ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 188/7278/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 2441/7, v bytovém domě č.p. 2439, 2440, 2441, 2442, včetně podílů na společných částech bytového domu a pozemku čís. parcely 3483, k.ú. Kročehlavy, v ulici Americká, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 188/7278/2015 LV no.: 35004, 23463 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2441/7, v bytovém domě č.p. 2439, 2440, 2441, 2442, včetně podílu o velikosti 6164/264179 na společných částech domu a podílu o velikosti 6164/264179 na pozemku čís. parcely 3483, k.ú. Kročehlavy, v ulici Americká, ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Americká 2441, Kročehlavy, 272 01 Kladno Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 802.058 Kč Market value Tržní hodnota 1.100.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 1.100.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 1.107.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 jednotka - byt LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: jednotka - byt č. 2441/7 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 3483 (podíl 6164/264179) Appurtenances: Příslušenství: sklepní kóje v 1.NP (1,92 ), lodžie (6,96 ) Size: Velikost 813, podíl 6164/264179 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna s úplnou infrastrukturou Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Kladno úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena 2 200 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: panelový Whole property: Celá nemovitost: 59,72 Built-up area: Zastavěná plocha: Office area: Kancelářské plochy: Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 59,72 Storage area: Skladové plochy: 18 419 Kč/ Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1970 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: byt. dům: 35 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % jednotka byt: 50 % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 35004 ze dne 10.01.2015 je jednotka - byt ve vlastnictví: SJM pan Jiří Zimmerhakl a paní Lenka Zimmerhaklová, oba bytem Americká 2441, Kročehlavy, 272 01 Kladno. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listů vlastnictví č. 35004 a č. 23463 ze dne 10.01.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 1.080.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od uzavření zást. smlouvy do21.10.2024, až do celkové výše 1.080.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 4610108893/1 ze dne 27.9.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 27.9.2010 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - rozhodnutími o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v částech C listů vlastnictví č. 35004 a č. 23463. Jiná omezení nebyla zjištěna. Real burden / věcná břemena: Podle části C listů vlastnictví č. 35004 a č. 23463 ze dne 10.01.2015 není oceňovaná nemovitá věc zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listů vlastnictví č. 35004 a č. 23463 ze dne 10.01.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 1.080.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od uzavření zást. smlouvy do21.10.2024, až do celkové výše 1.080.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 4610108893/1 ze dne 27.9.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 27.9.2010 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka - byt je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt užíván pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - jednotka byt v původním stavu - bytový dům bez výtahu, situování bytu v 5.NP (4.patro) - zhoršené možnosti parkování v okolí bytového domu Strong points / silné stránky: - situování bytového domu v blízkosti občanské vybavenosti - bytový dům po částečné rekonstrukci, dobře udržovaný - dobrá dopravní obslužnost Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 35004 (jednotka byt) pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno prokazující stav evidovaný k datu 10.01.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 23463 (pozemek) pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno prokazující stav evidovaný k datu 10.01.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ katastrální mapa pro část k.ú. Kročehlavy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ částečná kopie prohlášení vlastníka e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 18.2.2015 za účasti vlastníka jednotky bytu, paní Lenky Zimmerhaklové. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 665126 Název katastrálního území : Kročehlavy Kód obce : 532053 Název obce : Kladno Počet obyvatel obce : 68 682 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město Kladno (68 682 obyvatel) patří k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Kladno disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Statutární město Kladno je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Kladno dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostními komunikacemi R6 a R7, které v dalším průběhu navazují na Hlavní město Praha, které je vzdálené přibližně 15 km. Property location / Poloha nemovité věci: Oceňovaná jednotka - byt je situována v bytovém domě č.p. 2439, 2440, 2441, 2442, v ulici Americká, v části města zvané Kročehlavy, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti (mj. obchodní centrum JIH Kladno). Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 2441/7: Oceňovaná jednotka - byt se nachází v bytovém domě č.p. 2439, 2440, 2441, 2442, v sekci označené č.p. 2441, na pozemku čís. parcely 3483 k.ú. Kročehlavy, v ulici Americká, v části města zvané Kročehlavy, ve městě Kladno. Bytový dům je situován jako řadový krajní, je nepodsklepený, má 5 nadzemních podlaží, zastřešení je plochou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 40 jednotek bytů, 5 nebytových jednotek (provozoven) a společné prostory. K jednotce - bytu náleží podíl o velikosti 6164/264179 na společných částech bytového domu č.p. 2439, 2440, 2441, 2442. Dispoziční řešení (převzato z prohlášení vlastníka): Oceňovaná jednotka - byt o velikosti 3+1 s příslušenstvím situovaná v 5. nadzemním podlaží (4. patro) bytového domu. Vnitřní dispozice sestává z pokoje (16,27 ), pokoje (9,50 ), pokoje (7,43 ), kuchyně (9,64 ), WC (0,97 ), koupelny (2,56 ), komory (2,62 ), spíže (2,52 ) a chodby (8,21 ). K bytu dále náleží užívání sklepní kóje v 1.NP (1,92 ) a lodžie (6,96 ). Celková podlahová plocha bytu je 59,72 m² (bez výměry sklepní kóje a lodžie). Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech a patkách s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou montované z betonových panelů, jádro bytu je původní umakartové, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, stropy jsou betonové montované, střecha je plochá, s krytinou z asfaltových svařovaných pásů, schodiště je betonové, s povrchem z PVC. Podlahy v bytě jsou betonové, s běžnými povrchy (PVC, textilní krytina), okna jsou dřevěná zdvojená, vnitřní omítky jsou štukové a tvořené nátěrovými tapetami, v sociálním zázemí doplněné keramickým obkladem, vnitřní dveře jsou dřevěné plné i prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné. Vstupní dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou strukturované, probarvené, se zateplením. Bytový dům má vnitřní rozvod vody, kanalizace, elektrického proudu, zemního plynu a telefonu. Vytápění jednotky - bytu a zásobování teplou užitkovou vodou je zajištěno dálkovým zdrojem. Rozvody vody jsou částečně kovové a částečně plastové, napojené na veřejný řad a rozvody kanalizace jsou plastové, napojené na veřejný řad. K datu místního šetření je jednotka byt vybavena sektorovou kuchyňskou linkou, plynovým sporákem a digestoří. Sociální zázemí je k datu místního šetření vybaveno splachovacím WC, umývadlem, vanou a příslušnými vodovodními bateriemi. Bytový dům má rozvod televizní antény a domácího zvonku s telefonem. Bytový dům není vybaven osobním výtahem. - 4 -
Stáří a stavební stav: Bytový dům byl postaven přibližně v roce 1970, v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří je tedy cca 45 let. Za dobu své existence byl bytový dům průběžně opravován. Z fondu oprav byly v roce 2011 provedeny stavební úpravy, které zahrnovaly zateplení bytového domu, opravu střechy včetně výměny střešního pláště a v roce 2013 byla provedena výměna společných rozvodů IS (stoupačky). Na bytovém domě nejsou patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Současný stavebně technický stav bytového domu je dobrý, na bytovém domě je prováděna běžná údržba. Jednotka - byt: Oceňovaná jednotka - byt je v původním, poměrně udržovaném stavu, v minulých letech bylo pouze provedeno doplnění keramického obkladu v sociálním zázemí. Celkový stavebně technický stav jednotky - bytu lze hodnotit jako průměrný, vnitřní vybavení je v nižším standardu. Pozemek: K oceňované jednotce - bytu č. 2441/7 náleží podíl 6164/264179 na pozemku čís. parcely 3483, k.ú. Kročehlavy. Pozemek čís. parcely 3483 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 2439, 2440, 2441, 2442. Pozemek je napojen na inženýrské sítě el. proudu, veřejný rozvod vody, kanalizace, zemního plynu, telefonu a dálkový zdroj tepla. Pozemek je přístupný z okolních, veřejně přístupných pozemků, po zpevněných komunikacích pro pěší, navazující na ulici Americká, po pozemku čís. parcely 3357/1 (ostatní komunikace/ostatní plocha, vlastník Statutární město Kladno). Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 2441/7, v bytovém domě č.p. 2439, 2440, 2441, 2442, včetně podílu o velikosti 6164/264179 na společných částech domu a podílu o velikosti 6164/264179 na pozemku čís. parcely 3483, k.ú. Kročehlavy, v ulici Americká, ve městě Kladno, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 18. února 2015 (po zaokrouhlení) 1.100.000,- Kč Slovy: Jedenmiliónjednostotisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Podle části C listů vlastnictví č. 35004 a č. 23463 ze dne 10.01.2015 je vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno následujícími omezeními: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 1.080.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od uzavření zást. smlouvy do21.10.2024, až do celkové výše 1.080.000,- Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č. 4610108893/1 ze dne 27.9.2010, právní účinky vkladu práva ke dni 27.9.2010 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - rozhodnutími o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v částech C listů vlastnictví č. 35004 a č. 23463. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 188/7278/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 2. července 2015-6 -