Znalecký posudek číslo 2609-09/2012 aktualizace zn. posudku č. 2510 90/2011 O ceně nemovitosti: rodinného domu čp. 2841 postaveného na zastavěné ploše st. 5663, s tímto pozemkem a navazující zahradou p.č. 556/91, se vším příslušenstvím a součástmi v obci: Šumperk, katastrálním území: Šumperk, okrese: Šumperk. Vlastník nemovitosti: K celku Ing. Dagmar Vaculíková Šumperk, Trnkova 2841/3 Objednatel znaleckého posudku: JUDr. Petr Elšík, správce konkurzní podstaty úpadce LION bikes a. s. se sídlem Ostrava, Polanka nad Odrou, Hraničky 1146/2 PSČ 725 25, IČ 256 32 434; Olomouc, Sokolská 7 Účel ocenění: zjištění ceny a stanovení obvyklé ceny nemovitostí ke dni vyhotovení znaleckého posudku, a to jako podklad v konkurzní věci dlužníka pod sp. zn. 13 K 46/2001, se stavem ke dni místního šetření Zpracovatel: Ing. Petr Havránek Přerov, Svépomoc I - 1987/47; mobil: +420 606 950 687 tel : 581 21 70 90; e-mail: znalec@realityhavranek.cz v Přerově: 08. 02. 2012 Cenový předpis: Vyhláška č. 387/2011 Sb., účinná dnem 01.01.2012, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky 364/2010 Sb.. Podklady pro vypracování posudku: - 1 -
- Objednávka a jednání znalce se správcem konkurzní podstaty JUDr. Petr Elšíkem. - Jednání znalce se zástupci - makléři místních realitních kanceláří ve věci porovnávaných nemovitostí Alfa reality a Delta real. - Jednání znalce se zástupcem odhadcem bankovního ústavu ve věci porovnávaných nemovitostí. - Znalecký posudek č. 2510 / 2011 vypracovaný Ing. Petrem Havránkem. - Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne 17.06.1997 o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. - Vyhláška Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ze dne 03.01.2008, s účinností dnem 01.02.2008, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. ze dne 29.12.2008, s účinností dnem 01.01.2009, ve znění vyhlášky ve znění vyhlášky č. 378/2011 Sb., s účinností dnem 01.01.2012. - Součástí znaleckého posudku č. 2510 byly mimo jiné níže uvedené podklady, které se v aktualizovaném posudku již nepřikládají: - Informace od Ing. Přikryla - zástupce P.K.L. Holding, s.r.o. ohledně usnesení Krajského soudu v Ostravě pod sp. zn.: K 46/2001. - Výpis z KN LV č. 3677 poskytnutý zástupcem P.K.L. Holding, s.r.o. pro katastrální území, obec a okres Šumperk ze dne 19.07.2011. - Kopie katastrální mapy pro katastrální území, obec a okres Šumperk ze dne 19.07.2011. - Částečná výkresová dokumentace z února roku 1996 zajištěná znalcem z podkladů archivu SÚ MěÚ v Šumperku. - Informace získané osobně znalcem v archivu SÚ MěÚ Šumperk. - Místní šetření bylo osobně provedeno znalcem. Pro měření bylo použito pásmo, dřevěný dvoumetr a teleskopické měřidlo. A) Nález - celkový popis nemovitosti: Tímto znaleckým posudkem je provedena časová a vyhlášková aktualizace zjištěné a obvyklé ceny nemovitostí stanovené znaleckým posudkem č. 2510 090/2011 vypracovaným Ing. Petrem Havránkem,a to rodinného domu čp. 2841 nacházejícího se při místní zpevněné komunikaci v ulici Trnkova ve městě Šumperku se vším příslušenstvím a součástmi včetně pozemků st. 5663 a p.č. 556/91. Jedná se o lokalitu s moderní novodobou zástavbou rodinných domů. V tomto posudku nebudou uváděny jednotlivé texty a popisy, které jsou součástí výše uvedeného znaleckého posudku. V části kopie podkladů znaleckého posudku nebudou dokládány jednotlivé podklady, jenž jsou součástí znaleckého posudku č. 2510-090/2011. Sestavení posudku: 1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) RODINNÝ DŮM č.p. 2841 2) Venkovní úpravy ( 10) a) BAZÉN 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91 4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) a) POROSTY B) Ocenění nemovitosti: - 2 -
Pro zjištění ceny je použit: ZÁKON č. 151 / 1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a VYHLÁŠKA Ministerstva financí č. 3 / 2008 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, ze dne 03.01.2008, s účinností dnem 01.02.2008, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky 364/2010 Sb. a ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností dnem 01.01.2012. 1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) RODINNÝ DŮM č.p. 2841 Účel užití stavby: Indexovaná průměrná cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (IPC): k trvalému bydlení 3 295,00 Kč Obestavěný prostor: OP spodní stavby: 6,20 x 8,85 x (0,20 + 2,10 + 0,25) = 139,92 m 3 OP vrchní stavby a zastřešení část 1: ((8,70 + 1,86) x 4,85-1,86 x 1,55) x (4,15 + 7,25) x 0,5 + (4,85 x (3,65 + 4,55) x 0,5) x (3,25 + 3,10) x 0,5 + (11,32 x 6,05-6,20 x 0,67) x (8,67 + 4,21) x 0,5 + 1,45 x 1,20 x 0,5 x 1,75 x 2 = 755,98 m 3 OP vrchní stavby a zastřešení část 2: ((1,20 + 0,20) x 0,5 x (6,00 + 6,12) x 0,5) x (6,10 + 6,05) x 0,5 + 6,01 x (5,65 + 6,68) x 0,5 x (0,10 + (2,89 + 2,68) x 0,5) = 132,66 m 3 Plocha teras: (4,85 x (3,65 + 4,55) x 0,5) + 6,01 x (5,65 + 6,68) x 0,5 = 56,94 m 2 Obestavěný prostor celkem: 1085,50 m 3 Kategorie stáří: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci) Koeficient s, kterým se násobí hodnota V 13 pro výpočet indexu konstrukce a vybavení: 1,00 Výpočet indexu trhu: Znak číslo pásma T i 1 I -0,10 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka výrazně nižší než nabídka 2 II 0,00 Vlastnictví nemovitostí: stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu Součet hodnot T 1 až T 3 : -0,100 Index trhu I T = 1-0,100 = 0,900 Výpočet indexu polohy: Znak číslo pásma P i 1 III 0,00 Poloha nemovitosti v obci: souvisle zastavěné území obce - 3 -
2 III 0,01 Význam lokality v obci, oblasti, okresu: preferovaná 3 III 0,00 Okolní zástavba a životní prostředí v okolí nemovitosti: převažující objekty pro bydlení 4 II 0,00 Dopravní spojení: dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení 5 III 0,02 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti: výborné, privátní parkování 6 II 0,00 Obyvatelstvo: bezproblémové okolí 7 III 0,00 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitostí: bez vlivu 8 II 0,00 Vlivy neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P 1 až P8 : 0,030 Index polohy I P = 1 + 0,030 = 1,030 Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma V i 0 Typ stavby: nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. np - se šikmou nebo strmou střechou A: Svislé konstrukce zděné, nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2 1.NP, s jedním NP 1 III 0,00 Druh stavby: samostatný rodinný dům 2 III 0,00 Provedení obvodových stěn: zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 II 0,00 Tloušťka obvod. stěn: 45 cm 4 II 0,01 Podlažnost: hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 IV 0,04 Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, napojení na veřejnou kanalizaci nebo domovní čistírna 6 IV 0,05 Způsob vytápění stavby: převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7 III 0,00 Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení 8 I 0,00 Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení 9 III 0,00 Venkovní úpravy: standardního rozsahu a provedení 10 II 0,00 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 11 III 0,01 Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m 2 celkem 12 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 13 III 0,85 Stavebně-technický stav: stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Výpočet podlažnosti pro stanovení pásma u 4. hodnoceného znaku: Podlažnost: 341,37:173,84 = 1,96 Součet hodnot V 1 až V 12 : 0,110 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + 0,110) x 0,850 x 1,00 = 0,944-4 -
Index cenového porovnání I = I T x I P x I V = 0,900 x 1,030 x 0,944 = 0,875 Cena upravená: CU = IPC x I = 3 295,00 Kč/m 3 x 0,875 = 2 883,13 Kč/m 3 Výpočet ceny: 2 883,13 Kč/m 3 x 1085,50 m 3 = 3 129 637,62 Kč Cena zjištěná: 3 129 637,62 Kč 2) Venkovní úpravy ( 10) a) BAZÉN Bazén venkovní - bazén venkovní betonový nezakrytý, stěny obložené nebo nátěr, izolace (položka 21. 1. přílohy číslo 11 oceňovacího předpisu) Standardní klasifikace produkce (SKP): 46.39.99 Klasifikace stavebních děl CZ-CC: 242 Cena za m 3 OP 1 825,00 Kč Množství: ((0,60 + 3,50) x (7,60 + 0,60) - 3,14 x 3,50 x 3,50 :4) x 1,75 = 42,01 m 3 OP Koeficient polohový K 5 : 1,0500 Koeficient změn ceny staveb K i : 2,3510 Koeficient prodejnosti K p : 1,1930 Cena zjištěná: 1 825,00 Kč x 42,01 x 1,0500 x 2,3510 x 1,1930 = 225 786,47 Kč Stáří: 15 roků Životnost: 40 roků Lineární opotřebení: 37,50% Opotřebení: 225 786,47 Kč x 37,50% = 84 669,93 Kč Cena zjištěná po opotřebení: 141 116,54 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91 Základní cena je určena podle odstavce i) 400,00 Kč/m 2 Stavba umístěná na pozemku: stavba koeficient K p koeficient K i RODINNÝ DŮM č.p. 2841 1,1930 2,1690 Úpravy základní ceny podle přílohy číslo 21: Důvod úpravy ceny pozemku úprava % 2.11 Pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu + 10 Úpravy podle tabulky 1: nejsou Úpravy podle tabulky 2: přirážka 10% Úpravy podle tabulky 3: nejsou Parcela číslo: a) st. 5663-5 -
Plocha: 174 m 2 Ocenění podle odstavce: 2) zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemek k tomuto účelu již užívaný Základní cena upravená: 400,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,1930 = 1 138,55 Kč/m 2 Cena za parcelu: 1 138,55 Kč/m 2 x 174 m 2 = 198 107,70 Kč Parcela číslo: b) p.č. 556/91 Plocha: 698 m 2 Ocenění podle odstavce: 5) zahrada nebo pozemek ostatní plochy, která tvoří jednotný funkční celek se stavebním pozemkem podle odst. 2 Základní cena upravená: 400,00 x (100 + 0)% x (100 + 10)% x 2,1690 x 1,1930 x 0,4 = 455,42 Kč/m 2 Cena za parcelu: 455,42 Kč/m 2 x 698 m 2 = 317 883,16 Kč Cena zjištěná: 515 990,86 Kč 4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) a) POROSTY Číslo parcely: b) p.č. 556/91 Cena za 1 m 2 podle 28: 455,42 Kč Pokryvná plocha porostu: 698 m 2 Druh oceňovaného porostu: ovocné dřeviny a ostatní vinná réva Koeficient pro stanovení ceny porostu podle 42: 0,045 Výpočet ceny porostu: 455,42 Kč x 698 m 2 x 0,045 = 14 304,74 Kč Cena zjištěná: 14 304,74 Kč C) OBVYKLÁ, OBECNÁ (TRŽNÍ) CENA Obecná cena, obvyklá cena, CO nebo COB je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Obecná cena, (tržní cena) se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji. Základním vlivem působícím ve volném tržním prostředí na cenu majetku je - 6 -
působení nabídky a poptávky. Důležitým ukazatelem pro rozhodování o koupi stavby je její výnosnost. Značný vliv na ceny nemovitostí má okamžitá kupní síla obyvatelstva. Cenové porovnání - provedení souhrnu dat o realizovaných a v realitních inzercích požadovaných cenách za obdobné nemovitosti a s odůvodněním podle příslušných kritérií je třeba uvést cenu odvozenou cenovým porovnáním. Srovnávací metoda - je obecně cena věci stanovená cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi. ZJIŠTĚNÍ HODNOTY SROVNÁVACÍ METODOU Porovnávací metodika vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Je jím též ocenění věci nemovitosti odvozením z ceny jiné funkčně související věci nemovitosti. Předmětnou nemovitost jako celek, jejíž cena byla zjištěna v předchozí části je nutno dále posoudit a odhadnout její hodnotu dosažitelnou na trhu v daném čase a místě za obvyklých obchodních podmínek, tedy stanovit cenu obvyklou. Znalcem byla provedena aktuální porovnání nabízených nemovitostí na realitních portálech. Dále byla provedena osobní jednání se zástupci makléři některých místních realitních kanceláří ve věci realizovaných obchodních případů v místě a za poslední období, včetně konzultace situace na trhu v dané oblasti. Nabízený k prodeji rodinný dům 3+1 na ulici Bohdíkovská v Šumperku, část Horní Temenice. Dům je rozdělen podélně na dvě bytové jednotky, z nichž jedna je součástí prodeje. V přízemí domu je pokoj, kuchyň s kuchyňskou linkou a prostorem pro jídelnu, spíž, koupelna s toaletou, dvě vstupní chodby. Do patra vede vkusné dřevěné schodiště. V patře jsou dva další pokoje, toaleta a vchod do půdních prostor a ze schodiště vchod na možnou terasu domu, z které by byl pěkný výhled do krajiny a nabízel příjemné a klidné posezení v soukromí. K domu patří garáž a zahrada. Dům je částečně podsklepen. Objekt je postaven z cihel. Před pěti lety byla předělána kompletně elektřina, voda a odpady. Je zde jeden rok nový kotel na plyn. Podlahy jsou dřevěné a dlažba, plastová okna. Okolí nabízí klidné bydlení a poblíž přírody. Adresa: Bohdíkovská, Šumperk Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 194 m 2 Plocha pozemku: 470 m 2 Parkovací stání: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Doprava: MHD V nabídce od srpna r. 2011 za cenu 1 950 000,-Kč. => 1950000/odhadem podl. pl. ½ domu 160 m2 => cca 12 200 Kč / m2 podl. pl.. - 7 -
Nabízený prodej rodinného domu v obci Vikýřovice bezprostředně u Šumperku. Jedná se o řadový dům. Interiér nemovitosti je po kompletní rekonstrukci. Velká obytná plocha je dosažena rozšířením obytných částí domu do jeho podkrovní části. Nemovitost ihned k dispozici. V přízemí je chodba se schodištěm, garáž, prádelna, kotelna. V I.NP se nachází zádveří, koupelna, WC, kuchyně s jídelnou, obývací pokoj. V podkroví jsou 3 pokoje. Adresa: Okružní, Vikýřovice Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: Přízemí Plocha zastavěná: 180 m 2 Plocha užitná: 180 m 2 Plocha podlahová: 180 m 2 Plocha pozemku: 250 m 2 Voda: Dálkový vodovod Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Níže je uvedené pouze orientační porovnání nabídky zděného bytu. Nabízený prodej zděného bytu 1+3 v Šumperku na Jesenické ulici. Zvýšené přízemí, celková výměra 78 m2. Nová plastová okna, nová kuchyňská linka, dveře, rozvody vody a odpadu, nová střecha. K bytu patří zděný sklep. Ústřední topení kotelna ve vchodě. Ulice Jesenická, zděný cihlový byt v osobním vlastnictví velikosti 3+1, 78 m2. Velmi dobrý stav. - 8 -
Vyjednávací cena 1 200 000,- Kč. => cca 15 300 Kč/m2 podl. pl. Nabízený prodej rodinného domu ve velmi žádané lokalitě města Šumperk, ulice bří. Čapků. Dům je velmi aktivně udržován. V domě se nachází 2 bytové jednotky v I. NP a v II.NP se nacházejí prostorné byty o velikosti 2+1, III.NP jsou 2 pokoje, které je možné propojit a tím vybudovat mezonetový byt. Dům jde využít i jako dvougenerační. K domu náleží zahrada o velikosti 360 m2. Vyjednávací cena 3 150 000,- Kč včetně provize. => cca 17 500 Kč/m2 podl. pl. Typ objektu: Rodinný dům Stav objektu: velmi dobrý Konstrukce: Cihla Celková plocha: 452 m 2 Užitková plocha: 180 m 2 Zdroj vody: Veřejný vodovod Kanalizace: Dešťová, Veřejná kanalizace Elektrický proud: 230 (220) V, 400 (380) V, Vlastní měřiče spotřeby Rozvod plynu: Zemní plyn Vytápění: Kombinovaný kotel Konkrétní obchodovaná nemovitost v blízkosti lokality oceňované nemovitosti. Prodaný rodinný dům v Šumperku s bytem 1+6. V. I.PP je kotelna, sklady, hala s krbem a garáž. V přízemí je zádveří, spíž, kuchyň, obývací pokoj, hala se schodištěm, koupelna s WC. V 1. Patře je galerie, 4 pokoje a koupelna s WC. Možnost rozdělení na dva byty (1+2 a 1+3). 3 balkóny. Na pozemku se nachází skleník a hospodářská budova se zemním sklepem. Pozemek o výměře 775 m2. Dům prodán v roce 2011 za cenu 3 300 000,- Kč. Odhadem 240 m2 podl. pl => 13 750,- Kč/m2 podl. pl. - 9 -
RD 1+5 s garáží Vikýřovice alfa reality www.alfa-reality.com ev.č.: 45/10 Obec: Vikýřovice Cena / Kč 3.470.000,- SLEVA PRODÁNO Prodej novostavby RD 1+5 (stáří 3 roky) v klidné nezáplavové části obce Vikýřovice 2Km od Šumperka. Jedná se o přízemní zděný dům, zastavěná plocha 148,5m 2, další byt. jednotku možno vybudovat v podkroví. ÚT s kotlem na tuhá paliva v kombinaci s akumulační nádrží (velmi nízké provozní náklady). Na hranici pozemku plyn. přípojka. Veřejný vodovod i vlastní studna, napojen na kanalizaci. K domu patří velká samostatně stojící zděná dvojgaráž (6,5m x 7,5m) s prostorným podkrovím a lodžií (široká možnost využití). Pozemek o celkové výměře 2.527m 2 s možností výstavby dalšího RD. Rodinná vila s pozemkem ve Vikýřovicích alfa reality www.alfa-reality.com Obec: Vikýřovice Cena / Kč 5.500.000,-Kč PRODÁVÁ SE Prodej nadstandardní rod. vily se dvěma samostatnými byty 1+7 a 1+2 v klidné nezáplavové části obce Vikýřovice cca 3,8 Km od Šumperka. Zdivo Porotherm 40cm, střešní krytina Bramac, zastřešená terasa a veranda. Vytápění plynovým kotlem podlahové, klimatizace, rozvody sat., tel., veř. vodovod, kanalizace. K domu patří pozemek o celkové výměře 1.100m2 oplocen a osázen po obvodu tůjemy. El. ovládaná brána, zděná garáž s velkým podkrovním prostorem + přístřešek na auto, zděný altán s krbem, kolárna, a krytý venkovní bazén 6 x 3,5m. Prostory před domem a kolem jsou upraveny zámkovou dlažbou. Stáří domu 12 let, krásný výhled, čisté prostředí. - 10 -
RD 1+5 s garáží v Dolních Studénkách alfa reality www.alfa-reality.com Obec: Dolní Studénky Cena / Kč 3.300.000,- PRODÁNO Prodej nově zrekonstruovaného RD 1+5 na velmi pěkném a klidném místě v Dolních Studénkách. Dům má alukrytovou střechu, nová plast. okna, nově zrekonstruované ústřední topení (plyn. kotel, elektrokotel, krbová kamna s výměníkem zapojeným do okruhu). V 1.NP je vstupní hala, nová vybavená kuchyň provedena na zakázku (je předmětem prodeje), obýv. pokoj, ložnice, nově zrekonstruovaná koupelna s rohovou vanou a sprch. koutem, WC, komora. V 2.NP jsou nově vybudované tři samostatné pokoje a WC. K domu patří vedlejší stavba napojena na dům ve které je zřízena kancelář se samostatným vchodem, dílnou, sklad a objekt je zakončen garáží s el. vraty. Dům je částečně podsklepen, napojen na veř. vodovod + vlastní studna, vakuová kanalizace, el. 220/380. k domu patří pěkná udržovaná zahrada parkového typu o celkové výměře 987m 2. Pozemek oplocen, ZAJISTÍME FINANCOVÁNÍ. RD 1+5 v Rapotíně alfa reality www.alfa-reality.com ev.č.: 67/09 Obec: Rapotín Cena / Kč 2.958.000,- prodáno Prodej rodinného domku 1+5 (možno 1+6) v klidné části obce Rapotín 2Km od Šumperka. Dům byl z větší části rekonstruován, nově provedeny izolace, nová elektřina, nové ústřední plyn. topení - část podlahové, nový krb (teplovzdušné rozvody), nová střecha a klempířské prvky. V domě je část nových oken, nová koupelna a WC, nov. dřevěné schodiště, omítky. Není dokončena pracovna a pokoj v podkroví. Na pozemku o výměře 1772m 2 je před domem rybníček, za domem nová pergola, zděný přístřešek na nářadí, zděná stodola s možností parkování, skleník, udírna. Nově vysázeny ovocné stromy. Dům je na slunném místě v nezáplavové oblasti. Možná výměna za rekonstruovaný byt 1+3 v Šumperku plus doplatek. V místě a čase oceňované nemovitosti lze konstatovat, že nabídka převažuje nad poptávkou. Obchodovány jsou pak ty nemovitosti, u nichž je požadovaná cena odpovídající umístění, technickému stavu a dispozičnímu řešení toho každého potencionální zájemce, tak že investice do nich je výhodná než-li vlastní výstavba domu. Převládá však obava z rizika vývoje ekonomické situace ve společnosti. Lokalita vzhledem na blízkou dostupnost okolních hor a do přírody je jednou z výhod. V místě však převládá vyšší míra nezaměstnanosti, kdy nové pracovní příležitosti vznikají na trhu s prací spíše ojediněle. Nicméně lokality pozemků umožňující výstavbu rodinných domů se zjištěním ve městě Šumperku v zásadě nevyskytují a nové nevznikají. Znalcem proběhla jednání se zástupci - makléři místních realitních kanceláří mimo jiné i Alfa reality a Deltareal ve věci porovnávaných nemovitostí a obchodovaných nemovitostí jejich kancelářemi, tak jako i odhadcem - supervizorem bankovního ústavu. Písemná jejich stanoviska k oceňované nemovitosti však nebyla vyhotovena. Obdobný rodinný dům ve městě Šumperku nebyl obchodován, nevyskytuje se. Prodanými nemovitostmi byly však převážně domy v okrajových obcích cca 3 4 km od centra. viz. výše uvedené případy. Posuzovaná nemovitost - 11 -
Mimo jiné výhody nemovitosti: - atraktivní lokalita - samostatný dům v moderní okrajové zástavbě rodinnými domy - objektivní plošná velikost pozemku - blízkost a dostupnost centra Mimo jiné nevýhody nemovitosti: - daná dispozice - individuální nevýhodnost řešení domu - velikost domu, avšak malé dětské pokoje - použitý stavební materiál - vyšší energetická náročnost na elektrické vytápění domu - neobyvatelnost trvalejšího charakteru, neúdržba - již předpoklad nutných investic do úprav, oprav a případných modernizací - venkovní terasy se zelení Propočet odhadu ceny posuzované nemovitosti podlahové plochy Plochy 1.NP Podl. pl. M2 Kč/m2 Cena 12,02 15000 180300 Kč 3,9 15000 58500 Kč 19,28 15000 289200 Kč Místnosti 17,94 15000 269100 Kč 19,19 15000 287850 Kč 21,64 15000 324600 Kč 8,74 15000 131100 Kč 2,42 15000 36300 Kč Garáž 31,86 13000 414180 Kč 136,99 1991130 Kč Plochy 2.NP 8,41 15000 126150 Kč Místnosti 9,85 15000 147750 Kč 15,89 15000 238350 Kč P. galerie 3,28 7500 24600 Kč Místnost 14,07 15000 211050 Kč P. galerie 4,64 7500 34800 Kč Místnosti 3,58 15000 53700 Kč - 12 -
8,46 15000 126900 Kč 19,84 15000 297600 Kč 88,02 1260900 Kč Cena celkem 3 252 030 Kč Podlahová plocha m2 225,01 Průměrná cena 1m2 14452,82 Kč Dle provedeného ocenění porovnávací metodou, kalkulací, skutečným porovnáním a z absolvovaných jednání znalce s makléři v místě lze jako reálné rozpětí ceny nemovitosti považovat od 3 mil. do 3,5 mil. Na základě všech výše uvedených zjištění, propočtů, porovnání a nezaujatým přístupem znalce je stanovena obvyklá cena ve výši 3 300 000,- Kč.... D) Rekapitulace - výchoz. cen bez opotřebení RODINNÝ DŮM č.p. 2841 3 129 637,62 Kč BAZÉN 189 259,40 Kč POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91 432 515,39 Kč POROSTY 14 304,74 Kč Rekapitulace výchoz. cen bez opotřebení 3 765 717,15 Kč - 13 -
- reprodukčních cen s K p RODINNÝ DŮM č.p. 2841 3 129 637,62 Kč BAZÉN 225 786,47 Kč POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91 515 990,86 Kč POROSTY 14 304,74 Kč Rekapitulace reprodukčních cen s K p 3 885 719,69 Kč - opotřebených cen bez K p RODINNÝ DŮM č.p. 2841 3 129 637,62 Kč BAZÉN 118 287,12 Kč POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91 432 515,39 Kč POROSTY 14 304,74 Kč Rekapitulace opotřebených cen bez K p 3 694 744,87 Kč... =========================================================== = E) REKAPITULACE ZJIŠTĚNÉ CENY A ZÁVĚR STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ 1) Rodinný dům, rekreační chalupa a rekreační domek - ocenění porovnávacím způsobem ( 26a) a) RODINNÝ DŮM č.p. 2841 3 129 637,62 Kč 2) Venkovní úpravy ( 10) a) BAZÉN 141 116,54 Kč 3) Stavební pozemky neuvedené v cenové mapě ( 28) a) POZEMKY st. 5663 a p.č. 556/91 515 990,86 Kč 4) Oceňování porostů zjednodušeným způsobem ( 42) - 14 -
a) POROSTY 14 304,74 Kč Zjištěná cena nemovitostí celkem: 3 801 050,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Třimiliónyosmsetjedentisícpadesát korun českých Cena nemovitosti, byla zjištěna podle Zákona číslo 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění zákona č. 121/2000 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí číslo 3/2008 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb., s účinností od dne 01.01.2012. O B V Y K L Á C E N A domu čp. 2841 na st. 5663, se zastavěnou plochou st. 5663 a zahradou p.č. 566/91 se vším příslušenstvím a součástmi, s ohledem na situování, jeho technický a vybavenostní stav, včetně určité míry rizikovosti na trhu s realitami tak jak je uvedeno dříve v posouzení je reálně stanovena odhadem ve výši cca 3 300 000,- Kč (slovy: třimiliónytřistatisíc korun českých). * Vlastní tzv. tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji respektive koupi a může se i odlišovat. * Ocenění je zpracováno podle podmínek trhu v době ke dni ocenění a znalec neodpovídá za případné změny na trhu nemovitostí v následující době. =========================================================== = Znalecký posudek obsahuje 16 stran a předává se ve dvou vyhotoveních. - 15 -
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 05.10.1998, č.j. Spr 3017/98, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 2609 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 2609-09 / 2012. Podpis znalce V Přerově, dne 08.02. 2012-16 -