ZNALECKÝ POSUDEK č. 2429-28/13 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 94 na pozemku p.č. 77 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Dražůvky, obec Dražůvky, okres Hodonín s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Olomouc, soudní exekutor Mgr. Ing. Radim Opletal Pavelčákova 14 77200 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 057EX 3664/09 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 20.3.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 20.3.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 94 na pozemku p.č. 77 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Dražůvky, obec Dražůvky, okres Hodonín s pozemky a s příslušenstvím. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Dražůvky 94 696 33 Dražůvky Kraj: Jihomoravský Okres: Hodonín Obec: Dražůvky Katastrální území: Dražůvky Počet obyvatel: 275 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 13.12.2012 a 20.3.2013 za přítomnosti zástupce exekutora a znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č.569 ze dne 5.11.2012 - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 20.3.2013 - kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 569, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 5.11.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Salaba Miroslav a Jana SJM 590227/0891 625403/0222 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém. - 2 -
7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 1.2.2. Vedlejší stavba 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 94 je situovaná na pozemku p.č. 77 zastavěná plocha a nádvoří jako samostatný objekt s jedním nadzemním podlažím bez podsklepení a bez podkroví. Dispozičně vstup do objektu do chodby, po levé straně bývalá kuchyň do dvora a do ulice pokoj. Po pravé straně vstup do průjezdu a z něj do dvou místností. Jedna s okny do ulice a druhá místnost s oknem do dvora. V objektu chybí sociální zařízení, pouze suchý záchod ve dvoře. Nemovitost stáří více jak 100 let bez prováděné záchovné údržby. Základové konstrukce mělkého založení bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce smíšeného zdiva cihla pálená a vepřovice. V nosných zdech výrazné trhliny. Stropy dřevěné s viditelnými trámy v levé polovině domu, v pravé s rovným podhledem a s opadanou omítkou, zatéká střechou. Zastřešení sedlovou střechou s krytinou z pálené tašky. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenné, ze dvora opadané, levý štít bez venkovních omítek. Vnitřní omítky vápenné. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady provedeny nejsou. Dveře dřevěné rámové náplňové do dřevěných zárubní, kování chybí. Okna dřevěná dvojitá - kastlová. Podlahy v jednotlivých místnostech prkenné, v chodbě stará keramická dlažba. Vytápění chybí. Elektroinstalace světelná, nefunkční. Rozvod jen studené vody do bývalé kuchyně bez vybavení. Sociální zařízení chybí. Objekt na konci životnosti. Vzhledem k tomu, že stavba je v mimořádně špatném technickém stavu, při výpočtu opotřebení je použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ A Svislá nosná konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 111 Úprava koeficientu prodejnosti K p : Úprava koeficientu prodejnosti K p podle 44 odst. 11. Zdůvodnění: koeficient prodejnosti snížen o 25% vzhledem k velmi špatnému technickému stavu nemovitosti - 4 -
Původní hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,7860 Úprava koeficientu prodejnosti o: -25,00 % Upravená hodnota koeficientu prodejnosti K p : 0,5895 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 17,54*7,85 = 137,69 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná Název Konstr. výška plocha I.N.P. 137,69 m 2 3,20 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (17,54*7,85)*(3,20) = 440,60 m 3 Zastřešení ((3,02*7,85)/2)*17,54 = 207,91 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Vrchní stavba NP 440,60 m 3 Zastřešení Z 207,91 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 648,51 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělké založení bez izolace P 100 2. Zdivo Smíšené P 100 3. Stropy Dřevěné S 100 4. Střecha Sedlová S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Vnitřní omítky Vápenné S 100 8. Fasádní omítky Vápenné S 100 9. Vnější obklady C 100 10. Vnitřní obklady C 100 11. Schody C 100 12. Dveře náplňové S 100 13. Okna dvojitá dřevěná S 100 14. Podlahy obytných místností prkenný povrch P 100 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba S 100 16. Vytápění C 100-5 - Část
17. Elektroinstalace Světelná P 100 18. Bleskosvod C 100 19. Rozvod vody Studená P 100 20. Zdroj teplé vody C 100 21. Instalace plynu C 100 22. Kanalizace C 100 23. Vybavení kuchyně C 100 24. Vnitřní vybavení C 100 25. Záchod C 100 26. Ostatní C 100 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 8,20 100 0,46 3,77 2. Zdivo P 21,20 100 0,46 9,75 3. Stropy S 7,90 100 1,00 7,90 4. Střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 3,40 100 1,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100 1,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 100 1,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 100 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady C 2,30 100 0,00 0,00 11. Schody C 1,00 100 0,00 0,00 12. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100 0,46 1,01 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100 1,00 1,00 16. Vytápění C 5,20 100 0,00 0,00 17. Elektroinstalace P 4,30 100 0,46 1,98 18. Bleskosvod C 0,60 100 0,00 0,00 19. Rozvod vody P 3,20 100 0,46 1,47 20. Zdroj teplé vody C 1,90 100 0,00 0,00 21. Instalace plynu C 0,50 100 0,00 0,00 22. Kanalizace C 3,10 100 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně C 0,50 100 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení C 4,10 100 0,00 0,00 25. Záchod C 0,30 100 0,00 0,00 26. Ostatní C 3,40 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 55,48 Koeficient vybavení K 4 : 0,5548 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. části Opot. z celku - 6 -
1. Základy P 8,20 100,00 0,46 3,77 6,80 120 175 68,57 4,6628 2. Zdivo P 21,20 100,00 0,46 9,75 17,57 120 140 85,71 15,0592 3. Stropy S 7,90 100,00 1,00 7,90 14,24 120 140 85,71 12,2051 4. Střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 13,16 120 120 100,00 13,1600 5. Krytina S 3,40 100,00 1,00 3,40 6,13 120 120 100,00 6,1300 6. Klempířské konstrukce S 0,90 100,00 1,00 0,90 1,62 120 120 100,00 1,6200 7. Vnitřní omítky S 5,80 100,00 1,00 5,80 10,45 120 120 100,00 10,4500 8. Fasádní omítky S 2,80 100,00 1,00 2,80 5,05 120 120 100,00 5,0500 12. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 5,77 120 120 100,00 5,7700 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 9,37 120 120 100,00 9,3700 14. Podlahy obytných místností P 2,20 100,00 0,46 1,01 1,82 120 120 100,00 1,8200 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 100,00 1,00 1,00 1,80 120 120 100,00 1,8000 17. Elektroinstalace P 4,30 100,00 0,46 1,98 3,57 45 50 90,00 3,2130 19. Rozvod vody P 3,20 100,00 0,46 1,47 2,65 50 50 100,00 2,6500 Opotřebení: 92,9601 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 290,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,5548 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1460 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5895 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 366,17 Plná cena: 648,51 m 3 * 1 366,17 Kč/m 3 = 885 974,91 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 92,9601 % Úprava ceny za opotřebení - 823 603,16 Kč Rodinný dům - zjištěná cena = 62 371,75 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba Popis: Vedlejší stavba postavena v prodloužení levé štítové zdi rodinného domu. Dispozičně dvě místnosti. Základy mělkého založení, bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné. Strop v jedné místnosti dřevěný s viditelnými trámy, ve druhé s utrženým a opadávajícím podhledem. Zastřešení sedlovou střechou s pálenou krytinou. Z klempířských konstrukcí jen žlab z pozinkovaného plechu. Vnitřní a fasádní omítky nejsou, podlahy hliněné. Dveře a okna nejsou. Bez vytápění a bez připojení na inženýrské sítě. Objekt na konci životnosti. Vzhledem k tomu, že stavba je v mimořádně špatném technickém stavu, při výpočtu opotřebení je použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění: - 7 -
Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 9,26*3,20 = 29,63 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Název Konstr. výška plocha I.N.P. 29,63 m 2 2,20 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (9,26*3,20)*(2,20) = 65,19 m 3 Zastřešení ((3,20*2,00)/2)*9,26 = 29,63 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Vrchní stavba NP 65,19 m 3 Zastřešení Z 29,63 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 94,82 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy mělkého založení P 100 2. Obvodové stěny zděné tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov sedlový S 100 5. Krytina pálená krytina S 100 6. Klempířské práce jen žlaby P 100 7. Úprava povrchů C 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře C 100 10. Okna C 100 11. Podlahy C 100 12. Elektroinstalace C 100 Část - 8 -
Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce P 1,70 100 0,46 0,78 7. Úprava povrchů C 6,10 100 0,00 0,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře C 3,00 100 0,00 0,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 8,20 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 5,80 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 71,05 Koeficient vybavení K 4 : 0,7105 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku části 1. Základy P 7,10 100,00 0,46 3,27 4,60 120 175 68,57 3,1542 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 44,76 120 140 85,71 38,3638 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 27,87 120 140 85,71 23,8874 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 10,27 120 120 100,00 10,2700 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 11,40 120 120 100,00 11,4000 6. Klempířské práce P 1,70 100,00 0,46 0,78 1,10 120 120 100,00 1,1000 Opotřebení: 88,1754 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7105 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5895 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 931,42 Plná cena: 94,82 m 3 * 931,42 Kč/m 3 = 88 317,24 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 88,1754 % Úprava ceny za opotřebení - 77 874,08 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = 10 443,16 Kč - 9 -
1.2.2. Vedlejší stavba Popis: Předmětná vedlejší stavba situovaná v prodloužení pravé štítové zdi rodinného domu. Dříve sloužila pro chov drobného domácího zvířectva. Základové konstrukce mělkého založení bez izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce ze smíšeného zdiva s velkými trhlinami. Zastřešení sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek. Stropy v části u rodinného domu dřevěné s viditelnými trámy, v poslední místnosti segmentová cihelná klenba do ocelových nosičů. Poslední pole propadlé, chybí část stropu, část štítové zdi a část zastřešení. Dveře jedny, dřevěné tesařsky opracované. Okna jednoduchá. Venkovní omítky zpuchřelé opadané, bez napojení a rozvodů inženýrských sítí. Objekt na konci životnosti. Vzhledem k tomu, že stavba je v mimořádně špatném technickém stavu, při výpočtu opotřebení je použita analytická metoda v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] I.N.P. 4,92*5,79 = 28,49 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Název Konstr. výška plocha I.N.P. 28,49 m 2 2,40 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba (4,92*5,79)*(2,40) = 68,37 m 3 Zastřešení ((4,92*2,80)/2)*5,79 = 39,88 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obest. prostor Vrchní stavba NP 68,37 m 3 Zastřešení Z 39,88 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 108,25 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koef. Upravený - 10 -
standardu obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP St. Živ. Opot. Opot. z celku části 1. Základy S 7,10 100,00 1,00 7,10 7,10 120 150 80,00 5,6800 2. Obvodové stěny S 31,80 100,00 1,00 31,80 31,80 120 120 100,00 31,8000 3. Stropy S 19,80 100,00 1,00 19,80 19,80 120 120 100,00 19,8000 4. Krov S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,30 120 120 100,00 7,3000 5. Krytina S 8,10 100,00 1,00 8,10 8,10 120 120 100,00 8,1000 6. Klempířské práce S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,70 120 120 100,00 1,7000 7. Úprava povrchů S 6,10 100,00 1,00 6,10 6,10 120 120 100,00 6,1000 9. Dveře S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,00 120 120 100,00 3,0000 10. Okna S 1,10 100,00 1,00 1,10 1,10 120 120 100,00 1,1000 11. Podlahy S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,20 120 120 100,00 8,2000 12. Elektroinstalace S 5,80 100,00 1,00 5,80 5,80 120 120 100,00 5,8000 Opotřebení: 98,5800 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,0930 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,5895 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 1 310,94 Plná cena: 108,25 m 3 * 1 310,94 Kč/m 3 = 141 909,26 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 98,5800 % Úprava ceny za opotřebení - 139 894,15 Kč - 11 -
Vedlejší stavba - zjištěná cena = 2 015,11 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 569 ze dne 5.11.2012. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Tab. č.1 nebyla při výpočtu použita Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5895 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0,5895 44,28 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0,5895 17,71 Cena pozemku nesmí být nižší než 20,- Kč / m 2. 20,00 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 77 286,00 44,28 12 664,08 nádvoří 28 odstavec 5 ostatní plocha 1273/4 21,00 20,00 420,- Stavební pozemky - celkem 13 084,08 Pozemky - zjištěná cena = 13 084,08 Kč - 12 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 62 371,80 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Vedlejší stavba 10 443,20 Kč 1.2.2. Vedlejší stavba 2 015,10 Kč 1. Ocenění staveb celkem 74 830,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 13 084,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 13 084,10 Kč Celkem 87 914,20 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 87 914,20 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 87 910,- Kč slovy: Osmdesátsedmtisícdevětsetdeset Kč - 13 -
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 14.670,- Kč s příslušenstvím GE Money Multiservis, a.s., Vyskočilova 1422/1a, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 25.208,- Kč s příslušenstvím E.ON Distribuce, a.s., F.A. Gerstnera 2151/6, České Budějovice - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 2.152, 50 Kč s příslušenstvím Vodafone Czech Republic a.s., Vinohradská 3217/167, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 9.391,- Kč s příslušenstvím Dora Vladimír Ing., Komenského 456, Lednice na Moravě - zástavním právem soudcovským k zajištění pohledávky ve výši 331.518,- Kč, Česká správa sociálního zabezpečení, Křížová 1292/25, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 1.862,- Kč s příslušenstvím Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 19.254,- Kč s příslušenstvím Moravská leasingová a obchodní společnost s.r.o. v likvidaci, Nádražní 252/1, Hustopeče u Brna - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 19.254,- Kč s příslušenstvím Moravská leasingová a obchodní společnost s.r.o. v likvidaci, Nádražní 252/1, Hustopeče u Brna - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 1.969,- Kč s příslušenstvím Vodafone Czech Republic a.s., Vinohradská 3217/167, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 1.090,- Kč s příslušenstvím Generali Pojišťovna a.s., Bělehradská 299/132, Praha - zástavním právem exekutorským k uspokojení pohledávky ve výši 2.230,- Kč s příslušenstvím ORIFLAME CZECH REPUBLIC spol. s r.o., V olšinách 16/82, Praha. - Dále je zatížena nařízeními exekuce a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. - 14 -
Závady stavebně technického charakteru - venkovní omítky zvětralé - široké trhliny v nosném zdivu - porušeny klenby nad okny - zatékání do střechy - zatékáním a hnilobou porušeny nosné prvky dřevěného stropu - stavební konstrukce a prvky krátkodobé i dlouhodobé životnosti na konci své životnosti - vedlejší stavby v havarijním stavu Poloha Předmětná nemovitost je situována v obci Dražůvky cca 10 km od Kyjova. Slabé stránky nemovitosti - rodinný dům na vesnici bez zahrady - objekt bez sociálního zařízení - vysoké finanční náklady na uvedení nemovitosti do stavu odpovídajícího dnešním požadavkům na bydlení - havarijní stav nemovitosti Silné stránky nemovitosti - nebyly shledány Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Porovnávací (komparativní) metoda Pro stanovení hodnoty nemovitosti porovnávací (srovnávací, komparativní) metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla žádná obdobná nemovitost v daném místě a čase obchodována, jen jednu obdobnou nemovitost nabízí realitní kanceláře ke koupi a to: - rodinný dům v Nechalíně ve špatném stavu, předpokládá se demolice. K budově přináleží zahrada a dvůr, zastavěná plocha 54 m 2, zahrada 446 m 2. Cena 80.000,- Kč. Pro srovnání jen jedna nemovitost. Závěr: Z výše uvedených důvodu nelze použít porovnávací metodu pro zjištění ceny obvyklé. Výnosová metoda Výnosová hodnota reprezentuje čistě ekonomický, podnikatelský pohled na vlastnictví nemovitosti jako věci, která má přinášet zisk. Je dána velikostí kapitálu, který při uložení na danou úrokovou míru (míru kapitalizace) by v budoucnu umožňoval vyplatit takové částky, které by byly rovny příjmům, jež by přinášela nemovitost. Výpočet se provádí zpětně - součtem všech - 15 -
předpokládaných čistých budoucích příjmů z pronájmu nemovitosti. Vzhledem k tomu, že tyto příjmy budou uskutečněny v budoucnosti, jsou odúročeny (diskontovány) na současnou hodnotu - částku, kterou je dnes třeba uložit, aby v budoucnu bylo možno tento předpokládaný příjem vyplatit. Můžeme tedy říci, že výnosová hodnota nemovitosti je součtem diskontovaných předpokládaných budoucích příjmů z jejího pronájmu. Závěr: Vzhledem k tomu, že předmětná nemovitost není vhodná k pronájmu, špatný technický stav a bez vybavení.nelze zjistit ani objektivně stanovit obvyklou cenu nájemného. Nelze tedy provést výpočet obvyklé ceny výnosovým způsobem. Odhad ceny obvyklé Z výše uvedených důvodů nelze obvyklou cenu stanovit pomocí porovnávací ani výnosové metody. Proto při odhadu ceny obvyklé vycházím z předpokladu, že cena obvyklá se nebude výrazně lišit od ceny administrativní, stanovené nákladovým způsobem. Bude však nižší vzhledem k jejímu technickému stavu a zjištěným slabým stránkám nemovitosti. Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí, technický stav, rok postavení, údržba, vybavení, použité stavební materiály, dispozice, prostředí, situování, stagnaci na trhu s nemovitostmi, odhaduji obvyklou cenu nemovitosti včetně příslušenství a pozemků pro exekuci na: Obvyklá cena celkem 65 000,- Kč Slovy: šedesátpěttisíckč V Olomouci 20.3.2013 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2429-28/13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 13028. - 16 -