ZNALECKÝ POSUDEK číslo 135310813 NEMOVITOST: o ceně pozemku RD č.p.502 vč.příslušenství a pozemků st. 585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih. Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Dobřany, k.ú. Dobřany Adresa nemovitosti: Dobřany, 334 41 Vlastník stavby: Zdeněk, Helena Laštovka, Laštovková, Dobřany 502, 334 41, vlastnictví: SJM Vlastník pozemku: Zdeněk, Helena Laštovka, Laštovková, Dobřany 502, 334 41, vlastnictví: SJM OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: SUBASTA a.s. T.G.Masaryka 108, 272 01 Kladno Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 850 000 Kč Datum místního šetření: 7.6.2013 Stav ke dni : 7.6.2013 Počet stran: 12 Počet příloh: Počet vyhotovení: 2 V Středoklukách, dne 21.6.2013 Tomáš Maršál NÁLEZ
Znalecký úkol o ceně pozemku RD č.p.502 vč.příslušenství a pozemků st. 585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih.. Posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Plzeň jih, LV č.688 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - zákon č.40/1964/ Sb. - zákon č.151/1997/ Sb. - vyhláška Ministerstva financí č.540/2002/sb. ve znění vyhlášek 452/203 Sb. a 640/2004Sb.,617/2006Sb.,76/2007Sb, 3/2008Sb. 456/2008 Sb, 460/09Sb.364/10Sb.. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. v aktuálním znění o oceňování majetku a o změně některých zákonů( zákon o oceňování majetku) - časopis Soudní inženýrství- 1996-2013 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2013 - databáze znalce - smlouva zástavní V-2347/2012-406 - zast.pr. NZ 582/582 /2012, N 667/2012 SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňovaných pozemků, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do RD č.p.502 vč.příslušenství a pozemků st. 585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih. Jedná se o I. budovu č.p. 502 (způsob využití bydlení) postavenou na pozemku označeném jako stavební parcela č. parc. 585 v obci Dobřany, II. pozemek označený jako stavební parcela č. parc. 585 (druh pozemku - zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 575 m2, III. pozemek označený jako pozemková parcela č. parc. 3250/5 (druh pozemku zahrada) o výměře 429 m2, vše v katastrálním území Dobřany. Uvedené nemovitosti jsou evidovány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví č. 688 pro obec a katastrální území Dobřany, okres Plzeň-jih, kde státní správu katastru nemovitostí vykonává Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih. Bylo zjištěno, že jde o prostorný, starší dům, o jednom nadzemním podlaží, potenciálně s možností vestavby v podkroví, se sklonitou střechou. Dům je využíván k bydlení. K domu náleží prostorný dvůr a zahrada. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Stavebnětechnický stav objektu je dobrý, celková údržba domu je dobrá - 2 -
K stavbám přísluší rozsáhlé pozemky. Nemovitost se nachází v klidné obci, je vhodná k bydlení i podnikání, případně rekreaci. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Ostatní finanční a právní omezení Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.502 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.502 vč.pozemků a příslušenství v obci Dobřany OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997-3 -
Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.502 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec 2 001 10 000 obyvatel Obestavěný prostor - celkem: = 496,05 m 3 Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování III 0,00 RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - IV 0,65 Koeficient pro stáří : 0,60 12 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,60 = 0,421 i = 1 Index polohy Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Úřady v obci - obecní úřad I 0,00 3. Poloha nemovitosti - vnitřní území obce III 0,00 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síť obchodů a II 0,00 služeb, pohostinské a popřípadě kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní II 0,00 zařízení, přírodní sportoviště 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost II 0,00 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji III 0,00-4 -
9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - a I -0,05 3 Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850 i = 1 Celkový index I = IV * IP * IT = 0,421 * 1,000 * 0,850 = 0,358 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 848,- Kč/m 3 * 0,358 = 1 377,58 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 377,58 Kč/m 3 * 496,05 m 3 = 683 348,56 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 683 348,56 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih Popis Jedná se o pozemky st.585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih.přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 30 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 30 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto byly použity. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0680 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460-5 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. Ki Kp Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 218,59 1,00 2,1460 1,0680 30,00 651,29 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 218,59 0,40 2,1460 1,0680 30,00 260,52 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 585 575,00 651,29 374 491,75 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 3250/5 429,00 260,52 111 763,08 Stavební pozemky - celkem 486 254,83 Pozemky st.585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih - zjištěná cena = 486 254,83 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. RD č.p.502 683 348,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 683 348,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. pozemky st.585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih 486 254,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 486 254,80 Kč Celkem 1 169 603,40 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 169 603,40 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.502 vč.pozemků a příslušenství v obci Dobřany - 6 -
Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 98,60 m 2 Obestavěný prostor: 496,00 m 3 Zastavěná plocha: 105,94 m 2 Plocha pozemku: 1 004,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí RD Prodej rodinného domu o dispozici 2+kk na pozemku 188 m2, Dobřany, okres Plzeň - jih. Dům po započaté rekonstrukci. Zahrádka před domem, dvorek za domem, možnost přístavby. Kanalizace, veřejný vodovod, vytápění elektřinou. Klidná část v centru obce. Ve městě veškerá občanská vybavenost. ČSAD, ČD, škola, školka, bohaté kulturní vyžití, koupaliště. RD rodinný dům před rekonstrukcí o dispozici 4+kk o obytné ploše 82 m2 (s možností rozšíření do podkroví) a pozemku celkem 454 m2. Nemovitost se nachází v těsné blízkosti historického centra města s kompletní občanskou vybaveností (např. škola, obchody, lékař). K původní části domu ze smíšeného zdiva přistavěna část ze plných cihel (2 pokoje). Dům má uzavřený dvorek a zahrádku, je napojen na sítě (elektřina, voda, kanalizace), plyn na hranici pozemku. Stavební úptavy nutné. Srovnatelné nemovitosti Název: RD Lokalita Dobřany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 7 380 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 93,00 m 2 188 m 2 950 000 Kč 10 215 Kč/m 2 Název: RD - 7 -
Lokalita Dobřany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. KC 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 9 428 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 82,00 m 2 454 m 2 1 070 000 Kč 13 049 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 7 380 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí 8 404 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí 9 428 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti 8 404 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 98,60 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 828 634 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 RD č.p.502 683 349,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemky st.585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih 486 255,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 RD č.p.502 vč.pozemků a příslušenství v obci Dobřany 828 634,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Obvyklá cena Komentář ke stanovení obvyklé ceny Rizika technické povahy: Současný stav 828 634 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 1 169 603 Kč 850 000 Kč - 8 -
Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Plzeň jih LV č.688 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR : 1. Obvyklá cena nemovitosti bez závad je minimálně : 850 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena oceňované nemovitosti je minimálně 850 000,- Kč slovy:osmsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou, která se nachází v obci Dobřany. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost je dobrá, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti, do Plzně, Prahy. Dále je cena ovlivněna také velikostí, využití, přístupem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu v obci Dobřany, její celkovou velikostí i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.502 vč.příslušenství a pozemků st. 585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu RD č.p.502 vč. příslušenství a pozemků st. 585, č.p.3250/5 v obci Dobřany, k.ú.dobřany, okres Plzeň jih ve výši: 850 000,-Kč - 9 -
V Středoklukách 21.6.2013 Tomáš Maršál Lidická 280 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 135310813 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 135310813. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze 2-11 -
- 12 -
- 13 -