ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 129/7219/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 1899/22 v bytovém domě č.p. 1899, včetně podílu na společných částech bytového domu a pozemku čís. parcely 59, k.ú. Kročehlavy, v ulici Vodárenská, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 107 700, 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 129/7219/2015 LV no.: 31329 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka - byt (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1899/22 v bytovém domě č.p. 1899, včetně podílu 29/1044 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 59, k.ú. Kročehlavy, v ulici Vodárenská, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Vodárenská č.p. 1899, Kročehlavy, 272 01 Kladno Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 465.726 Kč Market value Tržní hodnota 650.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 650.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 652.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: jednotka - byt č. 1899/22 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. 59 (podíl 29/1044) Appurtenances: Příslušenství: sklep v 1.PP (cca 3,00 m2) Size: Velikost 564, podíl 29/1044 Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna s úplnou infrastrukturou Type: Druh zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura ve Statutárním městě Kladno úplná vč. vysokého školství Unit price: Jednotková cena 2 200 Kč/ MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: 29,00 Built-up area: Zastavěná plocha: Built area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha: jednotka -byt 29,00 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: 22 414 Kč/ Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: 1948 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 50 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 31329 ze dne 3.4.2015 je jednotka - byt ve vlastnictví následujících osob: pan Petr Flegel, bytem Poštovice č.p. 57, 273 72 Poštovice - podíl 1/2 paní Markéta Flegelová, bytem Poštovice č.p. 57, 273 72 Poštovice - podíl 1/2. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 31329 ze dne 3.4.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno : - zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 800.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od 15.6.2006 do 30.6.2036, až do celkové výše 800.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0228923119/1 ze dne 15.6.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 19.6.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). -zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 31329. Podle zjištěných informací při místním šetření je oceňovaná jednotka byt užívána nájemníky. Podrobnosti k případnému nájemnímu vztahu však nebyly zjištěny, tzn., nebylo možné vyhodnotit případné omezení vyplývající z nájemního vztahu. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 31329 ze dne 3.4.2015 není oceňovaná nemovitá věc zatížena žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 31329 ze dne 3.4.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno: - zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 800.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od 15.6.2006 do 30.6.2036, až do celkové výše 800.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0228923119/1 ze dne 15.6.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 19.6.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Jednotka - byt je v katastru nemovitostí evidována jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití jako byt. Ke dni ocenění je byt pravděpodobně užíván podle dostupných informací pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - jednotka byt pravděpodobně v původním stavu - bytový dům bez výtahu - jednotka byt pravděpodobně užívána nájemníky, podrobnosti k nájemnímu vztahu nezjištěny Strong points / silné stránky: - situování bytového domu v blízkosti veškeré občanské vybavenosti - bytový dům po částečné rekonstrukci, dobře udržovaný - dobrá dopravní obslužnost Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 31329 (jednotka - byt) pro k.ú. Kročehlavy, obec Kladno prokazující stav evidovaný k datu 3.4.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Kročehlavy, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení od společnosti EURODRAŽBY.CZ ze dne 22.4.2015 svolána na 7.5.2015, v 9:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor jednotky bytu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů (informace od vlastníků jiných bytů). - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : 665126 Název katastrálního území : Kročehlavy Kód obce : 532053 Název obce : Kladno Počet obyvatel obce : 68 682 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2014 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : Obytná zóna s úplnou infrastrukturou Infrastructure / Infrastruktura: Město Kladno patří k větším a významným městům Středočeského kraje, jedná se o bývalé okresní město, v současné době jde o město Statutární. Statutární město Kladno disponuje úplnou občanskou vybaveností včetně vysokého školství (městský úřad, pošty, policie, městská policie, obchody, služby, restaurace, školky, školy včetně vysokých škol, zdravotní střediska, nemocnice, divadlo, kino, sportoviště, knihovna). Statutární město Kladno je velmi dobře dostupné silniční a železniční dopravou, ve městě je městská autobusová doprava. Po dopravní stránce je město Kladno dostupné po silnicích I.tříd, které zajišťují dopravní spojení s okolními městy a s rychlostními komunikacemi R6 a R7, které v dalším průběhu navazují na Hlavní město Praha, které je vzdálené přibližně 15 km. Z inženýrských sítí je ve městě proveden rozvod elektrického proudu, rozvod veřejného vodovodu, veřejná kanalizace a zemní plyn. Property location / Poloha nemovité věci: Oceňovaná jednotka - byt je situována v bytovém domě č.p. 1899, v ulici Vodárenská, v části města zvané Kročehlavy, v zástavbě obdobných bytových domů a staveb občanské vybavenosti. Lokalita je klidná, v rámci města vhodná pro bydlení v bytech. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka - byt č. 1899/22: Oceňovaná jednotka - byt pravděpodobně o velikosti 1+1, je situována ve 2.NP (1. patro) bytového domu č.p. 1899, na pozemku čís. parcely 59, k.ú. Kročehlavy, v ulici Vodárenská, v části města zvané Kročehlavy, ve městě Kladno. Bytový dům je situován jako samostatně stojící, je podsklepený, má 3 nadzemní podlaží, zastřešení je sedlovou střechou. V bytovém domě se nachází celkem 36 jednotek - bytů, společné prostory a sklepy v 1.PP. K jednotce - bytu náleží podíl 29/1044 na společných částech bytového domu č.p.1899 a pozemku čís. parcely 59 Dispoziční řešení: Oceňovaná jednotka - byt pravděpodobně o velikosti 1+1 s příslušenstvím situovaná ve 2. nadzemním podlaží (1. patro) bytového domu. Vnitřní dispozice se pravděpodobně sestává z chodby, kuchyně, koupelny s WC a pokoje. K bytu dále náleží užívání sklepa v 1.PP bytového domu o výměře cca 3,00 m2. Celková podlahová plocha bytu je 29,00 m² (bez výměry sklepa). Poznámka: Přesná vnitřní dispozice nebyla z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor známa a to z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor jednotky bytu. Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Bytový dům je založen na betonových základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce jsou zděné z cihel, stropy jsou betonové, zastřešení je sedlovou střechou, střešní krytina je tvořena plechovými šablonami, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, schodiště je betonové s povrchovou úpravou TERACO. Podlahy v bytě jsou betonové, pravděpodobně s běžnými povrchy (dlažba, textilní krytina, PVC). Okna jsou plastová s izolačním dvojsklem, okna ve společných prostorách bytového domu jsou plastové, vnitřní omítky jsou pravděpodobně štukové, v sociálním zázemí a kuchyni pravděpodobně doplněné keramickým obkladem. Vnitřní příčky jsou pravděpodobně zděné. Vnitřní dveře jsou pravděpodobně dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní, vstupní dveře do bytu jsou dřevěné, dveře do bytového domu jsou plastové. Vnější omítky jsou břízolitové. - 4 -
Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, kanalizace, vody a zemního plynu. Rozvody vody a kanalizace jsou pravděpodobně plastové, napojené na veřejný řad. Vytápění a ohřev teplé užitkové vody je pravděpodobně z dálkového zdroje. Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno splachovacím WC, umývadlem, vanou, případně sprchovým koutem. Dále je bytový dům domácím zvonkem. Stáří a stavební stav: Podle dostupných a známých informací byl bytový dům postaven v roce 1948, v rámci tehdejší bytové výstavby, jeho stáří ke dni ocenění je přibližně 67 let. Za dobu své existence byl bytový dům průběžně opravován. Na bytovém domě byly provedeny v minulých letech stavební úpravy, které zahrnovaly pravděpodobně výměnu oken za plastová, výměnu vstupních dveří a opravu prostor v 1.PP. Na bytovém je prováděna běžná údržba, celkový technický stav bytového domu lze hodnotit jako dobrý. Na bytovém domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Jednotka - byt: Stavebně technický stav jednotky - bytu není z důvodu neumožnění prohlídky vnitřních prostor bytu znám. Pro ocenění je předpokládán původní stav jednotky bytu, běžný standard vnitřního vybavení a původní jádro jednotky - bytu. Údržba bytu je předpokládána běžná. Pozemek: K oceňované jednotce - bytu č. 1899/22 náleží podíl 29/1044 na pozemku čís. parcely 59, k.ú. Kročehlavy. Pozemek čís. parcely 59 je zcela zastavěn bytovým domem č.p. 1899. Pozemek je napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, a to rozvod el. proudu, vody, kanalizace, zemního plynu a dálkový zdroj tepla. Pozemek je přístupný po veřejné komunikaci, ul. Vodárenská, pozemku čís. parcely 1873 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví Statutárního města Kladno, bezprostřední přístup je po zpevněné komunikaci, pozemku čís. parcely 2054 (ostatní komunikace/ostatní plocha), který je ve vlastnictví Statutárního města Kladno a dále okolního pozemku, čís. parcely 2041 (zeleň/ostatní plocha), který je ve vlastnictví Statutárního města Kladno. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrný z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) jednotky - bytu (jednotka podle zák.č. 72/1994 Sb.) č. 1899/22 v bytovém domě č.p. 1899, včetně podílu 29/1044 na společných částech domu a pozemku čís. parcely 59, k.ú. Kročehlavy, v ulici Vodárenská, v Kladně, okres Kladno, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. května 2015 (po zaokrouhlení) 650.000,- Kč Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi: Podle části C listu vlastnictví č. 31329 ze dne 3.4.2015 je vlastnické právo k jednotce - bytu omezeno : - zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek s příslušenstvím: a) v celkové výši 800.000,-Kč, b) veškerých budoucích pohledávek, které jí mohou vzniknout od 15.6.2006 do 30.6.2036, až do celkové výše 800.000,-Kč, ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ 45244782), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č.j. 0228923119/1 ze dne 15.6.2006, právní účinky vkladu práva ke dni 19.6.2006 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). -zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 31329. Podle zjištěných informací při místním šetření je oceňovaná jednotka byt užívána nájemníky. Podrobnosti k případnému nájemnímu vztahu však nebyly zjištěny, tzn., nebylo možné vyhodnotit případné omezení vyplývající z nájemního vztahu. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitou věcí nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 129/7219/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 14. května 2015-6 -