ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 67/6637/2014 Pozemky čís. parcel St. 273, 132/15, rodinný dům č.p. 101 a další stavby tvořící součást oceňovaných pozemků, k.ú. Brandýsek, obec Brandýsek, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 67/6637/2014 LV no.: 299 Name of subject / Předmět ocenění Pozemky čís. parcel St. 273, 132/15, rodinný dům č.p. 101 a další stavby tvořící součást oceňovaných pozemků, k.ú. Brandýsek, obec Brandýsek, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Horní č.p. 101, 273 41 Brandýsek Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 858 975 Kč Market value Tržní hodnota 800.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena 800.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 819 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 (rodinný dům a vedlejší stavby) LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 273, 132/15 Appurtenances lands: Příslušenství pozemků: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura další stavby: přípojky IS, oplocení, vrata, vrátka, zděná vedlejší stavba, zpevněné plochy severozápadní část obce Brandýsek, v zástavbě obdobných rodinných domů obec Brandýsek disponuje základní občanskou vybaveností, úplná občanská vybavenost ve městě Kladno (cca 4 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří, zahrada 395 m 2 200 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: cca 65,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 80,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: cca 65,00 m 2 Floor area: Podlahová plocha (obytná): cca 65,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: cca 20,00 m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 500,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1930 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 65 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 299 ze dne 5.2.2014 jsou oceňované nemovité věci ve vlastnictví následujících osob: paní Lenka Vorlíčková, bytem Horní č.p. 101, 273 41 Brandýsek podíl ½ pan Marián Zajonc, bytem Matiašovce č.p. 236, 059 04 Matiašovce, Slovensko podíl ½. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 299 ze dne 5.2.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 2.800.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od uzavření této Zástavní smlouvy do 30.9.2044, až do celkové výše 2.800.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0316817199/1 ze dne 8.2.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 11.2.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Dále jsou dle listu vlastnictví č. 299 ze dne 5.2.2014 práva k nemovitostem dotčena změnou č.j. Z-14494/2013-203. Uvedená změna se týká předmětu řízení zástavní právo a poznámka. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 299 a změnu práv k nemovitostem. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 299 ze dne 5.2.2014 není vlastnické právo k oceňovaným nemovitým věcem omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 299 ze dne 5.2.2014 je evidováno následující zástavní právo: - zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 2.800.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od uzavření této Zástavní smlouvy do 30.9.2044, až do celkové výše 2.800.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0316817199/1 ze dne 8.2.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 11.2.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Rodinný dům č.p. 101 je v katastru nemovitostí evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Ke dni ocenění je rodinný dům podle dostupných informací neužíván. Weak points / slabé stránky: - situování v obci s pouze základní občanskou vybaveností - rodinný dům neužíván - zhoršený technický stav, zanedbaná údržba Strong points / silné stránky: - dobrá dojezdová vzdálenost do města Kladno a Hl.m. Prahy Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 299 pro k.ú. Brandýsek, obec Brandýsek, prokazující stav evidovaný k datu 5.2.2014, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Brandýsek vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 6.2.2014 svolána na 21.2.2014, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. Skutečnost, že nebyla umožněna řádná prohlídka nemovitosti je zohledněna při zpracování ocenění. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území 609285 Název katastrálního území : Brandýsek Kód obce : 532118 Název obce : Brandýsek Počet obyvatel obce : 1813 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : severozápadní část obce Brandýsek, v zástavbě obdobných rodinných domů Infrastructure / Infrastruktura: Obec Brandýsek se svými více než 1800 obyvateli patří k větším obcím okresu Kladno a Středočeského kraje a z důvodu situování v blízkosti Statutárního města Kladna (cca 4 km) a města Slaný (cca 10 km) a poměrně dobrého dopravního spojení s Hlavním městem Prahou (cca 20 km), poměrně vyhledávanou pro potřeby bydlení. Obec Brandýsek disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, obchod se základním sortimentem, restaurace, sportoviště), úplná občanská vybavenost se nachází ve Statutárním městě Kladno (cca 4 km). Po dopravní stránce je obec dostupná po silnicích III. tříd, které v dalším průběhu navazují na místní komunikace ve Statutárním městě Kladno a na silnici II. tříd č. 101 (Kladno Kralupy nad Vltavou). V obci je zavedena autobusová doprava s pravidelnými spoji. Dobrá dopravní dostupnost je také na silnici R7, která v dalším průběhu navazuje na Hlavní město Prahu. Z inženýrských sítí je v obci, proveden rozvod elektrického proudu, vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci jsou situovány v severozápadní části obce Brandýsek, v části obce zvané Olšany, v ulici Horní. Okolní zástavbu tvoří obdobné stavby rodinných domů. Lokalita je klidná, pro bydlení vhodná (poloha nemovitosti je patrná ze situace širších vztahů a ortofoto mapy). Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 101: Rodinný dům č.p. 101 je samostatně stojící stavba na pozemku čís. parcely St. 273, k.ú. Brandýsek. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, je pravděpodobně podsklepený, případně částečně podsklepený, má jedno nadzemní podlaží (přízemí) a pravděpodobně volný půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vzhled stavby je patrný z fotodokumentace v příloze ocenění. Podrobná vnitřní dispozice rodinného domu není známa, a to z důvodu, že nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor. Vnitřní dispozice je tvořena pravděpodobně jedním bytem o předpokládané velikosti 2+1, případně 3+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné z cihelného zdiva, základy jsou předpokládané zděné z kamene bez izolace proti zemní vlhkosti, stropní konstrukce nad 1.PP jsou předpokládané betonové nebo klenbové, nad 1.NP jsou předpokládané dřevěné trámové, schody do půdního prostoru a do sklepa jsou předpokládány betonové, případně dřevěné, střešní konstrukce je dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou předpokládané betonové a dřevěné, s běžnými povrchy (dlažba, textilní krytina, PVC). Okna jsou plastová pravděpodobně s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře jsou předpokládané plastové, případně dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládané dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládané hladké, v sociálním zázemí je předpokládáno doplnění keramickým obkladem. Vnější omítky jsou převážně břízolitové, v soklové části bez omítky. Rodinný dům má předpokládané vnitřní rozvody elektrického proudu, vody, kanalizace a případně zemního plynu. Odkanalizování objektu je pravděpodobně svedeno do veřejné kanalizace. Vytápění je předpokládáno ústřední, kotlem na tuhá paliva, případně kotlem zemní plyn. Zdroj teplé vody je předpokládán elektrickým zásobníkovým ohřívačem, případně v kombinaci se systémem vtápění. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno standardními zařizovacími předměty v běžném standardu (splachovací WC, vana případně sprchový kout, umývadlo). Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou a sporákem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o stáří rodinného domu nejsou známy. Původní rodinný dům byl postaven podle dostupných informací přibližně v letech 1930-1935, jeho stáří ke dni ocenění je tedy cca 80 let. V minulých letech byly pravděpodobně provedeny stavební úpravy, které zahrnovaly přístavbu vstupní části u rodinného domu, výměnu střešní krytiny, klempířské konstrukce a výměnu oken za plastová. Jiné stavební úpravy nebyly z důvodu neumožnění řádné prohlídky zjištěny. Stav vnitřního vybavení není z důvodu neumožnění řádné prohlídky znám. Vzhledem k celkovému stáří a zjištěnému stavu rodinného domu lze celkový technický stav hodnotit jako průměrný, se zanedbanou údržbou. - 4 -
Další stavby: Součástí oceňovaných pozemků jsou další stavby, tvořící součást a příslušenství pozemků. V řešeném případě se jedná o přípojky inženýrských sítí (elektro, voda, kanalizace, plyn), vrátka, oplocení a zpevněné plochy. Dále se na pozemku čís. parcely St. 273 nachází přístřešek (kolna), pravděpodobně užívána jako sklad domácích potřeb. Podrobné informace o vedlejší stavbě nejsou z důvodu neumožnění řádné prohlídky známy. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel St. 273, 132/15, k.ú. a obec Brandýsek. Pozemky jsou obdélníkového tvaru, s jihovýchodní orientací, koncipované do dvou výškových úrovní. Pozemek čís. parcely St. 273 je částečně zastavěn rodinným domem č.p. 101, část je zastavěna vedlejší stavbou (přístřešek) a nezastavěnou část tvoří nádvoří k rodinnému domu. Pozemek čís. parcely 132/15 tvoří zahradu, ve funkčním celku s rodinným domem č.p. 101. Pozemky jsou pravděpodobně napojeny na v místě dostupné inženýrské sítě, tj. elektrický proud, vodovod, kanalizaci a zemní plyn. Pozemky jsou přístupné po zpevněné veřejné komunikaci, pozemku čís. parcely 1134 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví obce Brandýsek. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemků je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar a vzájemné uspořádání z katastrální mapy a ortofoto mapy v příloze ocenění. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel St. 273, 132/15, rodinného domu č.p. 101 a dalších staveb tvořící součást oceňovaných pozemků, k.ú. Brandýsek, obec Brandýsek, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 21. února 2014 (po zaokrouhlení) 800.000,- Kč Slovy: Osmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 299 ze dne 5.2.2014 jsou oceňované nemovité věci omezeny: - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 2.800.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od uzavření této Zástavní smlouvy do 30.9.2044, až do celkové výše 2.800.000,-Kč ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0316817199/1 ze dne 8.2.2008, právní účinky vkladu práva ke dni 11.2.2008 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Dále jsou dle listu vlastnictví č. 299 ze dne 5.2.2014 práva k nemovitostem dotčena změnou č.j. Z-14494/2013-203. Uvedená změna se týká, respektive týkala, předmětu řízení zástavní právo a poznámka. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedené omezení evidované v části C listu vlastnictví č. 299 a změnu práv k nemovitostem. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 67/6637/2014. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 11. března 2014-6 -