ZNALECKÝ POSUDEK č. 9998-33/2016 o ceně nemovité věci - bytu č. 1462/55 v bytovém domě Most č.p. 1461, 1462, 1463, 1464 v ulici Moskevské včetně podílu 549/43761 na společných částech domu Most č.p. 1461, 1462, 1463, 1464 a pozemcích parc.č. 6525, 6526, 6527, 6528, zapsaného na LV č. 11232 v k.ú. Most II, obec a okres Most, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (číslo jednací: 110 Ex 5176/12-218) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 22.3.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 29.3.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovité věci - bytu č. 1462/55 v bytovém domě Most č.p. 1461, 1462, 1463, 1464 v ulici Moskevské včetně podílu 549/43761 na společných částech domu Most č.p. 1461, 1462, 1463, 1464 a pozemcích parc.č. 6525, 6526, 6527, 6528, zapsaného na LV č. 11232 v k.ú. Most II, obec a okres Most, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5176/12-218 ze dne 16.2.2016) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Byt č. 1462/55 Adresa předmětu ocenění: Moskevská 1462 434 01 Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: 67 089 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 22.3.2016 za přítomnosti znalce (obeslaný povinný ani jeho rovněž obeslaná manželka se místního šetření nezúčastnili, povinný mě kontaktoval telefonicky, že se z časových důvodů nemůže místního šetření zúčastnil a poskytl mi popis bytu). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 5176/12-218 ze dne 16.2.2016 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne 16.2.2016 (LV č. 11232, LV č. 5202) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 24.3.2016 - informace k uvedenému bytu sdělené telefonicky panem Ročenovičem - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 11232 pro k.ú. Most II je uvedeno: V - Vlastnické právo: Ročenovič Jiří, Moskevská 1462/35, 43401 Most podíl 1/2-2 -
Ročenovičová Zdeňka, Zdeňka Fibicha 2734/40, 43401 Most podíl 1/2 B - Nemovitosti: Jednotky: 1462/55 byt z. podíl na spol. částech 549/43761 Vymezeno v: Budova Most č.p. 1461, 1462, 1463, 1464, LV 5202, bytový dům, na parcele 6525, 6526, 6527, 6528 parc.č. 6525 zastavěná plocha a nádvoří 309 m 2 parc.č. 6526 zastavěná plocha a nádvoří 272 m 2 parc.č. 6527 zastavěná plocha a nádvoří 252 m 2 parc.č. 6528 zastavěná plocha a nádvoří 262 m 2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno užívání měřičů tepla v č.p. 1461 pro Statutární město Most. Zástavní práva exekutorská a z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji, zahájení exekucí podrobně viz. příloha LV č. 11232. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 11232 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. Na LV č. 5202 pro k.ú. Most II jsou uvedeny údaje týkající se budovy Most č.p. 1461, 1462, 1463, 1464 a pozemků parc.č. 6525, 6526, 6527, 6528, na tomto LV nejsou uvedena žádná omezení. 6. Dokumentace a skutečnost K dispozici pouze dokumentace z katastru nemovitostí. Ocenění je provedeno na základě venkovní obhlídky a této dokumentace a na základě telefonických informací pana Ročenoviče. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Přístup do nemovitosti mi nebyl umožněn. Uvedený popis vychází z venkovní obhlídky a údajů z katastru nemovitostí a z telefonického sdělení pana Ročenoviče. Jedná se o byt velikosti 3+1, umístěný v 5.NP bytového domu s 8 až 9 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Moskevské v Mostě. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Most je statutárním a významným průmyslovým městem v podhůří Krušných hor, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost, stejně v místě. Situování je v širším centru města, v zástavbě obdobných panelových bytových domů výstavby z období 70. let minulého století. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 5176/12-218 ze dne 16.2.2016) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je proveden odhad ceny obvyklé ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní), proto je obvyklá cena stanovena na základě porovnání s realizovanými prodeji nebo inzercí srovnatelných nemovitostí. 1. Popis objektů a pozemků Byt č. 1462/55 Jak bylo uvedeno, přístup do bytu mi nebyl umožněn, pouze mi byla poskytnuta telefonická informace panem Ročenovičem. Jedná se o byt velikosti 3+1, umístěný v 5.NP bytového domu s 8 až 9 nadzemními podlažími, samostatně stojícího v ulici Moskevské v Mostě. V domě je celkem 94 bytů a 6 nebytových prostor (garáží). Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod, rozvod el. energie a dálkovod ÚT a TUV. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 8 až 9 nadzemními podlažími, samostatně stojící. Dům je panelový, zateplený, s mírnou sedlovou střechou, opatřenou krytinou z vlnovek onduline, včetně kompletních klemp. konstrukcí z lakovaného pozink. plechu a hromosvodu. Obvodové stěny jsou betonové sendvičové, stropy železobetonové montované, schody betonové. Dům má 8 až 9 nadzemních podlaží a je v něm 94 bytů a 6 nebytových prostor, jedná se o budovu - dům vícebytový typový. Stáří domu je dle znalosti výstavby ve městě cca 40 roků. Dům je po částečné nedávné rekonstrukci (střecha, zateplení, plastová okna a vstupy a zasklené lodžie). Popis jednotky: Jedná se o byt velikosti 3+1, umístěný v 5.NP. Podle telefonického sdělení pana Ročenoviče se jedná o byt v původním stavu. Provedení a vybavení původní - kromě konstrukcí měněných při opravě domu - okna plastová, dveře hladké, podlahy kryté PVC, proveden rozvod světelné elektroinstalace, teplé a studené vody, plynu a kanalizace, osazeno standardní vybavení bytu (vana, umyvadlo a WC v umakartovém jádře, sporák v kuchyni), vytápění ústřední z dálkovodu, centrální ohřev teplé vody z dálkovodu. Byt průměrně udržovaný. - 4 -
Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy celkem: 54,90 * 1,00 = 54,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 54,90 m 2 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a použití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (tržní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti byt, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou metoda srovnávací (tržní). Stanovena je tedy pouze hodnota srovnávací. c) metoda srovnávací (tržní) K dispozici údaje z inzerce nabízených bytů, vše v Mostě: Prodej bytu 3+1, 55 m2, Moskevská, Most Pěkný byt 3+1, 55 m2, Moskevská ul. v Mostě. Bytová jednotka se nachází v 5.patře zrekonstruovaného panelového domu s výtahem. V bytě byla realizována částečná rekonstrukce - keramické obklady v koupelně, dlažba, plastová okna. K bytu náleží komora. - 5 -
Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 507 (Molík reality, s.r.o., tř. Budovatelů 1998/116, 43401 Most), aktualizace 14.3.2016, inzerovaná cena 269 tis. Kč, 6. NP s výtahem. Jednotková cena: 4 900,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný byt v obdobném stavu ve stejné ulici a stejném typu domu, v 6.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00x1,00=0,90. Redukovaná jednotková cena: 4 400,- Kč/m2 Prodej bytu 3+1, 55 m2, Moskevská, Most Bytová jednotka v osobním vlastnictví o dispozici 3+1 s lodžií. Nachází se v pátém nadzemním podlaží zrevitalizovaného panelového domu s výtahem. Byt prošel částečnými úpravami včetně změny dispozic - kuchyň je propojená s obývacím pokojem, plovoucí podlahy, plastová okna, nová kuchyňská linka. Bytové jádro je v původním, udržovaném stavu. K bytu náleží komora na chodbě. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 72713 (Realitní kancelář Reality IQ, a.s., Moskevská 3336, 43401 Most), aktualizace 15.3.2016, inzerovaná cena 445 tis. Kč, 5. NP s výtahem. Jednotková cena: 8 100,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný byt v podstatně lepším stavu (částečná rekonstrukce) ve stejné ulici a stejném typu domu, v 5.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,85x1,00x1,00x1,00x1,00=0,77. Redukovaná jednotková cena: 6 200,- Kč/m2 Prodej bytu 3+1, 64 m2, Moskevská, Most Byt v OV po celkové rekonstrukci, nová kuchyňská linka, zděné jádro, nová koupelna( sprchový kout, vana) plovoucí podlaha, mnichovské omítky, snížené stropy, bodová světla,nové dveře včetně obložení,v klidné části města. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 14470 (JURIS REAL, spol. s r.o., Šrobárova 2100/49, 13000 Praha - Vinohrady), aktualizace 2.3.2016, inzerovaná cena 549 tis. Kč, 8. NP s výtahem. Jednotková cena: 8 600,- Kč/m2 Porovnání: Obdobný byt v podstatně lepší stavu (kompletní rekonstrukce) ve stejné ulici a stejném typu domu, v 8.NP s výtahem. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, velikost, podlaží, velikost domu, vlastnictví): 0,90x1,00x0,75x1,00x1,00x1,00x1,00=0,68. Redukovaná jednotková cena: 5 800,- Kč/m2-6 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 4 400,- až 6 200,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 4 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce bytů ve stejné ulici, byty obdobné velikosti v jednom případě v obdobném stavu, ve dvou případech po částečné nebo kompletní rekonstrukci. Prodejnost bytů v Mostě je podprůměrná, je převis nabídky nad poptávkou. Za přiměřenou považuji částku mírně nad spodním okrajem rozpětí redukovaných cen ze srovnání, cca 4 500,- Kč/m2, pro započitatelnou plochu oceňovaného bytu 54,90 m2 tedy cca 250 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny bytu je odhadnuta na základě výsledku srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy zateplený dům, blízkost občanské vybavenosti Záporné vlivy byt původní, současná stagnace cen nemovitostí, zejména bytů a převis nabídky Obvyklou cenu uvažuji ve výši srovnávací hodnoty. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu zástavních práv exekutorských a z rozhodnutí správního orgánu, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji, zahájení exekucí. Na základě uvedených skutečností odhaduji cenu obvyklou ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovitosti 250 000,- Kč slovy: dvěstěpadesáttisíc Kč e) Vliv věcného břemene Na LV č. 11232 je v části C zapsáno věcné břemeno užívání měřičů tepla v č.p. 1461 pro Statutární město Most. Toto věcné břemeno nemá vliv na obvyklou cenu. V Srbicích 29.3.2016 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice - 7 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 9998-33/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 057 16. V Srbicích 29.3.2016 Ing. Zdeněk Garlík - 8 -
Fotodokumentace ze dne 22.3.2016 pohledy na bytový dům a pohled na vstup s oceňovaným bytem - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -