ZNALECKÝ POSUDEK. č /15

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /15 o ceně nemovitosti rodinného domu č.p. 186 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Želeč na Hané, obec Želeč, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-Město, soudní exekutor Mgr. Lucie Valentová Cejl 494/ Brno Stanovení ceny nemovitosti pro exekuci. Č.j.: 169EX 995/13 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 14 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Olomouci

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení ceny nemovitosti rodinného domu č.p. 186 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Želeč na Hané, obec Želeč, okres Prostějov s pozemky a s příslušenstvím. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Želeč Želeč Kraj: Olomoucký Okres: Prostějov Obec: Želeč Katastrální území: Želeč na Hané Počet obyvatel: 549 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 300,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 310,28 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti majitele předmětné nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 213 ze dne výpis z KN vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 807 ze dne informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - skutečnosti a výměry zjištěné na místě při místním šetření dne kopie katastrální mapy 5. Vlastnické a evidenční údaje Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 213, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne je majitelem předmětné nemovitosti: Pecha Stanislav /0857 1/2 Pechová Ivana /4850 1/2-2 -

3 Na základě výpisu z katastru nemovitostí LV č. 807, vyhotoveného dálkovým přístupem ze dne je majitelem předmětné nemovitosti: Pecha Martin /4887 1/2 Pecha Stanislav /0857 1/2 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici na žádný objekt nemovitosti, posudek se zpracovává podle zaměření zjištěném na místě samém a podle údajů získaných od vlastníka nemovitosti. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Jeden vlastník 1/2 I -0,04 pozemku a 1/2 stavby, jiný vlastník 1/2 stavby a jiný vlastník 1/2 pozemku 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,900 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00-4 -

5 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,990 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Předmětná nemovitost rodinného domu č.p. 186 je situovaná na pozemku p.č. 238 zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Želeč na Hané, obec Želeč, okres Prostějov jako objekt vnitřní řadové sekce. Základy betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé nosné konstrukce zděné o tl. zdiva 45 cm, stropy s rovným podhledem, zastřešení sedlovou střechou s krytinou z osinkocementových šablon na plné bednění. Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky vápenocementové hladké bez nátěrů. Obklad fasády není proveden. Vnitřní obklady bělninové běžného provedení v koupelnách a za kuchyňskou linkou. Schody do suterénu a na půdu betonové, do I.N.P. ocelové s dřevěným nášlapem z měkkého dřeva bez podstupnic. Dveře plné nebo prosklené do ocelových zárubní. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy v obytných místnostech PVC, v ostatních PVC a keramická dlažba. Vytápění objektu kotlem na zemní plyn, litinové radiátory. Elektroinstalace pouze světelná, hromosvod proveden není. Rozvod teplé a studené vody z centrálního zdroje, zdroj teplé vody plynový zásobníkový ohřívač. Proveden rozvod zemního plynu. Odkanalizování objektu do žumpy. Kuchyň s plynovým sporákem. Z vnitřního vybavení umyvadla vany a WC. Záchody splachovací bez obložení. Vzhledem k provedené rekonstrukci, přístavbě a nadstavbě objektu použita analytická metoda při výpočtu opotřebení v souladu s platnou vyhláškou. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Olomoucký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 75 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 516,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Plocha [m 2 ] I.P.P.: 2,97*4,25 = 12,62 m 2 I.N.P.: 9,93*6,35+2,40*3,30+2,68*3,30+1,40 = 81,92 m 2 *1,50-5 -

6 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška I.P.P.: 12,62 m 2 1,80 m I.N.P.: 81,92 m 2 2,40 m Obestavěný prostor Název Obestavěný prostor [m 3 ] Spodní stavba: 2,97*1,80*4,25 = 22,72 m 3 Vrchní stavba: 9,93*6,35*4,83+2,40*3,30*2,15+2,68*3,30*2, = 346,21 m ,40*1,50*2,25 Zastřešení: ((6,35*2,36)/2)*9,93+((2,40*0,35)/2)*3,30+(( = 93,03 m 3 3,80*2,75)/2)*3,30 Obestavěný prostor - celkem: 461,96 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 81,92 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 94,54 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,15 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 75 let: s = 1-0,005 * 75 = 0, Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,625 = 0,547 i = 1-6 -

7 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 516,- Kč/m 3 * 0,547 = 829,25 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 461,96 m 3 * 829,25 Kč/m 3 * 0,900 * 0,990= ,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,57 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I -0,01 velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 0,990 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 0,990 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 0,990 * 0,990 = 0,882 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 7 -

8 Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,28 0, ,67 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří ,00 273, ,51 Stavební pozemek celkem 153,00 m ,51 Pozemky - zjištěná cena = ,51 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,50 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třistaosmdesáttřitisícdvěstě Kč - 9 -

10 Stanovení obvyklé ceny Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku) nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně posudku. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Porovnání skutečného stavu se stavem vedeným v katastru nemovitosti Stav vedený v katastru nemovitostí je v souladu se skutečností. Zástavní a jiná práva Nemovitost je zatížena na LV č. 213 pro k.ú. Želeč na Hané: - zástavním právem exekutorským k podílu 1/2, pohledávka ve výši 3.900,- Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, V6 profit spol. s r.o., Janečská 112/50, Praha - zástavním právem soudcovským k podílu 1/2, pohledávka ve výši ,5B Kč s příslušenstvím, Board Finance a.s., Revoluční 1082/8, Praha - zástavním právem exekutorským k podílu 1/2, pohledávka ve výši ,50 Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, Board Finance a.s., Revoluční 1082/8, Praha - zástavním právem smluvním, pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím a smluvními pokutami, Bolona a.s., Jiráskova 81/13, Olomouc - dále je zatížena exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna. Nemovitost je zatížena na LV č. 807 pro k.ú. Želeč na Hané: - zástavním právem exekutorským k podílu 1/2, pohledávka ve výši 3.900,- Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, V6 profit spol. s r.o., Janečská 112/50, Praha - zástavním právem soudcovským k podílu 1/2, pohledávka ve výši ,5B Kč s příslušenstvím, Board Finance a.s., Revoluční 1082/8, Praha - zástavním právem exekutorským k podílu 1/2, pohledávka ve výši ,50 Kč s příslušenstvím a náklady soudního řízení, Board Finance a.s., Revoluční 1082/8, Praha - zástavním právem smluvním, pohledávka ve výši ,- Kč s příslušenstvím a smluvními pokutami, Bolona a.s., Jiráskova 81/13, Olomouc - dále je zatížena exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Tato omezení není možné objektivně ocenit a standardně se neoceňují. Obvykle tyto závady zanikají prodejem nemovitosti. Tato omezení vlastnického práva uvedená v katastru nemovitostí nejsou při ocenění z výše uvedených důvodů oceněna

11 Závady stavebně technického charakteru Světlá výška místností v rozporu s platnou ČSN , jinak bez viditelných vad stavebně technického charakteru. Poloha Předmětná nemovitost je situována v okrajové části obce Želeč, katastrální území Želeč na Moravě. Přístup k objektu po úzké, komunikaci, bez možnosti parkování. Z občanské vybavenosti v obci rozvod vody, kanalizace a zemní plyn. Dále OÚ, MŠ, koupaliště, hřiště, autobusová zastávka místního významu. Od Vyškova 12 km, Prostějova 15 km, Kroměříže 23 km. Stanovení ceny obvyklé Nemovitost je oceňována jako volná. Při stanovení ceny obvyklé vycházím mimo jiné i z cen zjištěných metodou administrativní, porovnávací. Pro stanovení hodnoty nemovitosti srovnávací metodou se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit srovnatelných s předmětnou nemovitostí. Předpokládá se s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší jednoho roku. Ve sledovaném období v nabídce realitních kanceláří obdobné nemovitosti v Želči a blízkém okolí: - Rodinný dům v Želči, dispozičně 2+1, konečná řadová sekce, dvě nadzemní podlaží a částečné podsklepení. Dům po částečné rekonstrukci, nová plastová okna, nové rozvody elektro, plovoucí podlahy. K domu dvůr a zahrada. Zastavěná plocha 195 m 2, zahrada m 2. Cena ,- Kč. RD Želeč Výchozí cena ,00 Kč množství (soubor) (M) 1 K polohy 1 K konstrukce 1 K vybavení 1,04 K technický stav 1,01 K pozemku 1,05 K adjustace 1 K pramen zjištěné ceny 1,04 Jednotková cena ( JC ) ,69 Kč Váha 1 Kde JC=(VC/M)/(K polohy xk konstrukce xk vybavení xk technickýstav xk pozemku xk adjustace xk pramen zjištěné ceny )

12 - Rodinný dům v Želči, konečné řadové sekce, dispozičně 1+1. Jednopodlažní objekt s vjezdem, dvorem a hospodářskými stavbami a zahradou. Vstupní chodba z ulice do dvora, z chodba vstup do kuchyně a jednoho pokoje, na konci chodby přístavek s koupelnou a s WC. Přípojky voda, kanalizace, zemní plyn. Vytápění lokální na zemní plyn. Cena ,- Kč. RD Želeč Výchozí cena ,00 Kč množství (soubor) (M) 1 K polohy 1 K konstrukce 1 K vybavení 1 K technický stav 1,05 K pozemku 1,01 K adjustace 1 K pramen zjištěné ceny 1,04 Jednotková cena ( JC ) ,43 Kč Váha 1 KdeJC=(VC/M)/(K polohy xk konstrukce xk vybavení xk technickýstav xk pozemku xk adjustace xk pramen zjištěné ceny ) - Rodinný dům v Želči vnitřní řadové sekce, dvě nadzemní podlaží. dispozice 1+1. Vstup do chodby a z ní do kuchyně a do ložnice. Za kuchyní komora. Koupelna je situovaná na mezipodestě. Ohřev vody el. boiler a lázeňská kamna na tuhá paliva. Vytápění lokální na zemní plyn. Suchý záchod ve dvoře. Plocha pozemku 191 m 2. Ve dvoře hospodářské přístavky. Cena ,- Kč včetně provize. RD Želeč Výchozí cena ,00 Kč množství (soubor) (M) 1 K polohy 1 K konstrukce 1 K vybavení 1 K technický stav 1,03 K pozemku 1 K adjustace 1 K pramen zjištěné ceny 1,04 Jednotková cena ( JC ) ,49 Kč Váha

13 Kde JC=(VC/M)/(K polohy xk konstrukce xk vybavení xk technickýstav xk pozemku xk adjustace xk pramen zjištěné ceny ) Minimální cena ,43 Kč Průměrná cena ,20 Kč Maximální cena ,69 Kč Stanovení porovnávací hodnoty nemovitosti Odhad obvyklé ceny za celek RD ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem id. 1/2 k celku x 1/2 = ,- Kč po zaokrouhlení ,- Kč Redukce ceny Odhad ceny obvyklé podílu id. 1/2 Vzhledem k tomu, že se jedná o stanovení obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu 1/2 k celku, nelze toto stanovit jen početně, jako matematický podíl, neboť na trhu s nemovitostmi v současné době neexistuje žádná poptávka tohoto typu. Z těchto důvodů je třeba tuto cenu upravit, redukovat. Redukci ceny upravené vlastnickým podílem odhaduji na 20%. Cena upravená vlastnickým podílem ,- Kč Redukce 20% x 0,80 = ,- Kč po zaokrouhlení: ,- Kč Odhad obvyklé ceny id. 1/2 RD ,- Kč

14 Rekapitulace Rodinný dům Na základě zjištěných informací, po analýze trhu a s přihlédnutím k faktorům ovlivňujícím prodejní cenu nemovitostí (rok postavení, údržba, rekonstrukce, vybavení, použité stavební materiály, členění, dispozice, prostředí, situování atd.), odhaduji obvyklou cenu id. 1/2 k celku rodinného domu včetně příslušenství a pozemků na : Obvyklá cena celkem v podílu id. 1/ ,- Kč Slovy: jednostočtyřicetčtyřitisíckč V Olomouci Ing. Jiří Petráš Thomayerova Olomouc telefon: j.petras@atlas.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , číslo jednací Spr 2774/89 pro obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavebnictví - stavby obytné. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č