Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 205/2015 O obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemku parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Roman Ječný se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ ve Volduších. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 6455/09. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni 10.8.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 7 stran textu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 4.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně podílu 1/2 nemovitosti - pozemku parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemek Adresa předmětu ocenění: Volduchy 338 22 Volduchy Kraj: Plzeňský Okres: Rokycany Obec: Volduchy Katastrální území: Volduchy Počet obyvatel: 1 110 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90-2 -
O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 323,19 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.8.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 24.6.2015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1080; - kopie katastrální mapy; - informací získaných na OÚ ve Volduších; - informací získaných z platného územního plánu obce; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemek parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080. Pozemek parc.č. 855/3 se nachází na okraji zastavěné části obce Volduchy, okr. Rokycany. Pozemek je přístupný ze zpevněné místní komunikace. Pozemek je ke dni ocenění užíván k zemědělské činnosti. Na pozemku se nenacházejí žádné stavby ani trvalé porosty. Dle platného územního plánu obce Volduchy se pozemek nachází v zóně s plánovanou výstavbou sportoviště - hřiště. Pozemek je rovinatý. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek parc.č. 855/3 - podíl 1/2 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Ocenění podílu I -0,20 nemovitosti. 6. Povodňové riziko - Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. II 0,80-3 -
20-leté vody) Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,552 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Inženýrské stavby Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 0,60 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo IV 0,00 bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II 0,00 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Omezené parkovací možnosti I -0,02 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - II 0,00 Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,588 Koeficient pp = I T * I P = 0,325 Ocenění 7 i = 2 a) Pozemek parc.č. 855/3 - podíl 1/2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,552 6 i = 1-4 -
Index polohy pozemku I P = 0,588 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,552 * 1,000 * 0,588 = 0,325 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) 323,19 0,325 0,300 31,51 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 ( 4 odst. 1) zastavěná plocha a nádvoří 855/3 7 362,00 31,51 231 976,62 Stavební pozemek - celkem 7 362,00 m 2 231 976,62 Pozemek parc.č. 855/3 - podíl 1/2 - výchozí cena pro výpočet = 231 976,62 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek parc.č. 855/3 - podíl 1/2 - zjištěná cena = 115 988,31 Kč Rekapitulace administrativního ocenění 1/2 nemovitosti a) Pozemek parc.č. 855/3 - podíl 1/2 = 115 990,- Kč Administrativní cena 1/2 nemovitosti činí celkem 115 990,- Kč - 5 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Pozemek parc.č. 855/3 jedná se o pozemek s plánovanou výstavbou sportoviště - hřiště. Jedná se o nemovitosti, se kterými se běžně neobchoduje. K převodům takovýchto pozemků dochází jen velmi zřídka v delším časovém rozpětí. Srovnávací nemovitost v dané lokalitě s obdobným užitím nelze získat. V době ke dni ocenění nejsou srovnatelné nemovitosti v obci Volduchy či blízkém okolí k prodeji nabízeny. Dle vlastní databáze, dle informací od spolupracujících odhadců a znalců a dle informací získaných na OÚ ve Volduších nebylo v posledních obdobích v obci či blízkém okolí s obdobnými nemovitosti obchodováno. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem je pro stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitostí podpůrně převzata cena stanovená na základě platného cenového předpisu ve výši (po zaokrouhlení): 116.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena 1/2 nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 1/2 nemovitosti 115.990,- Kč 116.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu 1/2 nemovitosti pozemku parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, podle tohoto odhadu k datu ocenění 10.8.2015 po zaokrouhlení na: 116.000,- Kč. - 6 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, podle tohoto odhadu k datu ocenění 10.8.2015 po zaokrouhlení na: 116.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované 1/2 nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 855/3 v katastrálním území Volduchy, obec Volduchy, okres Rokycany, zapsáno na LV č. 1080, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, KP Rokycany, podle tohoto odhadu k datu ocenění 10.8.2015 po zaokrouhlení na: Slovy : stošestnácttisíc korun českých V Hlučíně, 4.9.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 116.000,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 205/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 205/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana 2. Výpis z katastru nemovitostí - 7 stran; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 7 -
Fotodokumentace pořízená dne 10.8.2015-8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
OZN.: Pozemek parc.č. 855/3, k.ú. Volduchy, okr. Rokycany. OZN.: Pozemek parc.č. 855/3, k.ú. Volduchy, okr. Rokycany. - 17 -