2,80 % Standardní 9. Vnější obklady obklad soklu 0,50 % Standardní 10. Vnitřní obklady standardní rozsah 2,30 % Standardní 11. Schody železobetonové monolitické s běžným povrchem 1,00 % Standardní 12. Dveře hladké do oc. zárubní 3,20 % Standardní 13. Okna plastová 5,20 % Nadstandardní 14. Podlahy obytných místností laminátové plovoucí 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností PVC + keramická dlažba 1,00 % Standardní
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 4 posudek č.5286-150/2011 16. Vytápění ÚT na plyn 5,20 % Standardní 17. Elektroinstalace třífázová 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod není 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studená i teplá 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody kombinovaný s ÚT 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu zemmní plyn 0,50 % Standardní 22. Kanalizace standardní rozsah 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně elektrický sporák + kombi sporák 0,50 % Standardní 24. Vnitřní vybavení celkově standardní rozsah 4,10 % Standardní 25. Záchod 2x WC 0,30 % Standardní 26. Ostatní standardní 3,40 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 1. Základy 0,54 8,20 % 0,0443 2. Zdivo 0,54 21,20 % 0,1145 7. Vnitřní omítky 0,54 5,80 % 25 % 0,0078 13. Okna 0,54 5,20 % + 0,0281 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0,0060 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,8555 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K4: 0,8555 Polohový koeficient K5: 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: 2,1550 Základní jednotková cena upravená: = 4 221,85 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 262,42 m 3 4 221,85 Kč/m 3 = 5 329 747,88 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 43 roků Předpokládaná další životnost: 62 roků Opotřebení: 100 43 / (43 + 62) = 40,952 % Odpočet opotřebení: 5 329 747,88 Kč 40,952 % 2 182 638,35 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 147 109,53 Kč Rodinný dům zjištěná cena: 3 147 109,53 Kč 2) Pozemky Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra zastavěná plocha a nádvoří St. 979 280,00 m 2 zahrada 1607/17 413,00 m 2 orná (zahrada) 3860 333,00 m 2 Výměra celkem (V): 1 026,00 m 2 Cena pozemků (V SJC): 1 026,00 m 2 400, Kč/m 2 = 410 400, Kč Pozemky zjištěná cena: 410 400, Kč
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 5 posudek č.5286-150/2011 3) Ocenění porovnávací metodou U stavby předpokládám tuto započitatelnou užitnou plochu: Přízemí 141 1 120 Patro 141 1 141 Suterén 111 0,3 33 Celkem započitatelná plocha (m 2 ) 294 Do porovnání jsem zahrnul dva realizované případy prodeje obdobných rodinných domů v rámci okresu Břeclav a dvě nabídky rodinných domů v Lanžhotě a Kosticích získané z realitního serveru. U těchto nabídek předpokládám, že budoucí dohodnutá kupní cena bude o cca 15% nižší. Pro cenu porovnáním uvažuji průměrnou jednotkovou cenu. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) Kmísta Kzdroje inf. Kvybavení Kvelikosti Jednotková cena (JC) Váha (V) Záznam 15401 2 550 000, Kč 292,00 m2 1,15 1,00 1,00 1,00 7 593,81 Kč 1,0 Záznam 17881 3 150 000, Kč 231,00 m2 1,15 1,00 1,00 1,10 10 779,73 Kč 1,0 Nabídka 1 1 600 000, Kč 160,00 m2 1,00 1,20 0,90 1,00 9 259,26 Kč 1,0 Nabídka 2 1 900 000, Kč 300,00 m2 1,00 1,20 0,90 1,00 5 864,20 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta Kzdroje inf. Kvybavení Kvelikosti) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m2: 5 864,20 Kč 8 374,25 Kč 10 779,73 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: 8 374,25 Kč Množství: 294,00 m2 Porovnávací hodnota: = 2 462 030, Kč
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 6 posudek č.5286-150/2011 C. Rekapitulace Při posouzení obvyklé ceny kladu důraz na cenu zjištěnou porovnáním. Při porovnání byly vybrány realizované prodeje obdobných domů v Hustopečích a Břeclavi a dále aktuální nabídky prodeje domů v Lanžhotě a Kosticích. Takto zjištěnou cenu zaokrouhluji. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena pozemků určená porovnávací metodou Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem 3 147 110, Kč 410 400, Kč 3 557 510, Kč 2 462 030, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 450 000, Kč Cena slovy: dvamilionyčtyřistapadesáttisíc Kč D. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Na nemovitosti nebyla zjištěna věcná břemena, práva z nájemních smluv ani obdobné závady. E. Přílohy: Výpis z katastru nemovitostí Mapa oblasti a snímek z katastrální mapy Fotodokumentace Porovnávané nemovitosti V Břeclavi dne 03.01.2012 Ing. arch. Pavel Přikryl F. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 16.11.1984, č.j. Spr 419/84 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5286-150/2011 znaleckého deníku.
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 7 posudek č.5286-150/2011 Výpis z katastru nemovitostí
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 8 posudek č.5286-150/2011
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 9 posudek č.5286-150/2011 Mapa oblasti a snímek z katastrální mapy
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 10 posudek č.5286-150/2011 Fotodokumentace Uliční pohled zleva Uliční pohled zprava Dvorní fasáda Vedlejší stavba ve dvoře Zahrada za domem Kuchyň
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 11 posudek č.5286-150/2011 Koupelna Opadávání zdiva ve sklepě
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 12 posudek č.5286-150/2011 Porovnávané nemovitosti
Ing.arch. Pavel Přikryl strana 13 posudek č.5286-150/2011