ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 144/2015 NEMOVITÁ stavební p.č.755 včetně čp. 594 rodinný dům a p.č.2392/2, vše v VĚC: katastrálním území Česká Kamenice, obec Česká Kamenice, okres Děčín podíl ½ k celku Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Děčín, obec Česká Kamenice, k.ú. Česká Kamenice, část obce Česká Kamenice Adresa nemovité Slavíčkova 594,40721 Česká Kamenice věci: Vlastník stavby Endler David, Lovosická 1351/22, Děčín VI-Letná, 40502 Děčín 1/2 Endler Václav, 5. května 164/15, Děčín X-Bělá, 40502 Děčín 1/2 Vlastník pozemku: Endler David, Lovosická 1351/22, Děčín VI-Letná, 40502 Děčín 1/2 Endler Václav, 5. května 164/15, Děčín X-Bělá, 40502 Děčín 1/2 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad Nymburk, IČ 62885995, soudní exekutor 070 EX 223/15 Mgr. Tomáš Pospíchal 28. října 1204/20, 288 02 Nymburk ZHOTOVITEL : René Tomeš Adresa zhotovitele: Sportovní 409/31, 50009 Hradec Králové, IČ: 72884452 telefon: 603203065 e-mail: tomes@reality-hk.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení - Stanovení ceny obvyklé ceny nemovitých věcí včetně součástí a příslušenství pro potřeby Exekutorského úřadu Nyburk pro účel prodeje ideální jedné poloviny nemovitých věcí v dražbě OBVYKLÁ CENA Podíl ½ : 800 000Kč Datum místního šetření: 6.5.2015 Stav ke dni : 7.4.2015 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 8 Počet vyhotovení: 2 Hradci Králové, dne 8.6.2015 René Tomeš
NÁLEZ Znalecký úkol zjištění ceny obvyklé nemovitých věcí : spoluvlastnického podílu v rozsahu ideální ½ k celku stp.č.755 včetně součástí stavby - rodinný dům čp. 594 Česká Kamenice a p.č.2392/2 zahrada včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Česká Kamenice, obec Česká Kamenice, okres Děčín, dále ocenění práv a závad spojených s výše uvedenou nemovitou věcí. Přehled podkladů vlastní zjištění na místě samém dne 6/5/2015 od 13h výpis z LV č. 480 snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz údaje sdělené objednavatelem Usnesení zn. 070 EX 223/15-19 ze dne 7.4.2015 internetové stránky http://mestaobce.cz www.mapy.cz nabídka www.sreality.cz zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ve znění vyhl.č.199/2014s. fotodokumentace pořízená na místě samém Jiří Kokoška a kol.: Oceňování nemovitostí díl II Oceňování cenou obvyklou, nakladatelství ARCH Zbyněk Zazvonil: Oceňování nemovitostí na tržních principech Prohlídka nemovité věci Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.5.2015 za přítomnosti znalce, vlastník, ač řádně obeslán se na místo šetření nedostavil. Povinný mne telefonicky kontaktoval v den prohlídky v pozdější hodině, už jsem v místě nebyl. Vycházím z údajů sdělených sousedy a z údajů zjištěných na místě samém a z venkovní obhlídky, vlastník poskytl informace po telefonu. Nemovitá věc nebyla zpřístupněna. Dům není trvale užíván, žádná listina o nájmu nebyla předložena. Místopis Město Česká Kamenice je na severu Čech asi 20 km na východ od Děčína. Rozkládá se v údolí řeky Kamenice, posledního labského přítoku na našem území. Město je z jihu chráněno zříceninou hradu Kamenice na Zámeckém vrchu, Současná Česká Kamenice představuje významné turistické centrum zdejšího regionu. Pošta* 1 PSČ 40721 Veřejný vodovod Kanalizace ČOV Plynofikace obce ano ano ano ano V obci ČD a linkové autobusy Česká Kamenice město s dobrou občanskou vybaveností. Pozemky v severovýchodní okrajové části města Česká Kamenice ulice Slavíčkova nezpevněná cesta, prodloužená ulice Fibichova zpevněná komunikace zajišťující příjezd k domu od severu, - 2 -
v zástavbě rodinných domů. Veškeré sítě v místě. Přístup z veřejné nezpevněné cesty ulice Slavíčkova a z veřejné zpevněné komunikace z ulice Fibichova. Počet obyvatel :5425 Ve správním obvodu obce s rozšířenou působností Děčín Obec s pověřeným obecním úřadem, SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: Zástavba rodinných domů elektro, voda, kanalizace dešťová, plyn Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Poloha v obci: okrajová část Přístup k pozemku zpevněná komunikace autobus, ČD Celkový popis Mírně svažité pozemky stavební a zahrada ve funkčním celku, stavební pozemek zastavěn stavbou rodinného domu samostatně stojící stavba, přízemní stavba s využitým podkrovím a s podsklepením. Dispozice IPP kotelna, chodba, schodiště INP veranda, chodba, kuchyň, 3x pokoj, vstup do zahrady, koupelna a WC, schodiště Podkroví 2x pokoj. Zděná stavba z tradičních materiálů postavená v roce 1926, v letech 2000-2002 byla provedena přístavba sociálního zařízení a kuchyně. Objekt napojen na vodovod, elektro síť, plyn. Kanalizace do jímky. Objekt byl v minulosti částečně zrekonstruován. Součástí obvyklé ceny je rodinný dům čp 594 vedlejší stavba přízemní se sedlovou střechou vedle domu včelín venkovní úpravy - oplocení, přípojka elektro, přípojka vody, přípojka kanalizace do jímky, jímka, plotová vrata 2x a vrátka 1x, zpevněné plochy, altán, sušák na prádlo pozemky stp.č.755 a p.č.2392/2 zahrada porosty Silné stránky Klidná část města vhodná pro bydlení a rekreaci Dobrý stavebně technický stav Dostatečná plocha pozemku Slabé stránky vlastník se nachází v exekučním řízení ocenění spoluvlastnického podílu prodej ½ nemovitých věcí - 3 -
Obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržní nebo obvyklé ceny ( hodnoty) nemovitých věcí Toto ocenění bylo vypracované v souladu s těmito obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami:nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právních podkladů vlastnického práva k datu ocenění. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tudíž prodejné a je bez závad. Zástavní práva nejsou posuzována. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný soulad se všemi právními normami a předpisy. Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch nebo jakýkoliv zájem související s předmětem ocenění. Nejsou žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost zhotovitele. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby. Cena určená podle zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná. Tržní hodnota Odhadnutá částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potenciálním prodávajícím a kupujícím při zájmu nemovitou věc prodat a druhou stranou koupit. Tržní hodnotu nemovité věci ovlivňuje mnoho vlivů. Mezi nejdůležitější patří vlivy fyzikální, kde se jedná o rozsah nemovité věci, její velikost, polohu, životní prostředí kolem ní, dopravu, sousedy, stáří nemovité věci a řadu dalších faktorů. Dále jsou to vlivy ekonomické, u kterých se sleduje zaměstnanost v dané lokalitě, životní úroveň, hospodářský rozvoj, inflace nebo úroková míra. Vlivy politicko-správní zahrnují daňovou politiku, územní plánování či veřejné zájmy a vlivy sociálnědemografické naopak politiku sociální, vzdělání, vývoj populace a velikost rodin, životní styl a standard rodinný dům. Mimo tyto vlivy mají na hodnotu nemovité věci vliv i situace v dané části trhu, stabilita či rozkolísanost trhu, stav nabídky, poptávky a konkurence u daného typu nemovité věci, nové trendy a další. Obvyklá cena se vytvoří při konkrétní koupi či prodeji nemovité věci, není možno ji určit přesně. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní - 4 -
smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Způsob ochrany nemovitosti rozsáhlé chráněné území Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Endler David Zahájení exekuce - Endler Václav Zástavní právo exekutorské Ostatní rizika: nebyla zjištěna Komentář: nebyla předložena ani zaslána žádná nájemní smlouva ZPŮSOBY OCENĚNÍ 1. POROVNÁVACÍ způsob stanovení ceny obvyklé (porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci) 2. NÁKLADOVÝ způsob ocenění nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění FOTODOKUMENTACE: Pohled od severu Čelní pohled - 5 -
Ulice Slavíčkova Okolí domu Přístavba Pohled od domu Příjezdová komunikace zpevněná OCENĚNÍ Obvyklá cena stavebních pozemků pro k.ú. Česká Kamenice: 350Kč/1m2 obec nemá zpracovanou cenovou mapu stavebních pozemků, v místě veřejná elektro a vodovod a plynovodní síť věcná hodnota za pomocí cenového předpisu (vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá - 6 -
ustanovení zákona č. 151/1997 Sb). rodinný dům čp. 594 Stavba postavená v r 1926, dle informací podaných vlastníkem a sousedy byl objekt přistavěn a modernizován, zřízení plynového vytápění, obměna střešní krytiny, přístavba sociálního zařízení a kuchyně, nové rozvody vodo, elektro a kanalizace. Byly osazeny klempířské konstrukce z nerezového plechu. Dům není trvale užíván. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 13, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Obestavěný prostor Obestavěný prostor - celkem: 592,00 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy kamenné a betonové pasy S 100 2. Zdivo zděné S 100 3. Stropy rovné S 100 4. Střecha polovalbový S 100 5. Krytina tašková S 100 6. Klempířské konstrukce nerez N 100 7. Vnitřní omítky štukové S 100 8. Fasádní omítky vápenné S 100 9. Vnější obklady S 100 10. Vnitřní obklady S 100 11. Schody S 100 12. Dveře S 100 13. Okna dvojitá s otevíráním ven dovnitř S 100 14. Podlahy obytných místností S 100 15. Podlahy ostatních místností S 100 16. Vytápění S 100 17. Elektroinstalace S 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody S 100 20. Zdroj teplé vody S 100 21. Instalace plynu S 100-7 -
22. Kanalizace S 100 23. Vybavení kuchyně S 100 24. Vnitřní vybavení S 100 25. Záchod S 100 26. Ostatní C 100 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m 3 ]: = 2 290,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 11): * 1,0900 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9649 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1150 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 093,95 Plná cena: 592,00 m 3 * 5 093,95 Kč/m 3 = 3 015 618,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 89 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 60 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 149 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 89 / 149 = 59,7 % Koeficient opotřebení: (1-59,7 % / 100) * 0,403 Rodinný dům - zjištěná cena = 1 215 294,22 Kč Ocenění pozemků Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 755 120,00 350,00 42 000,- zahrada 2392/2 937,00 350,00 327 950,- celkem 1 057,00 m 2 369 950,- Pozemky = 369 950,- Kč Rekapitulace věcných hodnot rodinný dům pozemky Celkem 1 215 294,20 Kč 369 950,- Kč 1 585 244,20 Kč Podíl : ½ 792 622,10Kč - 8 -
Porovnávací ocenění ocenění přímým porovnáním: Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 592,00 m 3 Zastavěná plocha: 120,00 m 2 Plocha pozemku: 1 057,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitých věcí zdroj www.sreality.cz (příloha) RD stavba ze smíšeného zdiva po rekonstrukci, menší dům, lepší stavebně technický stav, menší pozemek, volný prodej celého objektu RD řadový rodinný dům, patrový, pozemek pouze pod stavbou, novější stavba, volný prodej celého objektu Srovnatelné nemovité věci Název: RD Lokalita: Česká Kamenice, ulice Lipová Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,20 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Výměra pozemku Celková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena 447 m 2 1 630 000 Kč 0,99 1 620 536Kč Název: RD Lokalita: Lipová, Česká Kamenice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,30 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,75 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,85 Výměra pozemku Celková cena Celkový koef. K C Upravená j. cena 61 m 2 1 950 000 Kč 0,85 1 658 080 Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena 1 620 536 Kč/ks 1 639 308 Kč/ks - 9 -
Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Porovnávací hodnota před korekcí ceny spoluvlastnický podíl Výsledná porovnávací hodnota 1 658 080 Kč/ks 1 639 308 Kč/ks * 1,00 / 2,00 = 819 654,00 819 654 Kč Ocenění nákladovou metodou 1/2 Porovnávací ocenění ½ Zaokrouhleno REKAPITULACE OCENĚNÍ 800 000Kč Obvyklá cena ideální jedné poloviny 800 000 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny slovy: Osmsettisíc Kč Faktory ovlivňující Cenu obvyklou nemovité věci: Využití nemovité věci rodinný dům Stavebně technický stav budova jako celek nevykazuje viditelné vady Vybavení- předpokládá se standardní Objekt je napojen na elektro síť, vodovod a plyn Vlastnictví pozemků dostatečná výměra Poloha vhodná část pro rodinný dům Doprava linková autobusová doprava a železniční doprava Vybavenost obce dobrá Nabídka v lokalitě mírně převyšuje nabídku stagnace na trhu s nemovitostmi ekonomická krize v ČR vlastník se nachází v exekučním řízení prodej spoluvlastnického podílu objekt nebyl povinným zpřístupněn 722 622,10 Kč 819 654,-- Kč Je nutné vzít v úvahu, že nabyvatel má s nabytím nemovité věci další výdaje spojené s úhradou daně z nabytí nemovité věci, tato činí 4% z vydražené ceny. Po zvážení všech výše uvedených faktorů ovlivňujících cenu, vyhodnocení všech informací získaných na trhu s nemovitostmi uvádím následující : Práva a závady spojené s nemovitostí žádné závady ani práva spojené s nemovitostmi nebyly zjištěny ani povinným sděleny, vyjma práv uvedených na listu vlastnictví č.480 oddíl C Cena movitých věcí, které tvoří příslušenství Žádné movité věci, jež jsou součástí nemovitostí, vyjma těch, které jsou zahrnuty v ceně obvyklé nemovitosti, nebyly zjištěny, cena je 0,- Kč - 10 -
Závěr Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu spoluvlastnického podílu v rozsahu ideální ½ k celku stp.č.755 včetně součástí stavby - rodinný dům čp. 594 Česká Kamenice a p.č.2392/2 zahrada, včetně součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Česká Kamenice, obec Česká Kamenice, okres Děčín, k 7.4.2015 800 000Kč, slovy: Osmsettisíc Kč. Ocenění je provedeno objektivně nestranně a s nejlepším vědomím a svědomím za pomocipřímého porovnání s nabízenými nemovitostmi v místě. Hradci Králové 8.6.2015 René Tomeš Sportovní 409/31 50009 Hradec Králové Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.9.1987 pod č.j.spr. 690/84 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady se zvl. specializací na odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 144/2015 znaleckého deníku. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 48 ze dne 7.4.2015 3 Snímek katastrální mapy z www.cuzk.cz z 8.6.2015 2 Mapa oblasti z www.mapy.cz z 8.6.2015 1 nabídka domu z www.sreality.cz z 8.6.2015 2-11 -