ZNALECKÝ POSUDEK č. 3328-151/2013 O ceně bytové jednotky č.572/32 v Olomouci, U Cukrovaru 572/10, vč.příslušenství a podílu o velikosti 185/7986 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.2304 pro k.ú.holice u Olomouce Objednatel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 5.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích 8.4.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.572/32 v Olomouci, U Cukrovaru 572/10, vč.příslušenství a podílu o velikosti 185/7986 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.2304 pro k.ú.holice u Olomouce 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: U Cukrovaru 572/10 779 00 Olomouc Kraj: Olomoucký Okres: Olomouc Obec: Olomouc Katastrální území: Holice u Olomouce Počet obyvatel: 99 529 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. e): 800,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 5.4.2013 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2304 pro k.ú.holice u Olomouce - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 670505/0561, Pan Pavel Stanovský, Horní náměstí 583, 772 00 Olomouc, vlastnictví: výhradní 670505/0561, Pan Pavel Stanovský, Horní náměstí 583, 772 00 Olomouc, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+kk, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží panelového objektu se šesti nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová. Schody jsou železobetonové, s teracovým povrchem. Výtah je původní. Vnitřní dveře v bytě jsou plné a prosklené, podlahy z parket, dlažby a PVC. Kuchyň s malou linkou, elektrický sporák. WC je splachovací, koupelna s vaničkou, umakartové jádro. K bytu náleží zasklená lodžie a sklepní koje. Vytápění je ústřední, teplá voda je z boileru. Dům je z roku 1974, stav bytu je podprůměrný, bez oprav. Objekt je napojen na elektřinu, veřejný vodovod a kanalizaci. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomouc Stáří stavby: 39 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 28 905,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: 8,18 m 2 pokoj s kk: 21,40 m 2 chodba: 4,05 m 2 WC: 0,98 m 2 koupelna: 2,16 m 2 lodžie: 3,66 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 40,43 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní koje: 1,13 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,13 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 40,43 m 2-4 -
Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,13 m 2 * 0,10 = 0,11 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 40,54 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 39 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,646 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00-5 -
8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,646 * 1,000 * 0,900 = 0,581 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 28 905,- Kč/m 2 * 0,581 = 16 793,81 Kč/m 2 CP = CU * PP = 16 793,81 Kč/m 2 * 40,54 m 2 = 680 821,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 680 821,06 Kč - 6 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 680 821,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 680 821,10 Kč Celkem 680 821,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 680 821,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 680 821,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 680 821,10 Kč Celkem 680 821,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 680 821,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 680 820,- Kč slovy: Šestsetosmdesáttisícosmsetdvacet Kč - 7 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Nařízení exekuce 46 Nc-5396/2003 ze dne 2.9.2003, Nařízení exekuce 47 Nc-5344/2004 ze dne 27.9.2004, Zástavní právo smluvní - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 096 EX-1114/2004-82 ze dne 25.7.2008, Nařízení exekuce 48EXE-5813/2010 ze dne 18.10.2010, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 074 EX-19382/2010-7 ze dne 29.1.2011, Zástavní právo exekutorské, pohledávka ve výši 3212,- Kč s příslušenstvím - Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16, Praha, Nařízení exekuce 50EXE-3977/2011 ze dne 11.3.2011, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 057 EX-953/2011-17 ze dne 19.4.2011, Nařízení exekuce 48EXE-8052/2011 ze dne 5.1.2012, Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 4.538,- Kč s příslušenstvím - Vodafone Czech Republic a.s., Vinohradská 3217/167, Praha, Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 5.650,- Kč s příslušenstvím - CERBER a.s., 28.října 2663/150, Ostrava. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : byt 1+1, 40 m2s lodžií, Tovární, Hodolany. Dům je po revitalizaci. Byt je po rekonstrukci, zděné jádro, nová kuchyň, plastová okna. Požadovaná cena 898.000,- Kč včetně poplatků. - 8 -
Panelový byt 2+1, U cukrovaru, Holice v osobním vlastnictví o výměře 44 m2, v 6. NP s výtahem. Byt je po částečné rekonstrukci - nová kuchyňská linka, lino, koberce v pokojích, omítky, plastová okna. V předsíni vestavěná šatna. K bytu náleží sklep. V místě občanská vybavenost, dobré parkování. Požadovaná cena 859.000,- Kč. prodej pěkného útulného slunného panelového bytu 2+1, OV, 5NP, 44 m2, nacházejícího se ve velmi oblíbené a vyhledávané lokalitě v blízkosti a pohodlném dosahu centra města Olomouce, na ulici Urxova, městská část Lazce. Byt je ve velmi udržovaném stavu, bytový dům po kompletní revitalizaci, plastová okna, nová střecha, zateplená fasáda, nové stupačky. Dva pokoje, jeden průchozí se vstupem do samostatné kuchyně. K bytu náleží sklep. Velkou výhodou mimo skvělou polohu a úžasný impozantní výhled na centrum města, je orientace bytu na jižní stranu, což zaručuje pohodovou příjemnou atmosféru bydlení a v neposlední řadě velmi nízké provozní náklady na bydlení, které se pohybují ve výši 2.293,- Kč + elektřina. S ohledem na tuto skutečnost je tento byt velmi vhodný i jako případná investice za účelem pronájmu. Bezproblémové parkování u domu, v místě rozsáhlá občanská vybavenost, škola, školka, MHD, nákupní a sportovní centrum, v blízkosti krásná příroda a zeleň. Uvedená cena za nemovitost je bez provize RK ve výši 3%. Požadovaná cena 860.000,- Kč. - 9 -
Negativně působí horší stav bytové jednotky s horší údržbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : 750.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 750.000,- Kč. Slovy: Sedmsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 8.4.2013 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 10 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3328-151/2013 znaleckého deníku. - 11 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2304 ze dne 2.4.2013 4 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
- 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -