ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4049-65/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Byt č.323/3 Katastrální údaje : Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Vysoké Mýto, k.ú. Vysoké Mýto Adresa nemovité věci: Fibichova 323, 566 01 Vysoké Mýto Vlastník stavby: Petr Pavlák, Fibichova 323, 566 01 Vysoké Mýto, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Petr Pavlák, Fibichova 323, 566 01 Vysoké Mýto, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836, 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.c om ÚČEL OCENĚNÍ: podklad pro konání aukce (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 350 000 Kč Datum místního šetření: Stav ke dni :17.6.2015 17.6.2015 Za přítomnosti: p.šípkové Počet stran: 7 stran Počet příloh: 3 Počet vyhotovení:2 V Lázních Bohdaneč, dne 19.6.2015 Ing._ Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění bytové jednotky č.323/3, zapsané v KN na LV č.6986, vymezené v budově čp.323 zapsané na LV č.6886, stojící na parcele č.2311/1, zapsané též na LV č.6886, a to včetně podílu ve výši 860/10000 ke společným částem budovy čp.323 a k pozemku p.č.2311/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 273m 2, to vše v obci a k.ú. Vysoké Mýto, část obce Pražské Předměstí. Ocenění provést jako podklad pro konání aukce. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. čj. 534/2015-A z 15.6.2015 - LV č.6986 pro k.ú.vysoké Mýto - cuzk.cz - místní šetření konané dne 17.6.2015 Místopis Město Vysoké Mýto leží administrativně v okrese Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Vysoké Mýto je také obcí s rozšířenou působností. Obec Vysoké Mýto se rozkládá asi dvacet kilometrů západně od Ústí nad Orlicí. Na katastrálním území tohoto středně velkého města má nahlášený trvalý pobyt asi 12520 obyvatel. Protéká zde řeka Loučná. Městem prochází silnice I/35. Ve městě jsou všechny potřebné základní služby,základní škola, mateřské školky, střední školy, obchody, zdravotnická zařízení, pošta, banky. Budova čp.323 je přístupná z ulice Fibichova, a to při křížení z ulicí Cihlářská, okolí domu tvoří převážně nevyužívané (i využívané) průmyslové objekty, jež se nachází jak přímo u čp.323 (bývalý ZZN), tak podél značné části ulice. Vstup k domu čp.323 je zajištěn v KN zapsanými věcnými břemeny - přes části pozemků p.č.2312/2 a 2312/18. Celkový popis Oceňovaný byt č.323/3 se nachází v 1.nadzemní podlaží zděná obytné budovy, která má dvě nadzemní podlaží a je podsklepena. V domě je celkem 15 bytových jednotek, jedná se o dům bez výtahu, propojení mezi podlažími je jen schodištěm. Bytová jednota č.323/3 o velikosti 2+1 s příslušenstvím se nachází v přízemí vpravo od výstupního ramene schodiště. Střecha objektu čp.323 je valbová, krytina je z betonových tašek. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, bleskosvod není nainstalován. Fasáda je vápenná, probarvená, na domě jsou plastová okna s žaluziemi a hladké dveře. Schodiště v domě je betonové s keramickým obkladem stupňů. Vytápění v bytě je lokální - elektrické přímotopy.teplá voda je z elektrického boileru.podlahy v bytě jsou plovoucí laminátové v pokojích i kuchyni, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Stropy jsou částečně s rovným podhledem, částečně klenuté do traverz. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, doplněné keramickými obklady v koupelně a části kuchyně. Dveře v bytě jsou hladké do ocelových zárubní. V kuchyni je kuchyňská linka, sporák se sklokeramickou varnou deskou, digestoř. V koupelně je sprchový kout se zástěnou, umyvadlo, WC combi. Dům čp.323 je z broku 1933, v roce 2008 byl částečně zrekonstruován - nová fasáda, rozvody vody, elektřiny, kanalizace, nové podlahy, a obklady schodiště, nová plastová okna a vchodové dveře. V bytě č 323/3 v roce 2009 byly provedeny nové plovoucí laminátové podlahy, keramická dlažba. I přes provedené rekonstrukční práce však byt působí nepříznivým dojmem - část zdiva je navlhlá vlivem nefunkční izolace základového zdiva a zdiva sklepa, v domě došlo i k několika vytopením bytu. Též elektrické přímotopy nestačí místnosti s velkou světlou výškou cca 2,9m vytopit - dle sdělení vlastníka jsou zde velké náklady na vytápění. Dispozičně byt obsahuje: předsíň 3,26m 2, kuchyně 16,60m 2, pokoj 14,79m 2, pokoj 15,91m 2,koupelna s WC 3,23m 2, tj. - 2 -
celkem 52,79m 2. Silné stránky Nezjištěny. Slabé stránky Především umístění bytu v domě, v němž je několik bytů s nepřizpůsobivými občany. V den místního šetření v domě byl proveden zásah bezpečnostní police se samopaly a několik těchto občanů z domu čp.323 bylo zadrženo. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Vysoké Mýto - Fibichova ul. byt v přízemí Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena zděná 52,79 m 2 2 2+1 395 767 Kč 7 497 Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Nabídka byt 2+kk Fibichova Nabídka - k prodeji byt 2+ kk, se sprch. koutem 40 m2, s prostornou chodbou v osobním vlastnictví v okrajové části města Vysoké Mýto (katastrální území Vysoké Mýto). Bytová jednotka se nachází ve druhém podlaží. Byt je po celkové rekonstrukci má nová plastová okna, nové rozvody elektřiny, vody a ostatní instalace. Součástí bytu je nová kuchyňská linka a sporák. Vytápění je zajištěno přímotopy, ohřev vody - elektrickým bojlerem. K bytu náleží prostor pro uložení kola - kočárku, sklep Lokalita: Vysoké Mýto - Fibichova ul. Podlaží: 2 Dispozice: 2+kk Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha zděná 40,00 m 2 400 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,60 Upravená j. cena Kč/m 2 5 969 Název: Nabídka byt 3+1 Nabídka - prodej pěkného udržovaného bytu v klidném místě. Byt dispozičně nabízí tři samostatné - 4 -
místnosti,kuchyňskou linku, samostatnou koupelnu a WC, vstupní chodbu a komoru.byt je v původním udržovaném stavu, vhodný k rekonstrukci dle vlastních představ. Byt se nachází v panelovém domě, který prošel kompletní revitalizací ( plastová okna, stoupačky, fasáda, zateplení, nová střecha na domě). Lokalita: Vysoké Mýto - Pivovarská Podlaží: 3 Dispozice: 3+1 Typ stavby Panelová, zateplená Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 65,00 m 2 1 190 000 Kč 18 308 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 0,75 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90-5 - Celkový koef. K C 0,40 Upravená j. cena Kč/m 2 7 362 Název: Nabídka byt 2+1 Nabídka - k prodeji slunný byt s pěknými výhledy o velikosti 2+1 o celkové výměře 46m2 ve Vysokém Mýtě. Byt se nachází ve 4 nadzemním podlaží.byt je v tuto chvíli v družstevním vlastnictví s možností okamžitého převodu do osobního vlastnictví.byt se skládá z kuchyně,která je vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem, lavicí a stolem, koupelny - umyvadlo, skříňka, vana, dále obývací pokoj a ložnice,bez vybavení. K bytu náleží sklep a lodžie. Na domě nová plastová okna + žaluzie, opravená střecha Lokalita: Vysoké Mýto V Peklovcích Podlaží: 5 Dispozice: 2+1 Typ stavby panelová nezateplená Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 46,00 m 2 750 000 Kč 16 304 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 0,80 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Celkový koef. K C 0,56 Upravená j. cena Kč/m 2 9 160 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 5 969 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 7 497 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 9 160 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 7 497 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 52,79 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 395 767 Kč Popis: byt v přízemí REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 395 767 Kč Obvyklá cena 350 000 Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena pro potřebu konání aukce je určena ještě pod úrovní porovnávací hodnoty, a to s přihlédnutím především ke skutečnosti, že se jedná o byt v domě na okraji města, s okolní částečně opuštěnou zástavbou (areál bývalého ZZN), a s přihlédnutím k nepřizpůsobivým občanům v domě. V Lázních Bohdaneč 19.6.2015 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: jiri.novak.bohdanec@gmail.com - 6 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4049-65/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 049-65/15. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace nemovitosti 2 Snímek katastrální mapy z cuzk.cz 1-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -