Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 3669/102/2016 6 NEMOVITOST: A) Bytová jednotka z LV č. 10161 Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Pavlíkova 1701 / 1701, 73801 Frýdek-Místek - Místek Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Místek, kód k.ú. 634824, LV 10161 Pozemky: 3961/1 Vlastník jednotky: Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 5253/48392 NEMOVITOST: B) Bytová jednotka z LV č. 5856 Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Smetanova 477 / 477, 73801 Frýdek-Místek - Frýdek Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Frýdek, kód k.ú. 634956, LV 5856 Pozemky: 1085/58 Vlastník jednotky: Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 540/9960 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 6; č. j. 180 Ex 6061/15, obj. ze dne 27.5.2016 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 telefon: IČ: e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 25 293 / 25, 747 20 Vřesina u Hlučína telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz IČ: 40305864 DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: Provedení ocenění pro exekuční řízení ve věci č. j. 180 Ex 6061/15, obj. ze dne 27.5.2016 A) Pavlíkova 1701 B) Smetanova 477 Datum místního šetření: 15.6.2016 Datum zpracování : 23.6.2016 Počet stran: 31 stran Počet příloh: 7 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
A. Bytová jednotka z LV č. 10161 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1955 rekonstrukce v r. 2012 Rekonstrukce stavby: dílčí, fasáda, zateplení, okna Rekonstrukce jednotky: dílčí, okna SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Počet obyvatel: 56 945 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: etážové - plyn Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 4 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 3 Počet bytů/nebytů 8/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha Započitatelná plocha Podíl na společných částech Obvyklá cena Terasa jednotky jednotky domu a pozemku m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1701/5 2. NP 2+1 49,21 0,00 2,00 51,21 50,21 5 253 / 48 392 11 900 Kč/m 2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Frýdek - Místek s počtem obyvatel 59 230. Město Frýdek - Místek je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Je zde Úřad statutárního města, je zde rozsáhlá síť zdravotnických zařízení, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy, sportovní hřiště, sportovní haly a tělocvičny, zimní stadión, plavecký bazén. Město Frýdek - Místek je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Pavlíkově v k. ú. Místek. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 1701/5 v bytovém domě č. p. 1701 na ulici Pavlíkově, ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek, v širším centru města, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Pavlíkovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Jedná se o bytovou jednotku č. 1701/5, která je umístěna v 2.N.P. bytového domu č. p. 1701 ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek. Bytový dům je zděný, cihelný. Bytový dům je podsklepený a má 3 nadzemní podlaží. - 2 -
Byt obsahuje předsíň, kuchyň, dvě obytné místnosti, koupelnu, WC a sklep v 1.P.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou z PVC, v ostatních místnostech z PVC a keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, plné nebo prosklené, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění etážové, plynový kotel Dakon DUA s o- hřevem teplé vody. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je zděné. V kuchyni je sporák plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Krov je valbový, střešní krytina plechová. Fasáda částečně ze škrábaného břízolitu, štítová strana je zateplena se strukturovanou omítkou. Pan Martin Krejčí byl řádně a včas obeslán. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Informace včetně dispozičního řešení a výměr místností byly získány od sousedů. Byt č. 1701/5 nebyl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno pouze z vnější strany bytového domu a bytu. Bylo provedeno jednání se sousedy, kteří znalci umožnili změření identického bytu. Byly získány informace o vybavení bytu. Bylo zjištěno, že bytový dům byl dán do užívání v roce 1955. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2012 vyměněna plastová okna, v roce 2012 bylo provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 3 Počet bytových/nebytových jednotek: 8 / 0 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Obec: 598003 Frýdek-Místek Katastrální území: 634824 Místek Ulice: Pavlíkova č.o.: 1701 Vlastníci FO RČ: Martin Krejčí Smetanova 477, 73801 Frýdek- Místek Podíl 1 / 1 Stavby na LV 10069 stavba je součástí pozemku část obce Místek Bytový dům č.p. 1701 na pozemku p.č. 3961/1 NE Jednotky na LV 10161 Číslo jednotky: 1701/5 Spoluvlastnický podíl: 5 253 / 48 392 Byt Pozemky na LV 10069 3961/1 Pozemková parcela Parcela KN 202 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Svislé konstrukce jsou zděné cihelné. Podlahy obytných místností jsou z PVC, v ostatních místnostech z PVC a keramické dlažby. Dveře jsou dřevěné hladké, plné nebo prosklené, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění etážové, plynový kotel Dakon DUA s o- - 3 -
hřevem teplé vody. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je zděné. V kuchyni je sporák plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Krov je valbový, střešní krytina plechová. Fasáda částečně ze škrábaného břízolitu, štítová strana je zateplena se strukturovanou omítkou. Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 3,69 m 2 1,00 3,69 m 2 koupelna byt 2,30 m 2 1,00 2,30 m 2 WC byt 0,83 m 2 1,00 0,83 m 2 kuchyň byt 9,00 m 2 1,00 9,00 m 2 pokoj byt 20,03 m 2 1,00 20,03 m 2 pokoj byt 13,36 m 2 1,00 13,36 m 2 sklep byt 2,00 m 2 0,50 1,00 m 2 Celková podlahová plocha 51,21 m 2 50,21 m 2 Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované Zděné 45 cm a více železobetonové panelové Krov valbový Plechové pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením a škrábaný břízolit běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře nejsou Plastová zdvojená PVC Etážové plynové světelná třífázová Bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu ohřev vody v kotli ÚT běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana Chybí rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty zděné Podlahová plocha [m 2 ] 51 Započitatelná plocha [m 2 ] 50,21 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 18 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 903 746 Stáří roků 61 Další životnost roků 39 Opotřebení % 61,00 Věcná hodnota (VH) Kč 352 461 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 3961/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 202 m 2-4 -
z LV č. 10069 ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek. Podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č. 3961/1 z LV č. 10069 s podílem 5253/48392 je Martin Krejčí, Smetanova 477, 738 01 Frýdek - Místek. Na pozemku parc. č. 3961/1 je postavený bytový dům č. p. 1701. Pozemek je rovinatý. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace - ul. Pavlíkovy. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 3961/1 202 5 253 / 48 392 Celková výměra pozemků: 202 Stanovení obvyklé ceny bytu č. 1701/5 Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty. Pro porovnání oceňovaného bytu č. 1701/5 byly použity ceny srovnatelných bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 2. čtvrtletí 2016. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří, vybavení a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 2+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku, ul. Puškinova. Byt se nachází v 3.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Frýdek - Místek, ul. Puškinova Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; zděný cihelný bytový dům 54,00 3.N.P. 2+1 950 000 17 593 0,80 14 074-5 -
Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku, ul. K Sedlištím. Byt se nachází v 2.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Frýdek - Místek, ul. K Sedlištím Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; zděný cihelný bytový dům 51,00 2.N.P. 2+1 699 000 13 706 0,80 10 965 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku, ul. Malý Koloredov. Byt se nachází v 1.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Frýdek - Místek, ul. Malý Koloredov Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; zděný cihelný bytový dům 58,00 1.N.P. 2+1 899 000 15 500 0,80 12 400 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku, ul. Farní. Byt se nachází v 1.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Frýdek - Místek, ul. Farní Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; zděný cihelný bytový dům 52,00 1.N.P. 2+1 688 000 13 231 0,80 10 585 Byt 2+1 Jedná se o byt 2+1 ve Frýdku - Místku, ul. V. Vantucha. Byt se nachází v 1.N.P. zděného cihelného bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a dvě obytné místnosti. Frýdek - Místek, ul. V. Vantucha Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; zděný cihelný bytový dům 56,00 1.N.P. 2+1 810 000 14 464 0,80 11 571 Z výše uvedeného vyplývá, že byt č. 1701/5 na ul. Pavlíkově ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek z LV č. 10161, s podílem na společných částech domu č. p. 1701 a pozemku parc. č. 3961/1 ve výši 5253/48392 z LV č. 10161 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 10 585 Kč/m 2 do 14 074 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 1701/5 z LV č. 10161 s podílem na společných částech domu č. p. 1701 a pozemku parc. č. 3961/1 ve výši 5253/48392-6 -
z LV č. 10069 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 11 900 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita se zástavbou bytových domů - Vybavení a velikost bytu - Dobrý stavebně technický stav bytu a bytového domu - Provedené dílčí rekonstrukce v minulosti, - Poloha domu v obci ve Frýdku Místku, k. ú. Místek, v obytné zóně, sídlištní klidové části - Poloha bytu v domě v 2.N.P. - Využitelnost byt je užíván bez závad - Bezproblémové okolí bytového domu - Byt je ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 11 900 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 11 900 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 50,21 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 50,21 m 2 x 11 900 Kč/m 2 = 597 499 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 1701/5 z LV č. 10161 s podílem ve výši 5253/48392 na společných částech bytového domu č. p. 1701 a pozemku parc. č. 3961/1 z LV č. 10069 ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 597 499 Kč, po zaokrouhlení 597 000 Kč slovy: pětsetdevadesátsedmtisíc Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10161 ze dne 27.5.2016 3 Informace o stavbě 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
Informace o stavbě - 11 -
Snímek katastrální mapy - 12 -
Fotodokumentace nemovitosti Pohled severozápadní Pohled severovýchodní Vstup do bytu č. 5 ve 2.N.P. - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
B. Bytová jednotka z LV č. 5856 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: 6 Bytová jednotka Smetanova 477 / 477, 73801 Frýdek-Místek - Frýdek Kraj Moravskoslezský, okres Frýdek-Místek, obec Frýdek-Místek, k.ú. Frýdek, kód k.ú. 634956, LV 5856 Ostatní stavby: Pozemky: 1085/58 Vlastník jednotky: Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Martin Krejčí, Smetanova 477, 73801 Frýdek-Místek, spoluvlastnický podíl: 540/9960 Datum místního šetření: 15.6.2016 Datum zpracování : 23.6.2016 Počet stran: 31 stran Počet příloh: 8 B. Bytová jednotka z LV č. 5856 STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980, rekonstrukce v r. 2008 Rekonstrukce stavby: dílčí, fasáda, zateplení, okna Rekonstrukce jednotky: dílčí, okna SOUČASNÝ STAV Konstrukce: montované Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Počet obyvatel: 56 945 Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Energetický průkaz stavby: Není Počet podlaží celkem: 5 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 5 Počet bytů/nebytů 22/0-15 -
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 477/22 5. NP 3+1 67,81 4,33 2,00 76,99 73,82 540 / 9 960 14 292 Kč/m 2 Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Jedná se o Statutární město Frýdek - Místek s počtem obyvatel 59 230. Město Frýdek - Místek je vybaveno rozsáhlou sítí všech obchodů a služeb. Je zde Úřad statutárního města, je zde rozsáhlá síť zdravotnických zařízení, lékárny, banky, pojišťovny, městská policie, státní policie, pošty, mateřské školy, základní školy, učňovské školy, střední školy, sportovní hřiště, sportovní haly a tělocvičny, zimní stadión, plavecký bazén. Město Frýdek - Místek je vybaveno všemi inženýrskými sítěmi. Dopravní spojení MHD, autobusy a železnice. Nemovitost se nachází na ulici Smetanově v k. ú. Frýdek. Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - sídlištní zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt č. 477/22 v bytovém domě č. p. 477 na ulici Smetanově, ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek, v širším centru města, se sídlištní zástavbou bytovými domy. Jedná se o klidovou část obce s bezproblémovým okolím. Pozemek je mírně svažitý. Nemovitost má vlastní bezproblémový příchod a příjezd z veřejné komunikace - ul. Smetanovy. Nemovitost bytového domu je napojena na všechny inženýrské sítě. Pěší dostupnost na zastávku MHD. Jedná se o bytovou jednotku č. 477/22, která je umístěna v 5.N.P. bytového domu č. p. 477 ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek. Bytový dům je panelový montovaný, typ T 06 B. Bytový dům je bez podsklepení a má 5 nadzemních podlaží. Byt obsahuje předsíň, kuchyň, tři obytné místnosti, komoru, koupelnu, WC a sklep v 1.N.P. mimo byt. Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, v ostatních místnostech z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké, plné nebo prosklené, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je sporák plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Fasáda je zateplena se strukturovanou omítkou. Pan Martin Krejčí byl řádně a včas obeslán. Místního šetření se bez omluvy nezúčastnil. Dodatečně podal znalci telefonické informace. Byt č. 477/22 nebyl zpřístupněn, místní šetření bylo provedeno pouze z vnější strany bytového domu a bytu. Bylo provedeno jednání na Stavebním bytovém družstvu Frýdek - Místek s paní Mališovou. Byly získány půdorysy běžného podlaží a pohledy bytového domu. Bylo zjištěno, že bytový dům byl dán do užívání v roce 1980. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu, nevykazuje žádné zjevné poruchy a závady. V průběhu dosavadního užívání byla v roce 2008 vyměněna plastová okna, v roce 2008 bylo provedeno zateplení fasády se strukturovanou omítkou. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Není Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře Počet podzemních/nadzemních podlaží: 0 / 5 Počet bytových/nebytových jednotek: 22 / 0-16 -
Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ Kraj: CZ080 Moravskoslezský Okres: CZ0802 Frýdek-Místek Obec: 598003 Frýdek-Místek Katastrální území: 634956 Frýdek Ulice: Smetanova č.o.: 477 Vlastníci FO RČ: Martin Krejčí Smetanova 477, 73801 Frýdek- Místek Podíl 1 / 1 Stavby na LV 3169 stavba je součástí pozemku část obce Frýdek Bytový dům č.p. 477 na pozemku p.č. 1085/58 NE Jednotky na LV 5856 Číslo jednotky: 477/22 Spoluvlastnický podíl: 540 / 9 960 Byt Pozemky na LV 3169 1085/58 Pozemková parcela Parcela KN 385 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet věcné hodnoty staveb Svislé konstrukce jsou panelové montované. Podlahy obytných místností jsou plovoucí z laminátových lamel, v ostatních místnostech z PVC. Dveře jsou dřevěné hladké, plné nebo prosklené, okna jsou plastová zdvojená. Je proveden rozvod studené a teplé vody, světelné elektroinstalace a vnitřní kanalizace. Vytápění ústřední dálkové. Přívod teplé vody dálkový. V koupelně je vana a umývadlo. WC je splachovací standardního provedení. Instalační jádro je původní zděné. V kuchyni je sporák plynový. Na domě je instalován bleskosvod. Střecha je plochá, střešní krytina z asfaltových svařovaných pásů. Fasáda je zateplena se strukturovanou omítkou. Výpočet věcné hodnoty bytové jednotky Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha předsíň byt 8,82 m 2 1,00 8,82 m 2 koupelna byt 2,79 m 2 1,00 2,79 m 2 WC byt 1,34 m 2 1,00 1,34 m 2 kuchyň byt 12,09 m 2 1,00 12,09 m 2 pokoj byt 16,19 m 2 1,00 16,19 m 2 pokoj byt 14,26 m 2 1,00 14,26 m 2 pokoj byt 12,32 m 2 1,00 12,32 m 2 komora byt 2,86 m 2 1,00 2,86 m 2 lodžie nezasklená byt 4,33 m 2 0,50 2,16 m 2 sklep Mimo byt 2,00 m 2 0,50 1,00 m 2 Celková podlahová plocha 76,99 m 2 73,82 m 2-17 -
Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Popis betonové pasy izolované panely betonové sendvičové s izolací železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky strukturovaná omítka se zateplením běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plné dveře nejsou plastová plovoucí laminátová ústřední dálkové světelná třífázová bleskosvod plastové trubky plastové potrubí rozvod zemního plynu Dálkový přívod teplé vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah rozvod antén, vestavěné skříně instalační šachty zděné Podlahová plocha [m 2 ] 77 Započitatelná plocha [m 2 ] 73,82 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 500 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 291 924 Stáří roků 36 Další životnost roků 64 Opotřebení % 36,00 Věcná hodnota (VH) Kč 826 831 Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na pozemku parc. č. 1085/58 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 385 m 2 z LV č. 3169 ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek. Podílovým spoluvlastníkem pozemku parc. č. 1085/58 z LV č. 3169 s podílem 540/9960 je Martin Krejčí, Smetanova 477, 738 01 Frýdek - Místek. Na pozemku parc. č. 1085/58 je postavený bytový dům č. p. 477. Pozemek je mírně svažitý. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace - ul. Smetanovy. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří 1085/58 385 540 / 9 960 Celková výměra pozemků: 385-18 -
Stanovení obvyklé ceny bytu č. 477/22 Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Žádný zákon nestanoví závaznou metodiku pro stanovení obvyklé ceny. Specifické metody jsou v současnosti vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování nemovitostí, peněžními ústavy apod. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací byty. Pro porovnání oceňovaného bytu č. 477/22 byly použity ceny srovnatelných bytů nabízené na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě ve 2. čtvrtletí 2016. Jedná se o byty podobné velikosti, podobného dispozičního řešení, srovnatelného stáří, vybavení a podobné stavebně technické konstrukce. Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt 3+1 Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient Upravená cena plocha celkový m 2 Kč Kč/m 2 Kc Kč/m 2 Jedná se o byt 3+1 ve Frýdku - Místku, ul. K Hájku. Byt se nachází v 3.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři o- bytné místnosti. Frýdek - Místek, ul. K Hájku Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; typový dům montovaný panelový 68,00 2.N.P. 3+1 1 290 000 18 971 0,80 15 177 Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 ve Frýdku - Místku, ul. M. Chasáka. Byt se nachází v 5.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Frýdek - Místek, ul. M. Chasáka Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; typový dům montovaný panelový 68,00 5.N.P. 3+1 1 100 000 16 176 0,80 12 941-19 -
Byt 3+1 Jedná se o byt 3+1 ve Frýdku - Místku. Byt se nachází v 4.N.P. panelového bytového domu. Byt obsahuje předsíň, koupelnu, WC, kuchyň a tři obytné místnosti. Frýdek - Místek, ul. Beskydská Hodnocení: Redukce pramene ceny - cena je převzata z realitní inzerce - koeficient 0,80; Typový dům panelový montovaný 75,00 4.N.P. 3+1 1 398 000 18 640 0,80 14 912 Z výše uvedeného vyplývá, že byt č. 477/22 na ul. Smetanově ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek z LV č. 5856, s podílem na společných částech domu č. p. 477 a pozemku parc. č. 1085/58 ve výši 540/9960 z LV č. 3169 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí od 12 941 Kč/m 2 do 15 177 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení bytu č. 477/22 z LV č. 5856 s podílem na společných částech domu č. p. 477 a pozemku parc. č. 1085/58 ve výši 540/9960 z LV č. 5856 stanovuji obvyklou cenu v polovině uvedeného intervalu tj. 14 300 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku MHD, autobusu a železnice - Klidná lokalita se zástavbou bytových domů - Vybavení a velikost bytu - Dobrý stavebně technický stav bytu a bytového domu - Provedené dílčí rekonstrukce v minulosti, - Poloha domu v obci ve Frýdku Místku, k. ú. Frýdek, v obytné zóně, sídlištní klidové části - Poloha bytu v domě v 5.N.P. - Využitelnost byt je užíván bez závad - Bezproblémové okolí bytového domu - Byt je ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 14 300 Kč/m 2 podlahové plochy bytu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost bytu, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy bytu: 14 300 Kč/m 2 Podlahová plocha bytu: 73,82 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 73,82 m 2 x 14 300 Kč/m 2 = 1 055 626 Kč Obvyklá cena oceňovaného bytu č. 477/22 z LV č. 5856 s podílem ve výši 540/9960 na společných částech bytového domu č. p. 477 a pozemku parc. č. 1085/58 z LV č. 3169 ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek - 20 -
stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu 1 055 656 Kč, po zaokrouhlení 1 056 000 Kč slovy: jedenmiliónpadesátšesttisíc Kč Věcné břemeno na bytové jednotce č. 477/22 oceňované samostatně Jedná se o věcné břemeno užívání vedení rozvodu tepla a teplé vody, přístupu za účelem kontrol, oprav, údržby a rekonstrukcí pro DISTEP a. s., Ostravská 961, 738 01 Frýdek Místek. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Ocenění věcného břemene nelze zjistit podle odst. 1 až 4 16b zákona č. 151/97 Sb. v platném znění zák. č. 228/2014 Sb. a ocení se podle odst. 5 16 b zákona č. 151/97 Sb. v platném znění zák. č. 228/2014 Sb. jednotně částkou 10 000 Kč. Ocenění věcného břemene činí = 10 000,- Kč Obvyklá cena věcného břemene na bytové jednotce č. 477/22 z LV č. 5856 činí 10 000,- Kč, po zaokrouhlení slovy: desettisíc Kč 10 000 Kč Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5856 ze dne 27.5.2016 3 Informace o stavbě z katastru nemovitostí pro LV č. 3469 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1-21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
Snímek katastrální mapy - 26 -
Fotodokumentace nemovitosti Pohled východní Vstup do domu č.p. 477 Pohled jihozápadní Vstup do bytu č. 22-27 -
Mapa oblasti - 28 -
Závěr LV č. 10161, LV č. 10069 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bytu č. 1701/5 z LV č. 10161 s podílem ve výši 5253/48392 na společných částech bytového domu č. p. 1701 a pozemku parc. č. 3961/1 z LV č. 10069 ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek, činí ke dni odhadu 597 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 10161, LV č. 10069 - nestanoví se Nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bytu č. 1701/5 z LV č. 10161 s podílem ve výši 5253/48392 na společných částech bytového domu č. p. 1701 a pozemku parc. č. 3961/1 z LV č. 10069 ve Frýdku - Místku, k. ú. Místek, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek, činí ke dni odhadu 597 000 Kč slovy: pětsetdevadesátsedmtisíc Kč LV č. 5856, LV č. 3169 a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bytu č. 477/22 z LV č. 5856 s podílem ve výši 540/9960 na společných částech bytového domu č. p. 477 a pozemku parc. č. 1085/58 z LV č. 3169 ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek, činí ke dni odhadu 1 056 000 Kč - 29 -
b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 5856, LV č. 3169 - stanoví se Nájemní právo nezjištěno. Věcná břemena zjištěno věcné břemeno užívání vedení rozvodu tepla a teplé vody, přístupu za účelem kontrol, oprav, údržby a rekonstrukcí pro DISTEP a. s., Ostravská 961, 738 01 Frýdek Místek. Obvyklá cena věcného břemene na bytové jednotce č. 477/22 z LV č. 5856 činí 10 000,- Kč, po zaokrouhlení. 10 000 Kč c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí Výhradního vlastnického podílu o velikosti 1/1 na nemovitostech bytu č. 477/22 z LV č. 5856 s podílem ve výši 540/9960 na společných částech bytového domu č. p. 477 a pozemku parc. č. 1085/58 z LV č. 3169 s odpočtem věcného břemene ve Frýdku - Místku, k. ú. Frýdek, Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek - Místek, činí ke dni odhadu 1 056 000 10 000 = 1 046 000 Kč slovy: jedenmiliónčtyřicetšesttisíc Kč Ve Vřesině u Hlučína, 23.6.2016 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína - 30 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3669/102/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3669/102/2016. - 31 -