ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně rodinného domu v obci Metylovice č.p.205 a stavby bez čp/če, včetně příslušenství a pozemků, p.č.st.243/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 126 m 2, p.č.st.243/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 6 m 2 a p.č.722/2, zahrada, o velikosti 1093 m 2, vše zapsáno na LV č.168 pro k.ú.metylovice Objednatel znaleckého posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Metylovice č.p.205 a stavby bez čp/če, včetně příslušenství a pozemků, p.č.st.243/1, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 126 m 2, p.č.st.243/2, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 6 m 2 a p.č.722/2, zahrada, o velikosti 1093 m 2, vše zapsáno na LV č.168 pro k.ú.metylovice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Metylovice Metylovice Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Metylovice Katastrální území: Metylovice Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 010,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce IV 0,60 O3. Poloha obce IV 1,01 O4. Technická infrastruktura v obci I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 348,87 Kč/m 2-2 -

3 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.168 pro k.ú.metylovice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /0540, Pan Milan Závodný, Metylovice 205, Metylovice, vlastnictví: výhradní /0540, Pan Milan Závodný, Metylovice 205, Metylovice, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé součásti ocenění byly odhadnuty na základě vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má plochou střechu, cihelné zdivo. Fasáda je břízolitová. Bleskosvod je instalován. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Okna jsou dřevěná špaletová. V zahradě se nachází zděná vedlejší stavba s mírně pozitivním vlivem na cenu obvyklou. Dům je starý roků, údržba podstandardní, stav zhoršený. Dům je napojen na elektřinu, pravděpodobně kanalizaci, voda zřejmě z vlastní studny. Je možnost napojení na plyn (přípojka končí za oplocením)

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 37 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 24): 2 387,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Sklep: = 102,00 m 2 Přízemí: = 126,00 m 2 Patro: = 126,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Sklep: 102,00 m 2 2,20 m Přízemí: 126,00 m 2 2,60 m Patro: 126,00 m 2 2,60 m - 5 -

6 Obestavěný prostor Spodní stavba: 102,0*2,2 = 224,40 m 3 Vrchní stavba: 102,0*5,5+24,0*2,9 = 630,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 855,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 102,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 354,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,47 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou IV typ D 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 37 let: s = 1-0,005 * 37 = 0,82 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,82 = 0,727 i = 1-6 -

7 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 Index polohy pozemku 4 i = 1 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 387,- Kč/m 3 * 0,727 = 1 735,35 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 855,00 m 3 * 1 735,35 Kč/m 3 * 0,900 * 1,020= ,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,86 Kč - 7 -

8 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi 6 i = 1 Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1-8 -

9 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce I 0,00 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VII 0,01 parkování na pozemku 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,020 = 0, i = 2 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,87 0, ,26 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 Zastavěná plocha a st.243/1 126,00 320, ,76 nádvoří 4 odst. 1 Zastavěná plocha a st.243/2 6,00 320, ,56 nádvoří 4 odst. 1 Zahrada 722/ ,00 320, ,18 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,50 Pozemky - zjištěná cena = ,50 Kč - 9 -

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,90 Kč

11 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Jedenmilionsedmsetpadesátčtyřitisíctřistaosmdesát Kč

12 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a úplatou ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Private Capital Invest a.s., Křenová 438/7, Praha 6, Veleslavín, Praha 616, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 077EX-10001/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2, Prohlášení konkursu - usnesení o úpadku KSOS 31INS-950/2013-A17 ze dne Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům s dispozicí 6+2 v Metylovicích, 180m2, pozemek 740m2, dům je částečně podsklepen s garáží a hospodářskou budovou.obecní vodovod + studna, plyn, topení plyn i na tuhá paliva, elektřina 380V.Před 10 léty komplet nová střecha, Před 3 léty nová voda, plyn a komíny. Na pozemku je bazén i skleník, ovocné stromy. Příjezdová cesta k nemovitosti po obecní komunikaci. Dům je v dobrém stavu. Požadovaná cena ,- Kč včetně poplatků, včetně právního servisu

13 k prodeji atypická stavba, postavená jako vzorový finský dům v malebném prostředí podhůří Beskyd v obci Metylovice. Dispozice stavby je 4+1 s terasou s nádherným výhledem na Lysou horu. Vnitřní prostory jsou z větší části určeny k rekonstrukci.dům je z části podsklepen. Pozemek je celooplocený ze dvou stran sousedící s loukou. V domě zabudovaná nová infrasauna. Krásné místo k bydlení. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. prodej rodinného domu ve Frýdlantu nad Ostravicí. Dispozice domu je 3+1. V roce 2009 bylo provedeno zateplení domu. Zbývající části domu jsou v původním, udržovaném stavu. Velkou výhodou je dobrá dostupnost do centra města cca.10 minut chůze. Leží na rovinatém pozemku o rozloze 1.200m2. Na pozemku se nachází zahradní chatka a studna s pitnou vodou. Vytápění plynovým kotlem, nebo možnost kombinovat s kotlem na tuhá paliva. Dům je připojen na obecní vodovod. Nízké náklady na bydlení. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu

14 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilionosmsettisíc Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

15 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

16 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 168 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

17 Fotodokumentace nemovitosti

18 - 18 -

19 Mapa oblasti

20 - 20 -

21 - 21 -

22 - 22 -