ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 219/6299/2013 o obvyklé ceně rodinného domu č.p. 50 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 72, k.ú. Krušovice, v ulici Krátká, obec Krušovice, okres Rakovník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 219/6299/2013 LV no.: 34 Name of subject / Předmět ocenění Rodinný dům č.p.50 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 72, k.ú. Krušovice, v ulici Krátká, obec Krušovice, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Krátká č.p.50, 270 53 Krušovice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 1 125 548 Kč Market value Tržní hodnota 900.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena 900.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 909 000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: rodinný dům Čísla parcel Parcel of land nr. St. 72 Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura přípojky IS (voda, elektro, kanalizace, zemní plyn), zpevněné plochy, dřevěná pergola, oplocení, vrata, vrátka a přístřešek na OA jižní část obce Krušovice, ul. Krátká v obci Krušovice základní, rozšířená ve městě Nové Strašecí, úplná občanská vybavenost ve městě Rakovník (8 km) MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM 187 m 2 zastavěná plocha a nádvoří 300 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: cca 75,00 m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: cca 95,00 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha (užitná): cca 75,00 m 2 Storage area: Skladové a ostatní plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: cca 550,00 m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 Income: Příjem: Kč Building finished in year Rok pořízení: cca 1920 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 55 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 34 ze dne 27.6.2013 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví SJM pana Václava Kodeše a paní Alexandry Kodešové, oba bytem Krátká č.p. 50, 270 53 Krušovice. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 34 ze dne 27.6.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky a budoucí pohledávky podle smlouvy č. 2 882 542 0 51 ve výši 1.280.000,-Kč včetně příslušenství ve prospěch Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. (IČ 60192852), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 9.11.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 9.11.2009 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky z Dohody o úhradě dluhu ze dne 4.7.2012 ve výši 2.322.195,- Kč včetně příslušenství k zajištění budoucích pohledávek do celkové výše 500.000,- Kč ve prospěch Heineken Česká republika, a.s. (IČ 45148066), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 9.7.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 11.7.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 34. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 34 ze dne 27.6.2013 nejsou oceňované nemovitosti zatíženy žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 34 ze dne 27.6.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky a budoucí pohledávky podle smlouvy č. 2 882 542 0 51 ve výši 1.280.000,-Kč včetně příslušenství ve prospěch Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. (IČ 60192852), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 9.11.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 9.11.2009 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky z Dohody o úhradě dluhu ze dne 4.7.2012 ve výši 2.322.195,- Kč včetně příslušenství k zajištění budoucích pohledávek do celkové výše 500.000,- Kč ve prospěch Heineken Česká republika, a.s. (IČ 45148066), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 9.7.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 11.7.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle evidence v katastru nemovitostí je objekt č.p. 50 evidován se způsobem využití k bydlení. Stavba splňuje zákonné parametry rodinného domu a je pravděpodobně užíván k bydlení, tzn. skutečný stav je v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - situování v obci se základní občanskou vybaveností - starší rodinný dům - malá výměra pozemku Strong points / silné stránky: - na rodinném domě provedeny částečné stavební úpravy - dobrá údržba rodinného domu Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 34 pro k.ú. Krušovice, obec Krušovice, prokazující stav evidovaný k datu 27.6.2013, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Krušovice, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitosti byla na základě písemného oznámení od společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na 8.7.2013, 11:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitosti nebyl přítomen vlastník/zástavce a nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 675415 Název katastálního území : Krušovice Kód obce : 541974 Název obce : Krušovice Počet obyvatel obce : 630 Datum stanovení počtu obyvatel : 01.01.2013 Kód okresu : CZ020C Název okresu : Rakovník Název kraje : Středočeský kraj Poloha v obci : jižní část obce Krušovice, ul. Krátká Infrastructure / Infrastruktura: Obec Krušovice, patří se svými 630 obyvateli k menším obcím okresu Rakovník a Středočeského kraje. Obec Krušovice disponuje občanskou vybaveností odpovídající velikosti a významu obce (obecní úřad, pošta, škola, školka, praktický lékař, restaurace, sportoviště). Dominantou obce Krušovice je stejnojmenný pivovar s dlouhodobou tradicí. S úplnou občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na město Rakovník (vzdálené cca 9 km jihozápadním směrem). Po dopravní stránce je obec dostupná zejména po silnici I/6 (Praha Karlovy Vary), po které je dobře dostupné Hlavní město Praha a dále po silnicích druhých a třetích tříd. V obci je zavedena autobusová doprava. Z inženýrských sítí je v obci proveden rozvod elektrického proudu, veřejného vodovodu, kanalizace a zemního plynu. Property location / Poloha nemovitostí: Oceňované nemovitosti jsou situovány v jižní části obce Krušovice, v zástavbě obdobných rodinných domů, v ulici Krátká. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 50: Jedná se o rodinný dům č.p. 50, situovaný na pozemku čís. parcely St. 72, k.ú. Krušovice. Dispoziční řešení: Rodinný dům je situován jako samostatně stojící, pravděpodobně je částečně podsklepený (situování ve svahu), má jedno nadzemní podlaží a pravděpodobně volný půdní prostor ve střeše sedlového tvaru. Vzhledem ke skutečnosti, že nebylo umožněno provedení prohlídky vnitřních prostor rodinného domu, není známa přesná vnitřní dispozice. Vnitřní dispozice je pravděpodobně tvořena bytem o velikosti 2+1 případně 3+1 s příslušenstvím. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce pravděpodobně zděné ze smíšeného zdiva, část zdiva do úrovně podlahy 1.NP je provedena z betonových štípaných tvárnic, základy jsou pravděpodobně zděné bez izolace proti zemní vlhkosti, stropy jsou nad 1.PP pravděpodobně klenbové, nad 1.NP jsou pravděpodobně dřevěné trámové, půdní prostor je pravděpodobně přístupný po dřevěném venkovním žebříku, střešní konstrukce je pravděpodobně dřevěná vázaná sedlového tvaru, střešní krytina je tašková, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou předpokládány betonové a prkenné, s běžnými povrchy (dlažba, PVC, textilní krytina). Okna jsou dřevěná. Vstupní dveře jsou dřevěné, vnitřní dveře jsou předpokládány dřevěné plné a prosklené do ocelových zárubní. Vnitřní omítky jsou předpokládány hladké, v sociálním zázemí a kuchyni doplněné keramickým obkladem. Vnější omítky jsou hladké, částečně hladké štukové. Rodinný dům má předpokládán vnitřní rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace s napojením na veřejný řad a rozvod zemního plynu. Vytápění je předpokládáno ústřední, kotlem na zemní plyn. Zdroj teplé vody je předpokládán v kombinaci se systémem vytápění, případně elektrickým zásobníkovým ohřívačem. Sociální zázemí je pravděpodobně vybaveno běžnými zařizovacími předměty (WC, vana, případně sprchový kout, umývadlo). Kuchyně je pravděpodobně vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Stáří a stavební stav: Přesné údaje o původním stáří nebyly zjištěny, stavba byla postavena odhadem v roce 1920, její stáří je tedy přibližně 90 let. Za dobu své existence byla stavba pravděpodobně průběžně stavebně upravována až do současné podoby. Na rodinném domě je patrné provedení částečných stavebních úprav v minulých letech (zejména výměna střešní krytiny a klempířských konstrukcí) a dále je patrné provádění řádné údržby. Vnitřní vybavení je předpokládáno v běžném standardu. Na rodinném domě nejsou patrná žádná statická, či jiná závažná narušení. Celkový stavebně technický stav lze hodnotit jako poměrně dobrý. - 4 -
Další stavby: Na oceňovaném pozemku se nachází další stavby, tzv. vnější zařízení, která tvoří příslušenství rodinného domu. V řešeném případě se jedná zejména o přípojky IS (voda, elektrický proud, kanalizace, zemní plyn), zpevněné plochy, dřevěná pergola, oplocení, vrata, vrátka a přístřešek pro osobní automobil. Stavby v příslušenství nejsou samostatně oceněny a v celkové obvyklé ceně jsou zohledněny. Pozemek: Předmětem ocenění je pozemek čís. parcely St. 72 k.ú. Krušovice, obec Krušovice. Jedná se o pozemek, který tvoří funkční celek s rodinným domem č.p. 50. Pozemek čís. parcely St. 72 je z části zastavěn rodinným domem č.p. 50 a přístřeškem pro osobní automobil, nezastavěnou část tvoří nádvoří kolem rodinného domu. Podrobné situování pozemku je patrné z kopie katastrální mapy v příloze ocenění. Pozemek je pravděpodobně napojen na v místě dostupné inženýrské sítě, a to rozvod elektrického proudu, vody, kanalizace a zemního plynu. Přístup a příjezd je řešen z veřejné zpevněné komunikace, pozemku čís. parcely 584/1 (ostatní komunikace/ostatní plocha), respektive pozemku čís. parcely PK 584, který je ve vlastnictví obce Krušovice. Přístup a příjezd lze hodnotit jako bezproblémový. Výměra pozemku je patrná z listu vlastnictví v příloze, tvar je patrné z katastrální mapy v příloze. - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) rodinného domu č.p.50 s příslušenstvím a pozemkem čís. parcely St. 72, k.ú. Krušovice, v ulici Krátká, obec Krušovice, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 8. července 2013 (po zaokrouhlení) 900.000,- Kč Slovy: Devětsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 34 ze dne 27.6.2013 jsou oceňované nemovitosti omezeny následujícími omezeními: -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky a budoucí pohledávky podle smlouvy č. 2 882 542 0 51 ve výši 1.280.000,-Kč včetně příslušenství ve prospěch Modré pyramidy stavební spořitelny a.s. (IČ 60192852), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 9.11.2009, právní účinky vkladu práva ke dni 9.11.2009 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem smluvním k zajištění pohledávky z Dohody o úhradě dluhu ze dne 4.7.2012 ve výši 2.322.195,- Kč včetně příslušenství k zajištění budoucích pohledávek do celkové výše 500.000,- Kč ve prospěch Heineken Česká republika, a.s. (IČ 45148066), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 9.7.2012, právní účinky vkladu práva ke dni 11.7.2012 (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zahájením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -exekučním příkazem k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem exekutorským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). -zástavním právem soudcovským (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze ocenění). Stanovená obvyklá cena nemovitostí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č. 34. Jiná ocenitelná práva v souvislosti s nemovitostmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 219/6299/2013. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 15. července 2013-6 -