Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: info@posudkyodhady.cz www.posudkyodhady.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 1846 01/12 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 862 v části obce České Budějovice 7, v ulici Jana Kollára na pozemku parcela č. 1951 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území České Budějovice 7 a v obci České Budějovice zapsaných na LV 771 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice Objednatel posudku : EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1 182 00 Praha 8 č.j. 473/2011-N Účel posudku : Zjištění ceny nemovitostí pro nedobrovolnou Posudek vypracoval : Datum místního šetření : 3.1.2012 Zohlednění stavu ke dni : 3.1.2012 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 3.1.2012 Použitý oceňovací předpis : Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne 3.1.2012 dražbu Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č.456/2008 Sb. č.460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č.151/1997 Sb. v platném znění Tento znalecký posudek obsahuje 24 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve dvou vyhotoveních. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka EURODRAŽBY.CZ a.s., U Pískovny č.p. 890/1, 182 00 Praha 8, pod č.j. 473/2011-N ze dne 14.12.2011 s předáním podkladů mailem 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 2.12.2011 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 771 A: Vlastník : 1. Stellnerová Jana, trvale bytem Jana Kollára ul. č.p. 862, 370 07 České Budějovice B : Nemovitosti : - objekt rodinného domu č.p. 862 na parcele č. 1951 zastavěná plocha a nádvoří - parcela č. 1951 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 189 m2 C : Omezení vlastnického práva : viz příloha č.2 D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 vše v k.ú. České Budějovice 7 a v obci České Budějovice 1.1.3 Kopie katastrální mapy vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 3.1.2012 viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace znalci nebyla předložena žádná projektová dokumentace 1.1.5 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 3.1.2012 za účasti znalce. Vlastník oceňovaných nemovitostí neumožnil znalci vnitřní prohlídku oceňovaných nemovitostí. Při místním šetření provedl znalec prohlídku oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru. 1.1.6 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření část viz příloha č. 1 1.1.7 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými rodinnými domy v lokalitě 1.1.8 Internet zjištění stávajících nabídek rodinných domů na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.9 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Prof. Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.10 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.11 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný rodinný dům č.p./č.o 862/12 stojící na parcele č. 1951 zastavěná plocha a nádvoří se nachází v katastrálním území České Budějovice 7 a v obci České Budějovice v zastavěné části obce jižně od centra města v části obce Rožnov lokalitě převážně nízkopodlažní bytové zástavby.
3 Celý areál, který je ke dni ocenění pravděpodobně užíván k bydlení, tvoří řadový vnitřní rodinný dům s navazující kolnou u severní fasády a malým dvorkem. Obytná část je obdélníkového půdorysu, nepodsklepená, dvoupodlažní se sedlovou střechou s možností provedení podkroví. Areál dotváří pozemek parcela č. 1951 zastavěná plocha a nádvoří, která je na části své výměry zastavěna oceňovanými stavbami. Areál je částečně oplocen ohradní zdí, část hranice areálu tvoří přímo stavby. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektrické energie, na veřejný vodovod, kanalizaci i na zemní plyn. Příjezd k domu je možný po zpevněné místní asfaltové komunikaci. Původní stáří domu není znalci známo, dle odborného odhadu znalce cca 50-60 let. Všechny konstrukcí dlouhodobé životnosti jsou původní, objekt v průběhu životnosti neprošel žádnou celkovou rekonstrukcí, patrná je dílčí rekonstrukce v posledních letech ( výměna oken, nová střešní krytina ). Technický stav odpovídá ke dni ocenění svému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě a je celkově průměrný. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav rodinného domu i další stavby kolny vč. příslušenství je znalcem zohledněn ke dni místního šetření tj. 3.1.2012. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda a předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb. č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). POZNÁMKA : Znalci nebylo vlastníkem oceňovaných nemovitostí umožněno provést vlastní prohlídku oceńovaných staveb ani nebyly znalci předány požadované podklady potřebné pro výpočet. K místnímu šetření svolanému na den 3.1.2012 v 10:00 hod. se vlastník nedostavil. Ocenění je tudíž provedeno na základě vnějšího ohledání oceňovaných nemovitostí z veřejně přístupného prostoru a z fotografií uveřejněných na mapovém serveru seznam.cz. 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 2.1.1 Rodinný dům č.p. 862 2.1.2 Kolna 2.1.3 Venkovní úprava 2.1.4 Pozemek parcela č. 1951 2.1.5 Rekapitulace 2.2 Výnosová hodnota 2.3 Komparativní porovnávací metoda 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí 2.5 Rekapitulace
2.1 Věcná hodnota ( časová cena ) ke dni odhadu 4 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit /postavit/ v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena/, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. ve znění novel s koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp a koeficientu polohového K 5. 2.1.1 Rodinný dům č.p. 862 ( 5 ) - SKP 46.21.11 2.1.1.1 Popis Objekt rodinného domu je půdorysného tvaru písmene L, částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou a s s částečně zařízeným podkrovím. Konstrukci tvoří masivní smíšené a kamenné zdivo. Krov je dřevěný vázaný s krytinou z tašek bobrovek a z eternitových šablon. V objektu jsou dvě bytové jednotky, v 1.NP je byt 2+1 a v podkroví také 2+1, každý s vlastním sociálním zařízením. Dům je napojen na přívod elektrické energie, obecní vodovod i kanalizaci. na fasádě objektu je ukončen přívod zemního plynu. Původní stáří rodinného domu není znalci známo, dle odhadu cca 50-60 let. Základy : základové pasy kamenné Nosná konstrukce : zděná ze smíšeného a kamenného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : štuková omítka Stropy : dřevěné s omítnutým podhledem Střecha : sedlová a pultová Střešní krytina : tašková a eternitová Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : nevyskytuje se Popis vybavení 1.NP a 2.NP Nebylo možno zjistit. Znalec ve výpočtu převážně předpokládal standardní vybavení domu ( rozvody vody, kanalizace, koupelna, kuchyně, etážové topení ). Dispoziční řešení : Nebylo možno zjistit. 2.1.1.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z provedených kontrolních měření provedených z veřejně přístupného prostoru. Rozměry, které nebylo možno technicky změřit byly odhadnuty znalcem na základě odborného odhadu ( např. šířka objektu, výška krovu ). Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky.
5 OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 11,40 * 8,00 = 91,20 = 6,20 565,44 2,50 * 1,00 zadní přístavek = 2,50 = 6,20 15,50 celkem 1.NP a 2.NP 119,85 580,94 11,40 * 8,00 = 91,20 3,60/2 = 1,80 164,16 2,50 * 1,00 zadní přístavek = 2,50 = 1,00 2,50 celkem zastřešení 114,45 166,66 celkem OP rodinný dům č.p. 862 747,60 m 3 2.1.1.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním určen k bydlení, 100 % podlahové plochy místností je určena k bydlení, jelikož má dvě nadzemní podlaží, nezařízené podkroví, splňuje požadavky na rodinný dům dle ustanovení 3, odst. C) vyhlášky MMR č. 137/1998 Sb. Zastavěná plocha 1.NP je 91,20 m 2 Zastavěná plocha 1.PP je 0,00 m 2 Poměr zastavěných ploch : 1.PP/1.NP = 0,00/91,20 = 0,00 % Tj. objekt rodinného domu je podsklepen pod 1/2 zastavěné plochy 1.NP / zde zcela nepodsklepen / Rodinný dům je stavbou typu B vnitřní řadový, nepodsklepený, dvoupodlažní se sklonitou střechou s možností zřízení podkroví a se základní cenou 1 975,- Kč/ m 3 2.1.1.4 Koeficienty Rodinný dům podle 5 a přílohy č. 6 vyhlášky typ B ( 1.NP, 2.NP, sedlová střecha ) ZC 1 975,- Kč/m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 747,60 Koeficient polohový příloha č. 13 vyhlášky neuplatněno K5 1,00 Koeficient podkroví neuplatněn Kpod 1,00 Koeficient změny ceny staveb Dle přílohy č.38 vyhl. Ki 2,155 Koeficient prodejnosti Dle přílohy č.39 vyhl. - neuplatněno Kp 1,000 Základní cena po první úpravě = ZC x Kpod Kč/m 3 ZC 1975,- Pořizovací cena konstrukcí navíc Vrata - cena zjištěná znalcem Kč CK 0,- Podíl ceny konstrukce navíc - vrata = CK/ ( ZC x OP x K5 x Ki ) - PK 0,00 koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní vybavení je stanovena znalcem na základě předpokladu a odborného odhadu Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard- Podíl příl. Č.14 Upravený podíl 1 Základy betonové pasy s izolací S 0.07100 0.07100 2 Svislé konstrukce zdivo cihelné S 0.22300 0.22300 3 Stropy rovný podhled S 0.08400 0.08400 4 Zastřešení krov dřevěný vázaný S 0.05200 0.05200 5 Krytiny střech tašková S 0.03200 0.03200 6 Klempířské konstrukce kompletní pozink S 0.00800 0.00800 7 Vnitřní omítky omítky vápenné štukové S 0.06200 0.06200 8 Fasádní omítky omítky břízolitové S 0.03100 0.03100
6 9 Vnější obklady kabřinec S 0.00400 0.00400 10 Vnitřní obklady keramické běžné S 0.02300 0.02300 11 Schody dřevěné i betonové S 0.02400 0.02400 12 Dveře hladké i prosklené S 0.03300 0.03300 13 Okna plastová zdvojená S 0.05200 0.05200 14 Podlahy obytných místnost. PVC, jekor S 0.02200 0.02200 15 Podlahy ostatních místností cementový potěr, dlažba S 0.01100 0.01100 16 Vytápění Etážové s kotlem na pevná paliva S 0.04400 0.04400 17 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.04100 0.04100 18 Bleskosvod nevyskytuje se CH 0.00600 0.00000 19 Rozvod vody studené i teplé S 0.03000 0.03000 20 Zdroj teplé vody EI boiler S 0.01800 0.01800 21 Instalace plynu provedena S 0.00500 0.00500 22 Kanalizace provedena S 0,02800 0,02800 23 Vybavení kuchyní dřez,linka, sporák S 0.00500 0.00500 24 Vnitřní hygienic. vybavení koupelna a WC S 0.05100 0.05100 25 Záchod splachovací S 0.00400 0.00400 26 Ostatní nevyskytuje se CH 0.03600 0.00000 N navíc nevyskytuje se Na 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.95800 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4-0.95800 Základní cena upravená ZCU = ZC x K4 x K5 x Ki x Kp x Kpod x Křad Kč / m 3 4 077,37,- 2.1.1.5 Stáří a opotřebení Původní stáří rodinného domu nebylo znalci sděleno, ani nebyly předloženy žádné doklady. Dle odborného názoru znalce je stáří cca 50-60 let. Technický stav objektu je, vzhledem k uvažovanému stáří a nepravidelně prováděné běžné údržbě, průměrný. Dle přílohy č. 14 vyhlášky je použita při výpočtu opotřebení lineární metoda. Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1960 Stáří Předpokládaná další životnost Celková životnost 52 let 48 let 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 52,00 % 2.1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 3 1 975,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 4 077,37,- Obestavěný prostor OP m 3 747,60 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 3 048 240,13,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 3 048 240,13,- Opotřebení 52,00 % - 1 585 084,87,- Cena časová rodinného domu č.p. 862 ke dni odhadu Kč 1 463 155,26,-
7 2.1.2 Kolna ( 7 ) 2.1.2.1 Popis Objekt kolny navazuje na severní fasádu rodinného domu. Kolna je, jednopodlažní, nepodsklepená s pultovou střechou. Objekt je zděný pravděpodobně z cihelného zdiva. Základy : betonové pasy Nosná konstrukce : zděná z cihelného zdiva Vnější povrchy obvodových stěn : vápenná omítka štuková Strop : není možno zjistit Střecha : pultový krov vázaný Střešní krytina : tašková Klempířské konstrukce : žlaby a svody z pozinku Bleskosvod : nevyskytuje se Další vybavení objektu nebylo možno zjistit. Technický stav objektu : Stáří stavby se nepodařilo znalci zjistit, dle odborného odhadu znalce ( foto na internetu ( mapy seznam ) cca 40-50 let. 2.1.2.2 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z odhadu znalce provedeného s využitím katastrální mapy na internetovém katastru nemovitostí a na mapě na www.seznam.cz. Výpočty jsou prováděny podle zásad přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. OBESTAVĚNÝ PROSTOR OP rozměry v části ( m ) plocha ( m 2 ) výška ( m ) OP (m 3 ) 5,00 * 7,00 = 35,00 = 2,50 87,50 celkem 1.NP 35,00 87,50 5,00 * 7,00 = 35,00 3,00/2 = 1,50 52,50 celkem zastřešení 35,00 52,50 celkem OP kolny 140,00 m 3 2.1.2.3 Zjištění charakteru objektu Oceňovaný objekt je svým stavebním uspořádáním a užíváním určen jako hospodářské příslušenství k RD, svou zastavěnou plochou 35,00 m 2 nepřesahuje 100 m 2 a tvoří příslušenství stavby hlavní, lze konstatovat, že se jedná o vedlejší stavbu. Ocenění se provede dle 7 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění novel vynásobením počtu m 3 obestavěného prostoru základní cenou uvedenou v příloze č.8 stanovenou v závislosti na druhu konstrukce a upravenou dle odst. 2. Kolna je vedlejší stavbou typu A/I základní cena 1250,-Kč/m 3
8 2.1.2.4 Koeficienty Vedlejší stavba dle 7 a přílohy č. 8 vyhlášky - typ A/I ( 1.NP, pultová střecha ) ZC 1 250,- Kč/ m 3 Obestavěný prostor objektu OP m 3 140,00 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) neuplatněn K5 1,00 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,103 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,00 Koeficient zařízení podkroví neuplatněn Kč Kpod 1,00 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH= chybí, P = podstandardní, A = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl.č. 14 Upravený podíl 1 Základy základové kamenné pasy P 0.06200 0.02850 2 Obvodové konstrukce zděné S 0.30400 0.30400 3 Stropy nebylo možno zjistit S 0.19300 0.19300 4 Krovy dřevěný vázaný S 0.10800 0.10800 5 Krytina tašková S 0.06900 0.06900 6 Klempířské konstrukce žlaby a svody z pozinku S 0.01900 0.01900 7 Úprava povrchů omítka vápenná štuková S 0.07900 0.07900 8 Schodiště nevyskytuje se CH 0.03800 0.00000 9 Dveře dřevěné S 0.03100 0.03100 10 Okna dřevěná S 0.01000 0.00000 11 Podlahy betonové S 0.06800 0.06800 12 Elektroinstalace nevyskytuje se CH 0.04900 0.00000 CELKEM 1.00000 0.87950 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.87950 Základní cena upravená ZC x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 3 ZCU 2 311,99,- 2.1.2.5 Stáří a opotřebení Rok odhadu 2012 Rok kolaudace / začátek užívání / odhad 1965 Stáří 47 let Předpokládaná další životnost 43 let Celková životnost 90 let Procento ročního opotřebení 1,11 % Opotřebení celkem 52,22 % 2.1.2.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč/m 3 1 250,00,- Základní cena upravená ZCU Kč/m 3 2 311,99,- Obestavěný prostor OP m 3 140,00 Výchozí cena objektu CN = ZCU x OP Kč 323 678,00,- Stupeň dokončení stavby % 100 Výchozí cena po zohlednění dokončenosti stavby Kč 323 678,00,- Opotřebení 52,22 % - 169 024,65,- Cena časová kolny ke dni odhadu Kč 154 653,35,-
9 2.1.4 Venkovní úprava ( 10 ) Znalci se nepodařilo dokumentovat všechny venkovní úpravy, které tvoří příslušenství objektu č.p. 862. Pro potřeby ocenění je postačující provést ocenění zjednodušeným způsobem. Z ohledání nemovitosti se jedná zejména o : - Přípojky inženýrských sítí - Ohradní zeď - Zpevněné plochy Ocenění venkovních úprav : Ocenění venkovních úprav se provede dle 10 odst. 2 vyhl. zjednodušeným způsobem ve výši 3,50 až 5,0 % ze zjištěné ceny stavby oceňované dle 5 vyhl. ( rodinný dům a hospodářské příslušenství ) a z ceny stavby nebo staveb tvořící příslušenství k nim. Výpočet ceny reprodukční venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 862 3 048 240,13,- Kč Cena kolny 323 678,00,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 3 371 918,13,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena reprodukční venkovních úprav zjednodušeným způsobem 118 017,13,- Kč Výpočet ceny časové venkovních úprav : Cena stavby objektu rodinného domu č.p. 862 1 463 155,26,- Kč Cena kolny 154 653,35,- Kč Cena staveb rozhodných pro výpočet celkem 1 617 808,61,- Kč Výše procentuelního podílu venkovních úprav stanovená znalcem x 3,50 % Cena časová venkovních úprav zjednodušeným způsobem 56 623,30,- Kč 2.1.5 Pozemek parcela č. 1951 2.1.5.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 2.1.5.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek stavební parcela č. 1951 zastavěná plocha a nádvoří je zastavěna na části své výměry oceňovanými stavbami rodinného domu a stavbou kolny, má výměru 189 m2. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Suché Vrbné. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1600,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1440,- Kč/m2.
10 ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku město České Budějovice, okraj části Suché Vrbné, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce bydlení Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu bytovou výstavbu, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 3051 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 4 393 440,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 1 440,00,- Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Okrajová část části obce Suché Vrbné, převažuje 1.00 bytová výstavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední + 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 1.575 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město České Budějovice, část obce Rožnov, nízkopodlažní zástavba, občanská vybavenost v místě Popis oceňovaného pozemku rovinatý, zastavěný stavbou RD a kolny, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku Výměra oceňovaného pozemku m2 189 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část obce Rožnov, nízkopodlažní zástavba 1.10 B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 50 až 100 tisíc obyvatel 1.00 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední + 0.75 F Speciální charakteristiky Klidná lokalita 1.10 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 1.90575 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.21 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 1 742,40,- Cena oceňovaného pozemku Kč 329 313,60,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku 1/1 Cena pozemku č. 1951 ke dni odhadu Kč 329 310,00,-
11 Rekapitulace časové a reprodukční ceny staveb a obvyklá cena pozemků Stavba Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Rodinný dům č.p. 862 1 463 155,26,- Kč 52,00 % 3 048 240,13,- Kč Kolna 154 653,35,- Kč 52,22 % 323 678,00,- Kč Venkovní úpravy 56 623,30,- Kč 118 017,13,- Kč Stavby celkem / zaokrouhleno / 1 674 430,00,- Kč 3 489 940,00,- Kč Pozemky parcela č. 1951 329 310,00,- Kč 329 310,00,- Kč Oceňované nemovitosti celkem 2 003 740,00,- Kč 3 819 250,00,- Kč 2.2 Výnosová hodnota areálu oceňovaných nemovitostí 2.2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2.1 Výpočet výnosovou hodnotou Výše uvažovaného nájemného 10 000,- Kč/měsíc je stanoveno znalcem na základě odborného odhadu a vychází ze součtu nájemného za celý areál oceňovaných nemovitostí vč. příslušenství. Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta Objekt rekreační chalupa Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt ke dni ocenění Nájemné / odhad dle místních poměrů reálně dosažitelný / Kč/měsíc 10 000 Počítáno 12 měsíců měsíců/rok 12 Celkem příjem z nájemného ročně Kč/rok 120 000,00,- Výdaje na dosažení příjmů Podklady pro výpočet výdajů Reprodukční cena RD vč. příslušenství RC ( Kč ) 3 489 940,00,- Časová cena RD včetně příslušenství ČC ( Kč ) 1 674 430,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby původní S ( roků ) 52 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení hlavní stavby A ( % ) 52 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,70 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03
12 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle odhadu provedeného znalcem / Kč/rok 2 000,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0010 x RC / Kč/rok 3 490,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0075 x RC / Kč/rok 24 430,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 500,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 35 195,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 65 615,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 120 000,00,- Výdaje ročně celkem Kč 65 615,00,- Čisté roční nájemné Kč 54 385,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 54 385,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 906 420,03,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota areálu RD včetně příslušenství ke dni odhadu Kč 906 420,00,- 2.3 Porovnávací indexová metoda 2.3.1 Metodika ocenění porovnávací metodou Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. v platném znění definována v 2 jako cena..., která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". Standardně se obvyklá cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou od statisticky významného souboru dostatečně porovnatelných nemovitostí, je třeba použít náhradní metodiku. Indexová metoda výpočtu obvyklé ceny je standardně používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitostí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). Porovnávací kriteria : - korekce pramene ceny - poloha nemovitosti
13 - velikost nemovitosti - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.srealty.cz a www.realitymix.cz. Jednotlivé níže uvedené nabídky byly doslovně převzaty jednotlivých inzerátů : Srovnávací objekt č.1 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice 7, ul. Buděšínského Dvougenerační rodinný dům o dispozici 2x 3+1 v Rožnově. Dům o CP 260 m2, garáž za domem 23 m2 a zahrada s posezením 243 m2. Dům je po několika rekonstrukcích, částečné zateplení. Každý byt má samostatné WC a koupelnu. Vytápění je zde zajištěno plynovým kotlem, ohřev vody bojlerem, zdroj vody veřejný vodovod a na zahradě kopaná studna. Veškerá občanská vybavenost v místě. Zastavěná plocha : 146 m2 Užitná plocha : 255 m2 Plocha parcely : 612 m2 Nabídková cena : 3 100 000,- Kč Srovnávací objekt č.2 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice 7, ul. Růžová
14 Rodinný dům se zahradou, Růžová ul., České Budějovice. Na domě proběhla během posledních osmi let kompletní rekonstrukce, voda a odpad v plastu, topení v mědi, nové vedení elektřiny, nová plastová okna v prvním patře, nový krov a krytina (pálená taška), střešní okna, dům zateplen vatou. Dům je celý podsklepený, v 1 i 2.patře jsou byty o velikosti 2+1, každý 90 m2 se samostatným zázemím. Ve sklepě je velká garáž a dílna. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Velikost zahrady je 882 m2. Klidné, krásné místo nedaleko centra. Zastavěná plocha : 100 m2 Užitná plocha : 250 m2 Plocha parcely : 882 m2 Nabídková cena : 4 990 000,- Kč Srovnávací objekt č.3 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : část města Rožnov Dvougenerační rodinný dům se zahradou v okrajové části Rožnov. Dům má 2 patra, kde každé může být využito jako samostatný byt. Před domem je zahrada s možností parkovacího stání, v zadní části domu je okrasná zahrada s pergolou a přístavbou.v přízemí domu je byt 2+1, sestávající z velkého obývacího pokoje s krbovými kamny, ložnice, kuchyně, koupelny a toalety.v patře se samostatným vchodem se nachází další byt 2+1, kde z každého pokoje je po schodech přístup do malé ložnice. K tomuto bytu patří také kuchyňský kout, moderní koupelna a WC. V bytech jsou plovoucí podlahy a v koupelnách dlažba, okna jsou plastová.vytápění domu zabezpečuje plynový kotel a krbová kamna na tuhá paliva,ohřev teplé vody zajišťují 2 bojlery, každý pro jeden byt.v každém bytě je samostatné internetové připojení. Celý dům je zděný a má novou střechu.součástí prodeje jsou všechna zařízení pevně spojená s budovou vč. krbových kamen.v domě probíhá v tuto chvíli částečná rekonstrukce,přesto je dům plně funkční a připraven k okamžitému užívání.v této městské části je v dosahu veškerá občanská vybavenost, zastávka MHD je v docházkové vzdálenosti cca 2 min. Zastavěná plocha : 100 m2 Užitná plocha : 200 m2 Plocha parcely : 530 m2 Nabídková cena : 3 350 000,- Kč
15 Srovnávací objekt č.4 Rodinný dům v Českých Budějovicích Lokalita : České Budějovice - Rožnov Prostorný rodinný dům 7+2 v Rožnově se zahradou o obytné ploše 161 m2 na pozemku 626 m2. Jedná se o dvoupatrový RD se suterénem. Dispozice: v přízemí se nachází obývací pokoj s krbem a balkonem, kuchyň, jídelna, ložnice, dětský pokoj, koupelna a samostatné WC. V 1.NP se pak nachází obývací pokoj s balkonem, kuchyň s jídelnou, ložnice a dětský pokoj. Možno využít jako samostatné 2 bytové jednotky o velikosti 4+1 a 3+1. Dispozice v suterénu: suterén je velice čistý, suchý a na podlahách je dlažba. Nachází se zde prádelna, sklad potravin, prostorná místnost, která nyní slouží jako sklad, ale mohla by být využita jako vinný sklípek nebo posilovna, dále je odtud přístup do garáže a dílny. Celý dům je vytápěn kotlem na tuhá paliva nebo plynovým kotlem. Dále k domu náleží udržovaná zahrada o výměře 491 m2 se zastřešenou pergolou s krbem a technickou místností, kde je uskladněn zahradní nábytek, kterou by bylo možné využít i jako letní kuchyni. Zastavěná plocha : 135 m2 Užitná plocha : 161 m2 Plocha parcely : 626 m2 Nabídková cena : 4 285 000,- Kč Porovnání objektů Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 1 Č. Obec / Lokalita Oce ň. obj RD obec České Budějovice, Rožnov, ul. Jana Kollára 862 Velikost /Počet místností Příslušenství / Garáž Pozemek ( m2 ) Jiné / stav neznámo kolna/ ano 189 průměr - ( 1 ) ( 2 ) ( 3 ) ( 4 ) ( 5 ) ( 6 ) 1 RD obec České Budějovice, Rožnov, ul. Buděšínského 2x 3+1 zahrada/ ano 612 průměrný 2 RD obec České Budějovice, Rožnov, ul. Růžová 2x 2+1 dílna / ano 882 dobrý 3 RD obec České Budějovice, Rožnov 2x 2+1 dílna, sklad/ ne 530 průměrný
16 4 RD obec České Budějovice, Rožnov, 4+1 a 3+1 dílna/ano 626 průměrný + Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku list 2 Č. Cena požadovaná / realizovaná Koef. redukc e na prame n ceny Kr Cena po redukci na pramen ceny = ( 7 ) * ( 8 ) K 1 Poloh a K 2 Veliko st K 3 vybav ení a stupe ň rozest avěno sti K 4 Celkov ý stav K 5 Vliv pozem ku K 6 Úvaha a názor znalce Index odlišnosti Io (10 až 15) Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího = ( 9 )/( 16 ) Kč ( 1 ) ( 7 ) ( 8 ) ( 9 ) ( 10 ) ( 11 ) ( 12 ) ( 13 ) ( 14 ) ( 15 ) ( 16 ) ( 17 ) 1 3 100 000 0,90 2 790 000 1,00 1,00 1,00 1,00 1,15 1,00 1,150 2 426 087,- 2 4 990 000 0,85 4 241 500 1,00 1,07 1,10 1,08 1,18 1,00 1,500 2 827 725,- 3 3 350 000 0,90 3 015 000 1,05 1,00 1,00 1,00 1,13 1,00 1,187 2 541 087,- 4 4 285 000 0,85 3 642 250 1,00 1,07 1,05 1,08 1,15 1,00 1,395 2 610 208,- Celkový průměr Kč 2 601 280,- Minimum Kč 2 426 087,- Maximum Kč 2 827 725,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného / lepší > 1, horší < 1 / K2 koeficient úpravy na velikost objektu či areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K3 koeficient úpravy na provedení a vybavení staveb v areálu ( kolikrát je u srovnávacího lepší než u oceňovaného /lepší > 1, horší < 1/ K4 koeficient úpravy na celkový technický stav : / srovnávací objekt celkově lepší : K 4 > 1, horší < 1 / K5 koeficient úpravy na vliv pozemku velikost, vlastnictví : / srovnávací pozemek celkově lepší : K 5 > 1, horší < 1 / K6 koeficient úpravy dle odborné úvahy znalce : / analogicky : srovnávací objekt, kromě vlivu předchozích koeficientů ještě lepší : K 6 > 1, horší < 1 / Koeficient úpravy na pramen zjištěné ceny sloupec ( 8 ) : skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 2.4 Vyhodnocení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí Pro zjištění výše obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí použil znalec běžné a hojně používané metody zjišťování obvyklých cen, které jejichž je využíváno v metodikách našich např. bankovních domů či některých státních institucí ( např. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových ). Nejdříve byla znalcem zjištěna cena areálu nákladovým způsobem ( cena časová a cena reprodukční ), která vystihuje výši nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění.
17 Dále byla zjišťována cena výnosovým způsobem, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Dle výše uvedeného výpočtu je zřejmé, že výnosová hodnota oceňovaných nemovitostí je výrazně nižší cena obvyklá, což je především z důvodu výše možného reálného nájemného. Jako poslední metoda určení obvyklé ceny byla znalcem použita porovnávací metoda indexová, která vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem ( nemovitostí ) a cenou sjednanou při jeho prodeji či cenou nabídkovou při prodeji v daném místě a čase. Na závěr provedl znalec vyhodnocení výpočtů u jednotlivých způsobů ocenění a stanovení výsledné obvyklé ceny : Oceňovaný rodinný dům leží v klidné a vyhledávané lokalitě vhodné k bydlení. Objekty jsou v průměrném technickém stavu. Vybavenost inženýrskými sítěmi a ostatní infrastrukturou je v místě na průměrné úrovni. Základní občanská vybavenost se v docházkové vzdálenosti v místě. Kompletní občanská vybavenost se nachází v dojezdové vzdálenosti v centru města spojeného linkami MHD. Nemovitosti neleží v zátopové oblasti. Poloha je vhodná k trvalému bydlení. Nevýhodou je malá výměra pozemku. O obdobné nemovitosti je v místě nadprůměrný zájem. V poslední době nabídka obdobných nemovitostí mírně vzrostla, ale poptávka stagnuje, což má bezprostřední vliv na výši nabídkových resp. následně výši uzavřených kupních cen. Výše obvyklé ceny je pohyblivá mj. i v čase, což se odráží i ze situace v naší i světové ekonomice, která prochází výraznou recesí a která má bezprostřední vliv i na cenu obdobných nemovitostí. Ztížené možnosti úvěrování a zpřísněné podmínky pro příslib úvěrů obvyklou cenu obdobných nemovitostí v současné době výrazně snižují a omezují i okruh potenciálních kupců. V současné době je nejméně vhodná doba k prodejům. Obvyklá cena je pohyblivá i v čase během kterého chci a plánuji nemovitost prodat. Neodkladný či nedobrovolný prodej vyžadující výrazně kratší čas vymezený pro prodej úměrně snižuje i výslednou realizovanou cenu ( tzn. cena v tísni není dle objednávky předmětem zjištění ). Obvyklá cena se bude pohybovat nad stanovenou cenou časovou a cenou výnosovou a bude se blížit ke zjištěné ceně porovnávací. Výsledná cena oceňovaných nemovitostí byla stanovena na základě vyhodnocení zjištěných cen a vyhodnocení uvedených vlivů, které mají přímý vliv na její výši. 2.5 Rekapitulace Způsob ocenění Reprodukční cena Věcná hodnota / časová cena / Výnosová hodnota Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí dle odborného odhadu znalce ke dni ocenění cena 3 489 940,00,- Kč 2 003 740,00,- Kč 906 420,00,- Kč 2 601 280,00,- Kč 2 600 000,00,- Kč
18 Závěr : 1. Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí tj. rodinného domu č.p. 862 v části obce České Budějovice 7, v ulici Jana Kollára na pozemku parcela č. 1951 zastavěná plocha a nádvoří vč. pozemku se všemi součástmi a příslušenstvím v katastrálním území České Budějovice 7 a v obci České Budějovice zapsaných na LV 771 a evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště České Budějovice činí, dle zjištění znalce, ke dni ocenění 2 600 000,- Kč slovy : dvamiliónyšestsettisíckorun 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, nejsou znalci známa, nebyly znalci povinným sděleny a dle zjištění znalce se nevyskytují. v Českých Budějovicích dne 3.1.2012 Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie výpisu z KN, LV 771 1x kopie katastrální mapy
19 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1846-01/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 01/12. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 25.6.2009 pod č.95/64/qen/2009-re. České Budějovice 3. ledna 2011 Ing. Michal Sirový
20 FOTODOKUMENTACE uliční pohled na RD č.p. 862 uliční pohled na RD č.p. 862