Okres: Most Obec: Obrnice Z N A L E C K Ý P O S U D E K čís.2876-127/2011 o obvyklé ceně nemovitosti bytu č. jednotky 200/21 v budově č.p. 200 na pozemku st.p.č.253 včetně podílu č. 637/16988 na společných částech budovy a pozemku v katastrálním území Obrnice Objednavatel: Mgr. Martin Tunkl, Exekutorský úřad Plzeň město, Palackého nám. 28, 301 00 Plzeň Vlastník: Heřmanová Beáta, Nová výstavba 200, 435 21 Obrnice Účel: Podklad pro exekuční řízení Posudek vypracoval: Ing.Petr Bicenc, znalec z oboru Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí bytem: Litvínov 6, Podkrušnohorská1581/ 312 tel. 603 748 486 Datum místního šetření: 22.4.2011 Datum, ke kterému bylo provedeno ocenění: 22.4.2011 Posudek obsahuje: 10 očíslovaných stran textu, 1 strana Přílohy č.1, 1 strana Přílohy č.2 a 1 strana Přílohy č.3 a předává se ve trojím vyhotovení
1. Nález 1.1. Podklady pro vypracování posudku: 1.1.1. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 30.3.2011 1.1.2. Smlouva o zřízení věcného břemene registrovaná u Katastrálního úřadu v Mostě pod čj. V3-212/97, právní účinky vkladu vznikly dnem 10.2.1997. 1.1.3. Zjištění na místě samém Nemovitosti byly prohlédnuty a zaměřeny znalcem osobně dne 22.4.2011 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitostí. 1.2. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitost byt č. jednotky 200/21 v budově čp. 200 je vedený v katastru nemovitostí K.ú. Most v obci Obrnice, k.ú. Obrnice. V listě vlastnictví č. 1142 je uvedeno, že vlastníkem nemovitosti k 30.3.2011 byla: Heřmanová Beáta (r.č. 735121/8996), Nová výstavba 200, 435 21 Obrnice Podíl na společných částech domu a pozemku 637/16988 Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji, zástavní právo smluvní, předkupní právo viz výpis z katastru nemovitostí - nemá vliv na ocenění nemovitosti. Věcné břemeno užívání předávací stanice topného systému v suterénu v č.p.200 ve prospěch Quick I v.o.s..( smlouva V3 212/1997, právní účinky vkladu ke dni 10.2.1997) Nabývací tituly: Viz výpis z listu vlastnictví K budově náleží pozemek: st.parc.č. 253 - zastavěná plocha a nádvoří (bydlení) 387 m 2 Použité cenové předpisy: Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ( oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. 1.3. Popis oceňovaných nemovitostí Oceňovaný byt je situován v bytovém panelovém domě v jižní zastavěné části obce Obrnice v ulici Nová výstavba. Dům je panelový, samostatně stojící. Pozemek je mírně svažitý severovýchodním směrem. Přístup k domu je vchodem z západní strany po zpevněné komunikaci. K nemovitosti vedou z inženýrských sítí přípojka vody, veřejná kanalizace a přípojka elektrického proudu. Přípojka elektrického proudu je ve správě rozvodných závodů, a proto není předmětem ocenění. 2
2. Posudek - ocenění nemovitostí bytová jednotka č. 200/21 pozemek věcné břemeno Věcná hodnota 2.1. Bytový prostor 2.1.1. Nález Předmětný dům je samostatně stojící. Objekt je podsklepený, má 6 nadzemních podlaží. Bytová jednotka o velikosti 3+1 s lodžií se nachází v 5.NP za výtahem. Bytová jednotka se skládá z chodby, koupelny, záchodu, kuchyně, 3 obytných místností a lodžie. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Nosná konstrukce je panelová, částečně zateplená z boků, stropy jsou s rovné. Střecha je plochá. Střešní krytina je ze svařované asfaltové lepenky. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, na stěnách jsou provedeny papírové tapety. Fasádní omítka je provedena povrchovou úpravou panelů. Vnitřní obklady keramické jsou částečně v kuchyni a minimálně v koupelně. Vchodové dveře jsou plastové, interiérové dveře jsou dřevěné částečně prosklené. Okna jsou plastová. Stropy jsou obloženy polystyrenovými šablonami. V obytných místnostech jsou betonové podlahy s volně položeným PVC nebo textilní krytinou. Keramická dlažba je provedena v koupelně. Vytápění je ústřední dálkové. Elektrorozvody jsou světelného a motorového proudu. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody. Zdroj teplé vody je ústřední dálkový. Bleskosvod je proveden. Rozvody kanalizace jsou provedeny ze všech zařizovacích předmětů do veřejné kanalizace. Jádro je zděné, nedokončené neomítané. Mezi základní technická zařízení patří vana a umyvadlo. Záchod je splachovací. K vybavení kuchyně patří elektrický sporák. Ostatní vybavení chybí. V objektu je instalován výtah Dům byl uveden do užívání v roce 1974. Na objektu je prováděna jen částečná údržba a jeho stav tomu odpovídá. Před 2 lety opraveny balkony a vyměněna původní okna za plastová, dále byly provedeny nové rozvody vody. Bytová jednotka je ve fázi rekonstrukce koupelny( zděné jádro doposud jen částečně omítnuté a částečně obložené, osazena vana zatím neobezděná). Bytovou jednotku považujeme jako průměrný panelákový byt, který se nachází v lokalitě, kde se vyskytují problematické skupiny osob a kde je poptávka nižší než nabídka. 2.1.2. Zjištění charakteru objektu Charakter a umístění stavby vyhovuje ustanovení 40-43 vyhlášky č.83/1976 Sb. ve znění vyhlášky č.376/1992 Sb. stavby pro bydlení - bytové domy. 2.1.3. Výpočet Podlahová plocha(m2) 63,70 Zc - Základní cena podle přílohy č.2 Typ Účel užití budovy Kč/m2 J(b) budova - domy vícebytové( typové) 8 190 3
K4 - koeficient vybavení stavby Znak Konstrukce a vybavení objemové podíly: A (%) zastoupení konstrukce: P ( %) nedotčené, standartní nad standartní pod standartní chybějící není-li ve výčtu n 1 Základy včetně zemních prací standartní s izolací proti vlhkosti 2 Svislé konstrukce včetně panelové obvodového pláště 3 Stropy stropy nespalné 4 Krov, střecha střecha plochá 5 Krytina střech živičná svařovaná vícevrsrvá 6 Klempířské konstrukce pozink plech 7 Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 8 Úpravy vnějších povrchů stěrkové 9 Vnitřní obklady keramické( jen kuchyně hygienická zařízení) 10 Schody betonové 11 Dveře dřevěné, část. prosklené, shrnovací 12 Vrata neuvažují se 13 Okna plastová 14 Povrchy podlah betonové s PVC 15 Vytápění ústřední 16 Elektroinstalace světelná a motorová 17 Bleskosvod instalován 18 Vnitřní vodovod plastové trubky, rozvod studené a teplé vody 19 Vnitřní kanalizace odpady ze všech hygienických zařízení, 20 Vnitřní plynovod ano 21 Ohřev teplé vody ústřední 22 Vybavení kuchyní elektrický sporák 23 Vnitřní hygienická vybavení umyvadla, vany,sprch. kouty běžné, WC splachovací 24 Výtahy ano 25 Ostatní není 26 Instalační pref. jádra zděné 5,40 100,00 1 0 18,20 100,00 1 0 8,40 100,00 1 0 4,90 100,00 1 0 2,30 100,00 1 0 0,70 100,00 1 0 5,70 100,00 1 0 2,90 100,00 1 0 1,30 100,00 1-0,013 2,90 100,00 1 0 3,30 100,00 1 0 0,00 100,00 1 0 5,30 100,00 1 0 3,00 100,00 1 0 4,80 100,00 1 0 5,10 100,00 1 0 0,40 100,00 1 0 3,20 100,00 1 0 3,10 100,00 1 0 0,40 100,00 1 0 2,20 100,00 1 0 1,90 100,00 1 0 3,90 100,00 1 0 1,30 100,00 1 0 5,70 100,00 1-0,1056 3,70 100,00 1 0,037 Celkem objemových podílů ( n) -0,0816 Koeficient vybavení stavby: K4 = 1 + 0,54 n 0,9559 Polohový koeficient: K5 Pol.č. Název K5 4 Ostatní města 1 Koeficient podle druhu konstrukce: K1 Pol.č. Název K1 3(b) monolit. bet. plošné 1,132 Koeficient změn cen staveb: Ki Kód Název položky Ki 46.21.12.2. budova - domy vícebytové( typové) 2,154 Základní cena bytu za m2 (Kč): ZCU = Zc K1 K4 K5 Ki Kp 19 089 Reprodukční cena bytu (Kč): CR = ZCU OP 1 215 969 Opotřebení lineární metodou: Stáří objektu S( rok): 37 Předpokládaná životnost Z( rok): 80 Roční opotřebení Zr(%): Zr = 100/Z 1,25 Vypočtené opotřebení Zv( %): Zv = Zr S 46,25 Uvažované opotřebení Zu( %)( max.85%): 46,25 Cena stavby po odpočtu opotřebení( Kč): C = ZCU OP ( 1 - Zu/100 ) 653 583 4
2.2. Stavební pozemky Jedná se o podíl na pozemku st.parc.č. 253 v k.ú. Obrnice a náležející k oceňované nemovitosti, na kterém stojí dům. Pozemek je v jižní zastavěné části obce Obrnice v ulici Nová výstavba. Pozemek je svažitý. Pozemek jsou napojený na přípojku veřejné kanalizace, vodovod z veřejného řádu a elektrickou přípojku. Přístup je po zpevněné komunikaci. Výměry: 387 m 2. Podle průzkumu se cena pozemků v dané lokalitě pohybuje v rozmezí 100 400 Kč/m 2. S přihlédnutím k umístění pozemku, jeho kvalitě, tvaru, dopravní dostupnosti, stanovujeme cenu 300 Kč/m 2. V: výměra pozemku ( m2) 387 Zc: základní cena Kč/m2 dle průzkumu 300 Celková cena pozemku( Kč): C = Zc V 116 100 2.3. Rekapitulace Bytový prostor č.200/21 653 583 uvažovaný podíl p: 637/16988 0,0375 Pozemek zastavěná plocha 116 100 zastavěná plocha p 4 353 CELKEM: C 657 936 Věcná hodnota činí: 657 940,- Kč ( po zaokrouhlení) slovy: šestsetpadesátsedmtisícdevětsetčtyřicet Kč 3. Zjištění ceny výnosovým způsobem Stabilizovaný výnos Výnosy jsou stanoveny na základě předpokládaných příjmů z pronájmu jednotlivých místností, náklady jsou stanoveny výpočtem. Do těchto nákladů by se měly započítat průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí apod. Kapitalizační míra je určena podle předpokládané úrovně rizika, z výsledné výnosové hodnoty je odečtena částka nutná pro uvedení do pronajímatelného stavu, zejména doplnění zařizovacích předmětů. 5
Popis oceňované nemovitosti Nájemné je stanoveno s ohledem na výnosnost stavby. Prostor je určený pro bydlení včetně zázemí. Je předpoklad, že ji lze pronajmout jednomu subjektu za obvyklé nájemné, které činí v dané lokalitě 2 400Kč/měs. Byt 2 400 Kč/měs. Pronájem stavby jednomu vlastníkovi k provozování musí respektovat tržní situaci v oblasti a zároveň možnosti výnosů podle provozu budovy. Výnosy z pronájmu jsou upraveny koeficientem 0,9 pro nebezpečí výpadku nájmu. Náklady( PN) Viz výpočtová tabulka Míra kapitalizace( i) Za základ odhadu je vzata obecná výnosová míra, která u bytových staveb se udává kolem 5-7%, která je totožná s mírou kapitalizace ze předpokladu, že nemovitost si svou hodnotu v dlouhodobější perspektivě zachová. Vzhledem k tomu, že převládají tlaky působící spíše na zvýšení základu míry, k přičemž za nejvýznamnější lze označit předpokládaný trend zachování hodnoty, lze míru kapitalizace odhadnout kolem 6%. Objekt název Podlaží Účel užití Plocha( m2) dle smlouvy obvyklé( tržní) uznané měsíční nájemné Byt 5.NP bydlení 63,7 2 400 2 400 Celkové měsiční nájemné 2 400 Počet měsíců 12 Celkové roční nájemné 28 800 Specifikace provozních nákladů Měsíční nájemné( Kč/m2) správa 3 % z ročního nájemného 864 opravy a údržba Byt 200 Kč/1m2 plochy 63,7 m2 plocha 12 740 výpadek nájemného 10 % z ročního nájemného 2 880 Celkové provozní náklady( Kč) 16 484 Čistý roční výnos( Kč) 12 316 Odpočet podílu připadající na pozemek při 6 % pozemek 4 353 Kč -261 Roční výnos z budovy( Kč) 12 055 Průměrná výnosová míra ( %) 6 Zbývající životnost( roky) 30 Multiplikátor 13,7648 Výnosová hodnoty budov( Kč) 165 933 Hodnota pozemku( Kč) 261 Výnosová hodnota pro tržní hodnotu( Kč) 166 194 6
Výnosová hodnota činí: 166 190,- Kč( po zaokrouhlení) slovy: jednostošedesátšesttisícjednostodevadesát Kč 4. Zjištění srovnávací hodnoty Tato hodnota je výsledkem porovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutno respektovat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitostí. Dům stojí v jižní okrajové zastavěné části obce v ulici Nová Výstavba. Jedná se o samostatně stojící obytný dům. Příjezd k pozemku je po zpevněné komunikaci. Pozemek je mírně svažitý. Dům je napojený na veškeré inženýrské přípojky( vyjma plynu). V obci je veškerá občanská vybavenost( úřady, obchody, restaurace, školy, školka, ) v docházkové vzdálenosti nebo v dosahu městské dopravy spojené se sousedním Mostem. Dopravní dostupnost je zajišťována zejména hromadnou dopravou a individuálně. Pracovní možnosti v místě jsou jen vynímečně, za prací se dojíždí do Mostu a Bíliny( doly, chemické závody). Oceňovaný byt je velikosti 3+1/L, umístěný v 5.NP a skládá se z chodby, tří pokojů, kuchyně, koupelny, záchodu a lodžie. Podlahová plocha( 63,70 m 2 ). Stavba je v původní stavu. V domě byly vyměněny rozvody vody, plastová okna a opraveny lodžie. Byt je průměrně udržovaný v dobrém technickém stavu s probíhající rekonstrukcí koupelny a záchodu. Částečnou nevýhodou je, že dům se nachází v lokalitě s výskytem problémových skupin osob. Vzhledem k této skutečnosti je obvyklá cena obdobných nemovitostí( panelových bytů) nižší než v jiných lokalitách města. Byt je umístěný v lokalitě, kde je nabídka vyšší než poptávka. Porovnávané nemovitosti: 1. Obec Obrnice, ulice Nová Výstavba, velikost 3+1/L( 70m 2 ), panel, 3.NP, původní stav ( jen plastová okna), dálkové topení, nabídková cena 175 000Kč. zdroj: www.sreality.cz 2. Obec Obrnice, ulice Nová Výstavba, velikost 3+1/L( 62m 2 ), panel zateplený, 6.NP, částečná rekonstrukce( plastová okna, nová střecha), dálkové topení, nabídková cena 199 000Kč. zdroj: www.sreality.cz 3. Obec Obrnice, ulice Nová Výstavba, velikost 3+1/L( 56m 2 ), panel, 1.NP, částečná rekonstrukce( plastová okna, zděné jádro), nabídková cena 235 000Kč. zdroj: www.sreality.cz 4. Obec Obrnice, ulice Nová Výstavba, velikost 3+1/L( 63m 2 ), panel, 4.NP, původní udržovaný stav, vytápění dálkové, cena 229 000Kč. zdroj: www.sreality.cz 7
Přepočet ceny zjištěné srovnávací metodou je proveden v Příloze č.3. cena nemovitosti zjištěná srovnávací metodou činí: 170 650,- Kč( po zaokrouhlení) slovy: jednostosedmdesáttisícšestsetpadesát Kč 5. Závady Ocenění věcného břemene 5.1. Předávací stanice topného systému 5.1.1. Popis oceňovaného věcného břemene Oceňované věcné břemeno věcné břemeno užívání předávací stanice topného systému v č.p.200, které vzniklo na základě smlouvy o věcném břemenu. 5.1.2. Posudek - ocenění věcného břemene Ocenění věcného břemene musí být oceněno ve smyslu zákona č.151/1997 Sb. výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. 5.1.3. Ocenění práva odpovídající věcnému břemenu Protože při zřízení věcného břemene je počet let užívání větší než 5 roků, je ocenění práva odpovídající věcnému břemenu 5 násobkem ročního užitku ve výši obvyklé ceny. Protože nelze v tomto případě zjistit roční užitek, který by vznikl omezením užívání měřičů tepla, je podle zákona stanovena jednorázová částka ve výši 10 000,- Kč ve smyslu zákona č.151/1997 Sb. uvažovaný spoluvl. podíl p: 637/16988 0,0375 Věcné břemeno 10 000,00 pozemky celkem p 375 CELKEM: C 375 6. Rekapitulace Výsledkem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti a) věcná hodnota( po zaokrouhlení) Cena vypočtená formou věcné hodnoty zohledňuje především - stáří stavby a stav běžné údržby - technické a morální opotřebení 8
- provedené opravy a výměnu jednotlivých konstrukčních prvků a zařízení - předpokládanou životnost ( další trvání stavby) ale neuvažuje se s eventuálním pronájmem a výnosy z pronájmu jednotlivých prostor. Cena věcné hodnoty činí( po zaokrouhlení) 657 940,-Kč b) výnosová hodnota( po zaokrouhlení) 166 190,-Kč Tato metoda zohledňuje možné výnosy z pronájmu bytových prostor. c) srovnávací metodou( po zaokrouhlení) Cena zjištěná srovnávací metodou činí 170 650,-Kč d) věcné břemeno( po zaokrouhlení) 380,-Kč Silné stránky nemovitostí - plná občanská vybavenost a dobrá dostupnost MHD Slabé stránky nemovitostí - umístění bytu v lokalitě s výskytem problémových nájemníků - nedokončená rekonstrukce koupelny a záchodu - omezené možnosti parkování Hodnota věcná vyjadřuje hledisko ceny pořízení a nákladů na opravy a údržbu. Věcná hodnota je obvykle vyšší než obvyklá cena, protože výše původních nákladů na pořízení nemovitosti nemá pro potencionálního kupujícího téměř žádný vliv. Kupující zohledňuje vlastní hlediska a požadavky na převáděnou nemovitost s ohledem na předpokládané využití. V daném případě je nižší, protože se jedná o starou částečně neudržovanou stavbu se značným opotřebením. Oceňované nemovitosti jsou orientovány výnosově s tím, že se předpokládá pronájem cizím subjektům, které je budou provozovat. Výnosová hodnota je proto považována za značně svázanou s výslednou obvyklou cenou. Hodnota porovnávací by měla podat nejpřesnější obraz o obvyklé ceně, ale pouze v případě dostatečných informací, kterých je v daném případě přiměřené množství. V daném případě se obvyklá cena blíží ceně zjištěné srovnávacím způsobem. Při nedostatku informací o realizovaných cenách je možno využít přiměřeně i nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří se zvážením vývojových trendů na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro odhad obvyklé ceny, stanovuji obvyklou cenu bytu č.200/21 s příslušenstvím včetně podílu na společných částech domu a pozemku v k.ú. Obrnice ve výši slovy: jednostosedmdesáttisíc Kč V Litvínově 25.6.2011 170 000,- Kč 9 Ing. Petr Bicenc
1. Příloha č.1 - Fotodokumentace 2. Příloha č.2 Snímek z katastrální mapy 3. Příloha č.3 Tabulka výpočtů pro srovnávací metodu Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 27.9.1996 Spr. 4741 pro obor E k o n o m i k a, odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř.č.2876-127/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace. V Litvínově 25.6.2011 Ing. Petr Bicenc 10