A P P R A I S A L S Posudek / č. 21-64/2011 O obvyklé ceně nemovitostí byt v bytovém domě č.p. 291 Příbram zapsaném na LV č. 11256 k.ú. Březové Hory ve vlastnictví Katarína Drábková, Slunná 291, Příbram V - Zdaboř, PSČ 261 01 Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ 616 45 IČ: 605 31 355 Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 30 stran textu. V Praze dne 10.02.2011 Vyhotovení č.: Archiv
Znalecký posudek / č. 21-64/2011 Obsah 1 Rekapitulace... 3 2 Jméno a osvědčení... 4 3 Předpoklady a omezující podmínky... 5 3.1 Omezující podmínky... 5 3.2 Definice základních pojmů... 6 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé... 6 3.4 Podklady pro zpracování ocenění... 8 4 Nález... 9 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku... 9 4.2 Datum znaleckého posudku... 9 4.3 Základní informace o nemovitosti... 9 5 Ocenění nemovitosti... 12 5.1 Nákladový způsob... 12 5.2 Rekapitulace hodnot... 15 6 Výsledek ocenění... 17 7 Přílohy... 19 Strana 2
1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 291, zapsaný na LV č. 11256, na pozemcích parc.č. 1964, 1965/1 a 1966 zapsaných na LV č. 10529 k.ú. Březové Hory) ve vlastnictví Katarína Drábková, Slunná 291, Příbram V - Zdaboř, PSČ 261 01, RČ: 636220/6554. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 3.02.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 3.02.2011. Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 11256 k.ú. Březové Hory je stanovena: 1 126 000,00 Kč (slovy: Jeden milion jednostodvacetšest tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: 10.02.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3
2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4
3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5
3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6
přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7
3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 5546/10-53 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 11256 k.ú. Březové Hory k datu 30.01.2011 kopie katastrální mapy k.ú. Březové Hory skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8
4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 291, zapsaný na LV č. 11256, na pozemcích parc.č. 1964, 1965/1 a 1966 zapsaných na LV č. 10529 k.ú. Březové Hory) ve vlastnictví Katarína Drábková, Slunná 291, Příbram V - Zdaboř, PSČ 261 01, RČ: 636220/6554. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 3.02.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 3.02.2011. 4.2 Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137 EX 5546/10-53 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, 616 45 ze dne 30.1.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 3.02.2011. Místní šetření bylo provedeno dne 3.2.2011. Vlastník/uživatel bytu nereagoval a neumožnil vstup do bytové jednotky. Ocenění nemovitosti se tedy provádí pouze na základě odborného odhadu a vnějšího ohledání nemovitosti. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Byt 291/4 Adresa nemovitosti: Slunná 291, Příbram V Zdaboř, PSČ 291 01, Příbram 1 Kraj: Středočeský Okres: Příbram Obec: Příbram Katastrální území: Březové Hory Počet obyvatel: 34 581 Indexovaná průměrná cena podle 25 odst. 1: 22 152,00 Kč/m 2 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem bytu je zapsáno dle výpisu z KN LV 11256 k.ú. Březové Hory pro: Katarína Drábková, Slunná 291, Příbram V - Zdaboř, PSČ 261 01 Příbram 1, RČ: 636220/6554. Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnických práv: Předkupní právo pro FAST HYPO, a.s., Václavské náměstí 846/1, Praha 1, Nové Město, 110 00, Praha 1, RČ/IČO: 26485893 pro Jednotka: 291/4. Listina - Smlouva o zřízení věcného předkupního práva ze dne 29.11.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.12.2007 (V-8162/2007-211). Zástavní právo smluvní pro: a) k zajištění pohledávky dle smlouvy o úvěru č. 2007800066, ze dne Strana 9
29.11.2007, v celkové výši 850.000,- Kč s přísl. b) všech budoucích pohledávek, které vzniknou v době do 31.12.2029, a to až do celkové výše 2.550.000,- Kč pro SHEFFINOR CO LIMITED (HE 152018 ), PAMELVA BUILDING 2nd floor, 3035 Limassol - Flat/Office 205, Kypr pro Jednotku: 291/4 (Z- 11295/2009-211). Listina - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 29.11.2007. Právní účinky vkladu práva ke dni 03.12.2007 (V-7897/2007-211). Listina - Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 09.06.2009 (Z-11295/2009-211). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Drábková Katarína, Slunná 291, Příbram V-Zdaboř, 261 01 Příbram 1, RČ/IČO: 636220/6554, Jednotka: 291/4. Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 137 Ex5546/2010-13 ze dne 29.03.2010 (Z-4454/2010-211). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Kuba Jaroslav, Dukelských hrdinů 285, Maršov, 417 43 Krupka 4, RČ/IČO: 670403/0311, Jednotka: 291/4. Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. Exekutorský úřad Brno-venkov 137 Ex5546/2010-13 ze dne 29.03.2010 (Z-4454/2010-211). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti pro Kubová Lenka, Dukelských hrdinů 285, Maršov, 417 43 Krupka 4, RČ/IČO: 676215/0912, Jednotka: 291/4. Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí. Exekutorský úřad Brno-venkov 137 Ex5546/2010-13 ze dne 29.03.2010 (Z-4454/2010-211). Nařízení exekuce: Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Teplice na základě listin: 49 Nc-1588/2009-28 pro Drábková Katarína, Slunná 291, Příbram V- Zdaboř, 261 01 Příbram 1, RČ/IČO: 636220/6554 (Z-4665/2010-211). Nařízení exekuce pověřený soudní exekutor: JUDr. Ingrid Švecová, Seifertova 17, Praha 3 pro Drábková Katarína, Slunná 291, Příbram V-Zdaboř, 261 01 Příbram 1, RČ/IČO: 636220/6554. Listina - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Příbrami 22EXE-1361/2010-14 ze dne 23.08.2010 (Z- 14433/2010-211). Zástavní právo exekutorské ve výši 26.790,-Kč s přísl. pro ABEWY EXE GROUP, s.r.o., Táboritská 1000/23, Praha 3, Žižkov, 130 87, RČ/IČO: 27944514 pro jednotku: 291/4. Listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti. Exekutorský úřad Praha 3 091Ex-08622/2010-006 ze dne 03.11.2010. Právní moc ke dni 08.11.2010. (Z-17768/2010-211) Jiné zápisy: bez zápisu Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina - Smlouva (dohoda) o vypořádání SJM ze dne 11.10.2005. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.12.2006 pro: Drábková Katarína, Slunná 291, Příbram V-Zdaboř, 261 01, Příbram 1, RČ/IČO: 636220/6554 (V-7724/2006-211). Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: bez zápisu Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými prostory. Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Strana 10
Celkový popis nemovitosti: Oceněný byt č. 291/4 nebyl zpřístupněn majitelem bytu, který nebyl zastižen na místě. Dle okolní obhlídky se byt nachází v bytovém domě, který má pravděpodobně jedno technické suterénní podlaží se společnými prostorami a s nebytovými prostorami. Nemovitost je napojena na elektrickou síť a na vodovodní a kanalizační řad města. Dům je panelový s opravenou fasádou, nejspíše zateplený. Má celkem 8 nadzemních podlaží a v domě je výtah. Vstupní dveře do bytu jsou dřevěné v kovových zárubních. Jedná se o soubor třech bytových domů č.p. č.p. 289, 290 a 291, které se nachází na parcelách č. st. 1964 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 288m 2, st. 1965/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 286m 2 a st. 1966 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 285m 2. Tyto parcely se nachází na LV 10529. V blízkosti je autobusová zastávka do Prahy, MHD, supermarket, poliklinika. V místě je možné napojení na rozvody zemního plynu, na elektrickou síť a na vodovodní a kanalizační řad města. Město Příbram má dle serveru MVCR 34 581 obyvatel, má dobrou dostupnost na rychlostní komunikaci R4. Samotný byt se nachází téměř v centru města. Strana 11
5 Ocenění nemovitosti 5.1 Nákladový způsob Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Obsah posudku: a) Byt porovnávacím způsobem a 1 ) Byt v 1.NP bytového domu č.p. 291 b) Pozemky b1) Pozemky k.ú. Březové Hory a) Byt porovnávacím způsobem a 1 ) Byt v 1. NP bytového domu č.p. 291-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Příbram Stáří stavby: 35 roků Stavba je po částečné rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19 tabulka č. 1) 22 152,- Kč/m 2 Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m2 podlahové plochy bytu, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 19 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n 1 7 1 n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv10 P n 9 n 1 Podlahové plochy bytu dle odhadu znalce a porovnání obdobných nabídek bytů ve stejném místě činí 67,00 m 2. Podlahové plochy - celkem: = 67,00 m 2 Strana 12
Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) - bez vlivu II. 0,00 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,95 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce bez většího významu I. 0,00 2. Úřady v obci- kompletní III. 0,04 3. Poloha nemovitosti v obci vnitřní území obce III. 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí objekty bydlení III. 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti základní síť II. 0,00 6. Školství a sport v okolí nemovitosti zákl.škola a sport.zařízení II. 0,00 7. Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti dobrá dostupnost III. 0,05 8. Veřejná doprava zastávka do 500 m IV. 0,03 9. Obyvatelstvo bezproblémové okolí II. 0,00 10. Nezaměstnanost v obci a okolí odpovídá průměru II. 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III. 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 12 n n 1 P = 1,12 Index vybavení: Název znaku č. Vi 1. Typ stavby - budova panelová, zateplená III. 0,00 2. Společné části domu - žádné z dále uvedených II. 0,00 3. Příslušenství domu - bez dopadu na cenu bytu II. 0,00 4. Umístění bytu v domě - ostatní podlaží nevyjmenované II. 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - ostatní světové strany II. 0,00 6. Zákl. příslušenství bytu - příslušenství úplné, standardní III. 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - standardní vybavení - lodžie nebo komora II. -0,01 8. Vytápění bytu ústřední III. 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III. 0,00 10. Stavebně - technický stav - byt se zanedbanou údržbou (menší úpravy) II. 0,85 Koeficient pro stavby stáří nad 30 let do 50 let včetně: 0,8 Index vybavení I V 1 Vn xv10= 0,6732 9 n 1 Strana 13
Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9500 * 1,1200 * 0,6732 = 0,7163 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 19): = 22 152,00 Kč/m 2 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9500 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 5): * 1,1200 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 19 tabulka č. 2): * 0,6732 Základní cena upravená = 15 867,14 Kč/m 2 Plná cena: 67,00 m 2 * 15 867,14 Kč/m 2 = 1 063 098,38 Kč Byt č. 291/4 - zjištěná cena = 1 063 098,38 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky k.ú. Březové Hory Stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Výměry pozemků celkem 859 m 2. Pozemky nemají BPEJ. b 1 ) Pozemky Březové Hory - 27-32 Výměry pozemků celkem 859 m 2. Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Cena pozemku se dle odst. 1 i) je 400 Kč/ m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří 1964 288,00 400,00 115 200,00 Zastavěná plocha a nádvoří 1965/1 286,00 400,00 114 400,00 Zastavěná plocha a nádvoří 1966 285,00 400,00 114 000,00 Součet 343 600,00 Úprava ceny příloha č. 21: 1.2.3 výhodnost polohy 20% Úprava ceny celkem 20% 68 720,00 Mezisoučet 412 320,00 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,154 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,867 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem 770 015,02 Podíl 730/45905 byt č. 291/4 12 245,09 Celkem podíl 12 245,09 Pozemek Březové Hory - zjištěná cena 12 245,09 Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: a) Byt v 1. NP bytového domu č.p. 291 = 1 063 098,38 Kč b) Pozemky Březové Hory - podíl = 12 245,09 Kč Cena nemovitostí činí celkem 1 075 343,47 Kč Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle 46 činí = 1 075 340,00 Kč Strana 14
5.2 Porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 podlahové plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 67,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Byt 3+1, Slunná ul., OV, 78 m 2, 2. patro, výtah. Nová plastová okna, původní umakartové bytové jádro, prostorná předsíň, povedená atrapa krbu. Dům bude rekonstruován na jaře 2011. V blízkosti je autobusová zastávka do Prahy, MHD, supermarket, poliklinika. Byt bude k nastěhování půl roku po prodeji. Nabídková cena 1 446 000,00 Kč. 2) Byt 3+1, ul. Slunná, Příbram, DV, 78 m 2, 6. patro panelového domu s výtahem, lodžie. Plastová okna, nové rozvody plynu a vody. Dum po rekonstrukci, v klidné lokalitě. V těsné blízkosti supermarketu, autobusové zastávky na Prahu, MHD a polikliniky. Nabídková cena 1 396 000,00 Kč. 3) Byt 3+1 s lodžií, DV, v Příbrami V Drkolnov, Slunná ulice se nachází v 6. patře panelového domu z r. 1989, který byl nyní nově zateplen, včetně nové fasády. V roce 2000 byla osazena nová kuchyňská linka (dvířka z masívu), v celém bytě jsou plastová okna, jinak je byt v původním stavu (umakartové jádro). V blízkosti domu supermarket, zastávka. BUSu na Prahu a MHD. Nabídková cena 1 150 000,00 Kč. 4) Prodej bytu 3+1, 68 m 2, DV, Příbram, Slunná ul. Do bytu vcházíme do chodby s centrální halou (8). Po levé straně je koupelna (3) a WC (1). Dále po levé straně je vchod do obývacího pokoje (22) a vedle je kuchyně (8). Dále je z haly vchod do 2. pokoje (10) a 3. pokoje (18) s východem na lodžii. K bytu patří sklep (2). K vybavení domu patří také kočárkárna a sušárna. Dům je po rekonstrukci střechy, zateplení a montáži nového výtahu. Podlahová krytina - lino a koberce. Stěny štukové. Vytápění dálkové, zapojen internet a kabelová televize. Koupelnové jádro je původní. Nabídková cena 1 050 000,00 Kč Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Slunná 1 446 000,00 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 0,90 78,00 16 350,92 Slunná 1 396 000,00 1,00 1,00 1,10 0,98 1,00 0,90 78,00 17 364,09 Slunná 1 150 000,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00 0,90 65,00 17 515,38 Slunná 1 050 000,00 1,00 1,00 1,15 1,00 1,00 0,90 68,00 15 981,62 Součet: 67 212,02 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 16 803,00 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 15 981,62 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 17 515,38 Kč/jedn. Základní cena: 16 803,00 Kč/m 2 67 m 2 á 16 803,00 Kč/m 2 1 125 801,00 Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí 1 125 8012,00 Kč, to je 1 126 000,00 Kč po zaokrouhlení. Strana 15
5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota 1 075 340,00 Kč 1 126 000,00 Kč nestanovena Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu částečně kladně ovlivňuje situování téměř v centru města a poloze města nedaleko nájezdu na rychlostní silnici R4. Negativní vliv mají nedostatky ve vybavenosti konstrukcemi krátkodobé životnosti, nemožnost garážování a omezené parkování na ulici. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 11256 k.ú. Březové Hory podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí 1 126 000,00 Kč. Strana 16
6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny bytové jednotky č. 217/1 zapsané na LV č. 1024 k.ú. Znalecký posudek o ceně bytu (byt v bytovém domě č.p. 291, zapsaný na LV č. 11256, na pozemcích parc.č. 1964, 1965/1 a 1966 zapsaných na LV č. 10529 k.ú. Březové Hory) ve vlastnictví Katarína Drábková, Slunná 291, Příbram V - Zdaboř, PSČ 261 01, RČ: 636220/6554. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, 616 45. Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni 3.02.2011. Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k 3.02.2011. Cena obvyklá nemovitosti zapsané na LV č. 11256 k.ú. Březové Hory je stanovena ve výši: 1 126 000,00 Kč (slovy: Jeden milion jednostodvacetšest tisíc korun českých) Strana 17
Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne 16.12.2009 pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 21-64/2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č. 11015. V Praze dne 10.02.2011 Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: 110 00 IČ: 289 33 362 Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Lucie Suplinčáková Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA znalec Strana 18
7 Přílohy 1. usnesení č.j. 137 EX 5546/10-53 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov 2. výpis z KN LV č. 111256 k.ú. Březové Hory 3. kopie katastrální mapy k.ú. Březové Hory 4. fotodokumentace 5. nabídka realitních kanceláří Strana 19