- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2548-505/2015 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci bytové jednotky č. 1057/1, umístěné v domě č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 a spoluvlastnického podílu ve výši 656/11766 na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347, katastrální území Polanka nad Odrou, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 2604 a 2067) a garáže č. 1057/21, umístěné v domě č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 a spoluvlastnického podílu ve výši 157/11766 na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347, katastrální území Polanka nad Odrou, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 2604 a 2067) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Milan Vlha Exekutorský úřad Ostrava Prokešovo náměstí 5 702 00 Ostrava Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 102 EX 00835/09 Podle stavu ke dni 5. 10. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. V Ostravě 5. 10. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou. 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Bytová jednotka č. 1057/1 a garáž č. 1057/21 Adresa nemovité věci: Heleny Salichové 1057, 725 25 Ostrava- Polanka nad Odrou Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Polanka nad Odrou 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne 5. 10. 2015 za účasti znalce a povinné. Povinná odepřela znalci pořízení fotodokumentace. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2604 pro k.ú. Polanka nad Odrou ze dne 3. 9. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Milana Vlhy sp.zn. 102 EX 00835/09-048 o ustanovení znalce ze dne 3.9.2015. Prohlášení vlastníka 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 2604 zapsán: SJM Buchta Radovan a Buchtová Květoslava, Heleny Salichové 1057/20, Polanka nad Odrou, 72525 Ostrava Omezení vlastnického práva na LV 2604: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Buchtová Květoslava Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze 6. Celkový popis nemovité věci Bytová jednotka č. 1057/1 Oceňovaná nemovitá věc se nachází ve statutárním městě Ostrava, městské části Polanka nad Odrou, při ul. Heleny Salichové, poblíž ZŠ Heleny Salichové, cca 550 m severovýchodně od autobusové zastávky Polanka střed". Okolní zástavbu tvoří objekty hromadného a individuálního bydlení a občanské vybavenosti. Ve Statutárním městě Ostrava je k dispozici veškerá občanská vybavenost, vzdálenost do
- 3 - centra města Ostravy je cca 14 km. Přístup k nemovité věci je z místní komunikace, pozemku parc.č. 2348/1 (ve vlastnictví Statutárního města Ostrava). Nemovitá věc je tvořena bytovou jednotkou č. 1057/1, umístěnou v domě č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 a spoluvlastnickým podílem ve výši 656/11766 na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347, katastrální území Polanka nad Odrou, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 2604 a LV č. 2067) a garáží č. 1057/21, umístěnou v domě č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 a spoluvlastnickým podílem ve výši 157/11766 na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 (LV č. 2604 a LV č. 2067 Pozitiva oceňované nemovité věci: - situován v klidné, vyhledávané lokalitě k bydlení - garáž v domě (1.NP) Negativa oceňované nemovité věci: - nebyly shledány 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis Oceňovaná bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází v bytovém domě č.p. 1057 v 2. NP ze 4.NP bez výtahu. Dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je panelové konstrukce s plochou střechou, dům je po revitalizaci (zateplení, nová okna). Dům je stáří cca 37 let. Společné prostory tvoří kolárna, kočárkárna. Vybavení jednotky: Celková plocha bytu je 62,4 m 2 bez příslušenství (sklep 3,2 m 2 ). Podlahy v obytných místnostech tvoří parkety, v ostatních prostorách dlažby. Vybavení kuchyně tvoří kuchyňská linka a el. sporák. Sociální zařízení tvoří vana, umyvadlo a WC. Bytové jádro je umakartové. Vytápění bytu ústřední s plynovou kotelnou pro dům. Okna plastová. V koupelně a kuchyni provedeny keramické obklady stěn. Byt se nachází v průměrném, udržovaném stavu. Dispoziční řešení: pokoj (18,2 m 2 ), pokoj (12,2 m 2 ), pokoj (9 m 2 ), kuchyň (8,8 m 2 ), předsíň (7,8 m 2 ), koupelna (2,8 m 2 ), WC (1,3 m 2 ), komora (2,3 m 2 ) a sklep (3,2 m 2 ). V přízemí domu (1. NP) je situována garáž (jednotka č. 1057/21). Plocha garáže činí 15,7 m 2. Součástí ocenění je i spoluvlastnický podíl ve výši 271/3922 na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347, katastrální území Polanka nad Odrou, obec Ostrava a okres Ostrava-město.
- 5 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Ocenění bytové jednotky V současné době se přímo v této lokalitě běžně neobchoduje s bytovými jednotkami. Nabídka je omezená. V okolních lokalitách (Svinov, Poruba) se nabízí obdobné nemovité věci v rozmezí cca 1 200 tis. až 2 500 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti bytové jednotky, příslušenství (garáž) apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané byty byt č.1 byt č.2 byt č.3 byt č.5 lokalita cena nabídková korekce ceny za pramen, korekce nabídky a poptávky výměra užitné plochy bytu v m2 redukovaná cena za m2 korekce stavu bytu korekce stavu domu korekce lokality objektivizační koeficient (garáž) výsledná cena za m2 H.Salichové, Polanka 1 490 000 0,85 71 17 838 1,10 1,00 1,00 1,10 21 584 Karla Pokorného, Poruba 1 250 000 0,85 76 13 980 1,05 1,00 1,00 1,10 16 147 Kolofíkova, Svinov 2 450 000 0,85 95 21 921 0,90 1,00 1,00 1,00 19 729 Opavská, Poruba 1 250 000 0,85 58 18 319 0,90 1,00 1,00 1,10 18 136 průměrná indexovaná hodnota 18 899 Výměra bytu v m2 průměrná indexovaná hodnota cena bytu zjištěná srovnáváním 62,4 18 899 1 179 297 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): 1 179 297,- Kč 1 180 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovité věci, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitých věcí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, zejména na stav domu, velikost bytové jednotky, příslušenství (garáž), s přihlédnutím k charakteru nemovité věci, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou nemovité věci zjištěnou srovnávací metodou ve výši 1 180 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu bytové jednotky č.1057/1 s podílem na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347, tak i garáže č. 1057/21, umístěné v domě č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 s podílem ve výši 157/11766 na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 a činí 1 180 000,- Kč.
- 6 - Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovité věci: bytové jednotky č. 1057/1, umístěné v domě č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 a spoluvlastnického podílu ve výši 656/11766 na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347, katastrální území Polanka nad Odrou, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 2604 a 2067) a garáže č. 1057/21, umístěné v domě č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 a spoluvlastnického podílu ve výši 157/11766 na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347, katastrální území Polanka nad Odrou, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 2604 a 2067), je stanovena ke dni 5. 10. 2015. Na základě zjištěných cen a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovité věci k datu ocenění ve výši 1 180 000,- Kč.
- 7 - C. Rekapitulace Cena obvyklá nemovité věci bytové jednotky č. 1057/1, umístěné v domě č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 a spoluvlastnického podílu ve výši 656/11766 na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347, katastrální území Polanka nad Odrou, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 2604 a 2067) a garáže č. 1057/21, umístěné v domě č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347 a spoluvlastnického podílu ve výši 157/11766 na společných částech domu č.p. 1057 na pozemku parc.č. 2347, katastrální území Polanka nad Odrou, obec Ostrava a okres Ostrava-město (LV č. 2604 a 2067) činí Slovy: jeden-milion-jedno-sto-osmdesát-tisíc Kč 1 180 000,- Kč Znalci nejsou známy ani nebyly doloženy žádné nájemní práva, podnájemní či jiná práva ani věcná břemena V Ostravě, 5. 10. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2548-505/2015 znaleckého deníku.
- 8 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci - bytové jednotky Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 9 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Bytový dům č.p. 1057 Bytový dům č.p. 1057 s garáž
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 10 -
- 11 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci (bytové jednotky) Nemovitá věc č. 1 Byt 3+1, ul. Heleny Salichové, Polanka nad Odrou Cena: 1 490 000,- Kč Užitná plocha: 71 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví s balkonem. Byt je situován ve třetím nadzemním podlaží ze čtyř bez výtahu. Byt je v původním velmi udržovaném stavu, v pokojích na podlahách jsou udržované lakované parkety, zbylou podlahovou plochu tvoří PVC. Pokoje jsou světlé a neprůchozí. Vstup do všech pokojů je z předsíně. Zde je také vstup do zděné komory. Koupelna a WC jsou zvlášť, koupelna je průchozí jak z předsíně, tak z kuchyně. Dům je panelový po revitalizaci, zateplen, plastová okna se žaluziemi. K bytu náleží velký sklep. Vytápění bytu a ohřev teplé vody je zajištěné vlastní kotelnou hned vedle domu. Kotelna je po celkové rekonstrukci, veškeré rozvody jsou v mědi. Nemovitá věc č. 2 Byt 3+1, ul. Karla Pokorného, Ostrava-Poruba Cena: 1 250 000,- Kč Užitná plocha: 76 m 2 Byt 3+1 v osobním vlastnictví v klidné a žádané lokalitě. Byt je v původním, ale velmi zachovalém stavu vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. Okna jsou situovány na tři strany. Obývací pokoj má dvě okna a je průchozí. Dům je po kompletní revitalizaci (plastová okna, zateplení, vchodové dveře, střecha)..nemovitá věc č. 3 Byt 3+1, ul. Kolofíkova, Ostrava-Svinov Cena: 2 450 000,- Kč Užitná plocha: 95 m 2 Byt po kompletní rekonstrukci o velikosti 3+1 se zahrádkou a garáží, který se nachází ve vilové čtvrti. Byt je ve zvýšeném přízemí RD, součástí bytu je i garáž a část zahrady o výměře 300m2. Vytápění je ústřední na zemní plyn. Nemovitá věc č. 4 Byt 3+kk, Opavská, Ostrava-Poruba Cena: 1 250 000,- Kč Užitná plocha: 58 m 2 Byt 3+kk s plochou 58 m2, v osobním vlastnictví, na ulici Opavská v Ostravě - Porubě, v přízemí / 5. p. panelového domu, nový výtah. Byt je po rekonstrukci, zděná koupelna s vanou, WC samostatně, omítky, elektřina, na podlahách dlažba, plov. podlaha a koberce. V bytě jsou nové dveře. V předsíni a pokoji vestavné skříně. Dům prošel celkovou revitalizaci (fasáda, zateplení, plastová okna, střecha, vchod, výtah, voda v plastu, plyn v mědi). K bytu náleží velký sklep a sklepní kóje. Parkování u domu.