ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 922/101/2015 NEMOVITÁ VĚC: Pozemky, p.č. 1206/2 v k.ú. a obci Mělnické Vtelno, zapsané na LV č. 334, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mělník, obec Mělnické Vtelno, k.ú. Mělnické Vtelno Adresa nemovité věci: Mělnické Vtelno, 277 38 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Liberec, Pan Mgr. Petr Polanský Voroněžská 144/20, 46001 Liberec Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151, 541 01 Trutnov IČ: 13531140 telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz DIČ: CZ 6704131533 fax: +420499732408 Exekuční řízení č.j. 131Ex 5754/14-47 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 83 000 Kč Datum místního šetření: 1.6.2015 Stav ke dni : 1.6.2015 Za přítomnosti: Znalce Počet stran: 12 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 1 V Trutnově, dne 2.6.2015 Ing. Michal Danielis
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu: I. nemovitostí povinného a jejich příslušenství II. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí III. práv a závad s nemovitostmi spojených Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Přehled podkladů 1. Výpis z KN, LV č. 334 ze dne 31.3.2015 2. Snímek katastrální mapy 3. Zákon č. 151/1997 Sb v platném znění 4. Skutečnosti zjištěné při místním šetření dne 1,6.2015. Povinný má bydliště uvedené na sídle městského úřadu, proto nebyl obesílán se žádosti o součinnost. Pozemky jsou volně přístupné. 5. Územně plánovací dokumentace 6. Fotodokumentace pořízená znalcem 7. Databáze nemovitostí, realitní inzerce, webové servery 8. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 131Ex 5754/14-47 9. Povodňová zpráva www.cap.cz Místopis Obec Mělnické Vtelno se nachází v okrese Mělník, kraj Středočeský. Rozkládá se asi osmnáct kilometrů východně od Mělníka. Ke dni 28. 8. 2006 zde žilo 852 obyvatel. Název obce odkazuje k dávné minulosti, kdy tu byly mokřiny, jejichž vrbový porost dal Vtelnu jméno (vetla je staročesky vrba). První písemná zmínka o obci pochází z roku 1352. Do obce vede silnice II/274 Kanina - Mělnické Vtelno, okolo zastavěné části obce prochází silnice I/16 Slaný - Mělník - Mělnické Vtelno - Mladá Boleslav - Jičín. Železniční trať ani stanice na území obce nejsou. Obcí prochází cyklotrasa č. 8146 Kokořínský Důl - Chorušice - Mělnické Vtelno - Mečeříž - Kochánky. - 2 -
Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel exekučního řízení (odhad obvyklé ceny). Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito metody srovnávací. Stav posuzovaných pozemků Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Celkový popis Oceňovaný pozemek se nalézá v jižní okrajové části obce Mělnické Vtelno, situovaný po pravé straně silnice I/16 ve směru Mladá Boleslav-Mělník, ze které je přímo přístupný - 1460/2. Pozemky jsou situované bez okolní zástavby, ve vzdálenosti cca 1,6 km od centra obce a jeho občanské vybavenosti (obecní úřad, knihovna, pošta, MŠ, 1.st. ZŠ, praktický lékař, obchod, základní služby, sportoviště a restaurační zařízení). Území je částečně zainvestované, možnost napojení na NN. Dle ÚPD obce je pozemek vedený jako SK - plochy smíšené obytné, komerční, situovaný mimo zastavěné území obce. - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Pozemek je řádně zapsán v katastru Pozemek není řádně zapsán v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Vlastnické právo Soumar Martin, Mělnická 49, 27738 Mělnické Vtelno Způsob ochrany nemovitosti Nejsou evidovány žádné způsoby ochrany. Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Soumar Martin Pohledávka finanční správy Zástavní právo smluvní Jiné zápisy Nejsou evidovány žádné jiné zápisy. Nemovitost je v územním obvodu, kde státní správu katastru nemovitostí ČR vykonává Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník Zobrazené údaje mají informativní charakter. Platnost k 02.06.2015 07:15:25. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nebyla předložena nájemní smlouva, předpokládá se, že pozemky užívá povinný. Jsou sekané. - 4 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 1206/2 o výměře 415 m 2 je přístupný ze zpevněné komunikace p.č. 1460/2. Dle platné ÚPD je pozemek vedený jako SK - plochy smíšené obytné, komerční, zastavitelný, situovaný mimo zastavěné území obce. Ke dni prohlídky přes část pozemku vede zpevněná cesta s výjezdem na státní silnici. Obec nemá platnou cenovou mapu pozemků, užívání pozemků v souladu s právním stavem. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra [m 2 ] Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ K C ] [ Kč/m 2 ] Lokalita: Libiš KRC: 0,90 KMP: 0,95 KPP: 0,99 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00 Parcela č.: 6 242 1 200 000 192,25 0,85 162,73 Popis pozemku: Rovinatý pozemek s výhodnou polohou u silnice I. tř. č. 9. Původní studna na pozemku, septik, a el. přípojka na hranici pozemku, pozemek je vedený jako provozní plocha. Velmi dobrá dostupnost do Prahy 15 min, do Neratovic 5 min jízdy. Lokalita: Strážická, Mělnik KRC: 0,85 KMP: 0,95 KPP: 0,92 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 12 859 4 950 715 385,00 0,67 257,41 Popis pozemku: komerčního pozemku o celkové rozloze 12 859 m2. Pozemek je oplocen a nachází se na kraji výrobního komerčního areálu ul. Strážická. Dle územního plánu lze využít plochu pro veškerou produkční činnost (průmysl). Jedná se o univerzální plochu pro výrobu, skladování a nadřazenou i místní technickou infrastrukturu. Připojení na vodovod, kanalizaci a elektřinu k dispozici. K pozemku vede asfaltová komunikace. Celková cena:4 950 715 Kč za nemovitos Umístění objektu:okraj obce Plocha pozemku:12859 m2 Voda:Dálkový vodovod Plyn:Plynovod Odpad:Veřejná kanalizace Lokalita: Býškovice KRC: 0,85 KMP: 0,93 KPP: 0,95 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 0,90 KUV: 1,00 Parcela č.: 7 440 2 500 000 336,02 0,68 227,11 Popis pozemku: Pozemek má přímý vjez z komunikace 1. třídy Praha Mělník a je určen pro nerušící výrobu s možností bydlení. Na hranici pozemku je elektřina a plyn, voda z vlastní study. Celková cena:2 500 000 Kč za nemovitost, Plocha pozemku:7440 m2 Voda:Místní zdroj Plyn:Plynovod Lokalita: Čakovičky KRC: 0,85 KMP: 0,90 KPP: 0,97 KDD: 1,05 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,00-5 -
Parcela č.: 16 652 3 900 000 234,21 0,78 182,49 Popis pozemku: Komerční pozemek je při ulici - Zlonínské, směrem od ulice Kojetické. 14 Km od stanice metra Letňany. Celková cena:3 900 000 Kč za nemovitost Umístění objektu:okraj obce Plocha pozemku:16652 m2 Průměrná jednotková cena 207,44 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelnou cenou rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky. Jelikož specifická kritéria nelze aplikovat na jiné nemovitosti, upraví se cena přiměřeným koeficientem prodejnosti v daném místě a čase: pozemky dle platné ÚPD obce je pozemek vedený jako SK - plochy smíšené obytné, komerční, zastavitelný, přístupný ze zpevněné asfaltové komunikace. Pozemky se pohybují v intervalu od 160,- do 260,-Kč/m2. Všechny skutečnosti jsou promítnuty do srovnávací hodnoty - indikovaná hodnota je při střední úrovní intervalu, t.j. 200,-Kč/m 2 Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] ostatní plocha 1206/2 415 200 83 000 Celková výměra pozemků 415 Hodnota pozemků celkem 83 000-6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 83 000 Kč Obvyklá cena 83 000 Kč slovy: Osmdesáttřitisíc Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků: Za obvyklou cenu pokládám cenu zjištěnou multikriteriálním pohledem, kdy je rozhodujícím kritériem u pozemků použití porovnávací metody. Za objektivní tržní hodnotu pokládám a důraz kladu na cenu zjištěnou porovnávací metodou, která vychází z porovnání s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými pozemky v lokalitě, na základě inzerovaných, resp.realizovaných cen, upravených s uplatněním korekce jednak realitní nabídky a dalšími cenotvornými faktory. Po nemovitostech uvedeného typu, obdobné velikosti a zainvestovanosti, resp. zjištěnému technickému a právnímu stavu t.j. Pozemku pro výstavbu (dle platné ÚPD obce vedeném jako SK - plochy smíšené obytné, komerční), se sjezdem ze silnice I/16, v okolí pozemky soukromých vlastníků, v dané lokalitě je poptávka vyrovnaná s nabídkou. S přihlédnutím ke všem faktům jsem názoru, že nemovitosti jsou za navrženou porovnávací cenu obchodovatelné. Výpočet : Navržená předběžná srovnávací hodnota 83 000,-Kč Návrh obvyklé ceny dle výpočtu srovnávací hodnoty -na nemovitostech zapsaných na LV č. 334 zaokrouhleno 1. obvyklá cena nemovitostí a jejich příslušenství 83 000,-Kč 2. movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí 0,-Kč 3. práv a závad s nemovitostmi spojených 0,-Kč - 7 -
Závěr Na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody, se zohledněním rizikových faktorů navrhuji obvyklou cenu nemovitostí - Pozemku p.č. 1206/2 v k.ú. a obci Mělnické Vtelno, zapsané na LV č. 334, vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Mělník; se zohledněním práv a závad ve výši 83 000,-Kč Takto určená výsledná cena je podkladem pro stanovení nejnižšího podání v dražbě podle 336e o.s.ř. Nemá za cíl zjištění skutečné ceny nemovitostí, ta bude zjištěna až případným prodejem v dražbě Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována v Úvodu. Prohlašuji, že jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku ( 127a zákona č. 218/2011 Sb., kterým se mění zákon č. 549/91 Sb. ve znění pozdějších předpisů). V Trutnově 2.6.2015 Ing. Michal Danielis Zlatá Olešnice 151 541 01 Trutnov telefon: +420499732407 e-mail: mdanielis@volny.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 24. června 2008, pod č.j. Spr. 568/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 922/101/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 101. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 334 ze dne 31.3.2015 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 ÚPD obce 1 Usnesení o ustanovení znalce 1 Databáze odhadců nemovitostí, realitní servery, wikipedia.cz, risy.cz 0-9 -
Snímek katastrální mapy - 10 -
Fotodokumentace nemovitosti - 11 -
Mapa oblasti - 12 -