Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1935 / 121-01 / 2013 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt v družstevním vlastnictví bez možnosti garážování v současném stavu Stanovení obvyklé ceny členských práv a povinností vztažených k bytové jednotce pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 1013/17, LV č. 989, s podílem na společných částech domu a pozemku 0/0 na pozemcích: další pozemky: pozemek parc.č. 1845, LV č. 989 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel 1241664 město Kat. území Holešovice Ulice Jirečkova č.p. 1013 Část obce dle LV Holešovice Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. Čimická č.p. 780 č.o. 61 181 00 Praha 8 Identifikace ocenění (objednávky) přidělená objednatelem: Č. j: 620/2013-D Vlastnictví Bytová jednotka Bytové družstvo Jirečkova 11 - Praha, Jirečkova 1013/11 Zpracováno pro dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 16.11.2013 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 12.11.2013 0604 149 00 Praha 11 email: coudek@centrum.cz tel: 602 335251 272915014 Prohlídka dne 12.11.2013 Počet stran textu 7 Počet příloh 2 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 59.6 m 2 42 000 Kč/m 2 2 503 200 Kč Obvyklá cena - současný stav 2 500 000 Kč Dva miliony pětset tisíc Kč - 1 -
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Nebylo zajištěno zpřístupnění nemovitosti, proto byl proveden náhled nemovitosti z místa mimo oceňovanou nemovitost, byly posuzovány pouze vnější viditelné konstrukce. Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Při ocenění se dále vychází z místního šetření provedeného v roce 2011 : Jedná se o atypický menší jednostranně orientovaný byt 1+1 s příslušenstvím v domě zděné technologie, po zdařilé rekonstrukci Nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. kladné faktory: - stabilizovaná lokalita - dobrá dostupnost stanice metra, dobrá dostupnost zeleně - všechny inženýrské sítě - jednotka po celkové zdařilé rekonstrukci-vyšší střední standard - dle předpisu plateb anuita zaplacena záporné faktory: - družstevní vlastnictví, pravděp. není možnost převodu do osobního vlastnictví (dům není rozdělen na jednotky) - obtížnější možnost parkování u domu - převis nabídky nad poptávkou u obdobných bytů v osobním vlastnictví Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vzhledem ke skutečnosti, že osoba, která má předmět dražby v držení, neumožnila prohlídku nemovitosti, byl posudek proveden dle 13 odst.3. Zákona o veřejných dražbách na základě dostupných údajů. Vyhodnocení rizik NE jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) jednotka není zapsána na LV, není prohlášení vlastníka bytový dům čp.1013 včetně pozemku p.č.1845 ve vlastnictví Bytového družstva Jirečkova 11 ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup NE jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nezjištěno - jednotka není zapsána na LV, není prohlášení vlastníka NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. nezjištěno - jednotka není zapsána na LV, není prohlášení vlastníka NE nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost nezjištěno ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena NE jednotka je užívána v souladu s právním stavem nezjištěno ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem dražebníka EURODRAŽBY.CZ, a.s. REET: ANO Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabývací titul nebyl k dispozici - 2 -
Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 989. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holešovice. Evidenční list-předpis plateb, vyhotovil Bytovým družstvem Jirečkova 11 30.6.2010. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 989, vyhotovený dálkovým přístupem. Snímek kat. mapy pro k.ú. Holešovice. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Holešovice jsou katastrální území a městská čtvrť v Praze, severně od širšího centra, zasahující do městské části Praha 7, malá část do Prahy 1. Jedná se o známou lokalitu s veškerou dostupnou občanskou a technickou vybaveností, velmi dobře dostupnou prostředky MHD. Předmětná nemovitost je situovaná v lokalitě spadající do Prahy 7. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci širší centrum obce Okolní zástavba sídlištní zástavba Nemovitost tvoří vnitřní řadový bytový dům s jedním vchodem čp.1013, obdélníkového půdorysu, postavený na větší části pozemku p.č.1845, v ulici Jirečkova, přístupné z ulice Nad Štolou. Část pozemku ve vnitrobloku je užívaná jako venkovní sezení k restauraci v 1.PP. Jedná se o stabilizovanou lokalitu bytových domů z počátku 20.století, se zelenými vnitrobloky. Nemovitost je dobře dosažitelná MHD, představovanou tramvají (dvě stanice) ke stanici metra C Vltavská, s pěšky dostupnou základní občanskou a obchodní vybaveností. Zastávka tramvaje je pěšky velmi dobře dostupná, cca 250m. V obci Praha jsou veškeré funkce a služby v časovém dosažení do cca 30 minut. Dům je přístupný po zpevněné obecní komunikaci s možností parkování. Rezidenční zóna ulehčuje parkování pouze obyvatelům s trvalým bydlištěm v Praze 7. Informace o nemovitosti Bytový dům je zděný masivní stěnový, se sedlovou střechou, s pálenou krytinou. Byla provedena vestavba podkroví. Stropy jsou trámové dřevěné, v podzemních podlažích betonové. Fasády jsou břízolitové a štukové. Uliční fasáda má jednoduché členění s mírně vystupujícím arkýřem mezi 1.a 4.NP. Fasáda vrcholí zděným nízkým štítem. Dvorní fasáda je doplněna lodžiemi prosvětlující mezipodesty dvouramenného schodiště. Výtah je umístěn při jižní dvorní fasádě. Nástupy jsou z mezipodest. Výtah je nový. Dům je přístupný hlavním vchodem z ulice a dále z uzavřeného vnitrobloku. Má dvě podzemní podlaží, dále pět nadzemních podlaží a podkroví. Ve 2.PP jsou sklepní prostory, v 1.PP dva nebytové prostory. Od 1.NP jsou umístěny bytové jednotky. Dům je napojený na veřejný rozvod elektřiny, vody, kanalizace, plynu. Předmětem ocenění je členský podíl vztažený k bytové jednotce č.17 s příslušenstvím o velikosti 1+1. Nachází se v 5.NP. Je orientovaný jednostranně do ulice. K bytové jednotce patří právo užívat sklep v 2.PP. Dispozice : Ze společné chodby se vstupuje do malé obdélníkové předsíně. Z ní jsou přístupné všechny místnosti. Dispozice je dobrá, pokoje nejsou průchozí. WC je samostatné. V koupelně je umístěn kombinovaný kotel ÚT. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 2208 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Orientace oken severozápad Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, vestavěné umyvadlo kuchyňská linka, vestavěná trouba, plynová deska, digestoř, myčka nádobí, lednice s mrazákem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Stáří stavby [roky] - 3 -
Bytový dům je v průměrném, udržovaném technickém stavu. Byl dán do užívání na počátku 20.století. Bylo vestavěno podkroví, současně opraven krov, vyměněna krytina, střešní klempířské konstrukce, nové stoupací potrubí, výtah. Opotřebení domu odhad 60%. Technický stav jednotky velmi dobrý Opotřebení odhadem % Bytová jednotka po rekonstrukci sociálního zařízení, kuchyně, podlah, inženýrských sítí, elektroinstalace, vytápění. Vše ve vyšším středním standardu. Minulé rekonstrukce Budova po částečné rekonstrukci Byt (jednotka) po částečné rekonstrukci Konstrukce Rozsah Rok provedení Vnitřní omítky oprava 2009 Podlahy nášlapné vrstvy všech místností 2009 Instalace rozvody vody, elektřiny, plynu 2009 sociální zařízení úpravy povrchů stěn, podlah, zařizovací předměty, v koupelně nábytek 2009 na míru ústřední topení kombinovaný kotel, rozvody, tělesa, vyvložkovaný komín 2009 kuchyňská linka se kompletní výměna 2009 spotřebiči Výtah nový 2006 Popis provedení budovy / jednotky Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu izolace proti zemní bez izolací vlhkosti svislé nosné zděné stropy dřevěné trámové bez podhledu konstrukce krov sedlový střešní krytina pálená tašková obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 60 cm vnější úpr. povrchů omítka z břizolitu, štuková vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková schodiště kamenné, teracové mezipodesty okna dvojitá dřevěná špaletová s dveře z masivního dřeva francouzským oknem podlahy obytných laminátové plovoucí podlahy nebytových keramická dlažba místn. místn. vytápění ústřední s plynovým kotlem elektro světelný rozvod rozvod vody studené a teplé rozvod plynu je proveden zdroj teplé vody kotel ÚT Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyň 21.90 m 2 1.0 21.90 m 2 pokoj 21.90 m 2 1.0 21.90 m 2 předsíň 5.10 m 2 1.0 5.10 m 2 koupelna 3.30 m 2 1.0 3.30 m 2 WC 1.00 m 2 1.0 1.00 m 2 spíž 1.10 m 2 1.0 1.10 m 2 sklepní kóje 5.30 m 2 1.0 5.30 m 2 Součet ploch za podlaží 59.60 m 2 59.60 m 2-4 -
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace : realitní server, datum změny inzerátu 16.11.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 66.0 m 2 Cena za nemovitost 3 800 000 Kč 57 600 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 3 040 000 Kč 46 100 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1, DV Lokalita : ul.haškova, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci velmi dobrý technický stav, vyšší standard, není možný převod - 5 -
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace : realitní inzerce, datum změny inzerátu 14.11.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 7 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 2 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 76.0 m 2 Cena za nemovitost 3 670 000 Kč 48 300 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 2 936 000 Kč 38 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 2+1, DV Lokalita : ul.šternberkova, širší sousedství Technický stav : původní anuita 0, možnost převodu do OV Horší technický stav. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace : realitní inzerce, datum změny inzerátu 12.11.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 42.0 m 2 Cena za nemovitost 1 900 000 Kč 45 200 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 710 000 Kč 40 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1, OV Lokalita : ul.u Studánky, širší sousedství Technický stav : před rekonstrukcí menší byt, zhoršený technický stav, rezervováno - 6 -
Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 38 600-46 100 Kč/m 2 1 710 000-3 040 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 42 000 Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V předmětné lokalitě je k předmětnému datu méně rozvinutý trh bytů v družstevním vlastnictví. Nabídky obdobných nemovitostí se pohybují v rozpětí 2,0-3,8 mil.kč tj.40 000-60 000 Kč/m2, podle polohy, velikosti, technického stavu a umístění v domě. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 38 000-46 000 Kč/m2. Obvyklá cena předmětné nemovitosti se vzhledem k technickému stavu pohybuje uprostřed rozpětí a zohledňuje technický stav i pravděpodobnost nemožnosti převodu do OV Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je užívána vlastníkem - nezjištěno Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1935-01 znaleckého deníku. podpis - 7 -
Fotodokumentace ulice Jirečkova uliční fasáda s okny bytu pohled z okna schodiště na nádvoří přístupové schodiště od hlavního vchodu vnitřní schodiště s novým výtahem pohled z okna do ulice - 8 -
Fotodokumentace obývací pokoj kuchyň kuchyňská linka předsíň koupelna WC - 9 -
- 10 - Fotodokumentace - mapy