Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 46/2016

Transkript

1 Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 46/2016 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č Postup při zpracování posudku: Povinní - Varicon Group, a.s. se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavili. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ v Dobkovicích, informací získaných od majitele sousední nemovitosti. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 6512/15. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín - Darkovičky tel.: Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotovení. V Hlučíně

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemků parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky Adresa předmětu ocenění: Dobkovice Dobkovice Kraj: Ústecký Okres: Děčín Obec: Dobkovice Katastrální území: Dobkovice Počet obyvatel: 671 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 960,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí II 1,03 (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00-2 -

3 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 330,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 158; - kopie katastrální mapy; - informace získané na OÚ v Dobkovicích; - informace získané od majitele sousední nemovitosti; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemky parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č Oceňované pozemky se nacházejí na okraji zastavěné části obce Dobkovice, okr. Děčín, při silnici I. třídy č. 62 (E442) vedoucí z Děčína do Ústí nad Labem. Pozemky jsou z východní strany lemovány korytem vodního toku řeky Labe s přilehlými pozemky břehů. Pozemky jsou rovinaté, mají protáhlý užší tvar. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby. Na pozemcích se nacházejí zbytky stavební sutě. Dle získaných informací se jedná o suť z demolovaných staveb původně umístěných na jiných pozemcích. Oceňované pozemky (mimo pozemek parc.č. 832) se dle platného územního plánu nacházejí v zónách určených k zástavbě - zóna drobné výroby a skladování (VD). V místě je možné napojení na ing. sítě - elektro. Pozemky se dle české asociace pojišťoven nacházejí ve 4. zóně výskytu záplavy - zóna s vysokým nebezpečím výskytu povodně/záplavy. Na pozemku parc.č. 832 se nachází náletová křoviska a dřeviny. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -

4 B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 53/2016 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Zástavy, exekuce. I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5- leté vody) I 0,70 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,672 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze II -0,05 napojit pouze na některé sítě v obci 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci II 0,00 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - III 0,05 Výhodná poloha 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,400 Koeficient pp = I T * I P = 0,269 7 i = 2-4 -

5 Ocenění a) Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,03 velikost - omezující jeho využití - Úzký protáhlý tvar. 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 0,970 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,672 Index polohy pozemku I P = 0,400 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,672 * 0,970 * 0,400 = 0,261 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění 9 odst ,- 0,261 0,300 25,84 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 4 orná půda ,00 25, ,32 9 odst. 4 trvalý travní porost ,00 25, ,80 9 odst. 4 orná půda ,00 25, ,68 9 odst. 4 trvalý travní porost ,00 25, ,40 Stavební pozemky - celkem 3 980,00 m ,20-5 -

6 Jiný pozemek oceněný dle 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koeficienty Index P Index T Úprava ] [Kč/m 2 ] 9 odst. 5 - jiné pozemky - neplodná půda, hospodářsky nevyužité pozemky 9 odst. 5 3,62 0,25 80 % 1,63 Parcelní Výměra Jedn. cena Srážka Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 9 odst. 5 ostatní plocha ,00 1, ,61 Jiný pozemek - celkem 1 447,00 m ,61 Pozemky - zjištěná cena = ,81 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemky = ,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem ,- Kč - 6 -

7 2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda Dle získaných informací od starosty obce Dobkovice došlo v nedávné době k prodejům několika pozemků určených pro výstavbu s obdobným způsobem využití a srovnatelným umístěním v k.ú. obce Dobkovice za ceny cca 100,- až 170,- Kč/m2. V současné době nejsou srovnatelné nemovitosti v obci či blízkém okolí k prodeji nabízeny. Níže uvedené srovnávací nemovitosti jsou z širšího okolí okresu Děčín. a) Pozemky v zónách drobné výroby skladování (parc.č. 829, 831, 834, 836) 1. srovnatelná nemovitost Naše společnost Vám exkluzivně nabízí prodej pozemku v obci Dolní Podluží, okr. Děčín o výměře m2. Tento pozemek je určen dle územního plánu pro průmyslovou výstavbu. Inženýrské sítě v blízkosti hranice pozemku. Nabídková cena RK: 250,- Kč/m2 plochy pozemků Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Dolní Podluží, okr. Děčín); uvedená nemovitost má lepší stavební připravenost (možnost napojení na kompletní ing. sítě-voda, elektro, kanalizace) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; uvedené pozemky se nacházejí mimo záplavová území - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 162,- Kč/m2 plochy pozemků

8 2. srovnatelná nemovitost K prodeji soubor pozemků je situovaný na rozhraní průmyslové a rezidenční části města Jiříkov, okr. Děčín, mezi ulicí Svobodovou a Tyršovou, v těsné blízkosti hraničního přechodu ČR a SRN. Územní plán určuje pozemky pro výrobu a průmyslovou činnost. Charakter pozemků je rovinatý s částečně zpevněným povrchem. Výborná dopravní dostupnost, žel. stanice v těsné blízkosti. Areál je oplocen 2m vysokou zdí, přístupný ze dvou vjezdů a je napojen na IS, vodovod, kanalizaci, plynovod. Na pozemku je studna a samostatná trafostanice s gar. příkonem 5 MWh. Nabídková cena RK: 100,- Kč/m2 plochy pozemků Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Jiříkov, okr. Děčín); uvedená nemovitost má lepší stavební připravenost (možnost napojení na kompletní ing. sítě-voda, elektro, kanalizace, plyn) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; uvedené pozemky se nacházejí mimo záplavová území - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 65,- Kč/m2 plochy pozemků

9 3. srovnatelná nemovitost Prodej komerčních pozemků o celkové ploše 12530m2 připravených k výstavbě, obec Rumburk-Horní Jindřichov. Pozemky jsou napojeny na průmyslovou zónu Rumburk - Horní Jindřichov. Jedná se o dva sousedící pozemky o celkové rozloze m2. Pozemky jsou zasíťované a výborně dostupné po asfaltové cestě vedle benzínové pumpy. Pozemky jsou na hlavním silnici ke státní hranici s Německem. Naproti pozemkům je továrna automotivu spol. Benteler. 50m od pozemku je zastávka MHD. Nabídková cena RK: 360,- Kč/m2 plochy pozemků Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná poloha v obci Rumburk, okr. Děčín); uvedená nemovitost má lepší stavební připravenost (možnost napojení na kompletní ing. sítě-voda, elektro, kanalizace, plyn) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90; uvedené pozemky se nacházejí mimo záplavová území - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,90. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 233,- Kč/m2 plochy pozemků. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 65,- až 233,- Kč/m2 plochy pozemků Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 153,- Kč/m2 plochy pozemků 3980m2 (plochy oceňovaných pozemků pro drobnou výrobu a skladování) x 153,- Kč/m2 = ,- Kč b) Pozemek parc.č. 832 (ostatní plocha-neplodná půda) Pozemek parc.č. 832 jedná se o pozemky ostatních ploch - neplodných půd. Jedná se o nemovitosti, se kterými se běžně neobchoduje. K převodům takovýchto pozemků dochází jen velmi zřídka v delším časovém rozpětí, případně jsou takovéto pozemky součástí prodejů jiných nemovitostí (např. souboru pozemků určených pro výstavbu). Srovnávací nemovitost v dané lokalitě s obdobným užitím nelze získat. V době ke dni ocenění nejsou srovnatelné nemovitosti v obci Dobkovice či blízkém okolí k prodeji nabízeny. Dle vlastní databáze a dle informací získaných na OÚ v Dobkovicích nebylo v posledních obdobích v obci či blízkém okolí s obdobnými nemovitosti obchodováno. Vzhledem k těmto uvedeným skutečnostem je pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného pozemku ostatní plochy-neplodné půdy parc.č. 832 podpůrně převzata cena stanovená na základě platného cenového předpisu ve výši: 2.359,- Kč - 9 -

10 Rekapitulace: a) Pozemky v zónách drobné výroby skladování (parc.č. 829, 831, 834, 836) = ,- Kč b) Pozemek parc.č. 832 (ostatní plocha-neplodná půda) = 2.359,- Kč Celkem = ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): ,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemků parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č. 158, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Děčín, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč

11 C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č. 158, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Děčín, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: ,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemků parc.č. 829, 831, 832, 834, 836 vše s příslušenstvím vše v katastrálním území Dobkovice, obec Dobkovice, okres Děčín, zapsáno na LV č. 158, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Děčín, podle tohoto odhadu k datu ocenění po zaokrouhlení na: Slovy : šestsetdvanácttisíc korun českých V Hlučíně, Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/ Hlučín Darkovičky tel.: ,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 46/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 46/2016. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Povodňová mapa ČAP - 1 strana; 5. Místopis - 1 strana

12 Fotodokumentace pořízená dne

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 OZN.: Oceňované pozemky v k.ú. Dobkovice, okr. Děčín OZN.: Oceňované pozemky v k.ú. Dobkovice, okr. Děčín