- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 2556-513/2015 o odhadu ceny obvyklé spoluvlastnického podílu ve výši 3/8 na nemovité věci: pozemku parc.č. 2422/229, parc.č. 2422/230, parc.č. 2423/80, parc.č. 2423/81, parc.č. 2425/89, parc.č. 2425/90, parc.č. 3331/178, parc.č. 3340/217, parc.č. 3507/83, parc.č. 3507/84, parc.č. 3508/36 a parc.č. 3508/37, součástí a příslušenství, vše v katastrálním území Dubňany, obec Dubňany, okres Hodonín (LV č. 1168) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní 23 738 01 Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00270/04 Podle stavu ke dni 9. 10. 2015 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 18 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 13. 10. 2015
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc, včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název nemovité věci: Adresa nemovité věci: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky a garáž Dubňany Hodonín Dubňany Dubňany 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne 9. 10. 2015 pouze za účasti znalce. Povinný ani spoluvlastník se ani přes výzvu nedostavili a neumožnili znalci prohlídku interiéru garáže. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1168 pro k.ú. Dubňany ze dne 1. 9. 2015. Kopie katastrální mapy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00270/04-119 o ustanovení znalce ze dne 1.9.2015. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 1168 zapsán: Homolová Iveta, Ptická 407, 25218 Úhonice podíl 5/8 Kyša Ivan, č. p. 166, 46001 Kryštofovo Údolí podíl 3/8 Omezení vlastnického práva ke dni 1.9.2015: - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - Nařízení exekuce - Kyša Ivan - Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v obci Dubňany, okres Hodonín. Pozemky parc.č. 2422/229, parc.č. 2422/230, parc.č. 2423/80, parc.č. 2423/81, parc.č. 2423/89 a parc.č. 2425/90 se nachází mimo zastavěné území obce v lánu pole, severně od obce Dubňany, směrem na Mistřín. Pozemky parc.č. 2423/80 a parc.č. 2423/81 jsou v KN vedeny v druhu ostatní plocha, ostatní komunikace. Dle skutečného stavu se jedná se o zemědělské pozemky a jsou takto i oceněny. Na pozemcích se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy, ani trvalé porosty. Pozemek parc.č. 3331/178 se nachází v západní části Dubňan v garážovišti. Na pozemku stojí stavba garáže, která je součástí tohoto pozemku. Tato stavba není zapsaná v katastru nemovitostí. Pozemek parc.č. 3340/217 se nachází na západě Dubňan, poblíž zahrádkářské kolonie a garážoviště. Jedná se o zemědělský pozemek, na pozemku se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy, ani trvalé porosty. Pozemky parc.č. 3507/83, parc.č. 3507/84, parc.č. 3508/36 a parc.č. 3508/37 se nachází v nezastavěném území, severně od obce Dubňany směrem na Mistřín, poblíž zastávky bus Milotice, rozcestí. Jedná se o zemědělské pozemky, na pozemcích se nenachází žádné stavby, venkovní úpravy, ani trvalé porosty. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 2422/229, parc.č. 2422/230, parc.č. 2423/80, parc.č. 2423/81, parc.č. 2425/89, parc.č. 2425/90, parc.č. 3331/178, parc.č. 3340/217, parc.č. 3507/83, parc.č. 3507/84, parc.č. 3508/36 a parc.č. 3508/37. Součásti pozemku p.č. 3331/178 je garáž. Pozitiva oceňované nemovité věci: - nebyly shledány Negativa oceňované nemovité věci: - znalci nebyla umožněna prohlídka nemovité věci - pozemky netvoří funkční celek, jsou rozsety po celém katastru Dubňan 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci - Výpis z Katastru nemovitostí
- 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č. 2422/229 orná půda o výměře 1 840 m 2 parc.č. 2422/230 orná půda o výměře 1 905 m 2 parc.č. 2423/80 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 9 m 2 parc.č. 2423/81 ostatní plocha, ostatní komunikace o výměře 10 m 2 parc.č. 2425/89 orná půda o výměře 1 741 m 2 parc.č. 2425/90 orná půda o výměře 1 928 m 2 parc.č. 3331/178 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 20 m 2 parc.č. 3340/217 orná půda o výměře 430 m 2 parc.č. 3507/83 orná půda o výměře 163 m 2 parc.č. 3507/84 orná půda o výměře 162 m 2 parc.č. 3508/36 orná půda o výměře 415 m 2 parc.č. 3508/37 orná půda o výměře 457 m 2 Celková výměra zemědělských pozemků činí 9 060 m 2. Pozemek parc.č. 3331/178 je ve funkčním celku se stavbou garáže, nezapsanou v katastru nemovitostí.
- 5 - B) stavby: 1) Garáž na pozemku parc.č. 3331/178 Jedná se o řadovou krajní, přízemní garáž s pultovou střechou. Základy betonové. Nosné konstrukce zděné. Střecha pultová s krytinou IPA. Podlaha betonová. Vnitřní omítky vápenné. Vrata plechová. Technický stav garáže je průměrný.
- 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitých věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovité věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. Pro další ocenění byly nemovité věci zapsané na LV č. 1168 vzhledem ke své povaze rozděleny na dvě části: a) Ocenění zemědělských pozemků V současné době se v Dubňanech a okolí běžně obchoduje se zemědělskými pozemky. Nabídka je v mírném převisu nad poptávkou. V okolí nemovité věci se nabízí zemědělské pozemky v rozmezí cca 10-25 Kč/m 2 dle velikosti, umístění v lokalitě, bonity, možného dalšího využití apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovité věci lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 koeficient za velikost koeficient za umístění objektivizační koeficient, názor znalce (tvar, dostupnost) výsledná cena za m 2 pozemek 1 Dubňany 1 691 010 0,85 112 734 13 0,80 1,00 0,50 5,10 pozemek 2 Dubňany 45 400 0,85 1 814 21 0,90 1,00 0,50 9,57 pozemek 3 Dubňany 28 900 0,85 962 26 0,90 1,00 0,50 11,49 průměrná indexovaná hodnota 8,72 Výměra v m2 Průměrná indexovaná hodnota 9 060 8,72 79 015 Cena pozemku zjištěná srovnáním Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 79 015,- Kč
- 7 - b) Ocenění pozemku parc.č. 3331/178, včetně stavby garáže V současné době se v Dubňanech obchoduje s garážemi pouze omezeně. V okolí nemovité věci (cca 5-10 km) se obchoduje běžně se stavbami garáží. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. Obdobné nemovité věci se nabízí v rozmezí cca 120 tis. až 180 tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, velikosti garáže apod. Nutno podotknout, že se jedná o ceny nabídkové, které bývají od realizovaných cen vyšší cca o 10 až 15%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: srovnávané nemovitosti lokalita cena korekce ceny na pramen výměra redukovaná cena za m 2 korekce lokality výsledná cena za m2 Garáž 1 Hodonín 130 000 0,85 26 4 250 0,90 3825 Garáž 2 Kyjov, okr.hodonín 145 000 0,85 20 6 163 0,90 5546 Garáž 3 Skácelova, Hodonín 163 000 0,85 18 7 697 0,90 6928 Garáž 4 Na Pískách, Hodonín 180 000 0,85 51 3 000 0,90 2700 průměrná indexovaná hodnota 4 750 Výměra oceňované garáže v m2 Průměrná indexovaná hodnota Cena obvyklá garáže zjištěná srovnáním 20 4 750 94 994 Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): 94 994,- Kč
- 8 - Závěr: Srovnávací hodnota: a) spoluvlastnického podílu ve výši 3/8 na pozemcích parc.č. 2422/229, parc.č. 2422/230, parc.č. 2423/80, parc.č. 2423/81, parc.č. 2425/89, parc.č. 2425/90, parc.č. 3340/217, parc.č. 3507/83, parc.č. 3507/84, parc.č. 3508/36 a parc.č. 3508/37 (LV č. 1168) činí 79 015,- Kč b) spoluvlastnického podílu ve výši 3/8 na pozemku parc.č. 3331/178, včetně stavby garáže činí 94 994,- Kč Srovnávací hodnota celkem: 174 009,- Kč Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 3/8: Na trhu není běžné, aby se obchodovalo se spoluvlastnickými podíly k nemovitým věcem. Poptávka po menšinových podílech k nemovitým věcem prakticky není. Neexistence poptávky má negativní dopad do ceny spoluvlastnických podílů, které tak neodpovídají prostému poměru ceny obvyklé ve výši spoluvlastnického podílu. Hodnotu spoluvlastnického podílu ve výši 3/8 tak stanovuji odborným odhadem ve výši 70% z jeho podílové hodnoty. Cena obvyklá nemovitosti: 174 009,- Kč Spoluvlastnický podíl 3/8: 65 253,40 Kč Úprava tržní hodnoty spoluvlastnického podílu: 70% Spoluvlastnický podíl ve výši 3/8: Spoluvlastnický podíl ve výši 3/8 (zaokrouhleno): 45 677,38 Kč 46 000,- Kč
- 9 - C. Rekapitulace 1) Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ve výši 3/8 na nemovité věci: pozemku parc.č. 2422/229, parc.č. 2422/230, parc.č. 2423/80, parc.č. 2423/81, parc.č. 2425/89, parc.č. 2425/90, parc.č. 3331/178, parc.č. 3340/217, parc.č. 3507/83, parc.č. 3507/84, parc.č. 3508/36 a parc.č. 3508/37, včetně součásti, kterou tvoří garáž na pozemku parc.č. 3331/178, vše v katastrálním území Dubňany, obec Dubňany, okres Hodonín (LV č. 1168) činí Slovy: čtyřicet-šest-tisíc-korun-českých 46 000,- Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovité věci z dražby. V Ostravě, 13. 10. 2015 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2556-513/2015 znaleckého deníku.
- 10 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Příloha č. 4: Výpis z katastru nemovitostí
- 11 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci Stavba garáže na pozemku parc.č. 3331/178 Stavba garáže na pozemku parc.č. 3331/178
Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí - 12 -
- 13 - Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Prodej pole 112 734 m² Dubňany, okr. Hodonín 1 691 010 Kč (15,- Kč za m²) Zemědělské pozemky o celkové rozloze 112.734 m² nacházející se v okolí Dubňan. Město Dubňany spadá pod okres Hodonín v Jihomoravském kraji, 8 km severně od Hodonína. Nabízené pozemky jsou zahrnuty v LPIS. Nemovitá věc č. 2 Prodej pole 1 814 m² Dubňany, okr. Hodonín 45 400 Kč (25,- Kč za m²) Rovinaté, slunné pozemky v jednom půdním bloku o celkové výměře 1.814 m². Polnosti se nacházejí na okraji města Dubňany, okres Hodonín. Přístup zajištěn ze silnice č. 432 spojující město Dubňany a Svatobořice-Mistřín. Nemovitá věc č. 3 Prodej pole 962 m² Dubňany, okr. Hodonín 28 900 Kč (30,- Kč za m²) Rovinaté pozemky v jednom půdním celku o výměře 962 m² na okraji města Dubňany, okres Hodonín. Parcely jsou dle katastru nemovitostí vedeny jako orná půda. Přístup na polnosti zajištěn po obecním pozemku. Parcely jsou zavedeny v LPIS.
- 14 - Nemovitá věc č 4. Garáž Hodonín Cena: 130 000,- Kč Užitná plocha: 26 m 2 Garáž u masokombinátu v Hodoníně. Jedná se o garáž o velikosti 26 m2 s elektřinou 220V a se zateplenou fasádou. Je možno využívat společnou nájezdovou rampu a elektřinu 380V. Nemovitá věc č. 5 Garáž Kyjov, okr. Hodonín Cena: 145 000,- Kč Užitná plocha: 20 m 2 Garáž o výměře 20 m2. Garáž se nachází přímo ve středu města v klidné lokalitě. V garáži je zavedena elektřina 230V / 380V.Garáž má dále montážní jámu, což je velká výhoda pro různé opravy..nemovitá věc č. 6 Garáž, Skácelova, Hodonín Cena: 163 000,- Kč Užitná plocha: 18 m 2 Garáž v lokalitě Hodonín-Bažantnice. Garáže z možností výběru a počtu osmi jsou nově postaveny a splňují veškeré požadavky českých technických norem a právních předpisů. Nachází se ve dvoře bytového domu..nemovitá věc č. 7 Garáž, Na Pískách, Hodonín Cena: 180 000,- Kč Užitná plocha: 51 m 2 Dvojgaráž v Hodoníně Na Pískách Dvojgaráž je propojena a má dvoje samostatné vrata, nachází se zde i montážní jáma i elektřina. Jsou zde zabudovány i kamínka na přitápění v zimních měsících.