ZNALECKÝ POSUDEK č. 2381-120/12 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 430 na pozemku p.č. 539 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Otaslavice, obec Otaslavice, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Milady Horákové 321/8 602 00 Brno Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 169EX 1026/12 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 9.11.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci 2.12.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 430 na pozemku p.č. 539 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Otaslavice, obec Otaslavice, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Otaslavice 430 798 06 Otaslavice Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Otaslavice Katastrální území: Otaslavice Počet obyvatel: 1 333 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 37,4689 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 37,47 Kč/m 2 Podle 28 odst. 1 písmeno l) se pro katastrální území odloučené tak, že nesousedí s jiným katastrálním územím téže obce, upraví se základní cena stavebního pozemku koeficientem 0,65. Upravená základní cena stavebního pozemku: 24,36 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 9.11.2012 za přítomnosti zástupce majitele předmětné nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN dálkovým přístupem, LV č. 1194 ze dne 12.10.2012 - informace a údaje sdělené zástupcem vlastníka nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne 9.11.2012 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 539, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne 12.10.2012 je majitelem předmětné nemovitosti: Motal Petr 910225/4084-2 -
6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných od zástupce vlastníka nemovitosti. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.1.2. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Popis: Předmětná nemovitost rodinného domu je situovaná na pozemku p.č. 539 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Otaslavice, obec Otaslavice, okres Prostějov jako levá polovina dvojdomu s jedním nadzemním podlažím, bez podsklepení a s částečným podkrovím o jedné místnosti. Dispozičně v přízemí vstup, chodba, spíž, WC, koupelna, kotelna, kuchyně s jídelním koutem a dva obytné pokoje. V podkroví jedna místnost. Základové konstrukce betonové s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné o tl. zdiva 45 cm. Zastřešení objektu sedlovou střechou s krytinou z pálených tašek. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenocementové - břizolitové. Vnitřní omítky dvouvrstvé - štukové. Obklad fasády proveden není. Vnitřní obklady běžné keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou. Schody na půdu a do podkroví dřevěné z podstupnic z měkkého dřeva. Dveře plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Okna dřevěná dvojitá - kastlová. Podlahy v obytných místnostech dřevěné jespil, v podkroví dřevotříska. V ostatních místnostech prkenné, PVC a keramická dlažba. Vytápění objektu ústřední s kotlem na tuhá paliva a kotlem na zemní plyn. Radiátory litinové. Elektroinstalace světelná i motorová, pojistky. Bleskosvod proveden není. Rozvod teplé a studené vody, zdroj teplé vody el. boiler. V kuchyni el. sporák a rozvod jen studené vody. Proveden rozvod zemního plynu. Odkanalizování objektu do obecní kanalizace. Z vnitřního vybavení vana, sprchový kout, umyvadlo. Záchod splachovací. Objekt jinak bez jiného vnitřního vybavení. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 758 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Plocha [m 2 ] I.N.P.: 11,30*7,85-2,20*3,95+6,74*3,0+4,56 = 108,31 m 2 *1,77 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.N.P.: 108,31 m 2 3,66 m - 4 -
Obestavěný prostor: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba: (11,30*7,85-2,20*3,95+6,74*3,0+4,56*1,77)* = 396,40 m 3 (3,66) Zastřešení: ((7,85*3,30)/2)*9,10+((3,00*0,50)/2)*11,30+( = 128,36 m 3 (1,77*0,50)/2)*4,56 Obestavěný prostor - celkem: 524,76 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 108,31 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 108,31 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,649 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení III 0,03-5 -
5. Školství a sport - základní škola a sportovní zařízení III 0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,070 i = 1 Index trh s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,649 * 1,070 * 0,950 = 0,660 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 758 Kč/m 3 * 0,660 = 1 820,28 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 820,28 Kč/m 3 * 524,76 m 3 = 955 210,13 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 955 210,13 Kč 1.1.2. Garáž Popis: Předmětná nemovitost garáže situovaná ve dvoře. Jedná se o jednopodlažní objekt bez podsklepení a bez podkroví, základové konstrukce betonové pasy, svislé nosné konstrukce zděné o tl. zdiva 30 cm. Zastřešení plochou střechou bez samostatné stropní konstrukce. Omítky vápenné, podlaha betonová mazanina. Objekt bez napojení na inženýrské sítě. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: ľ~_4 Stáří stavby: 20 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 513 Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Plocha [m 2 ] I.N.P.: 5,63*4,06 = 22,86 m 2-6 -
Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.N.P.: 22,86 m 2 2,45 m Obestavěný prostor: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Vrchní stavba: (5,63*4,06)*(2,45) = 56,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 56,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové II typ B s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - bez vybavení I -0,05 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 20 let: 1,00 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 1,00 = 0,987 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha v obci - v souvisle zastavěné části obce III 0,00 2. Dopravní dostupnost - nejbližší zastávka hromadné dopravy ve II 0,00 vzdálenosti do 300 m včetně 3. Obyvatelstvo v okolí - bezproblémové okolí II 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 5. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 5 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trh s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950-7 -
i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,987 * 1,000 * 0,950 = 0,938 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 1 513 Kč/m 3 * 0,938 = 1 419,19 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 419,19 Kč/m 3 * 56,00 m 3 = 79 474,64 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 79 474,64 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Jako podklad pro ocenění pozemků sloužil výpis z katastru nemovitostí, vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 1194 ze dne 1.10.2012. Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 7 % Úprava cen: 7 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Při ocenění nebyla tab. č. 1 použita Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,1100 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1030 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 24,36 1,00 2,1030 1,1100 7,00 60,84 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 24,36 0,40 2,1030 1,1100 7,00 24,34 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 539 346,00 60,84 21 050,64 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 540 366,00 24,34 8 908,44 Stavební pozemky - celkem 29 959,08 Pozemky - zjištěná cena = 29 959,08 Kč - 8 -
C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 955 210,10 Kč 1.1.2. Garáž 79 474,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 034 684,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 29 959,10 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 29 959,10 Kč Celkem 1 064 643,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 064 643,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 064 640 Kč slovy: Jedenmilionšedesátčtyřitisícšestsetčtyřicet Kč - 9 -
Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena: - zástavním právem smluvním, pohledávka úvěr s příslušenstvím ve výši 1.048.000,- Kč, Hypoteční banka a.s., Radlická 333/150, Praha - dále je zatížena nařízením exekuce a exekučním příkazem k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Závady stavebně technického charakteru Nemovitost bez zjevných závad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována ve střední zástavbě obce Otaslavice v klidné části bez rušného provozu. Obec s dobrou občanskou vybaveností, obchod, zdravotní středisko, pošta, OÚ, knihovna, základní škola 1-9, sportoviště, restaurace atd.. Autobusová doprava směr Prostějova a Vyškov. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní a nákladovou. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů - 10 -
nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období nebyla zjištěna obdobná nemovitost v daném místě obchodována, nyní v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti v Otaslavicích: - rodinný dům Otaslavice, samostatný, jednopodlažní, zastavěná plocha 843 m 2, užitná plocha 265 m 2, plocha pozemků 1.037 m 2, dispozičně 6+1, v suterénu malý sklep 10 m 2 vytápění ústřední na plyn a tuhá paliva, objekt v dobrém stavu udržovaný, cena 1.340.000,- Kč, včetně provize, poplatků a právního servisu - rodinný dům Otaslavice, konečná řadová sekce, dvoupodlažní, zastavěná plocha 278 m 2, užitná plocha 90 m 2, plocha pozemků 2.560 m 2, dispozičně 4+1, částečně podsklepený, vytápění ústřední, objekt v dobrém stavu udržovaný, cena 1.250.000,- Kč - rodinný dům Otaslavice, vnitřní řadová sekce, dvoupodlažní, zastavěná plocha 99 m 2, užitná plocha 99 m 2, plocha pozemků 346 m 2, dispozičně 2+1, po kompletní rekonstrukci, nová fasáda zateplená, nová střecha, plastová okna, nové sociální zařízení, krbové vytápění, do dvora velký podkrovní pokoj, podlahy plovoucí. Cena 1.350.000,- Kč. Při průzkumu trhu bylo zjištěno, že nabídka převyšuje poptávku v daném druhu nemovitostí. Proto na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu rodinného domu včetně příslušenství a pozemků pro exekuci na : Obvyklá cena celkem 1 350 000,- Kč Slovy: jedenmilointřistapadesáttisíckč V Olomouci 2.12.2012 Ing. Jiří Petráš Thomayerova 38 779 00 Olomouc telefon: 777038580 e-mail: j.petras@atlas.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 29.6.1989, číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2381-120/12 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12120. - 11 -