ZNALECKÝ POSUDEK č. 4990-358/2016 O ceně pozemků v obci Hrušky včetně příslušenství, p.č.633, zahrada, o velikosti 815 m 2, p.č.1628, zahrada, o velikosti 77 m 2 a p.č.1631, trvalý travní porost, o velikosti 353 m 2, vše zapsáno na LV č.383 pro k.ú.hrušky u Brna Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, Pan Mgr. Svatopluk Šůstek Pavelčákova 14 77900 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby 185EX-708/14-214 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 20.10.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 20.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemků v obci Hrušky včetně příslušenství, p.č.633, zahrada, o velikosti 815 m 2, p.č.1628, zahrada, o velikosti 77 m 2 a p.č.1631, trvalý travní porost, o velikosti 353 m 2, vše zapsáno na LV č.383 pro k.ú.hrušky u Brna 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Hrušky 683 52 Hrušky Kraj: Jihomoravský Okres: Vyškov Obec: Hrušky Katastrální území: Hrušky u Brna Počet obyvatel: 768 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.10.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.383 pro k.ú.hrušky u Brna - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Pan Jan Pilát, Školní 217/11, 79501 Rýmařov, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Oceňované pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce. Jsou v jednom celku. Jsou svažité. Na převážné části pozemků se nacházejí listnaté porosty malého stáří, bez většího vlivu na obvyklou cenu. Přístup k pozemkům je po nezpevněné komunikaci. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní - 3 -
hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. - 4 -
9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] zahrada 633 24177 357,00 1,28 1,28 456,96 zahrada 633 24199 458,00 1,24 1,24 567,92 zahrada 1628 24177 54,00 1,28 1,28 69,12 zahrada 1628 24199 23,00 1,24 1,24 28,52 trvalý travní porost 1631 20610 353,00 12,35 12,35 4 359,55 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 1 245,00 m 2 5 482,07-6 -
Ocenění porostů na pozemcích Porosty Nelesní porosty: 44. stáří S = 7 roků relativní výšková bonita: 1 srovnávací bonita: 1 jednotková cena nelesního porostu (příl. č. 34) 950 m 2 * 16,06 Kč/m 2 = 15 257,- součinitel srovnávací bonity * 1,15 podíl skupiny dřevin v nelesním porostu * 100,00 % Koeficient sadovnického významu K SV : * 1,00 Koeficient typu zeleně K Z : * 0,15 Koeficient vegetační pokryvnosti K VP * 1,00 celkem = 2 631,83 Kč Celkem - nelesní porosty dle 44 = 2 631,83 Kč Porosty - zjištěná cena = 2 631,83 Kč Cena porostů celkem = 2 631,83 Kč Pozemky - celkem + 5 482,07 Kč Pozemky - zjištěná cena = 8 113,90 Kč - 7 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 8 113,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 8 113,90 Kč Celkem 8 113,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 8 113,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 8 113,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 8 113,90 Kč Celkem 8 113,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 8 113,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 8 110,- Kč slovy: Osmtisícjednostodeset Kč - 8 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 22.100,- Kč s příslušenstvím - Český Triangl, a.s., Heršpická 800/6, Štýřice, 63900 Brno, Nařízení exekuce 17Nc-1794/2007-7 ze dne 22.6.2007, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 057EX-2526/2007-147 ze dne 13.12.2012 související Dražební vyhláška 057EX-2526/2007-167 ze dne 9.1.2014, Nařízení exekuce 61Nc-823/2009-5 ze dne 10.8.2009 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 081EX-16227/2009-084 ze dne 28.4.2016, Nařízení exekuce 137EX-11746/2008-73 ze dne 2.6.2015 související Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 137EX-11746/2008-83 ze dne 7.6.2016. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : 1) pozemek o rozloze 930 m2 v zahrádkářské oblasti Stará Hora v katastrálním území Hostěrádky. Na pozemku se nachází vinohrad a ovocné stromy. Voda na zalévání je řešena sběrnými nádobami na dešťovou vodu. Pozemek je oplocený s dalšími dvěma osadníky. Příjezd na pozemek je možný ze dvou stran. Parkování je na vlastním pozemku. Požadovaná cena 108,- Kč/m2 vč.provize. 2) Pozemky se nachází v k.ú. Šaratice, asi 0,5 km jižně od zastavěné části obce, v rovinatém terénu. Příjezd k některým pozemkům je po zpevněné asfaltové komunikaci ve vlastnictví Jihomoravského kraje. Parcely jsou uspořádány za sebou a vedle sebe, jako celek mají úzký protáhlý tvar dlouhý asi 1,2 km. Jsou rovinaté. Parcely č. 950/1, 950/5, 951/2 tvoří zahradu, která není udržována, nachází se zde staré ovocné stromy a náletové keře. Parcely nejsou oploceny, nejsou zde zavedeny žádné inženýrské sítě. Parcely č. 4328 a 4331 tvoří koryto malého potoka. Ostatní parcely jsou součástí dvou větších půdních celků, které jsou zemědělsky obhospodařovány. Cena dle ZP 29,- Kč/m2. 3) Prodej pozemku o celkové ploše 4126 m2 v obci Hostěrádky - Rešov. Jedná se o mírně svažitou - 9 -
parcelu, obdélníkového tvaru, která je nyní vedena jako orná půda. Kvalita půdy dle BPEJ. Požadovaná cena 50,- Kč/m2 vč.provize. 4) suché, rovinaté pozemky v okrajových částech obce Milešovice, okres Vyškov. Parcely s celkovou výměrou 2.506 m² jsou zpřístupněny z místní komunikace a nejsou vázány žádným nájemním vztahem. Vhodné jako investice. Požadovaná cena 50,- Kč/m2 vč.provize. S ohledem na možnosti využití, konkrétní polohu, svažitost a velikost stanovuji jednotkovou srovnávací cenu na 50,- Kč/m2. Celkem za pozemky 62.250,- Kč, po zaokrouhlení pak 60.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 60.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 60.000,- Kč. Slovy: Šedesáttisíc Kč V Tršicích 20.10.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz - 10 - Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4990-358/2016 znaleckého deníku. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 383 ze dne 2.8.2016 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
- 14 -
Mapa oblasti - 15 -
- 16 -
- 17 -