ZNALECKÝ POSUDEK č. 4798-166/2016 O ceně bytové jednotky č.1265/4 v Blansku, Sladkovského 1265/6, včetně příslušenství a podílu o velikosti 655/3295 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1372, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 174 m 2, vše zapsáno na LV č.5067 pro k.ú.blansko Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 21.4.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 21.4.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.1265/4 v Blansku, Sladkovského 1265/6, včetně příslušenství a podílu o velikosti 655/3295 na společných částech domu a pozemku p.č.st.1372, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 174 m 2, vše zapsáno na LV č.5067 pro k.ú.blansko 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1265/4 Adresa předmětu ocenění: Sladkovského 1265/6 678 01 Blansko Kraj: Jihomoravský Okres: Blansko Obec: Blansko Katastrální území: Blansko Počet obyvatel: 20 800 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 610,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.4.2016 za přítomnosti znalce a spoluvlastníka nemovitosti, p.slaviče. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5067 pro k.ú.blansko - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: 545614/2120, Miroslava Pavlíková, Vodní 1202/4, 678 01 Blansko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 620104/1869, František Ing. Slavič, Sladkovského 1265/6, 678 01 Blansko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: 545614/2120, Miroslava Pavlíková, Vodní 1202/4, 678 01 Blansko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 odpovídají skutečnosti 620104/1869, František Ing. Slavič, Sladkovského 1265/6, 678 01 Blansko, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním, dvěma nadzemními podlažími a podkrovím, s celkem 6 byty. Má sklonitou střechu, krytina je z tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, ze stran zateplená, okna jsou plastová. Výtah v domě není, schody jsou terasové. Vnitřní dveře jsou plné a prosklené, podlahy jsou z parket, PVC, dlažby a koberců. WC je splachovací, koupelna je s vanou. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem. Vytápění je ústřední etážové s plynovým kotlem, vč.teplé vody. Bytový dům je z roku 1954, v roce 2010 byl vyměněn kotel, v roce 2010 byla vyměněna okna a zateplena fasáda ze stran. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1265/4-4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1265/4 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace IV 0,00-5 -
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,920 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00-6 -
dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,080 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,920 * 1,000 * 1,080 = 0,994 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 610,- 0,994 1 600,34 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.1372 174,00 1 600,34 278 459,16 Stavební pozemek - celkem 174,00 278 459,16 Pozemek - zjištěná cena = 278 459,16 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 278 459,16Kč 278 459,16 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 278 459,16 Kč - 7 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Blansko Stáří stavby: 62 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 22 119,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,69 * 1,00 = 16,69 m 2 pokoj: 19,76 * 1,00 = 19,76 m 2 chodba: 8,66 * 1,00 = 8,66 m 2 koupelna: 3,59 * 1,00 = 3,59 m 2 sklep: 4,79 * 0,80 = 3,83 m 2 WC: 1,45 * 1,00 = 1,45 m 2 kuchyň: 10,77 * 1,00 = 10,77 m 2 sklep: 4,76 * 0,80 = 3,81 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 68,56 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje II -0,01-8 -
8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 62 let: s = 1-0,005 * 62 = 0,690 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,690 = 0,773 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,02 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez IV -0,02 pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,920 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00-9 -
dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,080 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 22 119,- Kč/m 2 * 0,773 = 17 097,99 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 68,56 m 2 * 17 097,99 Kč/m 2 * 0,920 * 1,080= 1 164 735,87 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 164 735,87 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 278 459,16 Kč Spoluvlastnický podíl: 655 / 3 295 Hodnota spoluvlastnického podílu: 278 459,16 Kč * 655 / 3 295 = 55 353,79 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 55 353,79 Kč Bytová jednotka č.1265/4 - zjištěná cena = 1 220 089,66 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1265/4 1 220 089,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 220 089,70 Kč Celkem 1 220 089,70 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 220 089,70 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.1265/4 1 220 089,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 220 089,70 Kč Celkem 1 220 089,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 220 089,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 220 090,- Kč slovy: Jedenmiliondvěstědvacettisícdevadesát Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní a s tím související zápisy jsou podrobně rozepsána na přiloženém LV č.5067 k.ú. Blansko - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2, Zákaz zcizení a zatížení - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
převod družstevního podílu k bytu o velikosti 2+1 v těsné blízkosti centra Blanska, na ul. Svitavská. Byt se nachází v 6.NP v domě s výtahem. K bytu náleží balkon orientovaný západním směrem, s krásným výhledem. Celková výměra bytu je 55 m2. Prostorné pokoje se samostatnými vstupy. Doporučujeme pro velmi výhodnou polohu, velmi dobrá dostupnost MHD a vlakové zastávky i veškeré občanské vybavenosti (obchody, lékárna, restaurace...). Požadovaná cena 1 350 000 Kč včetně právního servisu, tj.24.545,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, stavu a vybavení 0,85. Jednotková cena po korekci 17.734,- Kč/m2. prodej bytu 2+1 s balkonem, Blansko, ul. 9.května. Byt v původním stavu je ve 3p/3, v cihlovém - 13 -
domě po revitalizaci. Zateplená fasáda, nová střecha, plastová okna. Nový velký balkon. Dům má energetický štítek B - stejně jako většina novostaveb. Celková plocha bytu 53,2m2. Pokoje se samostatnými vstupy 15,1m2 a 13m2, kuchyně 13,8m2, koupelna s vanou 4,20m2, předsíň 2,90m2. Balkon 4,5m2. K bytu patří 2 sklepy. Vytápění ústřední (kotelna u domu), instalovány samostatné měřiče všech energií, termoregulační hlavice na topení. V obou pokojích na podlaze dřevěné parkety. Orientace oken - kuchyně na jihovýchod, pokoje a balkon na jihozápad. Příjem TV signálu ze společné antény a také satelitu (2 samostatné přípojky). Požadovaná cena 1 520 000 Kč za nemovitost, tj.28.571,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,9, polohy 1,0, stavu a vybavení 0,8. Jednotková cena po korekci 20.571,- Kč/m2. prodej bytu v podílovém spoluvlastnictví o dispozici 2+1 ve městě Blansko,ve velmi těsné blízkosti centra města na ulici Vodní.Jedná se o byt,který se nachází ve třetím patře cihlového domu bez výtahu.celková plocha bytu činí 55 m2.topení je v bytě řešeno vlastním ústředním vytápěním (plynový kotel).celkové měsíční náklady zde činí cca 6.000,-Kč (fond oprav vč.služeb a inkasa).byt je v udržovaném stavu.k bytu dále náleží sklep.parkování je zde bezproblémové před domem,nebo je zde možnost dokoupení garáže (není v ceně bytu),která se nachází ihned vedle bytového domu.bytový dům prošel revitalizací. Požadovaná cena 1.350.000,- Kč včetně poplatků, - 14 -
včetně právního servisu, tj.24.545,- Kč/m2. Korekce koeficientem zdroje 0,85, polohy 1,0, stavu a vybavení 0,9. Jednotková cena po korekci 18.777,- Kč/m2. Průměrná jednotková cena činí 19.027,- Kč/m2. Negativní vliv nuceného prodeje -4%. Jednotková srovnávací cena činí 18.266,- Kč/m2. Z celý byt 1.252.317,- Kč, po zaokrouhlení pak 1.250.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.250.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.250.000,- Kč. Slovy: Jedenmiliondvěstěpadesáttisíc Kč V Tršicích 21.4.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.4.9. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4798-166/2016 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.5067 ze dne 5.4.2016 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -