ZNALECKÝ POSUDEK č. 1433-03/09 o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.p/č.j. 285/13 v 7. nadzemním podlaží / 6.patře / v objektu č.p. 285 v obci Větřní s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 671 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 401/26225 zapsaný na LV 1419 resp. stavba bytového domu s pozemkem na LV 1356 v katastrálním území a v obci Větřní a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální úřad Český Krumlov Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 20.1.2009 Zohlednění stavu ke dni : 20.1.2009 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 20.1.2009 Použitý oceňovací předpis : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank usnesení č.j. 125 EX 352/08-32 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny pro exekuční řízení Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 21.1.2009 Tento znalecký posudek obsahuje 22 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve trojím vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov č. 125 EX 352/08-32 ze dne 5.12.2008 s předáním podkladů osobně dne 5.12.2008 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 5.12.2008 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 1419 A: Vlastník : 1. Roman Michal, r.č. 791104/1347 trvale bytem Větřní, Šumavská č.p. 285, 382 11 Větřní B : byt č. 285/13 v budově č.p. 285, LV budovy 1356, bytový dům na parcele st. č. 671 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 574 m 2, spoluvlastnický podíl 401/26225 vše k.ú. a v obci Větřní C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : viz příloha č.2 E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. a v obci Větřní 1.1.3 Kopie katastrální mapy zajištěná znalcem na intertnetovém katastru nemovitostí viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 20.1.2009 za účasti znalce, povinného se znalci nepodařilo kontaktovat, znalec provedl externí prohlídku bytové jednotky a společných prostor bytového domu č.p. 285 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření - viz příloha č.1 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Konzultace na Obecním úřadě ve Větřní, kde bylo znalci sděleno stáří bytového domu, možné technické zhodnocení apod. 1.1.10 Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.seznam.cz, www.reality.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.11 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.12 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.13 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Obytný dům čp. 285 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 285/13 se nachází nedaleko centra obce u hlavní komunikaci Český Krumlov Frymburk naproti místnímu autobusovému nádraží v Šumavské ulici v lokalitě zastavěné převážně objekty pro
3 bydlení a několika objekty občanské vybavenosti. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č. 285/13 je oceňován podíl na pozemku st. parcela č. 671 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 574 m2 ve výši 401/26225. Bytová jednotka je, dle vyjádření sousedů užívána vlastníkem. Oceňovaný pozemek tvoří zastavěnou plochu objektu. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Větřní nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav bytového domu a bytové jednotky vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 20.1.2009. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda povinného, z informace pracovníka Obecního úřadu ve Větřní a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaného bytu ani nebyly znalci předány všechny požadované podklady potřebné pro výpočet. Znalcem byla proto provedena pouze externí prohlídka oceňovaných nemovitostí ze společných prostor budovy č.p. 285. Následně je cena oceňovaných nemovitostí zjištěna na základě výše uvedených podkladů a zjištění a na základě odborného odhadu znalce. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 285/13 1.2 Pozemek st. parcela č. 671 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 285/13 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 285/13 4. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 285/13 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit / v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 1.1.2 Popis Budova č.p. 285, ve které se nachází oceňovaný byt má obdélníkový tvar, je nepodsklepená, s osmi nadzemními podlažími / 1. nadzemní podlaží je technické a v každém dalším podlaží jsou bytové jednotky /. Objekt má jeden hlavní vchod ze severní fasády. Stavba má klasickou dispozici panelového bytového domu s centrálním schodištěm ve středu dispozice, podélnou chodbou a s výtahem, technickým zázemím v 1. podzemním podlaží a s devíti byty na každém běžném nadzemním podlaží. V technickém podlaží jsou sušárna, prádelna, el. rozvodna, kočárkárna, výměník, chodba a sklepy. Objekt je z panelového systému s plošnými prvky. Krytina živičná svařovaná vícevrstvá. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné údržbě vzhledem ke stáří průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu. Oceňovaný byt 1+1 leží v 7. nadzemním podlaží, má předsíň, pokoj, kuchyň, koupelnu s WC a balkon. Mimo byt je jako příslušenství a součást bytu jedna sklepní místnost. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : panelový systém Nosná konstrukce vodorovná : panelový systém Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : sendvičové panely se silikátovou omítkou Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, teplovod vše bezprostředně Popis vybavení 1.NP /nadzemní podlaží/ Obvodové zdivo : panelový systém Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový systém Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : kovová jednoduchá Dveře : dřevěné a kovové plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené
5 Rozvod plynu : nevyskytuje se Zdroj teplé vody : centrální výměník Kuchyňské vybavení : žádné Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění 2008-1983 = 26 let, technický stav průměrný. Popis vybavení bytu č. 285/13 Znalci nebylo povinným umožněno provést vlastní prohlídku bytové jednotky, znalec předpokládá vnitřní vybavení v úrovni obdobných staveb postavených ve stejném časovém období ( předpokládaný popis vybavení viz níže zpracovaná tabulka výpočtu koeficientu K 4 ). Technický stav bytové jednotky nebylo možno znalcem zjistit, lze předpokládat, že bude obdobný celkovému stavu budovy bez novějších oprav či úprav. 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z údajů převzatých znalcem z prohlášení vlastníka, které bylo znalci předáno správcem objektu firmou HECI a.s. Český Krumlov. BYT č. 285/13 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 7. NP pokoj 19,77 kuchyň 12,07 předsíň 3,72 koupelna 1,94 WC 0,93 sklep č.1 1,63 balkon 3,00 19,77 23,29 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 43,06 Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem m 2 43,06 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-0,00 Odpočet podlahové plochy balkonu m 2-3,00 Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem m 2 40,06 Podlahová plocha sklepní kóje x koeficient 0,10 m 2 0,00 Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,51 Podlahová plocha bytu pro výpočet m 2 40,57 Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech typových vícebytových typ J ( 1.NP až 8. NP, rovná střecha ) ZC 8 020,-Kč / m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 40,57
6 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 1,037 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,131 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.05400 0.05400 2 Svislé konstrukce Montované ŽB plošné S 0.18200 0.18200 3 Stropy Montované ŽB S 0.08400 0.08400 4 Zastřešení Montované ŽB S 0.04900 0.04900 5 Krytiny střech Natavované asfaltové pásy S 0.02300 0.02300 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky stříkané S 0.05700 0.05700 8 Úprava vnějších povrchů Omítky stříkané S 0.02900 0.02900 9 Vnitřní obklady keramické Koupelna S 0.01300 0.01300 10 Schody Prefa s povrchem z teraca S 0.02900 0.02900 11 Dveře Náplňové plné i prosklené S 0.03300 0.03300 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Dřevěná zdvojená S 0.05300 0.05300 14 Povrchy podlah Dlažba, PVC, jekor S 0.03000 0.03000 15 Vytápění Ústřední s radiátory S 0.04800 0.04800 16 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.05100 0.05100 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S 0.03200 0.03200 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03100 0.03100 20 Vnitřní plynovod Nevyskytuje se CH 0.00400 0.00000 21 Ohřev teplé vody Centrální ohřev S 0.02200 0.02200 22 Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S 0.01900 0.01900 23 Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S 0.03900 0.03900 24 Výtahy Ano S 0.01300 0.01300 25 Ostatní Větráky,STA, zvonek, schránky S 0.05700 0.05700 26 Instalační prefa jádro ne CH 0.03700 0.00000 CELKEM 1.00000 0.95900 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.95900 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU 16 996,33,- 1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt byl kolaudován v roce 1983 a do dnešního dne je plně užíván. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti a většina prvků krátkodobé životnosti jsou původní. Technický stav objektu je při prováděné běžné údržbě průměrný. Vzhledem k převážnému zastoupení původních prvků a konstrukcí na stavbě provedl znalec výpočet opotřebení lineární metodou. Stáří ke dni odhadu : 2009 1983 = 26 let Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / 1983 Stáří 26 let
7 Předpokládaná další životnost 74 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,000 % Opotřebení 26,00 % 1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 8 020,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 16 996,33,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 40,57 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 689 541,15,- Opotřebení 26,00 % - 179 280,70,- Cena časová bytu č. 285/13 ke dni odhadu Kč 510 260,45,- 1.2 St. parcela č. 671 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek st. parcela č. 671 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 574 m2 je zastavěna bytovým domem č.p. 285. Srovnávací pozemek leží v obci Větřní v souvislé zástavbě mezi širším centrem a okrajem zástavby a dnes je též zastavěn stavbou rodinného domu. srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) OCENĚNÍ POZEMKU INDEXOVOU POROVNÁVACÍ METODOU Poloha srovnávacího pozemku Obec Větřní, souvislá zástavba, zastavěn rodinným domem a dalšími stavbami, u hlavní silnice, hluk od dopravy Popis srovnávacího pozemku Jihovýchodní orientace, svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku kromě ZP, Výměra srovnávacího pozemku VS m2 950 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 380 000,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 400,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Zastavěné části obce, zpevněný příjezd 0.90 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený bez ZP 1.40 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita s rodinnými domy, maloobchod 1.30 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75
8 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 0.7371 oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku Centrum obce Větřní, souvislá zástavba, zastavěn bytovým domem Popis oceňovaného pozemku Severní orientace, svažitý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku včetně ZP, Výměra oceňovaného pozemku m2 574 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Centrum obce, zpevněný příjezd, svažitý pozemek 1.00 severní orientace B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 2 až 5 tisíc obyvatel 0.60 D Obchodní resp. průmysl. poloha Lokalita s rodinnými domy, maloobchod 1.30 E Územní připravenost, infrastr. střední 0.75 F Speciální charakteristiky nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 0.8775 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.1905 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 476,19,- Cena oceňovaného pozemku Kč 273 333,33,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 401/26225 Obvyklá cena podílu pozemku st. č. 671 ke dni odhadu Kč 4 180,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 285/13 510 260,00,- Kč 41,82 % 689 540,00,- Kč Podíl st. parcely č. 671 4 180,00,- Kč - 4 180,00,- Kč celkem 514 440,00,- Kč 693 720,00,- Kč 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů.
9 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta objekt Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č. 285/13 výměra m2 40,57 Nájemné Kč/m2/r 900,00,- Celkem příjem z nájemného ročně Kč 36 513,00,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 689 540,00,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 510 260,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 26 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 26,00 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,60 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 150,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC / Kč/rok 827,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC / Kč/rok 5 172,- Správa nemovitostí Kč/rok 600,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 10 725,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 17 474,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 36 513,00,- Výdaje ročně celkem Kč 17 474,00,- Čisté roční nájemné Kč 19 039,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 19 039,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 317 311,91,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 317 300,00,-
10 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 285/13 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Následně znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru SREALITY.cz a Jiho.ceskereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací objekt č.1 Prodej bytu 1+1 ve Větřní Prostorný byt 1+1 ve Větřní u Českého Krumlova. Byt je situovaný na jih s pěkným výhledem do okolí. Byt prošel částečnou rekonstrukcí, má plastová okna, nové stoupačky, obloženou umakartovou koupelnou s vanou oddělenou od WC. Dům prošel kompletní rekonstrukcí, nová střecha, fasáda, plastová okna. Výměra bytu 40 m2 Nabídková cena : 550 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Prodej bytu 2+0 ve Větřní
11 Prodej družstevního bytu 2+0 s balkonem v 1.patře panelového domu. Nová kuchyňská linka, nově vymalováno. Po dohodě možnost odkoupení vnitřního vybavení. Byt je ve velice dobrém stavu. Převod do osobního vlastnictví v roce 2009. V okolí veškerá občanská vybavenost. Výměra bytu 40 m2 Nabídková cena : 620 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Prodej bytu 3+1 ve Větřní Prodej družstevního bytu 1+3 s balkonem v 1. patře zatepleného panelového domu v obci Větřní u Českého Krumlova. Celková plocha bytu je 74m2, k dispozici dále 2x sklep, kolárna a sušárna prádla v přízemí domu. Výměra bytu 74 m2 Nabídková cena : 635 000,- Kč Srovnávací objekt č.4 Prodej bytu 1+1 ve Větřní
12 Prodej bytu v osobním vlastnictví 1+1 ve Větřní. Byt se nachází v 3. patře bez výtahu. Byt o podlahové ploše 35,67 m2 je v původním stavu a je velmi zachovalý. Dům je zateplený a má nové okna. Byt je dobře situovaný, je nedaleko ZŠ, autobusové zastávky a prodejny potravin. Výměra bytu 36 m2 Nabídková cena : 580 000,- Kč Srovnávací objekt č.5 Prodej bytu 1+1 ve Větřní Prodej bytu v osobním vlastnictví o velikosti 1+1, v obci Větřní. Byt má celkovou výměru 36,12 m2 a nachází se v I. patře zděného domu. Skládá se z obytné kuchyně( 8,82 m2 ), pokoje( 16,93 m2 ), předsíně( 6,37 m2 ), koupelny( 3 m2 ) a WC( 1 m2 ), 2 sklepy v suterénu ( 9 m2 a 1,2 m2 ). Byt je v původním stavu, má plastová okna, v obývacím pokoji původní podlaha z parket, starší kuchyňská linka, koupelna a WC v původním stavu. Výtápění je na tuha paliva, v obývací místnosti jsou kamna. Dům má zateplenou fasádu a nachází se v klidné části obce naproti kostelu. Výměra bytu 36 m2 ( bez příslušenství ) a 46 m2 s dvěma sklepy Nabídková cena : 440 000,- Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č Loka lita Větřní byt 1+1 sta vby Příslu šenství výmě ra Jiné stav 1 Průměr 40 průmě r Cena nabídková / prodejní Polo ha lokal ita Ve li kost Přís luše nství Typ vlast nictv í stav Pram en ceny Cena Po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC 1 Větřní byt 1+1 2 Větřní byt 2+0 3 Větřní byt 3+1 4 Větřní byt 1+1 1 Průměr 40 průmě r 1 Průměr 40 průmě r + 1 Průměr 74 průmě r 1 Průměr 36 průmě r 550 000 1.20 1.00 1.00 1.00 1.15 0.85 1.624 338 768 620 000 1.20 1.00 1.00 0.95 1.25 0.80 1.781 348 070 635 000 1.20 1.34 1.00 0.95 1.20 0.90 2.037 311 764 580 000 1.15 0.96 1.00 1.00 1.20 0.85 1.559 372 132
13 5 Větřní byt 1+1 1 Průměr 46 průmě r 440 000 1.20 1.06 0.95 1.00 1.05 0.90 1.410 312 101 Celkový průměr Kč 336 600,- Minimum Kč 311 764,- Maximum Kč 372 132,- Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč 327 512,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost bytu K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy typu vlastnictví ( např. družstevní, osobní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno ) 3.2 Výpočet porovnávací metodou dle vyhl. č.3/2008 Sb. Jelikož se cena bytu dle dříve platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. stanoví porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Oceňovaný byt leží v obci Větřní v Jihočeském kraji tj. obec s 3 980 obyvateli, patří pro výpočet základní ceny bytu do kategorie obcí s 2 001 až 10 000 obyvateli. Opotřebení bytu je 26,00 %, což je v rozpětí 25 50 % opotřebení a znalcem je charakterizováno jako střední. Další údaje pro výpočet viz níže uvedená tabulka. Byt č. 285/13 Druh objektu parcely dle katastru Budova typu J Základní cena bytu Kč/ m 2 6 589,- Výměra bytu m 2 40,57 Koeficient cenového rozpětí Kcr - 0,51 Koeficient cenového porovnání pro I.pásmo 1 Kcr 0,490 Koeficient cenového porovnání pro II.pásmo 1 Kcr/2 0,745 Koeficient cenového porovnání pro III.pásmo 1,000 1,000 Koeficient cenového porovnání pro IV.pásmo 1 + Kcr/2 1,255 Koeficient cenového porovnání pro V.pásmo 1 + Kcr 1,510 Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu dle tabulky č.2 přílohy č.17 vyhl. a charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků dle tabulky č. 3 : Popis I II III IV V Vn Ci x Vn 01 Trh s nemovitostmi poptávka je s nabídkou v rovnováze 02 Poloha budovy v obci preferované sídelní útvary a centra obcí 03 Převládající zástavba v obci bytové objekty, občanská vybavenost, provozní objekty 10 1,000 x 10 9 1,510 x 9 8 1,510 x 8
14 04 Inženýrské sítě elektropřípojka, veřejný vodovod a kanalizace, plynovod, telefon 05 Doprava místní doprava do 500 m, železnice, autobus v dosahu MHD 06 Obchod a služby kompletní síť obchodů a základní služby 9 1,255 x 9 8 1,255 x 8 8 1,255 x 8 07 Školství základní škola 5 1,000 x 5 08 Zdravotnictví praktický lékař, zubař 7 1,000 x 7 09 Kultura, sport, ubytování - kulturní zařízení, sportovní zařízení, restaurace,kavárna 5 1,000 x 5 10 Úřady obecní úřad, pošta, banka, policie aj. 3 1,255 x 3 11 Pracovní možnosti v obci omezené pracovní možnosti v místě 7 1,000 x 7 12 Životní prostředí - běžný hluk a prach od dopravy 8 1,255 x 8 13 Přírodní lokalita - les nebo park ve vzdálenosti do 1000 m 5 1,000 x 5 14 Změny v okolní zástavbě - beze změny 2 1,000 x 2 15 Příslušenství budovy - bez dopadu na cenu bytu 4 1,000 x 4 16 Typ stavby - montovaná do 10.NP 5 1,000 x 5 17 Obyvatelstvo - průměrná hustota obyvatelstva 6 1,255 x 6 18 Vybavení bytu lokální topení, teplá voda, elektřina, koupelna, WC standard, 19 Orientace bytu ke světovým stranám - orientace hlavních místností je na SZ,S 20 Poloha bytu v domě podlaží v 7.NP s výtahem a s pohledem do krajiny 10 1,000 x 10 8 0,490 x 8 7 1,510 x 7 21 Mimořádné příslušenství domu sklep mimo byt 1 1,000 x 1 22 Posouzení širších vztahů průměrný byt 10 1,000 x 10 Součet 145 163.87 Výpočet ceny bytu : Základní cena ZC Kč / m 2 6 589,00,- Suma součinu koeficientů cen. porovnání s váhami jednotlivých znaků ( Kcp x vn ) 163.87 Součet vah hodnotících znaků vn - 145 Koeficient cenového porovnání Kcp - 1.1301 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 7 446,48,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 40,57 Cena bytu č. 285/13 porovnávacím způsobem ke dni odhadu Kč 302 100,00,-
15 4. Rekapitulace Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena 693 720,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / 514 440,00,- Kč Výnosová hodnota 317 300,00,- Kč Cena dle vyhl. č. 3/2008 Sb./ bez pozemku / 302 100,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 336 567,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. 327 500,00,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 285/13 dle odborného odhadu znalce 340 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p./č.j. 285/13 v 7. nadzemním podlaží / 6.patře / v objektu č.p. 285 v obci Větřní s příslušenstvím a s podílem na společných částech domu a pozemku st. parcela č. 671 zastavěná plocha a nádvoří ve výši 401/26225 zapsaný na LV 1419 resp. stavba bytového domu s pozemkem na LV 1356 v katastrálním území a v obci Větřní vše evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlove činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : třistačtyřicettisíckorunčeských 340 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. v Českém Krumlově dne 21.1.2009 Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN LV 1419 2x schéma jednotek v domě č.p. 285 1x kopie katastrální mapy
16 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1433-03/09 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 03/09. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 21. ledna 2009 Ing. Michal Sirový
17 FOTODOKUMENTACE pohled na severní fasádu objektu č.p. 285 vstupní dveře do bytu č.p./č.j. 285/13