ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13780-220/13 o ceně byt.jednotky č.1728/1 umístěné v domě čp.1727, 1728, katastrální území, obec a okres Tachov, včetně spoluvlastnického podílu o velikosti 352/10000 na společných částech domu a pozemku. (LV č.5275, 2859) Objednavatel posudku: Soudní exekutor JUDr.Ing.Petr Kučera nám.starosty Pavla 5 272 01 Kladno Vlastník nemovitosti: Hošek Jaroslav Jana Ziky 1728 347 01 Tachov Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j.150 EX 580/11 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od 1.1.2013. Oceněno ke dni: 22.července 2013 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 21 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 22.července 2013
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Tachově, dne 7.března 2013, LV č.5275, 2859. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem JUDr.Ing.Petrem Kučerou dne 07.3.2013 pod č.j.150 EX 580/11. Kopie katastrální mapy. Exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitostí ze dne 22.04.2011. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 28.června 2013 za účasti majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotomapa. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Bytová jednotka č.1728/1 2) Stavební pozemek, parc.č.3117/20, 3117/21-2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Bytová jednotka č.1728/1 Oceněno podle 25 vyhlášky. Popis Předmětem ocenění v tomto znaleckém posudku je bytová jednotka č.1728/1 o velikosti 4+1, umístěná v 1.nadzemním podlaží zatepleného panelového domu čp.1727, 1728. Vnitřní obklady keramické. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna v revitalizovaném domě jsou plastová, v oceňovaném bytě však ještě původní dřevěná zdvojená.. Podlahy obytných místností PVC, v ostatních místnostech rovněž podlahová krytina PVC. Vytápění ústřední z centrálního zdroje. El.instalace světelná i motorová, rozvod vody studené i teplé. Ohřev vody zajišťuje centrální zdroj mimo oceňovanou nemovitost. V kuchyni je instalován plynový kuchyňský sporák s el.troubou. Vybavení náležející k jednotce: - kuchyňská linka vana - umývadlo - WC mísa s nádrží - míchací baterie 3 ks - topná tělesa - listovní schránka - zvonek Součástí jednotky je veškerá její vnitřní instalace (potrubní rozvody vody, kanalizace, plynu od uzavíracích ventilů pro jednotku, ÚT, kromě stoupacích vedení, el.instalace od elektroměru jednotky, vč.zásuvek a vypínačů). K vlastnictví jednotky dále patří vnitřní dveře, vč. vstupních dveří bytové jednotky a okna příslušející k bytu, nenosné příčky. Součástí jednotky je rovněž spoluvlastnický podíl o velikosti 352/10000 na společných částech domu a pozemku. Společnými částmi domu jsou : - základy včetně izolací - nosné, svislé a vodorovné konstrukce, vč.obvodového pláště - střecha - schodiště a chodby - okna a dveře přímo přístupné ze společných částí - rozvody kanalizace, plynu vč. ležatých rozvodů v 1.p.p., rozvod televizního signálu z STA, domovní el.instalace bleskosvod Bytová jednotka se nachází v původním technickém stavu s umakartovým jádrem. Dům je po revitalizaci se zateplením fasády a plastovými okny. Charakteristika stavby CZCC: 1122 SKP: 46.21.12.1..1 Typ podle účelu užití: J - domy vícebytové (typové) Druh konstrukce: Montované z dílců betonových plošných - 3 -
Výměry Místnost Rozměry Podlahová plocha byt č.1 81,00 81.00 m 2 Podlahová plocha bytu celkem 81.00 m 2 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 9. Vnitřní obklady keramické podstandard 0.01300 100% -0.013 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.013) = 0.9930 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) - 4 - -0.013 Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.6) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Poloha nemovitosti v obci 3 0.00 Souvisle zastavěném území obce 2. Význam lokality v obci, oblasti, okresu 2 0.00 Bez vlivu 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí 3 0.00 Převažující objekty pro bydlení 4. Dopravní spojení 2 0.00 Dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti 2 0.00 Omezené 6. Obyvatelstvo 2 0.00 Bezproblémové okolí
7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 Bez vlivu 8. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 19, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Typ stavby 3 0.00 Budova - panelová, zateplená 2. Společné části domu 2 0.00 Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu 2 0.00 Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě 2 0.00 Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám 2 0.00 Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu a) 3 0.00 Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu 2-0.01 Standardní vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu 3 0.00 Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 0.7650 Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.9+0.00 pro stáří 27 let) Celkem -0.01 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + -0.01) x 0.7650 = 0.757 Výpočet ceny objektu ( 25 vyhlášky) Index. prům. cena za m 2 podlahové plochy = Kč 16.801,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.7570 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 1.000 x 0.757 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 12.718,36 Cena za celou podlahovou plochu 81.00 m 2 = Kč 1.030.186,92 Bytová jednotka č.1728/1 Cena celkem Kč 1.030.187,- - 5 -
2) Stavební pozemek, parc.č.3117/20, 3117/21 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.3117/20 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 265 m 2 parc.č.3117/21 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 264 m 2 Výměra stavebního pozemku Výměra pozemku 265+264 = 529.00 m 2 Úprava ceny pozemku Výhodnost polohy pozemku na území obce ve městech dle odst. 1 písm. g), i) (-40% až +165%) 50% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 400,- Po započtení 50.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 600,- Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 660,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1310 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 0.7340 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.032,34 Cena za celou výměru 529.00 m 2 = Kč 546.108,73 Započtení spoluvl.podílu 352/10000 = Kč 19.223,03 Stavební pozemek, parc.č.3117/20, 3117/21 Cena celkem Kč 19.223,- - 6 -
C. REKAPITULACE 1) Bytová jednotka č.1728/1 Kč 1.030.187,- 2) Stavební pozemek, parc.č.3117/20, 3117/21 Kč 19.223,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 1.049.410,- Slovy: Jedenmiliončtyřicetdevěttisícčtyřistadeset Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.525 pro katastrální území a obec Tachov, okres Tachov vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Kladno, JUDr.Ing.Petr Kučera 150 Ex 580/11 ( dle nařízení exekuce č.j. 11 EXE 2142/2011 vydaném Okresním soudem v Tachově dne 29.03.2011) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v Tachově v revitalizovaném panelovém bytovém domě na ulici Jana Ziky. Dům čp.1727, 1728 s jednotkou č.1728/1 je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad, kanalizaci, zemní plyn, teplo a elektrorozvod. Dům má 6 nadzemních podlaží, je podsklepený s plochou střechou. - 7 -
Podle databáze znalce a internetové nabídky z července 2013 (S REALITY) byly v uplynulé době zobchodovány, nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, tyto bytové jednotky v osobním vlastnictví: 1. Byt o velikosti 4+1 (84 m2) Tachov, ul.jana Ziky, 1.nadzemní podlaží, panel, dům po celkové, revitalizaci, byt ve velmi dobrém technickém stavu, po částečné rekonstrukci v r.2009, ÚT dálkové, okna plastová, (11 309,- Kč/m2) cena 950 000,- Kč 2. Byt o velikosti 4+1 (85 m2) Tachov, ul.bělojarská, 1.nadz.podlaží, panel, dům v původním udržovaném technickém stavu, byt po celkové rekonstrukci, zděné jádro, nová koupelna, rohová vana, plovoucí podlahy, plastová okna, nové vnitřní rozvody (15 176,- Kč/m2) cena 1 290 000,- Kč 3. Byt o velikosti 4+1 (84 m2) s lodžií, Tachov, ul.jana Ziky, 6.nadzemní podlaží, panel, byt po částečné rekonstrukci, ÚT dálkové, okna plastová, nová kuch.linka, jinak původní stav, (11 023,- Kč/m2) cena 926 000,- Kč 4. Byt o velikosti 4+1 (87 m2) Tachov, ul.želivského, 2.nadzemní podlaží, panelový dům, v roce 2011 provedeno osazení plastových oken, lodžie, 2x WC, (10 333,- Kč/m2) cena 899 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost se nachází v původním technickém stavu, bez osazení plastových oken, s původním umakartovým bytovým jádrem, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 81,00 m2 x 10 500,- Kč/m2, tj.celkem 850 500,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. - 8 -
V Ostravě, dne 22.července 2013 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr.2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13780-220/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -