Znalecký posudek č. 3667/2012 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 24/13 v domě č.p. 24 a 25 umístěném na pozemku parc. č. St. 707 v kat. úz. Předmostí, obec Přerov, okres Přerov včetně spoluvlastnického podílu 3182/276884 na společných částech domu a pozemku; ve vlastnictví Doležala Jaromíra. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 12937/12-18 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 6.9.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 24.9.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 1137, vedené Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Přerov, kat. úz. Předmostí, obec Přerov. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Dr. Milady Horákové 24/9 750 02 Přerov Region: Olomoucký Okres: Přerov Katastrální území: Předmostí 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6.9.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.8.2012, LV 1137, kat. úz. Předmostí, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, KP Přerov, vyhotoven dálkovým přístupem - kopie mapy katastrální ze dne 20.8.2012, mapový list č. Olomouc 4-8/24, měřítko 1:1000, kat. úz. Předmostí - kopie kupní smlouvy ze dne 19.6.2006, právní účinky vkladu ke dni 26.6.2006 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 12937/12-18 ze dne 27.4.2012 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 12937/12-58 ze dne 8.8.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 1137, kat. úz. Předmostí, obec Přerov, okres Přerov, ze dne 8.8.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Doležel Jaromír, Dr. Milady Horákové 24/9, Přerov II - Předmostí, 751 24 Přerov 4 2
oddíl B - nemovitosti: bytová jednotka č. 24/13 v domě č.p. 24 a 25 (LV 865, bytový dům) umístěný na pozemku parc. č. St. 707 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 483 m 2 podíl na společných částech domu a pozemku 3182/276884 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 16.06.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.06.2006. - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 16.06.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.06.2006. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr.soudu v Přerově, 29EXE-959/2012-12 ze dne 20.04.2012.; uloženo na prac. Přerov - Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 29EXE-959/2012-12 ze dne 20.4.2012 nabylo právní moci 30.5.2012 ze dne 19.06.2012.; uloženo na prac. Přerov - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutor. úřad Litoměřice, 124 EX-12937/2012-18 ze dne 27.04.2012. - Vyrozumění soudního exekutora o nabytí právní moci usnesení 124EX-12937/2012-18 ze dne 27.4.2012 nabyl právní moci 14.5.2012 ze dne 19.06.2012. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okr. soudu v Přerově, 29 EXE-1066/2012-15 ze dne 07.06.2012.; uloženo na prac. Přerov - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutor. úřad Litoměřice, 124EX-12937/2012-17 Katastrálnímu úřadu doručeno dne 27.04.2012 ze dne 27.04.2012. Právní moc ke dni 14.05.2012. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutor. úřad Ostrava, 024EX-613/2012-39 ze dne 26.06.2012. oddíl D - jiné zápisy: - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutor. úřad Ostrava, 024EX-613/2012-40 ze dne 26.06.2012. oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva kupní ze dne 19.06.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 26.06.2006. 6. Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr uvedených v kopii kupní smlouvy. Majitel oceňovaných nemovitostí nekontaktoval znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byl v usnesení vyzván. Přerov nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. 3
7. Celkový popis nemovitosti: Přerov leží v Olomouckém kraji, podél řeky Bečvy, jihovýchodně od Olomouce, východně od Prostějova, severovýchodně od Vyškova, severně od Kroměříže a severozápadně od Bystřice pod Hostýnem. V obci s kompletní občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy, vlaky a MHD. Oceňovaná bytová jednotka 1+1 se nachází v 5.NP podsklepeného panelového domu v severní okrajové části Přerova. 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka 1+1 se nachází v 5.NP podsklepeného osmipodlažního panelového domu v severní části Přerova, okres Přerov. Dům je přístupný od jihu z ulici Dr. Milady Horákové, má výtah, vyměněná okna za plastová a je napojen na veškeré IS. Dle kupní smlouvy k oceňované jednotce náleží sklepní kóje. Vzhledem k tomu, že majitel nepředložil výkresovou dokumentaci, byly informace o bytové jednotce čerpány z dostupné dokumentace a při místním šetření. Stáří nemovitosti bylo stanoveno odhadem. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemek Oceňovaný pozemek leží v severní části obce Přerov, okres Přerov. Pozemek je téměř obdélníkového tvaru, rovinný, přístupný z ulice Dr. Milady Horákové, napojen na veškeré IS, zastavěn bytovým domem. 4
B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Přerov Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 19 448,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 7,61 m 2 pokoj: = 17,92 m 2 předsíň: = 3,05 m 2 koupelna s WC: = 3,24 m 2 Podlahová plocha bytu: = 31,82 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: = 1,71 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,71 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 31,82 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,71 m 2 * 0,10 = 0,17 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 31,99 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 40 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,832 i = 1 5
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí parků IV 0,03 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,030 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,832 * 1,030 * 0,950 = 0,814 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 19 448,- Kč/m 2 * 0,814 = 15 830,67 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 15 830,67 Kč/m 2 * 31,99 m 2 = 506 423,13 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 506 423,13 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 252 632,99 Kč Spoluvlastnický podíl: 3 182 / 276 884 Hodnota spoluvlast. podílu: 252 632,99 Kč * 3 182 / 276 884 = + 2 903,30 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 509 326,43 Kč Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení = 509 330,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka = 509 330,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 509 330,- Kč 6
Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a 1 ) bytová jednotka Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 31,82 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+1, v OV, o výměře 31 m 2, v ulici Hranická, Přerov. Nadstandardně zrekonstruovaná jednotka je situována do 4. podlaží revitalizovaného panelového domu s výtahem. V bytě jsou vestavěné spotřebiče a skříně a náleží k němu sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+1, v OV, o výměře 35 m 2, v ulici Pod skalkou, Přerov. Bytová jednotka se nachází ve 3. podlaží panelového domu po revitalizaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+1, v OV, o výměře 38 m 2, v ulici Osmek, Přerov. Byt v původním stavu je situován do 6. podlaží panelového bytového domu po revitalizaci a náleží k němu lodžie a sklepní prostor. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 1+1, v OV, o výměře 40 m 2, v ulici bří Hovůrkových, Přerov. Bytová jednotka je situována do 4. patra panelového bytového domu bez výtahu a náleží k ní balkon a sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] BJ Hranická 699 000,- Kč 0,95 0,98 0,85 0,97 1,00 1,00 31,00 17 308,36 BJ Pod Skalkou 560 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 35,00 15 520,00 BJ Osmek 580 000,- Kč 1,07 1,00 0,98 0,97 1,00 1,00 38,00 15 524,80 BJ bří. Hovůrkových 645 000,- Kč 0,90 1,00 0,98 0,97 1,20 1,00 40,00 16 554,70 Součet: 64 907,85 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 16 226,96 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 15 520,- Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 17 308,36 Kč/jedn. Základní cena: 16 226,96 Kč 31,82 á 16 226,96 Kč/ = 516 341,87 Kč - výsledná cena = 516 341,87 Kč 7
Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor a) bytová jednotka = 516 340,- Kč Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem 516 340,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří St. 707 483,00 500,00 241 500,- Součet 241 500,- Úprava ceny příloha č. 21: 1.2. výhodnost polohy z hlediska účelu užití stavby 30 % Úprava ceny celkem 30 % + 72 450,- Mezisoučet 313 950,- 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 31 395,- Mezisoučet 345 345,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,3420 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 252 632,99 Pozemek - zjištěná cena = 252 632,99 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek = 252 630,- Kč Cena pozemků činí celkem 252 630,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: 509 330,- Kč 509 330,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 516 340,- Kč 516 340,- Kč 8
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: - kompletní občanská vybavenost - dobrá dopravní dostupnost c) parametry ponižující cenu: -panelová nezateplená budova Průměrná cena za metr čtvereční bytové jednotky je v místě prodeje cca 16.200 Kč. Vzhledem k nesoučinnosti vlastníka bytové jednotky nebyla provedena prohlídka, místním šetřením byl zjištěn stav budovy. Po zvážení všech aspektů, stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 516.000 Kč. Obvyklá cena: 516 000,- Kč slovy: pět set šestnáct tisíc Kč V Praze dne 24.9.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3667/2012 znaleckého deníku. 9
Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 355/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10