ZNALECKÝ POSUDEK č. 3599 8/2016 o ceně obvyklé nemovité věci, tedy bytové jednotky č. 1536/23 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p. 1536 a pozemku parc.č. st. 4580 a její příslušenství, vše v obci a k.ú.beroun Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD BEROUN Mgr. Pavel Dolanský - soudní exekutor Palackého 31/2 266 01 Beroun zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad pro exekuční řízení vedené Exekutorským úřadem Beroun pod sp.zn. 015 EX 1758/15 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 21.12.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz_ Počet stran: 11 včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 11.1.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny nemovité věci, a to bytové jednotky č. 1536/23 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p. 1536 a pozemku parc.č. st. 4580 a její příslušenství, vše v obci a k.ú. Beroun. Doplňujícím znaleckým úkolem je určit jednotlivá práva a závady s výše uvedenou nemovitou věcí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1536/23 Adresa předmětu ocenění: Košťálkova 1536 266 01 Beroun-Město Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Počet obyvatel: 18 958 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.12.2015 za přítomnosti pana Kunce (Exekutorský úřad Beroun). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku. Usnesení o ustanovení znalce vypracované Exekutorským úřadem Beroun ze dne 27.11.2015, č.j. 015 EX 1758/15-24 - kopie katastrální mapy uvedené lokality - aktuální informace o prodejních obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z webových stránek katastrálního úřadu - výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Beroun, list vlastnictví č. 8529 pro k.ú. Beroun, ze dne 2.11.2015 - skutečnosti zjištěné při místním šetření - část prohlášení vlastníka k oceňované jednotce 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku - pan Ondřej Beneš, Palackého náměstí 2/2, PSČ 268 01 Hořovice 6. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1536/23 situovaný ve 4. patře bytového panelového domu v obci Beroun, ul. Košťálkova. Budova má celkem 12. NP, základy betonové, svislé i vodorovné konstrukce betonové panelové, schodiště betonové prefa, střecha plochá. Fasáda zateplena. V budově je výtah. Okna plastová bílá.
Oceňovaná bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2 + kk + příslušenství. Hygienické jádro umakartové, keramický obklad. Vytápění i ohřev vody centrální, radiátory žebrové litinové, rozvody v železných trubkách. Krytina podlah PVC. Kovové zárubně. Byt je bez vybavení, chybí kuchyňská linka, baterie (v koupelně i WC odmontovány). Okna bytu orientována na východ. Technický stav průměrný, údržba poslední dobou zanedbána. a) Cenový předpis pro rok 2015 První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod. b) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku (event. podílu na pozemku) a příslušenství. c) Porovnávací hodnota - dle současných internetových nabídek: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru sreality.cz nemovitosti, které svou velikostí, typem a lokalitou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti.
B. ZNALECKÝ POSUDEK a) Cenový předpis Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 2 450,00 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu nebo stabilizovaná území II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - k nemovitosti byla I -0,04 zahájena exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00
5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,05 okolí - konfliktní skupiny v okolí 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 1,010 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 11 i = 2 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 6 i = 1
Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 1,020 = 1,010 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 2 450,- 1,010 2 474,50 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4580 483,00 2 474,50 1 195 183,50 Stavební pozemek - celkem 483,00 m 2 1 195 183,50 Pozemek - zjištěná cena = 1 195 183,50 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 1 195 183,50Kč 1 195 183,50 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 1 195 183,50 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Beroun Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 25 757,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 4,8 * 1,00 = 4,80 m 2 pokoj: 15,9 * 1,00 = 15,90 m 2 pokoj: 8,1 * 1,00 = 8,10 m 2 předsíň: 6,7 * 1,00 = 6,70 m 2 koupelna: 2,3 * 1,00 = 2,30 m 2 WC: 1,0 * 1,00 = 1,00 m 2 sklep: 1,4 * 0,80 = 1,12 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 39,92 m 2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,825 = 0,645 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 1,020 9 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 25 757,- Kč/m 2 * 0,645 = 16 613,27 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 39,92 m 2 * 16 613,27 Kč/m 2 * 0,990 * 1,020= 669 701,12 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 669 701,12 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 195 183,50 Kč Spoluvlastnický podíl: 5 / 527 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 195 183,50 Kč * 5 / 527 = 11 339,50 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 11 339,50 Kč Byt - zjištěná cena = 681 040,62 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 681 040,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 681 040,60 Kč Celkem 681 040,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 681 040,- Kč b) Výnosová metoda V příloze tohoto posudku je uveden aktuální přehled v současnosti nabízených bytů (2 + 1, či. 2 + kk) v Berouně Požadované ceny za pronájem se liší a pohybují se dle velikosti bytů a vybavení v rozmezí 8.000Kč/měs - 9.000Kč/měs s podlahovou plochou 56m2-67m2 Nabízené byty jsou byty po rekonstrukci, v dobrém technickém stavu, což však není případ oceňovaného bytu. Vzhledem k tomu, že bytě není kuchyňská lina, sporák, lednice, vodovodní baterie, je v současné době byt nepronajmutelný. Předpokládané náklady na uvedení do pronajímatelného stavu jsou na základě odborného odhadu stanoveny ve výši 30.000Kč. V tom případě by byl pronajmutelný za částku 6.000Kč/měs, a to bez poplatků. PŘÍJMY: - byt: čistý nájem: 12 x 6.000Kč/měs = 72.000Kč/rok celkový roční příjem: 72.000Kč NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti (bez sdruženého pojištění) odhad: 1.000Kč/rok - náklady na opravu a údržbu + odpisy (pouze byt) odhad: 1.000Kč/měs náklady celkem: 13.000Kč/rok míra kapitalizace: Podle vyhl. 199/2014Sb pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou je stanovena míra kapitalizace ve výši 5%, peněžní bankovní ústavy stanovují při poskytování hypotečních úvěrů míru kapitalizace ve výši 3-%. Tato vyšší míra kapitalizace je zdůvodněna mimo jiné i tím, aby v případě propadnutí zástavy došlo k rychlému prodeji zastavené nemovitosti, tedy pokrývají zvýšené riziko. Běžné úroky z vkladů se dnes pohybují max do 1,5% z vložené částky. Míru kapitalizace stanovuji v tomto případě ve výši 5%. Výnosová hodnota: (72.000-13.000) / 0,05 = 1.180.000Kč
Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu: 30.000Kč Výnosová hodnota: 1.150.000Kč c) Porovnávací metoda - dle internetových nabídek Metoda spočívá v tom, zjistit ceny bytů nabízených na volném trhu v dané lokalitě a daném čase. Z internetovém servru byl proveden přehled aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě, a to bytů v panelovém domě. V příloze tohoto posudku je uvedeno 5 aktuálních nabídek adresa a velikosti bytu cena bytu plocha bytu cena za 1m 2 plochy bytu 1 Košťálkovu 2 + kk 1.631.500Kč 41m2 39.793Kč/m2 2 Pod Homolkou 2 + 1 1.630.000Kč 52m2 31.346Kč/m2 3 Košťálkova 2 + 1 1.510.000Kč 58m2 26.034Kč/m2 4 Třída Míru 2 + 1 1.250.000Kč 52m2 24.038Kč/m2 5 Tovární 2+ kk 1.249.000Kč 43m2 29.047Kč/m2 Oceňovaný byt je v horším technickém stavu než byty porovnávané, tato skutečnost je ve výpočtu zohledněna koef. 0,9 Porovnávané nemovitosti jsou nabízeny za ceny včetně provize realitní kanceláře, tato skutečnost zohledněna ve výpočtu koef. 0,97 (předpoklad provize realitní kanceláře ve výši 3%) Průměrná cena podlahové plochy z výše uvedených jedenácti nabídek: 1/5 * (39.793 + 31.346 + 26.034 + 24.038 + 29.047) = 30.052Kč/m2 Ceny srovnávaných bytových jednotek jsou ceny poptávané, nikoliv dosažené - dohodnuté. S ohledem na současnou realitní a finanční krizi je nutno takové ceny v naprosté většině označit za zbožná přání prodávajících, výsledná kupní cena pak je u těchto nemovitostí být nižší, zpravidla o 10%. S ohledem na výše uvedené je nutno cenu upravit koeficientem 0,9. Koeficient navýšení 1,15 že se jedná v naprosté většině o menší byt oproti bytům porovnávaným Plocha oceňovaného bytu: 40m2 Hodnota oceňovaného bytu: 0,97 * 0,9 * 0,9 * 1,15 * 40 m 2 * 30.052Kč/m 2 = 1.086.000Kč
C. CELKOVÁ REKAPITULACE: 1) Výpočet dle cenového předpisu 681.000Kč 2) Výnosová metoda: 1.150.000Kč 3) Porovnávací metoda - zdroj realitní servery: 1.086.000Kč D. VÝSLEDNÁ CENA: Na základě výše uvedených výpočtů je stanovena hodnota oceňované nemovitosti v daném místě a času, ve výši 1.100.000,--Kč (slovy: jedenmiliónstotisíc Kč) E. DOPLŇUJÍCÍ ZNALECKÝ ÚKOL: Doplňujícím znaleckým úkolem je určit jednotlivá práva a závady s výše uvedenou nemovitou věcí spojené. Bytová jednotka byla znalci zpřístupněna bez účasti vlastníka nemovitosti, ale za účasti pracovníka Exekutorského úřadu Beroun pana Kunce a přivolaného zámečníka. Znalci nebyly sdělené žádné informace či předloženy doklady o tom, že by bytová jednotka byla pronajmuta. Znalci nejsou známé žádné další právní závady (vyjma zahájené exekuce, exekučního příkazu k prodeji), tak jak jsou uvedeny na výpisu z listu vlastnictví - viz příloha tohoto posudku. Technické vady popsány výše v tomto posudku. Dle výpisu z katastru nemovitosti vyplývá, že k oceňované nemovitosti se váže zástavní právo smluvní a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Výše uvedená zástavní práva nejsou v tomto znaleckém posudku při stanovení tržní hodnoty zohledněna. Cena je stanovena tak, jako by byla právně čistá bez jakýchkoliv dalších omezení. Dle výpisu z katastru nemovitosti byla na nemovitosti zahájena exekuce. S odkazem na 337h, odst. 1 o.s.ř. dnem právní moci rozvrhového usnesení zanikají zástavní práva váznoucí na nemovitosti. Podrobnější podmínky v případě prodeje formou dražby bude obsahovat dražební vyhláška, na kterou znalec odkazuje. Otázka případného výmazu zástavních práv je otázkou právní a rozhoduje o ní soudní exekutor F. ZÁVĚR: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou zpravidla nejvíce blíží.
Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 1,1milKč) je platná ze předpokladu, že byt by byl v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. V Praze 11.1.2016 Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz_ Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.2. G. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3599 8/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 7/2016.