Znalecký posudek -odhad tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1754 / 82-01 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v domě v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Budova RD č.p. 81, LV č. 420 na pozemku parc.č. St. 98 pozemek parc.č. St. 98, LV č. 420 Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Vraňany Počet obyvatel 869 Kat. území Vraňany Ulice Vraňany č.p. 81 Část obce dle LV č.420, Vraňany Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Budova RD č.p. 81 Šikýř Miloslav Ing. - Vraňany, Vraňany 81 Šikýřová Jana - Vraňany, Vraňany 81 pozemek parc.č. St. 98 Šikýř Miloslav Ing. - Vraňany, Vraňany 81 Šikýřová Jana - Vraňany, Vraňany 81 Zpracováno pro EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 ½ ½ ½ ½ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 18.8.2012 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 4.8.2012 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 4.8.2012 Počet stran textu 8 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 72.52 m 2 12 500 Kč/m 2 906 500 Kč Obvyklá cena - současný stav 910 000 Kč Devětsetdeset tisíc Kč 1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o malý samostatně stojící přízemní rodinný dům venkovského typu, ve stabilizované lokalitě bydlení, uprostřed souvisle zastavěného území kladné faktory - klidná stabilizovaná lokalita - napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, plynu, elektřiny - možnost parkování na pozemku - bývalá stodola k dalšímu využití - dobrá dostupnost zeleně záporné faktory - malý pozemek, omezená možnost rozšíření - dispoziční omezení - průchozí místnosti - absence izolace stavby - vzlínání vlhkosti - obec místního významu, malá občanská vybavenost - povodňová zóna 2 Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 2 671 000 Kč Dva miliony šestsetsedmdesátjedna tisíc Kč Vyhodnocení rizik ANO nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva ANO nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. - Zástavní právo smluvní, V-2307/2010-206 - Nařízení exekuce, Z-5698/20111-206 - Zástavní právo exekutorské, Z-8532/2011-206 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu 1/2, Z-14395/2011-206 - Rozhodnutí o úpadku, Z927/2011 ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost ANO nemovitost je užívána v souladu s právním stavem ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům ANO stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční NE nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu zóna 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně ANO stavba je dokončena ANO zpracovatel ocenění je odhadcem EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO Omezení vlastnictví Zástavní práva - Zástavní právo smluvní - pohledávky v celkové výši 480 000,-Kč s příslušenstvím, Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 12.5.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 15.5.2010, V- 2307/2010-206 - Nařízení exekuce, Z-5698/20111-206 - Zástavní právo exekutorské, Z-8532/2011-206 - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti ke spoluvlastnickému podílu 1/2, Z-14395/2011-206 - Rozhodnutí o úpadku, Z927/2011 Věcná břemena Ochranná pásma nejsou Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu nabývací titul nebyl k dispozici 2
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 420, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník 23.7.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vraňany. Znalecký posudek č.18/1225/2011 o ceně zjištěné, vyhotovený znalcem P.Pěnkavou 28.6.2012. Datum předání kompletních podkladů 4.8.2012 Přílohy Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí LV č. 420, vyhotovil Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník 23.7.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Vraňany. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Vraňany se nachází v okrese Mělník, kraji Středočeském. Je situovaná na levém břehu řeky Vltavy, cca 10 km západně od Mělníka a cca 4 km od sjezdu č.18 Nová Ves dálnice D8. Obcí prochází silnice nižší třídy, s napojením ve vzdálenosti cca 2 km na silnici č.16 Slaný Mělník. Jedná se o obec místního významu. V obci je proveden veřejný rozvod vody, elektřiny, kanalizace a plynu. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba zástavba RD Hromadná doprava je zajišťována autobusovými linkami do Mělníka, Neratovic, Kralup nad Vltavou, Prahy a dále frekventovanou železniční tratí Praha Ústí nad Labem ze zastávky Mlčechvosty cca 800m vzdálené. V obci je základní občanská a obchodní vybavenost (obecní úřad, mateřská škola, základní škola 1-5 stupeň, pošta, obchod, restaurace, sportoviště). Předmětná nemovitost je situovaná při hlavní průjezdní komunikaci na východním okraji, ve stabilizované lokalitě převážně původních rodinných domů venkovského typu. Nachází se v povodňové zóně 2 - zóna s nízkým nebezpečím výskytu povodně (definovány jsou 4 povodňové zóny). Nemovitost se nachází cca 100m od zastávky autobusu. Je přístupná po zpevněné obecní komunikaci. Pozemky jsou rovinné, celé oplocené. Nemovitost JZ a SV sousedí s obdobnými nemovitostmi, SZ s komunikací. Parkování je dobré, podél ulice a možnost vjezdu na nádvoří. Rodinný dům čp.81 se nachází podél JZ hranice pozemku p.č.st.98, se SZ štítovou stěnou na uliční hranici. Na štítovou stěnu navazují vjezdová vrata. Na JV štítovou stěnu navazuje bývalá stodola. Část pozemku tvoří nádvoří a malá neudržovaná zahrada. Nemovitost je napojená na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Informace o nemovitosti Rodinný dům čp.81 je samostatně stojící, zděný ze smíšeného zdiva, obdélníkového půdorysu. Má malý sklep, přízemí a půdu v sedlové střeše. Rodinný dům obsahuje jednu bytovou jednotku 3+1 s příslušenstvím. Je přístupný z nádvoří do malé předsíně. Orientace oken hlavních místností je SV do nádvoří a SZ do ulice. Místnosti jsou průchozí. Sklep je přístupný poklopem v předsíni, půda z navazující bývalé stodoly. Koupelna s WC je od předsíně oddělena pouze jednoduchou dřevěnou stěnou. Další, již neužívané sociální zařízení (WC a sprchový kout) jsou v zadním nejmenším pokoji. Dům je dle podkladové dokumentace z roku 1880. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných poškození, opotřebované stářím. Pouze na obvodových stěnách se projevuje vzlínání vlhkosti. Od roku 1996 jsou prováděny rekonstrukce a modernizace konstrukcí a vybavení krátkodobé životnosti, provedeny přípojky vody, kanalizace a plynu. Na nádvoří se nachází studna. Venkovní úprav tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, uliční vjezdová vrata a vrátka, zpevněná betonová plocha podél dvorní fasády, zahradní oplocení. Vše průměrného stavu, méně udržované. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 457 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 100.34 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, WC kuchyňská linka, sporák plynový 3
Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Bývalá stodola Obdélníkový půdorys, sedlová střecha, sloupový systém 34.8 132 vyzdívaný. Obsahuje vestavěný malý sklad. Vjezd vraty z nádvoří. Vyměněná je krytina a klempířské konstrukce, ostatní je neudržované. Studna Zatloukaná roura, neužívá se jako zdroj pitné vody 8.0m 50 Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků 132 Opotřebení odhadem 60 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje vlhkost obvodového zdiva Popis prvků dlouhodobé životnosti v průměrném technickém stavu Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy nová krytina a klempířské konstrukce, opravena fasáda, chybí izolace základů Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina výměna 1996 Vnější omítky oprava obytné části stříkanou omítkou 2003 Podlahy výměna-plovoucí podlaha obytných místností 2008 Instalace rozvod vody a kanalizace 2003 Vytápění plynový kotel, otopná tělesa a rozvod v Cu 2003 Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 2003 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 568 m 3 Cena 4 700 Kč/m 3 Cena celkem 2 671 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 353 m 2 Cena pozemků 900 Kč/m 2 Cena celkem 318 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Dům je napojený na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Na pozemku ještě vlastní studna, neužívá se jako pitná. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy z prostého betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové s konstrukce podhledem krov dřevěný vázaný, střecha sedlová obvodové stěny z smíšeného zdiva v tl. 60-80 cm vnitřní úpr. stěn štuková omítka, obklad keramický 4 % dokonč bez izolací 100 100 100 střešní krytina pálená krytina 100 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná stříkaná 100 100 schodiště 100
okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře dřevěné do truhlářských 100 zárubní podlahy obytných laminátové plovoucí, 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. keramická dlažba místn. vytápění ústřední, kotel plynový 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu je proveden 100 zdroj teplé vody kotel ÚT 100 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep 5.04 m 2 1.0 5.04 m 2 Součet ploch za podlaží 5.04 m 2 5.04 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 15.65 m 2 1.0 15.65 m 2 pokoj 15.47 m 2 1.0 15.47 m 2 pokoj+sprch.kout+wc 13.25 m 2 1.0 13.25 m 2 kuchyně 13.83 m 2 1.0 13.83 m 2 koupelna s WC 3.78 m 2 1.0 3.78 m 2 předsíň 5.50 m 2 1.0 5.50 m 2 Součet ploch za podlaží 67.48 m 2 67.48 m 2 5
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 14.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 100.0 m 2 Podlahová plocha 72.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 756.0 m 2 Cena za nemovitost 1 050 000 Kč 14 600 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 945 000 Kč 13 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 3+kk+dílna Lokalita : Vraňany, v sousedství Ing sítě : elektřina, vody, plyn přiveden Technický stav : starší nemovitost, původní technický stav, před rekonstrukcí Obdobná lokalita, větší pozemek, horší technický stav 6
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 13.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 120.0 m 2 Podlahová plocha 60.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 261.0 m 2 Cena za nemovitost 760 000 Kč 12 700 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 684 000 Kč 11 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 2+1+přístavba dílny Lokalita : Vraňany, v sousedství Ing sítě : elektřina, voda, plyn, kanalizace, vlastní studna vytápění WAW, možnost kamny na tuhá paliva Technický stav : starší nemovitost, vestavěna koupelna a WC, před rekonstrukcí Obdobná lokalita, obdobný pozemek, horší technický stav, menší pozemek 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum vložení inzerátu 10.7.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 100.0 m 2 Podlahová plocha 90.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 610.0 m 2 Cena za nemovitost 1 390 000 Kč 15 400 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 251 000 Kč 13 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Samostatně stojící RD 2+1+ podsklepená hospodářská budova Lokalita : Mlčechvosty, spadající pod Vraňany Ing sítě : elektřina, voda, plyn Technický stav : starší nemovitost, před rekonstrukcí Lokalita sousední méně žádané obce, větší pozemek, horší technický stav 7
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 11 400-13 900 Kč/m 2 684 000-1 251 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 12 500 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V obci a okolí je k předmětnému datu středně rozvinutý trh obdobných rodinných domů. Nabídka výrazně převyšuje poptávku. Obdobné nemovitosti, převážně v původním technickém stavu, jsou nabízené v rozpětí 0,75-1,50 mil.kč tj. 12 000-15 500 Kč/m2, podle technického stavu, velikosti a velikosti pozemku Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 11 000-14 000 Kč/m2. Vzhledem k menší podlahové ploše, technickému stavu, poloze, se cena pohybuje kolem středu rozpětí. Nabídkové ceny stavebních pozemků v lokalitě, s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu se pohybují v rozpěti 800-1 000 Kč/m2 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1754-01 znaleckého deníku. podpis 8
Fotodokumentace pohled do ulice uliční štítová fasáda s vjezdem pohled na hlavní vstup z nádvoří štít bývalé stodoly malá neudržovaná zahrada pokoj - 9 -
Fotodokumentace pokoj kuchyň vestavěná koupelna s WC bývalá stodola - 10 -
- 11 - Fotodokumentace - mapy