Posudek / č /2011

Transkript

1 A P P R A I S A L S Posudek / č /2011 O obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan ve vlastnictví Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: / Ex 1699/10-44 Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ IČ: Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven v jednom číslovaném exempláři a obsahuje včetně titulní strany a příloh stran 31 textu V Praze dne Vyhotovení č.: 1

2 Znalecký posudek / č /2011 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Omezující podmínky Definice základních pojmů Metody stanovení ceny obvyklé Podklady pro zpracování ocenění Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Základní informace o nemovitosti Ocenění nemovitosti Porovnávací a nákladový způsob dle cenových předpisů Porovnávací metoda rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím Rekapitulace hodnot Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan (rodinný dům č.p. 23, parc. č. St. 19) ve vlastnictví Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: /0071. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Obvyklá cena nemovitostí zapsaných na LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan je stanovena: ,00 Kč (slovy: Třistaosmdesátpět tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6

7 přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7

8 3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 1699/10-44 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno venkov Výpis z KN LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan k datu Podklady získané zhotovitelem: Výpis z KN LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan k datu Kopie katastrální mapy Fotodokumentace z místního šetření Nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8

9 4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan (rodinný dům č.p. 23, parc. č. St. 19) ve vlastnictví Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: /0071. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 1699/10-44 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, ze dne Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Místní šetření bylo provedeno dne a v druhém případě za účasti paní Janouchové, která uvedla, že nemovist byla zakoupena p. Jaromírem Duškem a kupní cena byla údajně uhrazena. Dle aktuálního výpisu z KN však tato změna není zapsána. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 23, na pozemku parc. č. St. 19 zapsaných na LV č. 262 Adresa nemovitosti: Strojetice u Podbořan, 23 Kraj: Ústecký Okres: Louny Obec: Kryry Katastrální území: Strojetice u Podbořan Počet obyvatel: 112 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan: Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: /0071 Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Nařízení exekuce: Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: /0071 (Z-3485/ ). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 11 EXE-3299/ ze dne ; uloženo na prac. Žatec. Strana 9

10 Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: /0071. Stavba: Strojetice, č.p. 23, parcela: St. 19 (Z-3474/ ). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 137-Ex 1699/ ze dne Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 137 Ex-1699/ ze dne Právní moc ke dni (Z-6022/ ). Nařízení exekuce: Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: /0071 (Z-193/ ). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce 11-EXE 4497/ ze dne ; uloženo na prac. Žatec. Nařízení exekuce: Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: /0071 (Z-6514/ ). Listina: Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Louny, 13 EXE 4280/ ze dne ; uloženo na prac. Louny. Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: /0071. Stavba: Strojetice, č.p. 23, parcela: St. 19 (Z-6222/ ). Listina: Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 106 EX-3043/ ze dne Zástavní právo exekutorské k uspokojení pohledávky ve výši 4 725,- Kč s příslušenstvím Město Kryry, Hlavní 1, Kryry, IČ: Stavba: Strojetice, č.p. 23, parcela: St. 19 (Z-6942/ ). Listina: exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 121-EX 947/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu v celkové výši 5 578,- Kč. Finanční úřad v Podbořanech, Masarykovo náměstí 733, Podbořany, IČ: Stavba: Strojetice, č.p. 23, parcela: St. 19 (Z-7407/ ). Listina: Rozhonutí správce danš o zřízení zástavního práva 29614/2011 ze dne Jiné zápisy: Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne Stavba: Strojetice, č.p. 23, parcela: St. 19 (Z-4026/ ). Listina: Nepravomocný příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 067 EX / ze dne Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne Stavba: Strojetice, č.p. 23, parcela: St. 19 (Z-4480/ ). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 067 EX / ze dne Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástavního práva doručen dne Stavba: Strojetice, č.p. 23, parcela: St. 19 (Z-6221/ ). Listina: Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 106 EX-3043/ ze dne Nabývající tituly a jiné podklady zápisu: Smlouva kupní ze dne Právní účinky vkladu práva ke dni (V-3720/ ). Pro: Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: /0071 Věcné břemeno: nebylo zjištěno Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Strana 10

11 Nemovitosti zapsané na LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan se nachází ve vesnici Strojetice u Podbořan u obce Kryry. Ve vesnici Strojetice u Podbořan není žádná občanská vybavenost. Veškerá občanská vybavenost je v sousední obci Kryry. Do vesnice Strojetice u Podbořan je provedena elektřina, vodovod a kanalizace. V okolí nemovitosti jsou postaveny rodinné domy a bývalé zemědělské usedlosti. Jedná se o bývalou zemědělskou usedlost, která se skládá z rodinného domu a stodoly. Rodinný dům č.p. 23 není podsklepen. Dům je v dezolátním stavu. K bydlení v současné době lze používat jen cca polovinu domu, neboť druhá polovina nemá střechu a místy ani zdi. Většina oken domu jsou původní dřevěná. Střecha je sedlová. Krytina pálená. Střecha je původní a je opadána. V minulosti byl dům pokrýt omítkou. Dnes zůstaly pouze pozůstatky omítky. Dům je jednopodlažní s možností obývané půdy. K domu jsou provedeny elektřina a vodovod. Majitele nemovitosti vodovod nepoužívají, používají vlastní studnu na pozemku (kopanou). Kanalizace je provedena k hranicím pozemku. Vytápění domu je lokální na tuhá paliva. Okna dřevěná, silně poškozené rámy i výplně. K domu patří stodola, která je rovněž v dezolátním stavu. Okna ani dveře u stodoly nejsou. Střecha je sedlová. Ke stodole jsou stavebně připojeny garáže s plochou střechou. Pozemek parc. č. St. 19 je stavební pozemek o rozloze 1798 m 2, který je veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Strana 11

12 5 Ocenění nemovitosti 5.1 Porovnávací a nákladový způsob dle cenových předpisů Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: 1) Rodinný dům č.p. 23 včetně příslušenství - porovnávací způsob dle cenových předpisů 2) Stodola - nákladový způsob dle cenových předpisů 3) Pozemek zapsaný na LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan nákladový způsob dle cenových předpisů 1) Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Strojetice u Podbořan Stáří stavby 110 let Indexovaná průměrná cena IPC Kč/m 3 (příloha č. 20a tabulky č.1) Rodinný dům č.p. 23 není podsklepen. Dům je v dezolátním stavu. K bydlení v současné době lze používat jen cca polovinu domu, neboť druhá polovina nemá střechu a místy ani zdi. Většina oken domu jsou původní dřevěná. Střecha je sedlová. Krytina pálená. Střecha je původní a je opadána. V minulosti byl dům pokrýt omítkou. Dnes zůstaly pouze pozůstatky omítky. Dům je jednopodlažní s možností obývané půdy. K domu jsou provedeny elektřina a vodovod. Majitele nemovitosti vodovod nepoužívají, používají vlastní studnu na pozemku (kopanou). Kanalizace je provedena k hranicím pozemku. Vytápění domu je lokální na tuhá paliva. Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m 3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n n n 1 Index vybavení I V 1 Vn xv13 P n 9 n 1 Zastavěná plocha 162 m 2 Obestavěný prostor m 3 Strana 12

13 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) bez vlivu II. 0,00 Index trhu I T 1 3 n 1 T = 0,95 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I. 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - samoty, osady mimo souvisle zastavěné území obce (odlehlá poloha) I. -0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti - objekty pro bydlení II. 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I. -0,03 5. Školství a sport v obci - žádná základní škola I. -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - žádné zdravotnícké zařízení I. -0,03 7. Veřejná doprava - žádná zastávka hromadné dopravy nebo ve vzdálenosti více jak 1000 m I. -0,04 8. Obyvatelstvo - bezproblemové okolí II. 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I. -0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti III. 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 11 n n 1 P = 0,80 Index vybavení: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený se šikmou střechou I. B 1. Druh stavby samostatný rodinný dům III. 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III. 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II. 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II. 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy III. 0,00 6. Způsob vytápění stavby lokální vytápění na tuhá paliva I. -0,08 7. Zákl. příslušenství (koupelna nebo WC) bez příslušenství I. -0,10 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení I. 0,00 9. Venkovní úpravy standardního rozsahu a provedení III. 0, Vedlejší stavby tvořící příšlušenství snižující hodnotu RD I. -0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou pozemky nad 800 m 2 celkem II. 0, Kritérium jinde neuvedené významně snižující cenu I. -0, Stavebně - technický stav stavba ve špatném stavu V. 0,40 Koeficient pro stavby stárší 80 let: 0,6 Strana 13

14 Index vybavení I V 1 Vn xv13 =0,1704 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9500 * 0,8000 * 0,1704 = 0,1295 Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): = 3 102,00 Kč/m 3 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9500 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 4): * 0,8000 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 20a tabulka č. 2): * 0,1704 Základní cena upravená = 401,72 Kč/m 3 Plná cena: m 3 * 401,72 Kč/m 3 = ,48 Kč Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,48 Kč 12 n 1 2) Budova stodola bez č.p. oceněná dle 3 odst. 1 až 3: Zatřídění pro potřeby ocenění: Hlavní stavba: typ S Typ objektu: skladování a manipulace Poloha objektu: Strojetice u Podbořan Svislá nosná konstrukce: cihlová v tl. nad 15cm Podsklepení: nepodsklepená Kód standardní klasifikace produkce: Stodola je rovněž v dezolátním stavu. Okna ani dveře u stodoly nejsou. Střecha je sedlová. Ke stodole jsou stavebně připojeny garáže s plochou střechou. Obestavěný prostor budovy - stodoly dle odhadu znalce a výměry parcely činí: m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 8,7 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 358 m 2 Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 231,- Kč Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4) * 0,939 Koeficient přepočtu základní ceny K 2 (dle výpočtu) * 0,938 Koeficient přepočtu základní ceny podle průměrné výšky K 3 (dle výpočtu) * 0,541 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu) * 0,800 Koeficient polohový K 5 (příl. č. 14 dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,113 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,354 Základní cena upravená = 540,73 Kč/m 3 Plná cena: 540,73 Kč/m 3 * m 3 = ,50 Kč Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Čís. pol. Konstrukce a vybavení Obj.podí l Provedení Hodnota 1 Základy 0,132 S 1 0,132 2 Svislé konstrukce 0,304 S 1 0,304 3 Stropy 0,138 P 0,46 0,063 4 Zastřešení mimo krytinu 0, ,000 5 Krytiny střech 0,029 P 0,46 0,013 Strana 14

15 6 Klempířské konstrukce 0,007 P 0,46 0,003 7 Úpravy vnitřních povrchů 0,042 P 0,46 0,019 8 Úpravy vnějších povrchů 0,029 P 0,46 0,013 9 Vnitřní obklady keramické , Schody 0,018 P 0,46 0, Dveře 0,024 P 0,46 0, Vrata 0,030 P 0,46 0, Okna 0,034 P 0,46 0, Povrchy podlah 0,029 P 0,46 0, Vytápění , Elektroinstalace 0,058 S 1 0, Bleskovod 0,004 S 1 0, Vnitřní vodovod , Vnitřní kanalizace , Vnitřní plynovod , Ohřev teplé vody , Vybavení kuchyní , Vnitřní hygienická zařízení včetně WC , Výtahy , Ostatní 0,052 P 0,46 0,024 Celkem: 0,697 Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 100 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 120 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 100/120 = 0,83 % = ,39 Kč Budova stodola - zjištěná cena = ,20 Kč 3) Pozemky Pozemek parc. č. St. 19 oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Základní cena pozemku p.č. 19 dle odst. 1 b) : ZC = C p x 1,00 C p = 35+(a-1000)x0, Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Babí je dle serveru MVCR online 112. a= C p = 35+( )x0,007414= 35,00 Kč/m 2 ZC = 35,00 x 1,00 = 35,00 Kč/m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří St , ,00 Součet ,00 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,981 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,76 Kč Strana 15

16 Rekapitulace cen nemovitostí zjištěných dle cenových předpisů: Výsledné ceny: 1) Rodinný dům č.p ,48 Kč 2) Stodola ,20 Kč 3) Pozemky Strojetice u Podbořan ,76 Kč Cena nemovitosti činí celkem ,44 Kč Cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí ,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda rodinný dům s pozemkem a příslušenstvím 1) Rodinný dům č.p. 23 s příslušenstvím porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 užitné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 340 m 2 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Dolní Záhoří nemovitost pro bydlení. Budova je cihlová. Připojení na elektřinu a vodovod. Kanalizace není, odkanalizování do jimky. Pozemek o rozloze m 2. 2) Raná - objekt bývalého hostince. Určen k rekonstrukci. Objekt se skládá ze dvou částí. První část je bývalý taneční sál, který je podsklepený. Druhá část objektu je podsklepená částečně a je vhodná k přestavbě na rodinný dům. Objekt je napojen na elektřinu, vodu a obecní kanalizaci. Před objektem je větší parkovací plocha. 3) Pšov samostatně stojící rodinný dům 6+1. K nemovitosti náleží zahrada o rozloze 400 m 2 s vlastním rybníkem 60 m 2 a hospodářská budova. Dům je určen k rekonstrukci. Na pozemku je vlastní studna, vodovodní řád a jímka. Seznam porovnávaných objektů: Název Nabídková cena Výměra pozemku [m2] Zastavěná plocha [m2] Km Kc Kv K1 K2 K3 Jedn. cena [Kč/jedn.] Dolní Záhoří , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,67 Raná , ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, ,83 Pšov , ,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0, ,00 Průměr jednotkové ceny: 1 132,50 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 1 010,83 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 1 320,00 Kč/jedn. Základní cena: 1 132,50 Kč/m² 340 m² á 1 132,50 Kč/m² ,00 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí ,00 Kč, to je ,00 Kč po zaokrouhlení Strana 16

17 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná dle cenových předpisů Porovnávací hodnota nemovitosti Výnosová hodnota ,00 Kč ,00 Kč nestanovena Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu negativně ovlivňuje velice špatný technický stav nemovitosti. Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí ,00 Kč. Strana 17

18 6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny nemovitostí zapsaných na LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan (rodinný dům č.p. 23, parc. č. St. 19) ve vlastnictví Hentschelová Irena, Libočany 11, Libočany, RČ: /0071. Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá nemovitostí zapsaných na LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Třistaosmdesátpět tisíc korun českých) Strana 18

19 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Staré Město, Týnská 633/12, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracovala: Ing. Oxana Antonova Strana 19

20 7 Přílohy 1. Usnesení č.j. 137Ex 1699/10-44 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno venkov 2. Výpis z KN LV č. 262 k.ú. Strojetice u Podbořan 3. Kopie katastrální mapy 4. Fotodokumentace z místního šetření 5. Nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 20

21 Rodinný dům č. p. 23 pohled z hlavní komunikace obce Strojetice u Podbořan Rodinný dům č.p. 23 pohled z dvoru Rodinný dům č.p. 23 pohled z dvoru Strana 21

22 Stodola na pozemku St. 19 Garáže (stavebně připojené ke stodole) Stodola pohled zevnitř Strana 22

23 Strana 23