ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2817-26/16 o ceně bytové jednotky č. 780/12 v budově č.p. 780, ulice Křížkovského ležící na p.č. 1814/2 v kú Zábřeh na Moravě, obec Zábřeh, okr. Šumperk se spoluvlastnickým podílem o velikosti 561/10000 na společných částech bytového domu č.p. 780 a pozemku p.č. 1814/2, LV č. 6093. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 PSČ 181 00 Praha 8 Stanovení obvyklé ceny pro dražbu Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst.1 zákona. Oceněno ke dni: 16.8.2016 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník, mobil: 723 219 549 odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 20 stran s přílohami. V Jeseníku, dne 1.9.2016
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v kú Zábřeh na Moravě v klidné části města ul. Křížkovského. Přístup k nemovitosti po zpevněné komunikaci, kompletní inž. sítě, povodňová zóna 2. Na LV 6093 jsou záznamy v části,,c,,. Věcné břemeno vedení teplovodů Talorm a.s., Zábřeh, nemající mimořádný vliv na cenu obvyklou. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého - v daném místě a čase - ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál, Šumperk. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú Zábřeh na Moravě, obec Zábřeh, okr. Šumperk, LV č. 6093 ze dne 28.6.2016, vyhotovený dálkovým způsobem. Kopie kat. mapy. Výkresová dokumentace: nebyla předložena. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 16.8.2016 za přítomnosti p. Pavlíny Stiborové, p. Jána Stibora. Údaje o stáří domu r. 1963. Byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Nikon Coolpix. Zpráva o nebezpečí povodně zóna 2. - 2 -
1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV č. 6093 pro kú Zábřeh na Moravě, obec Zábřeh, okr. Šumperk zapsán: Stiborová Pavlína Křížkovského č.p. 780/8 PSČ 789 01 Zábřeh 1.4 Přílohy posudku Katastrální mapa Foto Mapy Zpráva o nebezpečí povodně 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Byt v budově 2) Stavební pozemek - 3 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 2.1.1 Popis Bytová jednotka č. 780/12 se nachází v budově č.p. 780 ležící na p.č. 1814/2, zde je celkem 19 byt. jednotek, budova je řadová, koncová. Dispozice bytu 3+1: leží ve 4.n.p., ob. pokoj, 2x pokoje, kuchyně, chodba, WC, koupelna, komora, balkón, sklep, podlahy PVC, ker. dlažby, vlysy, vybavení - kuch. linka, sporák kombinovaný, digestoř, obklad, oc. vana, umyvadlo, WC mísa, původní jádro, oc. radiátory + měřiče, okna plastová, stav byt. jednotky průměrný, vodoměr na teplou a studenou vodu v instalační šachtě. Bytová jednotka se nalézá v panelovém domě, podlaží jsou 1.n.p. - 5.n.p. Základy + izolace, svislé konstrukce panel, stropy ŽB, plochá střecha, krytina živičná, bleskosvod ano, vlastní plynová kotelna v domě s dodávkou tepla a teplé vody, obklad fasády Marmolit, thermofasáda, stav domu a údržba je průměrná. 2.1.2 Výměry Místnost Podlahová plocha Kuchyně 9,05 m2 ob. pokoj 18,36 m2 pokoj 12,45 m2 ložnice 11,38 m2 WC 0,96 m2 Koupelna 2,09 m2 Chodba 5,50 m2 Komora 1,20 m2 Balkón 1,81 m2 Sklep 0,98 m2 Celkem: 63,78 m 2 2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 53 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 66 %. 2.1.4 Výpočet ceny objektu Základní cena za m 2 podlahové plochy = Kč 18.000,- Cena za celou podlahovou plochu m 2 = Kč 1.152.000,00 Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.152.000,00 Snížení ceny za opotřebení 66% - Kč 760.320,00 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 391.680,00 Byty v budovách Cena celkem Kč 391.680,-Kč - 4 -
2.2 Stavební pozemek Oceněno porovnávací metodou. 2.2.1 Popis p.č. 1814/2-297 m2 - zastavěná plocha a nádvoří 2.2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku Základní cena za m 2 stavebního pozemku 300,- Výpočet: 300,-Kč/m2 * 297 m2 = 89.100,- Započtení spoluvl. podílu 561/10000 4.529,- Stavební pozemek Cena celkem Kč 4.999,-Kč - 5 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Byt v budově Kč 391.680,-Kč 2) Stavební pozemek Kč 4.999,-Kč Zjištěná výsledná cena Kč 396.679,-Kč Slovy: třistadevadesátšesttisícšestsetsedumdesátdevětkč. V Jeseníku, dne 1.9.2016... vypracoval - 6 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2817-26/16. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 396.679,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí a nájmů, nejsou byty na bruntálsku, šumpersku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v bruntálském a šumperském regionu, kterou si vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD v Zábřehu a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod. Město Zábřeh s vyšší zaměstnaností, s větším počtem obyvatel, kompletní infrastrukturou, dostupností železnice největší uzel v ČR, novým obchvatem na Mohelnici - dostupnost, což má vliv stav trhu s nemovitostmi. Negativa: vzdálenost do centra města, povodňová zóna 2, původní bytové jádro. Pozitiva: kompletní inž. sítě, vlastní kotelna plynová v domě č.p. 780, přístupy p.č. 1812/1 - ost. plocha - Město Zábřeh, celkově v pořádku. - 7 -
POROVNÁNÍ 1 PRODEJ BYTU 1 300 000,-Kč Obec + kú: Velké Losiny Budova zděná má hlavní vchod je ze strany SV, má 3.n.p., základové pásy, tl. 40 cm, fasáda břízolit škrabaný, sedlová střecha, krytina eternit čtverce, kl. konstrukce kompletní, bleskosvod ano, obklad fasády není, dveře dýhované, okna plastová. Dispozice 3+1: kuchyně - 8,61 m2, pokoj - 20,38 m2, pokoj - 13,69 m2, pokoj - 13,00 m2, koupelna - 4,61 m2, WC - 0,96 m2, šatna - 2,28 m2, předsíň - 10,90 m2, spíž - 1,10 m2, balkon - 8,25 m2, sklep - 5,15 m2. Podlahy koberec, ker. dlažba, laminátové podlahy, el. sporák, digestoř, kuch. linka, obklad, umyvadlo, vana pl., obklad vany a koupelny,wc mísa, el. bojler, dveře dýhované, dílčí rekonstrukce cca 10 let (koupelna, WC, kuchyně, podlahy, obklady, dlažby keramické). - 8 -
POROVNÁNÍ 2 NABÍDKA RK 1 100 000,-Kč Obec: Zábřeh kú: Zábřeh na Moravě Nabídka k prodeji bytu v samotném centru města s dispozicí 3+1 v přízemí domu, který je po celkové revitalizaci vč. vlastní plynové kotelny, díky níž jsou náklady na bydlení velmi nízké. Byt samotný je po rekonstrukci částečné - zděné jádro, zánovní kuchyňská linka, částečně i plastová okna. V chodbě jsou prostorné šatní skříně, v místnostech parkety. - 9 -
POROVNÁNÍ 3 NABÍDKA RK 1 300 000,-Kč Obec: Zábřeh kú: Zábřeh na Moravě Nabídka k prodeji bytu 3+1 o výměře 70 m2 v osobním vlastnictví v 7. patře panelového domu. Byt se nachází na ulici Havlíčkova 37, má zděné jádro, k bytu náleží sklep a jsou k dispozici společné prostory kolárna, sušárna. Před domem je velký prostor pro parkování. - 10 -
FOTODOKUMENTACE bytové jednotky č. 780/12: - 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
Cena obvyklá v daném místě a čase: ------------------------------800 000,-Kč------------------------------ slovy: -------------------------------------osumsettisíckč----------------------------------------------- Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská č.p. 1178/42 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 e-mail: odhady@realityklabzuba.cz - 20 -