EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 781/61 18100 Praha 8 - Čimice Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 2755 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Nedobrovolná dražba č. j: 411/2013-D Předmět ocenění Budova RD č.p. 1096, LV č. 5279 na pozemku parc.č. St. 1270 pozemek parc.č. St. 1270, LV č. 5279 Adresa Kraj Karlovarský kraj Město Kraslice Počet obyvatel 6905 Kat. území Kraslice Ulice Třebízského č.p. 1096 Část obce dle LV Kraslice Objednatel EURODRAŽBY.CZ a.s., Čimická 781/61 18100 Praha 8 - Čimice Vlastnictví Budova RD č.p. 1096 Smatana Bc. Martin - Kraslice 358 01, Třebízského 1096 pozemek parc.č. St. Smatana Bc. Martin - Kraslice 358 01, Třebízského 1096 1270 Zpracováno pro dražebníka Tel. E-mail IČ DIČ Vypracoval Chmelíková Eva Dne 14.9.2013 Licence číslo Lidická 51 Ke dni 11.9.2013 0511 360 20 Karlovy Vary email: echmelik@seznam.cz tel: 777 118933 Prohlídka dne 11.9.2013 Počet stran textu 8 Počet stran příloh 0 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 153.7 m 2 5 500 Kč/m 2 845 350 Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kladné stránky : Objekt po částečné opravě i když je údržba zanedbaná. Záporné stránky: Malý pozemek bez zahrady, výrazně zanedbaná údržba, trhlina v obvodovém zdivu. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 800 000 Kč Osmsettisíc Kč 2 984 000 Kč Dva miliony devětsetosmdesátčtyři tisíc Kč - 1 -
Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE NE NE nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma Zástavní právo smluvní pro Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha, RČ/IČO: 45244782 Parcela: St. 1270 Stavba: Kraslice, č.p. 1096 Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost Trhlina v přední části obvodové zdi nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka REET: Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nejedná se o prodej Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Objekt odkoupen v roce 2006 za cenu 700 000,- Kč - sdělení vlastníka. - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5279, vyhotovil Czech POINT 5.8.2013. Datum předání kompletních podkladů 14.9.2013 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 5279, vyhotovil Czech POINT 5.8.2013. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Město Kraslice je situováno v západní části Krušných hor v Kraslickém průsmyku při hranici se SRN, počet obyvatel 6 905. Ve městě je kompletní síť obchodů a služeb, kino, základní a mateřské školy, poliklinika, lyžařský areál v nedaleké Bublavě. Do města zajíždí autobus, je zde vlaková zastávka ČD a hraniční přechod do SRN (Klingenthal) pro silniční a železniční dopravu. V minulosti byly Kraslice významným průmyslovým centrem (Amati atd.), ovšem s útlumem hospodářství v příhraničních oblastech je zde minimální nabídka zaměstnání a tomu odpovídající demografický profil obyvatelstva. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Nemovitost se nachází v ulici Třebízského, jedná se o komunikaci III. tř situovanou nad hlavní příjezdovou komunikací do města ( tř. ČS armády). Okolní zástavba je smíšena - jižním směrem jsou rodinné domky, před objektem je nebytový objekt skladu autodílů, dále rodinné domy ve spodní části, kde žijí z části nepřizpůsobivý občané. Z pohledu polohy nepříliš dobrá poloha vzhledem k hluku od projíždějící dopravy z hlavní komunikace, dále výhled z hlavních obytných místností je orientován k západní straně, na nebytový objekt, který je neobývaný se zanedbanou údržbou. Dopravní dostupnost do centra města je na dobré úrovni - do centra města 1000 m, vlakové nádraží ve vzdálenosti 1 500 m, autobusové ve vzdálenosti cca 1000 m. Přístup k nemovitosti je zajištěn po jednosměrné komunikace, dále pak přes pozemek - zahrada, který je ve vlastnictví ČR - Státní pozemkový úřad. Informace o nemovitosti Předmětem hodnocení je samostatně stojící rodinný dům o velikosti Kk.+4, částečně podsklepený ( do jedné poloviny), jedno nadzemní podlaží a plně obytné podkroví, objekt postaven na základě odborného odhadu 1910-1915. Objekt zděný, zastřešený dřevěným vázaným krovem s krytinou z živičných šablon. Stavebně technické provedení a vybavení : Technický popis domu : Základy betonové bez izolací proti vodě a vlhkosti. Svislé nosné konstrukce zděné obvodové stěny o tl. 350-450 mm včetně omítky.vodorovné konstrukce nad podzemním podlažím mírné klenby, nad nadzemními podlažími jsou stropy pravděpodobně dřevěné trámové s podhledem polospalné.krov dřevěný vázaný, klempířské konstrukce úplné ze slitiny TZN plechu. Schodiště kamenné. Vnější omítky vápenné, čelní fasáda s obkladem lícových cihel, vnitřní omítky dvouvrstvé štukové hladké. Vnitřní dveře : částečně chybí, částečně dřevěné náplňové, částečně dýhované do ocelové zárubně, okna jsou plastová zdvojená. Podlahy obytných místností prkenné,v koupelně a chodbě keramická dlažba. Vytápění : ústřední s kotlem na plynná paliva, teplá voda z boileru, který je součástí systému plynového kotle Koupelna vybavena obezděnou plastovou vanou, sprchovým koutem a umyvadlem, WC. V podkroví je WC. Keramické obklady pouze u první koupelny. Je proveden rozvod studené a teplé vody, kanalizace od všech zařizovacích předmětů. Rozvod zemního plynu, el. instalace 220/380. Kuchyně v vybavena standardním plynovým sporákem. Ostatní vybavení : krb. Technický stav objektu, závady : Objekt je po částečné opravě a modernizaci z let 2007-2008, v současné době není prováděna řádná údržba.objekt je odpojen od dodávky el. proudu. Opotřebení stanoveno na základě odborného odhadu : 50% Dispoziční řešení : 1.PP - sklep, technická místnost 1.NZP : chodba, koupelna, obývací pokoj s kuchyňským koutem Podkroví : schodišťový prostor, pokoj, pokoj, ložnice, WC Vedlejší stavby : Ne Venkovní úpravy : ne, pozemek o velikosti 197 m2. Objekt je napojen na veškeré veřejné distribuční sítě včetně plynu. ZP : 1.NP : 9.1*9 + 3.9* 4.1 =96.4 m2 ZP: 1.PP : 9* 4.2= 36 m2 Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace vykazuje závady: výtluky. - 3 -
Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 96.4 m 2 Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, sprchový kout, WC, 2* umyvadlo sporák kombinovaný Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 100 Opotřebení odhadem 50 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby vykazuje Trhliny v obvodovém zdivu Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Střešní krytina 100% 2008 Vnitřní omítky 50% 2008 Okna 100% 2008 Dveře 30% 2008 Instalace 100% 2008 Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 694 m 3 Cena 4 300 Kč/m 3 Cena celkem 2 984 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 197 m 2 Cena pozemků 400 Kč/m 2 Cena celkem 79 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného napojeno ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Veřejná přístupová komunikace Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce do 45... cm práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech z živičného šindele klempířské z titanzinku konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších spárované zdivo povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody kamenné dveře a vrata vnitřní hladké dýhované okna plastová s dvojsklem povrch podlah prkenné vytápění ústřední s plynovým kotlem elektroinstalace vč. světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé bleskosvodu vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod rozvod plynu - 4 -
ohřev teplé vody kombinovaný s ústředním topením ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) Mimořádná výbava Krb vnitřní Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep 28.00 m 2 1.0 28.00 m 2 Součet ploch za podlaží 28.00 m 2 28.00 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 5.23 m 2 1.0 5.23 m 2 obývací pokoj s kuchyňským koutem 51.26 m 2 1.0 51.26 m 2 koupelna s WC 8.32 m 2 1.0 8.32 m 2 chodba 7.54 m 2 1.0 7.54 m 2 Součet ploch za podlaží 72.35 m 2 72.35 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj 16.50 m 2 1.0 16.50 m 2 pokoj 17.35 m 2 1.0 17.35 m 2 pokoj 12.37 m 2 1.0 12.37 m 2 WC 1.90 m 2 1.0 1.90 m 2 chodba 5.23 m 2 1.0 5.23 m 2 Součet ploch za podlaží 53.35 m 2 53.35 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 31.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 95.0 m 2 Podlahová plocha 135.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 270.0 m 2 Cena za nemovitost 1 350 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 1 350 000 Kč 10 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji rodinný dům s garáží pro 1 automobil a zahradou v klidné části obce. V domě jsou nové podlahy, rozvody vody, elektriky a plynu. Koupelna je po rekonstrukci s podlahovým vytápěním. Dům je celý podsklepen. Nový plynový bojler, okna jsou plastová i dřevěná. V přízemí je kuchyň s obývacím pokojem, šatna, ložnice, v 1. patře 3 pokoje a terasa. Porovnání: shodná lokalita, shodný typ domu, shodné provedení a vybavení 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 12.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 131.0 m 2 Podlahová plocha 160.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 271.0 m 2 Cena za nemovitost 850 000 Kč 5 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 765 000 Kč 4 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dobré bydlení nabízí k prodeji podsklepený rodinný řadový dům s dispozicí 5+1. V přízemí domu se nachází kuchyň, dvě obytné místnosti, toaleta a vstup do sklepní části domu. V patře pak tři místnosti a koupelna. V každé z místností jsou funkční kachlová kamna. Na domě byla provedena rekostrukce střechy včetně okapového systému a nová přípojka kanalizace. Dům je jinak v původním stavu. Za domem se nachází menší zahrádka vhodná k posezení nebo vybudování zázemí pro děti. Výhodou tohoto domu je jeho umístění v klidné části centra obce s výbornou dostupností a bezprostřední blízkostí obchodů, školy a školky. Porovnání: shodná lokalita, částečná oprava, větší pozemek 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 13.8.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 42.0 m 2 Podlahová plocha 78.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 671.0 m 2 Cena za nemovitost 1 290 000 Kč 16 500 Kč/m 2-6 -
Redukce ceny 30 % Redukovaná cena 903 000 Kč 11 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Nabízíme k prodeji novostavbu v lukrativní lokalitě města Kraslice s výhledem na krásné panorama krušných hor nedaleko německých hranic. Zastavěná plocha obytného domu má 42 m2 (možnost přestavět na mezonetový byt s výměrou 84 m2 anebo přistavět),zahrada 671 m2, garáž, půda. Dům má šindelovou střechu, zateplení domu a fasáda, plastová okna a dveře. Do domu jsou zavedené veškeré inž. sítě, vytápění kombinovaným kotlem na tuhá paliva, nové rozvody vody, odpadu, topení v mědi. Dispozice interieru - předsíň ze které je vstup na půdu, koupelna s WC a místnost cca 30 m2. Pod tímto podlažím je místnost, která se dá využít jako dílna, s možností mezonetem propojit a zvětšit obytný prostor. Zahrada je z části upravená zámkovou dlažbou a z části zatravněná. 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: Sreality.cz, datum vložení inzerátu 9.9.2013 Konstrukční provedení Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 110.0 m 2 Podlahová plocha 160.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 610.0 m 2 Cena za nemovitost 2 400 000 Kč 15 000 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 1 920 000 Kč 12 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej rodinného domu 5+1 se samostatně stojící dvojgaráží v obci Kraslice,dům je po celkové rekonstrukci v průběhu let 2003-2011, která zahrnovala: nová plastová okna s vnitřními žaluziemi a v obývacím pokoji s předokení roletou, rozvody vody a elektroinstalace, nová kuchyňská linka s novými elektrospotřebiči, podlahy,novou střešní krytinu, zateplení a izolace celého domu, fasáda a koupelny. V přízemí domu jsou dvě obytné místnosti z toho jedna propojená s venkovním posezením s krbem, kuchyň, koupelna s vanou a sprchovým koutem a samostatné WC s umyvadlem. V podkrový domu jsou tři obytné místnosti a sociální zařízení s vanou. Dům je částečně podsklepený. Topení je řešeno plynovým kotlem. Zastavěná plocha domu je 110m2, užitná plocha 160m2. K domu náleží samostatně stojící novostavba dvojgaráže zastavěné plochy 50m2. Pozemek má celkem 605m2. Dům leží na přímé trase cca 2 km od hranic s Německem. Proto je objekt vhodný jak k trvalému bydlení, tak k podnikání. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 4 800-12 000 Kč/m 2 765 000-1 920 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 5 500 Kč/m 2 Pro porovnání jsem vybrala 4 reprezentanty, jedná se o rodinné domy situované v obci Kraslice, jedná se o domy s částečnou opravou i domy- nové stavby. Z výše uvedeného přehledu je patrné, že cenové porovnání má velké rozpětí, u hodnocené nemovitosti jsem volila spodní hodnotu cenového porovnání a to vzhledem k těmto skutečnostem : Velmi malý pozemek pouze pod stavbou, výrazně zanedbaná údržba. Vypracoval Licence číslo 0511 Chmelíková Eva Lidická 51 360 20 Karlovy Vary podpis - 7 -
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni, ze dne 2.11.1994 č.j. Spr.1561/94 pro základní obor EKONOMIKA pro odvětví ceny a odhady, specializace odhady nemov. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2755/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís.... - 8 -
Fotodokumentace Kuchyňský kout Pohled z okna Krb v pokoji podlahy koupelna Kotel UT - 9 -
- 10 - Fotodokumentace
Fotodokumentace Detail Přístavba koupelny Pohled z domu - 11 -
- 12 - Fotodokumentace - mapy
- 13 -