ZNALECKÝ POSUDEK č. 2847 221 / 2014 dle Usnesení č.j. 174 EX 389/13-35 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha-západ Mgr. Dušan Šnaider, soudní exekutor Sídlo: Evropská 663/132, 160 00 Praha 6 IČ: 63641461 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 174 EX 389/13-35 vydaného Soudním exekutorem Mgr. Dušanem Šnaiderem, dne 28.01.2014. Posudek obsahuje: 47 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 1 Zpracováno: 06.03.2014
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...4 5 Uznávané metody ocenění...4 B POSUDEK...8 1 Aplikovaná metoda ocenění...8 2 Ocenění...9 C REKAPITULACE...27 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...28 PŘÍLOHY...29 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 174 EX 389/13-35: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - v případě, že bude zjištěno věcné břemeno, výměnek nebo nájemní, pachtovní či předkupní právo, aby uvedl, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního, pachtovního či předkupního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním, pachtovním či předkupním právem oceňovaných nemovitých věcí zatíženy nebyly, a aby se též vyjádřil k poměru výhody oprávněné osoby ze zjištěného věcného břemene a tohoto věcného břemene, k poměru výhody oprávněné osoby ze zjištěného výměnku a tohoto výměnku, a dále aby se vyjádřil, zda považuje nájemné či pachtovné ze zjištěného nájemního práva za v místě a čase obvyklé. Jedná se o ocenění nemovitých věcí: Příslušenství: vedlejší stavba: hospodářská stavba na pozemku parc.č. St. 85, venkovní úpravy: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy vč. obrubníků, inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. Technický popis staveb, jejich konstrukčního provedení a technického vybavení, je detailně proveden níže v části B - Posudek. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místních šetřeních konaných ve dnech 11.02.2014 a 26.02.2014 (podruhé již za přítomnosti vlastníka nemovitých věcí, pana Konopáska Miroslava). 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 06.03.2014, což je den 3
ocenění. 4 PODKLADY - Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 358, k.ú. Branov, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 07.01.2014 - Snímek katastrální mapy - Usnesení č.j. 174 EX 389/13-35 - barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z prohlídky a zaměření nemovitých věcí - prostá kopie částečné projektové dokumentace - Rozhodnutí - stavební povolení č. 35 ze dne 14.01.2008, vydal Úřad Městysu Křivoklát, stavební odbor - prostá kopie, pouze první strana - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. - vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. - Teorie oceňování nemovitostí, VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2010 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Výnosová hodnota nemovitostí, Ceduk 2004 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2014 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2014 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Financování developerských projektů (2009) - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2006, 2008, 2010 5 UZNÁVANÉ METODY OCENĚNÍ 5.1 Metoda nákladová Metoda nákladová je založena na principu pojetí náhrady. Vychází z předpokladu, že hodnota aktiv (nemovitých věcí) nebude větší, než činí současné náklady na jejich pořízení s odpočtem přiměřených odpisů. Jedná se tedy o výpočet reprodukční hodnoty snížené o přiměřené opotřebení. Reprodukční hodnota se vypočte pomocí obestavěného prostoru, zastavěné plochy, podlahové plochy, délky (dle charakteru stavby). Dále se dle provedení a vybavení zjistí odpovídající cena za zvolenou měrnou jednotku, chybějící prvky konstrukcí se nezapočítávají, vyšší vybavení se připočítává. Jednotková cena se získá nejčastěji srovnáním s již realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny (např. z Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku, vydáváno pololetně ÚRS Praha nebo Báze technicko-hospodářských ukazatelů stavebních objektů PORINGS, s.r.o. (reprezentativní vzorek cca 1200 objektů). Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru a jednotkové ceny se zjišťuje tzv. výchozí hodnota. Je-li výchozí hodnota vztažena k jiné cenové úrovni než je cenová úroveň k datu ocenění, je nutno tuto hodnotu upravit pomocí tzv. Stavebního indexu, který je vyčíslen Českým statistickým úřadem. Od takto zjištěné výchozí hodnoty se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří a způsobu údržby objektu, výsledkem je věcná hodnota. Ve znaleckých a odborných posudcích se ke zjištění věcné hodnoty 4
používá též modifikovaná metodika, a to vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). 5.2 Metoda výnosová Fundamentálním principem výnosového způsobu ocenění je princip anticipace, jehož podstata spočívá v tvrzení, že hodnota je závislá na budoucím očekávání. Jestliže budoucí prospěch lze finančně vyjádřit jako řadu očekávaných výnosů, pak výnosovou hodnotu lze definovat jako součet všech těchto očekávaných výnosů, transformovaných na současnou hodnotu peněz. Na principu očekávání nejsou prognózovány pouze budoucí výnosy a jejich časový vývoj, ale i volba kapitalizačních měr, které implicitně odrážejí stupeň jejich očekávané pravděpodobnosti, spolehlivosti a stability. Fundamentální vzorec výnosové metody: V VH = [Kč] i kde: VH... hledaná výnosová hodnota nemovitých věcí V... čisté příjmy z nemovitých věcí i... míra kapitalizace Anticipovaný příjem se zjistí z nájemních smluv, nejsou-li v odchylce od situace na běžném realitním trhu, popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze aplikovat výnos dosažitelný. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o obhospodařovací náklady související nemovitou věcí. Transformace na současnou hodnotu peněz se provádí pomocí tzv. výnosové kapitalizace (Yield Capitalization), která je procesem vycházejícím z exaktních principů složeného úročení jakožto jedné z disciplin finanční matematiky. Délka uvažovaného časového úseku (Projection Period) odpovídá většinou intervalu několika roků, během nichž jsou trendy ve vývoji výše výnosů ještě objektivně předpověditelné. Konkrétní délka zvoleného pásma není v odborné literatuře nijak limitována, zpravidla se užívá interval 5-15 let. Kratší interval je spíše výjimečný, neboť zmenšování pásma směřuje k přímé (nikoliv výnosové) kapitalizaci. V závěru zvoleného úseku se obvykle uvažuje s reverzním výnosem simulujícím např. výnos z prodeje. Očekávaný výnos se u předmětné nemovité věci zjistí z dosaženého (popřípadě jde-li o nemovitou věc v daném místě a čase neúčelně využívanou, lze použít výnos dosažitelný) ročního nájemného. Roční výnos z pronájmu nemovité věci je třeba snížit o náklady na provoz nemovité věci (zejména se jedná o náklady na průměrnou roční údržbu, správu nemovité věci, daň z nemovitosti a pojištění nemovitého majetku). Některé metodiky odpočítávají i neprovozní náklady (zejména odpisy). Domníváme se (spolu s odbornou veřejností zejména v bankovním a investičním sektoru), že tato kategorie nákladů nemá své opodstatnění. Zřejmou výhodou metodik výpočtu bez neprovozních nákladů je odpověď na otázku investora, za jak dlouhý časový úsek bude počáteční investice do pořízení nemovité věci návratná. Základní vztah pro výpočet časového úseku návratnosti počáteční investice: Návratnost [roky] = počáteční investice [Kč] /roční čistý zisk z pronájmu [Kč/rok] V německy hovořících zemích je obvykle používána metoda časově omezené renty : kde: n q 1 HP VHN = ČV + n n q ( q 1) q ČV... každoroční čisté příjmy z nemovité věci, q = 1 + i, kdy i = míra kapitalizace, n... zbývající doba užití nemovité věci (myšleno zejména ekonomická a morální životnost), HP... hodnota pozemku. 5
Velice důležitým bodem při stanovení výnosové hodnoty nemovité věci je stanovení diskontní míry. Míra, kterou se kapitalizují budoucí příjmy (Yield Rate), má na výnosovou hodnotu investice (nemovité věci) zásadní vliv. Stanovení míry kapitalizace se obvykle děje dvěma způsoby: 1) míra výnosnosti odhadnutá na základě porovnání s obdobnými typy nemovité věci, 2) pokud není dostatek údajů k add 1), pak se konstrukce výpočtu míry kapitalizace obvykle odvíjí od tzv. stavebnicového způsobu, kdy jádro tvoří výchozí úroveň bezpečného typu investic na finančním trhu a nadstavbu pak rizikové prémie jako součet všech projevujících se rizik, hrozeb a nevýhod, kterým jsou vystaveny posuzované nemovité věci na trhu realit oproti výchozí odhadnuté míře z finančního trhu. Jedná se tedy o součet: - bezrizikové míry výnosnosti, - prémií (přirážek) za rizika. matematické vyjádření: kde: i = i bezp + Σσ i... míra kapitalizace i bezp... bezpečný typ investice Σσ... součet prémií (přirážek) za rizika Viz např. Výnosová hodnota nemovitostí, autor Ing. Zbyněk Zazvonil, ISBN 80-902109-3-7. Jako základ pro hodnocení bezpečného typu investice je doporučován výnos z dlouhodobých státních dluhopisů; aktuální informace o nich jsou volně k dispozici např. na webových stánkách bank, obchodníků s cennými papíry či ratingových agentur. Přirážky k bezpečnému výnosu se pak obvykle pojí s riziky, které lze shrnout do tří bodů: Přirážka za rizika spojená s technickou kvalitou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude nutné vynaložit peníze na nepředpokládané opravy či nutné investice, s nimiž nebylo kalkulováno v propočtu nákladů v jednotlivých fázích použité vícefázové metody. Úkolem odhadce je tedy prověřit technickou kvalitu stavby. Přirážka za rizika spojená s ekonomikou nemovité věci Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda bude možné nemovitou věc pronajímat takovým nájemníkům a za takové nájmy, které byly uvažovány v propočtu příjmů. Zohledňuje se délka nájemních smluv (doba určitá / neurčitá) a případné riziko, že prostory uvolněné po nájemci, nebudou rychle pronajaty (pokud možno za stejné nájemné) tzv. neúplné pronajmutí. Dále se zohledňuje kvalita nájemců jejich schopnost platit nájem včas a ve smluvené výši. V úvahu připadá též riziko, že o pronájem dané nemovité věci přestane být zájem tzv. ekonomická životnost. Přirážka za rizika právními povahy Zde procentní přirážka k výnosu z bezrizikové investice odráží riziko, zda jsou s nemovitou věcí spjaty věcné břemena, práva na náhradní bydlení, zda stavby stojí na pozemcích jiných vlastníků, zda přístup k nemovité věci je možný jen přes pozemky jiných vlastníků, soudní spory apod. 5.3 Metoda komparativní Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. 6
Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitých věcí patří: Poloha nemovitých věcí - vzdálenost od center měst či obcí - vzdálenost od hlavních komunikačních tahů - přístup k silničním či železničním trasám Využitelnost nemovitých věcí stavebně-technické vlastnosti nemovitých věcí - účel staveb a možnost adaptace na jiné využití - kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy - možnosti přístaveb a rozšíření nemovitých věcí - omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena - stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost - předkupní práva, věcná břemena - zástavní práva - soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu - celkové trendy v prodeji nemovitých věcí - prodejnost obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitých věcí pouze stát (prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existují komerční databáze, kde by soupisy sjednaných cen měly splňovat podmínky aktuálnosti (jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli napojeni na databázi Českého statistického úřadu, který shromažďuje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a současně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze které by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovité věci. To však v podmínkách České republiky není z důvodů výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitých věcí včetně jejich původních nabídkových cen. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitá věc prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich může potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Úkolem oceňovatelů je proto zejména prezentovat jejich odborný pohled na věc, který by ovšem měl korespondovat s pokud možno co nejširší výsečí z portfolia potenciálních kupujících. To potvrzuje i článek uveřejněný v odborném čtvrtletníku Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009, str. 50: Důležitou dovedností odhadce musí být schopnost vcítění se do uvažování investora. Znamená to umět si odpovědět na otázky, které si takový investor klade - proč bych si onu nemovitou věc měl kupovat, jaké přinese benefity, jaká je perspektiva takové investice, jaká je návratnost. Přesto je však pravděpodobné a časté, že existuje zájemce se zvláštním úhlem pohledu, případně zájemce disponující informacemi, které nejsou nijak veřejně přístupné a známé. Takový zájemce se pak nachází mimo výše zmíněnou výseč potenciálních kupujících a proto i cena, kterou je ochoten za danou nemovitou věc vydat, je mimo běžnou relaci. Z těchto důvodů odborná veřejnost považuje za nejpřesnější možné zjištění obvyklé ceny nemovité věci proces veřejné dražby, které se může zúčastnit široké spektrum libovolných zájemců o danou nemovitou věc. Aplikace metod viz např. publikace Teorie oceňování nemovitostí, Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., VIII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009 nebo Ing. Zbyněk Zazvonil, Porovnávací hodnota nemovitostí, nakladatelství Ekopress 2006. 7
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsme nejprve analyzovali teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění je poměrně specifická budova po zásadní rekonstrukci, která obsahuje šest bytů v různém stupni dokončenosti, domníváme se, že nejvhodnější způsobem jak zjistit férovou obvyklou cenu celku je aplikovat komparativní metodu ocenění po jednotlivých bytech. Zatímco v rozvinutých ekonomikách je za obvyklou cenu považována cena stanovená právě pomocí metody komparativní (srovnávací), v našich podmínkách je obecná shoda o tom, že tato metoda nemá stále ještě vypovídací schopnost porovnatelnou se srovnatelnými cenami určovanými v rozvinutých ekonomikách, i když v určitých aspektech a u některých majetkových hodnot lze i u nás již stanovit srovnávací metodou cenu, která není zcela nereálná. Přesto se v našich podmínkách, zejména z důvodu opatrnosti a maximální objektivity, stanovuje obvyklá cena také na základě metod nákladových a výnosových. Nákladový způsob ocenění ovšem zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci (zjišťuje náklady na znovupořízení staveb, s odpočtem přiměřeného opotřebení). Domníváme se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora - investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné prostory pronajímat. To se však u podobných staveb sloužících pro rodinné bydlení primárně nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikujeme. Komparativní způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem ve smyslu bodu A.5.3 tohoto posudku metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 8
2 OCENĚNÍ Komparativní metoda, též srovnávací metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. Popis: Podsklepený, dvoupodlažní dům je půdorysně postaven ve tvaru obdélníka, je samostatně stojící, situovaný na mírně svažitém terénu v centru obce Branov. Jedná se o původní objekt pohostinství, který byl na základě Stavebního povolení č. 35, č.j. SO 330-1424/2007/2008/Ši, vydaného Úřadem Městysu Křivoklát stavebním odborem dne 14.01.2008, stavebníkem rekonstruován na bytový dům se šesti bytovými jednotkami, z nichž každá jednotka je v jiné fázi dokončení. Dva byty v 1.NP jsou téměř stavebně dokončené, zbývá pouze osadit dveře a zárubně, nainstalovat sanitární keramiku, kryty zásuvek, vypínačů a dokončit povrchy podlah. Třetí byt (59,82 m 2 ) v 1.NP je kompletně dokončen, pouze není osazena kuchyňská linka. Bytové jednotky ve 2.NP jsou v rozestavěném stavu, jsou dokončeny pouze některé sádrokartonové příčky, některé stropní podhledy a rozvody elektřiny a vody. Blíže viz barevná fotodokumentace v příloze posudku. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Do Rakovníku je vzdálenost cca 30 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení domu č.p. 77: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 110ti lety, rekonstrukce v letech 2008-2009 Počet podlaží: podsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je upravené podkroví) Základy: betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z cihel, zatepleno Stropy: Střecha: Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: Vnější povrchy: dřevěné trámové s rovným podhledem tvar mansardový s vikýřem, krov je dřevěný Krytina střechy: betonové tašky dešťové žlaby a svody, oplechování střešních prostupů z pozinkovaného plechu dvouvrstvé vápenocementové omítky, v 1.NP částečně obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni probarvená omítkovina Schody: nosná část železobetonová, povrch stupňů keramický obklad 9
Dveře: v 1.NP dřevěné hladké plné s dřevěnými obložkami, ve 2.NP plechové, vstupní jsou plastové Vrata: nejsou Okna: plastová s izolačními dvojskly, střešní okna dřevěná Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, plovoucí podlaha, betonová mazanina, parkety Vytápění: 1.NP: ústřední do plechových radiátorů, kotel je na elektřinu (3x) Ohřev teplé vody: 1.NP: zajišťován lokálním el. ohřívačem, zásobníkovým (3x) Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: 1.NP: 2x koupelna se sprch. koutem, 1x vana, 2x WC oddělené Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i zásuvka motorového proudu (400V); bleskosvod je instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: není Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Konstrukční řešení a technické vybavení stodoly: Jedná se o zděnou stavbu z cihel, půdorysně ve tvaru obdélníka, která je umístěna za domem č.p. 77 a její zadní strana tvoří hranici pozemku parc.č. St. 85. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel a kamene, z větší části s opadanou vnější omítkou. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytinu tvoří pálené tašky. Klempířské konstrukce chybí. Vrata jsou dřevěná, dvoukřídlá. Ostatní technické vybavení (přívod elektřiny, vody) není provedeno. S ohledem na technický stav objektu je jeho současná obvyklá cena velmi nízká, vzhledem k celku šesti bytů prakticky nevýznamná. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Budova č.p. 77 326,00 viz níže Stodola 211,40 179,70 Dispozice: 1.PP: schodišťový prostor, technické a skladové místnosti 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, 3 byty (3+kk: 78,54 m 2, 59,82 m 2, 4+kk: 90,21 m 2 ) 2.NP: chodba, schodišťový prostor, 3 byty (4+kk: 61,73 m 2, 2+kk: 42,18 m 2, 43,53 m 2 ) 10
Srovnávací kritéria: č. Kriterium Popis kritéria A OBEC 1 Velikost obce obyvatel 224, z toho 122 v produkt. věku 2 Správa, úřady obecní úřad, ostatní v Rakovníku 3 Poptávka po nemovitých věcech nabídka převyšuje poptávku 4 Přírodní okolí velmi dobré 5 Obchod a služby základní sortiment 6 Školství není 7 Zdravotnictví není 8 Kultura, sport nedostatečné vybavení 9 Ubytování není 10 Struktura zaměstnanosti nedostatečná nabídka 11 Životní prostředí velmi dobré B UMÍSTĚNÍ NEMOVITÉ VĚCI V OBCI 12 Poloha vzhledem k centru obce centrum 13 Dopravní podmínky příjezd až ke stavbě 14 Orientace ke svět. stranám kombinovaná 15 Konfigurace terénu mírně svažitý terén 16 Převládající zástavba bydlení 17 Parkovací možnosti za oplocením nebo obtížně před oplocením nehlídané 18 Obyvatelstvo v sousedství nebylo zjišťováno 19 Územní plán schválený úz. plán 20 Inženýrské sítě v obci elektřina a vodovod C VLASTNÍ NEMOVITÁ VĚC 21 Typ stavby vhodný 22 Dostupnost jednotlivých podlaží pouze po schodišti 23 Regulace nájemného žádná 24 Výskyt radonu neměřeno 25 Další možnosti ohrožení velmi omezené až náhodné 26 Příslušenství nemovité věci vhodné (identifikace viz výše) 27 Možnosti dalšího rozšiřování jsou (po vlastních pozemcích) 28 Technická hodnota stavby viz níže 29 Údržba stavby velmi dobrá 30 Pozemky celkem 1 044 m 2 Technický stav: Prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) i prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou v dobrém technickém stavu. Stavba je bez viditelných statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a spíše dobré údržbě. Oplocení zahrady před domem, které je z převážné části tvořeno dřevěným plotem na kovových sloupcích, je zatím v dobrém technickém stavu. Vjezdová brána a branka jsou kovové a jsou v horším technickém stavu. 11
Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 358 existuje soubor omezení vlastnického práva (zástavní právo, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit poměrně vysoké finanční prostředky na dokončení rekonstrukce a na opravu stodoly. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Srovnávací nemovité věci bytu o velikosti 2+kk (SN): 1) Byt 2+kk, Lubná Byt o velikosti 2+kk s lodžií v Lubné u Rakovníka. Byt se nachází v prvním patře ze čtyř pater panelového domu bez výtahu. Dispozice: jídelna s kuchyňským koutem, obývací pokoj, koupelna se sprchovým koutem a WC. Byt prošel rekonstrukcí v roce 2008: plastová okna, kuchyňská linka, zděné jádro, nová koupelna. K bytu náleží sklepní kóje 2 m 2, kolárna s kočárkárnou, prádelna a posilovna. Budova: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 46 m 2 Lodžie: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Cena nabídková: 590 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Radek Janatka Stará 87, 27201 Kladno Tel.: +420 777 988 881 www.orbisreality.cz 12
2) Byt 2+kk, Rakovník Byt o velikosti 2+kk se nachází v 5. patře panelového domu, který prošel rekonstrukcí (zateplen, fasáda, stoupačky, plastová okna). Bytová jednotka je v původním udržovaném stavu, jsou zde plastová okna. Vytápění bytu je řešeno ústředním plynovým topením. Internet, kabelová TV. K bytu náleží sklepní kóje a možnost užívání společných prostor. Možnost parkování přímo u domu. Stav objektu: Dobrý Podlaží umístění: 5. podlaží Plocha užitná: 42 m 2 Sklep: Ano Cena nabídková: 790 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář REALITY KAŠPAR, s.r.o. Husovo náměstí 22 26901 Rakovník Tel.: 313 511 314 www.realitykaspar.cz 3) Byt 2+kk, Zdice Byt o velikosti 2+kk ve 2. patře zatepleného panelového domu bez výtahu ve Zdicích. Ústřední topení v domě vlastní plynová kotelna, plastová okna se žaluziemi, kuchyňská linka s přípojkou na plyn, v chodbě bytu jsou vestavěné skříně. Stoupačky v plastu, měřiče na teplou a studenou vodu. Ve městě je kompletní občanská vybavenost, výborné autobusové a vlakové spojení do Prahy. Budova: Panelová Stav objektu: Dobrý Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 39 m 2 Sklep: Ano Cena nabídková: 850 000,- Kč 13
Zdroj: Realitní kancelář Majer Husovo nám. 38/25 26601 Beroun Tel.: 728 862 738 www.rkmajer.cz 4) Byt 2+kk, Rakovník Byt o velikosti 2+kk v Rakovníku se nachází ve zvýšeném přízemí cihlového bytového domu. Byt je po částečné rekonstrukci a je z části zařízený. Je vytápěn plynem,voda městská a odpady jsou svedeny do kanalizace. K bytu náleží sklepní koje. Bytový dům je dvoupodlažní, má novou střechu a je plánovaná výměna oken a zateplení. Parkování přímo u domu. Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 46 m 2 Sklep: Ano Topení: Ústřední plynové Cena nabídková: 890 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Terra Svornosti 985/8 15000 Praha Tel.: 737 283 721 www.dumrealit.cz/terra 14
5) Byt 2+kk, Rakovník Byt o velikosti 2+kk s komorou na patře. Byt je po celkové rekonstrukci, nachází se ve druhém patře panelové budovy bez výtahu. Byly nově provedeny rozvody, nové bytové jádro (sádrokarton), obklady a položena dlažba v koupelně a na WC. V kuchyňském koutě je nová kuchyňská linka. Na chodbě, v ložnici a obývacím pokoji je plovoucí podlaha. V bytě jsou instalována plastová okna. Budova má novou zateplenou fasádu, vyměněna okna na společných chodbách. Stav objektu: Po rekonstrukci Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 40 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Cena nabídková: 990 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář REALITY KAŠPAR, s.r.o. Husovo náměstí 22 26901 Rakovník Tel.: 313 511 314 www.realitykaspar.cz 6) Byt 2+kk, Rakovník Byt o velikosti 2+kk v Rakovníku. Byt se nachází v menším panelovém domě, který prošel rekonstrukcí. Byt je po částečné rekonstrukcí. Zděné bytové jádro s vanou, plastová okna. Podlaží umístění: 5. podlaží Plocha užitná: 40 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Cena nabídková: 1 040 000,- Kč 15
Zdroj: Realitní kancelář KOMFORT REALITY, s.r.o. Osvoboz. pol. vězňů 3355, 27201 Kladno Tel.: 312 246 975 www.komfort-reality.cz 7) Byt 2+kk, Rakovník Byt o velikosti 2+kk s balkonem a sklepem v cihlovém domě. Bytová jednotka se nachází v 1.NP s příslušenstvím: balkon, sklep. Dispozice: chodba, pokoj se vstupem na zasklený balkon, koupelna s WC, vanou a umyvadlem, pokoj s kuchyňským koutem. Okna plastová se žaluziemi. Podlahy v bytě jsou plovoucí. V koupelně obklady a dlažba. Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 43 m 2 Balkón: Ano Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Kabelová televize Elektřina: 230V Cena nabídková: 1 100 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář NEXT REALITY Anglická 583/11, 12000 Praha Tel.: 800 700 099 www.nextreality.cz 16
8) Byt 2+kk, Rakovník Částečně zrekonstruovaný byt v cihlovém domě v centru města. Byt má novou kuchyňkou linku a sprchový kout, voda a odpad je vedený v plastu, vytápění vlastním plyn. kotlem. Koupelna a WC jsou samostatně, dále je součástí komora a sklep v 1.PP. Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží počet: 4 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 56 m 2 Cena nabídková: 1 150 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář MT PROGRESS, s.r.o. Poštovní 18 26901 Rakovník Tel.: 776 111 419 www.mt-progress.cz Srovnávací nemovité věci - byty o velikosti 3+kk: 1) Byt 3+kk, Rakovník Bytová jednotka o velikosti 3+kk v panelovém domě. Byt je po kompletní rekonstrukci - změna dispozice, zděné jádro, kuchyňská linka, plastová okna, podlahy. K dispozici sklepní kóje. Dům má zateplené boky, opravenou střechu a vlastní plynovou kotelnu. Stav objektu: Po rekonstrukci Podlaží počet: 8 Podlaží umístění: 8. podlaží Plocha užitná: 63 m 2 Lodžie: 4 m 2 Sklep: 2 m 2 Cena nabídková: 1 150 000,- Kč 17
Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX Consult Kleinerova 1466 27201 Kladno Tel.: +420 739 544 145 reality.remax-czech.cz/re-max-consult 2) Byt 3+kk, Zdice Nový byt o dispozici 3+kk se nachází ve 3 NP. V místě je veškerá občanská vybavenost. Stav objektu: Novostavba Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 98 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Cena nabídková: 1 490 000,- Kč Zdroj: Hypocentrum Modré pyramidy Pivovarská 104/9 26601 Beroun Tel.: +420 725 783 115 www.hypocentrum.cz 18
3) Byt 3+kk, Zdice Byt o dispozici 3+kk ve 2. NP v menším domě s několika byty. V bytě je prostorný obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2 ložnice a velká koupelna s rohovou vanou. Sklepní koje o velikosti 4 m 2. K bytu patří společná zahrada. Veškerá občanská vybavenost v místě. Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 80 m 2 Cena nabídková: 1 590 000,- Kč Zdroj: Hypocentrum Modré pyramidy Pivovarská 104/9 26601 Beroun Tel.: +420 725 783 115 www.hypocentrum.cz 4) Byt 3+kk, Rakovník Byt o velikosti 3+kk v centru Rakovníka. Byt prošel celkovou rekonstrukcí, zděné jádro, plastová okna. Dům je po revitalizaci. Byt se nachází v centru města, poblíž historického náměstí, v těsné blízkosti je MŠ, dětské hřiště a další občanská vybavenost. Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Centrum obce Podlaží počet: 7 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 4. podlaží Plocha užitná: 72 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Odpad: Veřejná kanalizace Cena nabídková: 1 600 000,- Kč 19
Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 11000 Praha Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 5) Byt 3+kk, Zdice Zrekonstruovaný, neprůchozí pokoje, zděné jádro, samostatné WC, plastová okna, nové rozvody elektro a vody. V domě nový plynový kotel + kotelna, nové rozvody topení, nové vchodové dveře. Stav objektu: Po rekonstrukci Umístění objektu: Sídliště Podlaží počet: 5 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 78 m 2 Sklep: 9 m 2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelová televize Elektřina: 120V, 230V Cena nabídková: 1 620 000,- Kč Zdroj: Realitní kancelář M & M reality holding, a.s. Krakovská 1675/2, 11000 Praha Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 20