ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5288-72/2013 o obvyklé ceně nemovitosti bytová jednotka č.101/11 v domě č.p.101, realizovaném na pozemku p.č.404 v katastrálním území Bubeneč (kód:730106), obec Praha se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 10 Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti - 003EX 6311/12-42 Oceňovací vyhláška: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) s přihlédnutím k vyhlášce Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších vyhlášek, ve znění vyhlášky č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb., č.387/2011 Sb. a 450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 21.května 2013 Posudek vypracoval: Ing.Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 - Michle Posudek byl vypracován v 4 vyhotoveních. 3 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je archivováno. Celkem posudek obsahuje 11 stran a přílohy. V Praze, dne 22.května 2013
ÚVOD Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. (Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.) METODY STANOVENÍ HODNOTY Odhad obvyklé ceny je prováděn zpravidla třemi základními metodami: - metoda nákladového ohodnocení - stanovení nákladů na pořízení nemovitosti v aktuálních cenách (ceny obvyklé místně a časově) a určení jejího opotřebení (technický stav k datu ocenění). - metoda výnosová - určuje schopnost nemovitosti tvořit výnos. - metoda srovnávací - statistické vyhodnocení cen porovnatelných nemovitostí. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou, tj. vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Pro užití výnosové metody nebylo možno obstarat dostatek ověřitelných informací o obvyklém nájemném. Nemovitost není proto hodnocena výnosově. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, podle které je ocenění zpracováno, postupuje při stanovení ceny zjištěné porovnávacím způsobem. Tvůrce vyhlášky pro stanovení porovnávacích údajů disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Pro stanovení obvyklé ceny bude, z důvodů výše uvedených, přihlédnuto k ceně zjištěné, vypočtené podle oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena bude zjištěna i se znalostí cen podobných nemovitostí porovnávacím způsobem. - 2 -
NÁLEZ 1. Bližší údaje o nemovitosti Nemovitost - bytová jednotka č.101/11 se nalézá v budově č.p.101, ulice Nad Královskou oborou 3, městská část Praha - Bubeneč. Budova je realizována na pozemku p.č.404 v katastrálním území Bubeneč (kód:730106). Nemovitost je dále tvořena spoluvlastnickými podíly: - na společných částech budovy č.p.101. Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č.101/11 je 14364/91151. - na pozemku p.č.404 v obci Praha, katastrální území Bubeneč (kód:730106). Velikost spoluvlastnického podílu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č.101/11 je 14364/91151. Bytový dům č.p.101 je objekt realizovaný jako původní zástavba lokality koncem 30.let minulého století. Objekt je realizován tradiční technologií a z obvyklých zdících materiálů. Podle dostupných informací je objekt řádně kolaudován (1937) a užíván je v souladu s právním stavem. Technický stav objektu odpovídá zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, době a způsobu užívání a běžné údržbě. Staticky významné poruchy nebyly zjištěny. Vybavení vesměs standardní (plynová přípojka je odpojena). Bytová jednotka č.101/11 je umístěna ve 5.np (ozn. podlaží je převzato z Prohlášení vlastníka budovy - viz Podklady pro vypracování posudku) a její vybavení je z hlediska oceňovací vyhlášky standardní. Opotřebení konstrukcí a vybavení s krátkodobou a střednědobou životností je přiměřené zvoleným materiálům, běžnému užívání a odpovědné údržbě. 2. Podklady pro vypracování posudku Usnesení Exekutorského úřadu Praha 10, Mgr. Richard Bednář, soudní exekutor č.j.003ex 6311/12-42 ze dne 11.4.2012. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Bubeneč (kód:730106), obec Praha, list vlastnictví č.5707 (bytová jednotka) vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hl.m. Prahu, katastrální pracoviště Praha dne 11.4.2013. Informace z katastru nemovitostí pro katastrální území Bubeneč (kód:730106), obec Praha, list vlastnictví č.5419 (budova a pozemek) vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hl.m. Prahu, katastrální pracoviště Praha dne 22.5.2013. Mapa geografického informačního systému, katastrální mapa vyhotovená z údajů vedených Katastrálním úřadem pro hl.m. Prahu, katastrální pracoviště Praha dne 18.4.2013. Cenová mapa Prahy CMP2013 Prohlášení vlastníka v domě č.p.101, Praha 7, k.ú. Bubeneč, Nad Královskou oborou 101/3 podle 4 zák. č.72/1994 Sb., ve znění pozdějších předpisů, vklad práva povolen rozhodnutím V-72516/2007-101 Katastrálního úřadu pro hl.m. Prahu, katastrální pracoviště Praha, vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne 13.3.2008, právní účinky vkladu vznikly dne 31.12.2007. Fotografická dokumentace pořízená znalcem při místním šetření dne 21.5.2013. Údaje a informace získané na místně příslušném Stavebním úřadě. Údaje a informace, které znalci poskytl vlastník nemovitosti při místním šetření. Místní šetření konané znalcem dne 21.5.2013. - 3 -
3. Vlastnictví Podle Informace z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.5707 pro katastrální území Bubeneč (kód:730106), obec Praha zapsáni SJM JUDr. Vladimír Strakatý identifikátor 601226/0804 a PhDr. Helena Strakatá identifikátor 6155609/0545 Nad Královskou oborou 101/3 170 00 Praha 7 - Bubeneč 4. Přílohy posudku - Výpis z katastru nemovitostí - Informace z katastru nemovitostí - Mapa geografického informačního systému, katastrální mapa - Cenová mapa Prahy CMP2013 - Ortomapa - Příklady porovnatelných nemovitostí 5. Předmětem ocenění jsou 1) Byty v domech vícebytových 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy * * * Předpokládá se, že veškeré informace, které znalec obdržel, jsou správné. Objednatel posudku prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, resp. že znalci nezamlčel žádná fakta, která by mohla závěry znaleckého posouzení jakkoli zkreslit, nebo zpochybnit. Posudek byl vypracován pouze k výše uvedenému účelu. Jeho případné další využití v jakékoli formě nebo kontextu, je možné pouze se souhlasem zpracovatele. * * * - 4 -
POSUDEK A OCENĚNÍ CENA ZJIŠTĚNÁ 1. Byty v domech vícebytových Oceněno podle 25 vyhlášky. 1.1 Popis Posuzovanou - oceňovanou nemovitostí je bytová jednotka č.101/11 v budově č.p.101 realizované na pozemku p.č.404 v katastrální území Bubeneč (kód:730106), vč. příslušenství a podílu na společných částech budovy. Jednotka je definována v Prohlášení vlastníka a nachází se v 5.nadzemním podlaží domu. Dispoziční uspořádání bytové jednotky: charakter 3+1 o celkové výměře 143.64m 2. Výměra je bezezbytku převzata z Prohlášení vlastníka (nabývacího titulu). Celková výměra pro výpočet ceny je upravena v souladu s oceňovacím předpisem. Bytový dům, ve kterém se nachází oceňovaná bytová jednotka je řádně kolaudován (1937) a je užíván v souladu s právním stavem. Jeho stavebnětechnický stav je přiměřený zvolenému konstrukčnímu systému, použitým materiálům, době a způsobu užívání a odpovědné údržbě. Objekt je bez staticky významných poruch konstrukce. V posledních letech byly opraveny některé z hlavních částí společných částí budovy. Vybavení bytové jednotky je ve sledovaných znacích standardní (v bytovém domě není proveden rozvod plynu, plynová přípojka je odpojena). Tato skutečnost je zohledněna ve výpočtu. Technický stav odpovídá způsobu užívání a odpovědné údržbě. Spoluvlastnický podíl ke společným částem domu vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č.101/11 je 14364/91151. 1.2 Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.2..1 Typ podle účelu užití: K - domy vícebytové (netypové) Druh konstrukce: Zděné 1.3 Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha pokoj1 22.22 22.22 m 2 pokoj2 17.53 17.53 m 2 pokoj3 54.17 54.17 m 2 kuchyně 16.76 16.76 m 2 spíž 1.25 1.25 m 2 komora 0.8 0.80 m 2 průchozí chodba 1.56 1.56 m 2 šatna 3.97 3.97 m 2 koupelna 3.63 3.63 m 2 koupel+wc 5.25 5.25 m 2 WC 1.23 1.23 m 2 předsíň 15.27 15.27 m 2-5 -
balkon 3.40*0.17 0.58 m 2 sklep 11.13 11.13 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 155.35 m 2 1.4 Vybavení stavby Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 20. Vnitřní plynovod chybí 0.00400 100% -0.004*1.852 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc nadstandard 0.03800 100% 0.038 0.03059 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.03059) = 1.0165 1.5 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 1-0.05 Negativní *) povinný je jedním z vlastníků v SJM Celkem -0.05 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + -0.05 = 0.950 1.6 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Souvisle zastavěné území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 3 0.10 Preferovaná *) žádaná rezidenční lokalita 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 5 0.05 Objekty pro bydlení a parky, význačné přírodní lokality (Stromovka) 4. Dopravní spojení 2 0.00 Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 1-0.02 Špatné 6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu - 6 -
8. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.13 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.13 = 1.130 1.7 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 4 0.10 Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu 1-0.01 Žádné z uvedených v Oceňovací vyhlášce 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované (5.np, výtah) 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 3 0.03 Ostatní světové strany - s výhledem do Stromovky 6. Základní příslušenství bytu a) 4 0.05 Příslušenství úplné - standardní provedení s dalším WC nebo sprchovým koutem 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 3 0.00 Standardní vybavení - balkon, komora, sklep 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové výměník v domě 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 1 0.8750 Byt ve výborném stavu (hodnota 1.25 vynásobena koef. s=0.7+0.00 pro stáří 76 let) Celkem 0.17 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.17) x 0.8750 = 1.024 1.8 Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč 63.764,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 1.0990 I = It x Ip x Iv = 0.950 x 1.130 x 1.024 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 70.076,64 Cena za celou podlahovou plochu 155.35 m 2 = Kč 10.886.405,40 Byty v domech vícebytových Cena celkem Kč 10.886.406,- - 7 -
2. Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Oceněno podle 27 vyhlášky. 2.2.1 Popis Pozemek p.č.404 o výměře 192m 2, zastavěná plocha a nádvoří, Bubeneč č.p.101 Pozemek je oceněn v Cenové mapě Prahy CMP2013. Spoluvlastnický podíl vyplývající z vlastnictví bytové jednotky č.101/11 je 14364/91151. 2.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 27 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 9.710,- Cena za celou výměru 192.00 m 2 = Kč 1.864.320,- Započtení spoluvl.podílu 14364/91151 = Kč 293.788,25 Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Cena celkem Kč 293.788,- CENA ZJIŠTĚNÁ REKAPITULACE 1) Byty v domech vícebytových Kč 10.886.406,- 2) Stavební pozemek-ocenění dle cenové mapy Kč 293.788,- Zjištěná výsledná cena Kč 11.180.194,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 11.180.190,- - 8 -
REKAPITULACE OBVYKLÁ CENA Předmětem ocenění je bytová jednotka č.101/11 s celkovou výměrou 143,64 m 2, která je situována v 5.NP zděného bytového domu v Bubenči, rezidenční čtvrti hl.m. Prahy. Jednotka byla zpřístupněna vlastníkem nemovitosti a její vybavení je standardní. Pozitivní vliv na obvyklou cenu má především vyhledávaná lokalita a dobrý technický stav oceňované nemovitosti i domu samotného. Negativními vlivy jsou zejména komplikované parkování a rozkolísanost realitního trhu k datu ocenění. Pro tento konkrétní případ je vypovídací schopnost ceny stanovené pouze nákladovým způsobem malá, a proto je v posudku nahrazena cenou zjištěnou vypočtenou podle platné oceňovací vyhlášky. Prováděcí vyhlášky k zákonu č.151/1997 Sb. o oceňování majetku (ve znění zákona č.121/2000 Sb.) jsou průběžně novelizovány právě za účelem dosažení relace mezi cenou zjištěnou, stanovenou podle oceňovací vyhlášky a cenou obvyklou. Oceňovací vyhláška, postupuje při stanovení ceny porovnávacím způsobem, přičemž tvůrce vyhlášky pro stanovení údajů pro tento způsob výpočtu disponuje nejúplnější databází ověřitelných údajů. Ve veřejně přístupných zdrojích lze najít nemovitosti, které jsou srovnatelné jen v některých z rozhodujících parametrů, při tom řada inzerátů je vkládána opakovaně (tedy opět jako novinka), s již sníženou, často opakovaně sníženou, inzerovanou cenou (zatíženou o odměny makléřů a mnohdy ještě o právní pomoc ). Z tohoto postupu inzerentů lze odvodit řadu skutečností, zejména pak nereálně vysoko nastavenou cenu k jednání. Obvyklá cena nemovitosti vychází ze skutečnosti, že průměrná jednotková cena (1m2 podlahové plochy) bytových jednotek obchodovaných v uplynulém roce činila cca 64 tis. Kč. Jistou mimořádnost oceňované nemovitosti (dobrý technický stav a zejména umístění v těsné blízkosti Stromovky) odráží nárůst této jednotkové ceny. Obvyklá cena nemovitosti je stanovena celkově pro pozemek i stavbu, protože v tomto případě tvoří stavba i pozemek jednu ekonomickou jednotku. Za předpokladu, že nemovitosti uvedené v příkladech nejsou zatíženy věcným břemenem nebo jiným omezujícím právem, pak podle názoru znalec je jejich obvyklá cena v úrovni ceny zjištěné. Pro stanovení obvyklé ceny přihlédnuto k ceně zjištěné. 1) Cena zjištěná Kč 11.180.190,- - 9 -
Po provedené analýze všech dostupných informací znalec odhaduje, že obvyklá cena nemovitosti - bytová jednotka č.101/11 v domě č.p.101, realizovaném na pozemku p.č.404 v katastrálním území Bubeneč (kód:730106), obec Praha se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku je: 11 200 000,- Kč Slovy: jedenáct milionů dvě stě tisíc Kč Uvedená obvyklá cena nemovitosti předpokládá absenci neodstranitelných právních vad. Rizika: - riziko překročení hygienických limitů koncentrace radonových plynů je minimální - objekt je realizován v zastavěném území, bez rizika - objekt se nenachází v území, kde je nutné uvažovat s možností přírodních katastrof - povinný je jedním z vlastníků v SJM - na nemovitosti neváznou věcná břemena, jiná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou. - v části C výpisu z KN je zapsáno omezení vlastnického práva (nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zástavní právo exekutorské a zástavní právo smluvní) Úkoly pro znalce vyplývající z usnesení: 1. Cena zjištěná, stanovená dle platné oceňovací vyhlášky: 11.180.190,- Kč. Cena obvyklá: 11.200.000,- Kč. 2. Na nemovitosti neváznou žádná práva, ani závady, které by měly vliv na cenu obvyklou 3. Na nemovitosti neváznou žádná práva, ani závady, které by prodejem z dražby nezanikly. 4. Nemovitost není kulturní památkou va smyslu ustanovení 13 zákona č.20/1987 Sb., o státní památkové péči. 5. Obvyklá cena, za níž je nemovitost v dražbě prodejná: 11.200.000,- Kč. Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 22.května 2013... vypracoval - 10 -
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne 27.5.1992, č.j.spr. 347/92, pro základní obor ekonomika a obor stavebnictví. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 5288-72/2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. Jan Melš znalec a odhadce Bítovská 1227 140 00 Praha 4 Michle tel. 603 25 39 38 e-mail: jan.mels@atlas.cz - 11 -