Znalecký posudek č. 2776-297/2016 Objednatel posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/26 602 00 Brno Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny provozního objektu s pozemky ve vlastnictví Jatky Lomnice a.s. v Lomnici nad Popelkou za účelem konání dražby nemovitostí. Dle mezinárodně uznávaných metodik pro stanovení tržní ceny nemovitosti a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19. 5. 2015 znalecký posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/53 120 00 Praha 2 www.odhadonline.cz Tel.: +420 737 858 334 Email: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 32 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne 29. 4. 2016 1
A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny budovy č. p. 575, stavby bez č.p. / č.e. na parc. č. st. 2591, stavby bez č.p. / č.e. na parc. č. st. 2680, příslušenství a pozemků parc. č. st. 609, st. 2591, st. 2680, 1865/5, vše v ulici Josefa Kábrta, obec Lomnice nad Popelkou, kat. území Lomnice nad Popelkou, okres Semily za účelem konání dražby nemovitostí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Provozní areál Jatky Lomnice a.s. Adresa předmětu ocenění: Josefa Kábrta 575 512 51 Lomnice nad Popelkou Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Lomnice nad Popelkou Katastrální území: Lomnice nad Popelkou Počet obyvatel: 5 617 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 581,10 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 5. 2015 za přítomnosti zástupce insolvenčního správce pana Milana Komárka. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpisy z elektronické formy KN ze dne 26. 5. 2015 - snímek katastrální mapy - stavební dokumentace - kolaudační rozhodnutí ze dne 15. 12. 2005 o změně užívání stavby - územní plán - místní šetření ze dne 19. 5. 2015 - informace a údaje poskytnuté panem Komárkem 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník nemovitostí: Jatky Lomnice a.s., Josefa Kábrta 575, 51251 Lomnice nad Popelkou Nemovitosti: Budova č. p. 575, stavba bez č.p. / č.e. na parc. č. st. 2591, stavba bez č.p. / č.e. na parc. č. st. 2680, příslušenství a pozemky parc. č. st. 609, st. 2591, st. 2680, 1865/5, vše v ulici Josefa Kábrta, obec Lomnice nad Popelkou, kat. území Lomnice nad Popelkou, okres Semily 6. Dokumentace a skutečnost Předložená dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází na jihovýchodním okraji obce Lomnice nad Popelkou. Pozemek i stavba ve výhradním vlastnictví. V okolí se nachází převážně lehká průmyslová zóna nebo stavby občanské vybavenosti. Parkovací možnosti jsou dobré na pozemku. Z pohledu komerční využitelnosti je poloha stavby výhodná a stavba byla komerčně využívána. Inženýrské sítě jsou kompletní a jsou přivedeny do objektu. Nabídka podobných nemovitostí na trhu výrazně převyšuje poptávku. Areál sestává z hlavní provozní budovy a budovy sociálního zázemí. Dále se zde nachází další vedlejší objekty kanceláře, sklad a další vedlejší stavba. Areál je oplocený a nezastavěné plochy jsou z velké části zpevněné. Do areálu jsou vybudovány dva vjezdy. Provozní budova byla za dobu svojí existence několikrát upravována a především byly budovány přístavky. Na stavebním úřadě nejsou dostupné kompletní informace o všech prováděných pracích. Poslední známé úpravy proběhly v roce 2005, kdy byla provedena kolaudace, která povolila užívání objektu k masné výrobě. V posledních dvou letech byl areál nevyužívaný, objekt jeví známky vloupání. V objektu je rozkradeno drobné vybavení sanita apod. Příslušenství tvoří zpevněná plocha ve formě betonových panelů, oplocení vlnitým plechem, 2x brána. Přípojky IS jsou kompletní (elektřina, vodovod, kanalizace, plynovod) délky přípojek a jejich dimenze nebyly dohledány a jsou tedy založeny na odborném odhadu zpracovatele. Při severozápadním okraji pozemku jsou vzrostlé stromy. Pozemek parc. č. st. 609 o výměře 1.138 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je částečně zastavěn výše popsaným objektem a zbývající část tvoří manipulační plochu, parkoviště. Pozemek parc. č. st. 2591 o výměře 22 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn vedlejší stavbou. Pozemek parc. č. st. 2680 o výměře 51 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako zastavěná plocha a nádvoří pozemek je zastavěn objektem kanceláří. Pozemek parc. č. 1865/5 o výměře 1.391 m 2 je v katastru nemovitostí veden jako trvalý travní porost pozemek je zpevněn betonovými panely a tvoří manipulační plochu. Pozemky jsou mírně svažité. Dle územního plánu se pozemky nachází v zóně výroby a skladování nerušící okolí. Objekty nejsou zatíženy věcnými břemeny. 3
8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění 19. 5. 2015 používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu kombinací nákladové a výnosové metody a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 19. 5. 2015. Ocenění nemovitosti je provedeno: Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 4
9. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Hlavní budova 1.1.2. Vodovody trubní 1.1.3. Kanalizace trubní 1.1.4. Plynová přípojka 1.2. Příslušenství 1.2.1. Objekt kanceláří 1.2.2. Dřevěná kolna 1.2.3. Vedlejší stavba 1.2.4. Přípojky elektro kabel 1.2.5. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1150 x 300 mm 1.2.6. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm 1.2.7. Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek 1.2.8. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty II. Ocenění srovnávací metodou Provozní areál Jatky Lomnice a.s. 5
B. ZNALECKÝ POSUDEK I) ocenění dle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,04 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Výroba Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,40 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Výrobní objekty III 0,00 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní IV 0,12 dopravu vlečka nebo železnice 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné II 0,00 komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti - IV 0,15 Pozemky komerčně využívané 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy IP = P1 * (1 + P i) = 0,508 Koeficient pp = IT * IP = 0,488 7 i = 2 6
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Hlavní budova Ocenění staveb nákladovým způsobem Provozní budova Provozní objekt je stavebně upraven pro masnou výrobu. Stáří původní části objektu není známo, její stáří je odhadováno přibližně na 80 let. K původní části bylo postupně připojeno několik přístavků, poslední v roce 2005, kdy proběhla i poslední významnější rekonstrukce. Jednotlivé prostory jsou stavebně upraveny pro jednotlivé výrobní postupy. Celý objekt je nyní funkčně propojen. Na tento objekt navazuje stavba, kde se nachází sociální zázemí. Stavby jsou propojeny krčkem. Předpokládané využití stavby je především masná výroba, ale je možné jej využít i k jiné výrobě. Objekt vyžaduje před opětovným využíváním drobné opravy. Jednotlivé konstrukce jsou popsány přímo v posudku. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 9,54 * 4,40 + 2,22 * 3,96 + 3,87 * 2,87 = 61,87 9,54 * 16,18 = 154,36 8,29 * 4,92 + 5,67 * 8,95 + 3,30 * 8,96 = 121,10 9,51 * 19,06 = 181,26 1,55 * 5,05 + 11,19 * 5,20 + 8,93 * 10,08 + 3,55 * 7,58 = 182,94 Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží Zastavěná plocha [m2] Konstr. výška [m] Výška podlaží [m] Součin 1. NP 61,87 2,70 2,70 167,05 154,36 3,10 3,00 463,08 121,10 3,00 3,00 363,30 181,26 4,50 3,00 543,78 182,94 3,00 3,00 548,82 Součet 701,53 2 104,59 Průměrná výška podlaží: PVP = 2 104,59 / 701,53 = 3,00 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 701,53 / 1 = 701,53 m 2 7
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (9,54 * 4,40 + 2,22 * 3,96 + 3,87 * 2,87)*(2,70) = 167,06 m 3 (9,54 * 16,18)*(3,10) = 478,51 m 3 (8,29 * 4,92 + 5,67 * 8,95 + 3,30 * 8,96)*(3,00) = 363,30 m 3 (9,51 * 19,06)*(4,50) = 815,67 m 3 (1,55 * 5,05 + 11,19 * 5,20 + 8,93 * 10,08 + 3,55 = 548,82 m 3 * 7,58)*(3,00) Zastřešení (8,29 * 4,92 + 5,67 * 8,95 + 3,30 * 8,96)*(0,60) = 72,66 m 3 (9,54 * 4,40 + 2,22 * 3,96 + 3,87 * 2,87)*(1,10) = 68,06 m 3 (9,54 * 16,18)*(1,18) = 182,14 m 3 (9,51 * 19,06)*(2,68) = 485,78 m 3 (1,55 * 5,05 + 11,19 * 5,20 + 8,93 * 10,08 + 3,55 * 7,58)*(1,89) = 345,75 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 167,06 m 3 NP 478,51 m 3 NP 363,30 m 3 NP 815,67 m 3 NP 548,82 m 3 Zastřešení Z 72,66 m 3 Z 68,06 m 3 Z 182,14 m 3 Z 485,78 m 3 Z 345,75 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 3 527,75 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy a patky izolované S 100 2. Svislé konstrukce pálená cihla, porotherm S 100 3. Stropy tvrdé a polospalné S 100 4. Krov, střecha dřevěný výzaný, sedlová nebo rovná S 100 střecha 5. Krytiny střech pálená, lepenka, pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů standardní obklady, plastové obklady, S 100 vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S 100 8
9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody chybí C 100 11. Dveře hladké plné nebo prosklené dveře S 100 12. Vrata plastová S 100 13. Okna dřevěná nebo plastová s dvojsklem S 100 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba, PVC S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace litinové S 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní vzduchotechnika, zařízení, ostatní S 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce S 21,40 100 1,00 21,40 3. Stropy S 11,30 100 1,00 11,30 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 100 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 0,80 100 1,00 0,80 10. Schody C 3,10 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata S 0,30 100 1,00 0,30 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 2,90 100 1,00 2,90 15. Vytápění S 3,80 100 1,00 3,80 16. Elektroinstalace S 6,40 100 1,00 6,40 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace S 2,00 100 1,00 2,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,90 100 1,00 2,90 24. Výtahy C 1,00 100 0,00 0,00 25. Ostatní S 5,20 100 1,00 5,20 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 95,90 Koeficient vybavení K4: 0,9590 9
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 25,00 1,00 2,08 2,16 80 175 45,71 0,9873 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 50,00 1,00 4,15 4,33 40 175 22,86 0,9898 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 25,00 1,00 2,08 2,17 10 175 5,71 0,1239 2. Svislé konstrukce S 21,40 25,00 1,00 5,35 5,58 80 140 57,14 3,1884 2. Svislé konstrukce S 21,40 50,00 1,00 10,70 11,16 40 140 28,57 3,1884 2. Svislé konstrukce S 21,40 25,00 1,00 5,35 5,58 10 140 7,14 0,3984 3. Stropy S 11,30 25,00 1,00 2,83 2,95 80 140 57,14 1,6856 3. Stropy S 11,30 50,00 1,00 5,65 5,89 40 140 28,57 1,6828 3. Stropy S 11,30 25,00 1,00 2,83 2,95 10 140 7,14 0,2106 4. Krov, střecha S 6,20 25,00 1,00 1,55 1,62 80 110 72,73 1,1782 4. Krov, střecha S 6,20 50,00 1,00 3,10 3,23 40 110 36,36 1,1744 4. Krov, střecha S 6,20 25,00 1,00 1,55 1,62 10 110 9,09 0,1473 5. Krytiny střech S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,15 40 60 66,67 0,7667 5. Krytiny střech S 2,20 50,00 1,00 1,10 1,15 10 60 16,67 0,1917 6. Klempířské konstrukce S 0,60 75,00 1,00 0,45 0,47 40 55 72,73 0,3418 6. Klempířské konstrukce S 0,60 25,00 1,00 0,15 0,16 10 55 18,18 0,0291 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 50,00 1,00 2,90 3,02 40 65 61,54 1,8585 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 50,00 1,00 2,90 3,02 10 65 15,38 0,4645 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 75,00 1,00 2,40 2,50 40 45 88,89 2,2223 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 25,00 1,00 0,80 0,83 10 45 22,22 0,1844 9. Vnitřní obklady keramické S 0,80 50,00 1,00 0,40 0,42 40 50 80,00 0,3360 9. Vnitřní obklady keramické S 0,80 50,00 1,00 0,40 0,42 10 40 25,00 0,1050 11. Dveře S 3,20 50,00 1,00 1,60 1,67 40 65 61,54 1,0277 11. Dveře S 3,20 50,00 1,00 1,60 1,67 10 65 15,38 0,2568 12. Vrata S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 10 40 25,00 0,0775 13. Okna S 5,20 50,00 1,00 2,60 2,71 40 65 61,54 1,6677 13. Okna S 5,20 50,00 1,00 2,60 2,71 10 65 15,38 0,4168 14. Povrchy podlah S 2,90 50,00 1,00 1,45 1,51 40 47 85,11 1,2852 14. Povrchy podlah S 2,90 50,00 1,00 1,45 1,51 10 47 21,28 0,3213 15. Vytápění S 3,80 75,00 1,00 2,85 2,97 40 50 80,00 2,3760 15. Vytápění S 3,80 25,00 1,00 0,95 0,99 10 35 28,57 0,2828 16. Elektroinstalace S 6,40 75,00 1,00 4,80 5,00 40 50 80,00 4,0000 16. Elektroinstalace S 6,40 25,00 1,00 1,60 1,67 10 37 27,03 0,4514 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,31 40 50 80,00 0,2480 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,29 40 50 80,00 1,8320 19. Vnitřní kanalizace S 2,00 100,00 1,00 2,00 2,09 40 50 80,00 1,6720 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,77 40 50 80,00 1,4160 23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,02 40 45 88,89 2,6845 25. Ostatní S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,42 40 55 72,73 3,9420 Opotřebení: 45,4 % 10
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 786,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9294 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0000 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9590 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 863,87 Plná cena: 3 527,75 m 3 * 4 863,87 Kč/m 3 = 17 158 517,39 Kč Koeficient opotřebení: (1-45,4 % /100) * 0,546 Provozní budova - zjištěná cena = 9 368 550,49 Kč Budova sociálního zázemí V této budově se nachází sociální vybavení pro zaměstnance. Ve stavbě se nachází prostory šaten a umývárna. Dále se v objektu nachází kancelář pro příjem zakázek a komunikaci s klienty. Objekt je stavebně propojen s provozní částí, ale má i vlastní vstup. Jde o objekt se sedlovou střechou, ke kterému je přistavena část s rovnou střechou. Podkroví je využíváno ke skladování. Jednotlivé konstrukce jsou uvedeny níže. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1251 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 6,40 * 5,90 + 7,70 * 9,45 = 110,53 5,80 * 4,30 = 24,94 Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou) Podlaží Zastavěná plocha [m2] Konstr. výška [m] Výška podlaží [m] Součin 1. NP 110,53 2,60 2,60 287,38 24,94 2,70 2,60 64,84 Součet 135,47 352,22 Průměrná výška podlaží: PVP = 352,22 / 135,47 = 2,60 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 135,47 / 1 = 135,47 m 2 11
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (6,40 * 5,90 + 7,70 * 9,45)*(2,60) = 287,37 m 3 (5,80 * 4,30)*(2,70) = 67,34 m 3 Zastřešení (6,40 * 5,90)*(0,40) = 15,10 m 3 (7,70 * 9,45)*(2,35) = 171,00 m 3 (5,80 * 4,30)*(0,72) = 17,96 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 287,37 m 3 NP 67,34 m 3 Zastřešení Z 15,10 m 3 Z 171,00 m 3 Z 17,96 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 558,77 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy a patky izolované S 100 2. Svislé konstrukce pálená cihla, porotherm S 100 3. Stropy tvrdé a polospalné S 100 4. Krov, střecha dřevěný, sedlová nebo rovná střecha S 100 5. Krytiny střech pálená, pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů běžné obklady, vápenná omítka S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové omítky S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody kovové P 100 11. Dveře hladké plné nebo prosklené dveře S 100 12. Vrata chybí C 100 13. Okna dřevěná s dvojsklem S 100 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace litinové S 100 20. Vnitřní plynovod X 100 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody S 100 22. Vybavení kuchyní X 100 12
23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce S 21,40 100 1,00 21,40 3. Stropy S 11,30 100 1,00 11,30 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,20 100 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 100 1,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické S 0,80 100 1,00 0,80 10. Schody P 3,10 100 0,46 1,43 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata C 0,30 100 0,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 2,90 100 1,00 2,90 15. Vytápění S 3,80 100 1,00 3,80 16. Elektroinstalace S 6,40 100 1,00 6,40 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100 1,00 2,20 19. Vnitřní kanalizace S 2,00 100 1,00 2,00 20. Vnitřní plynovod X 0,00 100 1,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,90 100 1,00 2,90 24. Výtahy C 1,00 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,20 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,83 Koeficient vybavení K4: 0,9183 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. 13 Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 8,30 100,00 1,00 8,30 9,03 40 175 22,86 2,0643 2. Svislé konstrukce S 21,40 100,00 1,00 21,40 23,30 40 140 28,57 6,6568 3. Stropy S 11,30 100,00 1,00 11,30 12,31 40 140 28,57 3,5170 4. Krov, střecha S 6,20 100,00 1,00 6,20 6,75 40 110 36,36 2,4543 5. Krytiny střech S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,40 40 60 66,67 1,6001 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 40 55 72,73 0,4727 7. Úprava vnitřních povrchů S 5,80 100,00 1,00 5,80 6,32 40 65 61,54 3,8893 8. Úprava vnějších povrchů S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,48 40 50 80,00 2,7840
9. Vnitřní obklady keramické S 0,80 100,00 1,00 0,80 0,87 10 40 25,00 0,2175 10. Schody P 3,10 100,00 0,46 1,43 1,56 10 80 12,50 0,1950 11. Dveře S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,48 40 65 61,54 2,1416 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,66 40 65 61,54 3,4832 14. Povrchy podlah S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,16 10 47 21,28 0,6724 15. Vytápění S 3,80 100,00 1,00 3,80 4,14 40 50 80,00 3,3120 16. Elektroinstalace S 6,40 100,00 1,00 6,40 6,97 40 50 80,00 5,5760 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,33 40 50 80,00 0,2640 18. Vnitřní vodovod S 2,20 100,00 1,00 2,20 2,40 40 50 80,00 1,9200 19. Vnitřní kanalizace S 2,00 100,00 1,00 2,00 2,18 40 50 80,00 1,7440 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,85 40 50 80,00 1,4800 23. Vnitřní hygienické vyb. S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,16 40 50 80,00 2,5280 Opotřebení: 47,0 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 786,- Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9687 Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,1077 Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9183 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 377,21 Plná cena: 558,77 m 3 * 5 377,21 Kč/m 3 = 3 004 623,63 Kč Koeficient opotřebení: (1-47,0 % /100) * 0,530 Budova sociálního zázemí - zjištěná cena = 1 592 450,52 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: Provozní budova Budova sociálního zázemí 9 368 550,49 Kč 1 592 450,52 Kč 10 961 001,01 Kč Nákladové ceny - celkem = 10 961 001,01 Kč Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Budovy pro výrobu Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle 31 odst. 2: 0,0 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 7,50 % 14
Výnosy z nepronajatých částí Cena nájemného je stanovena na základě průzkumu trhu. Podklad pro výpočet obvyklé ceny za nájem nemovitosti vznikl porovnáním aktuálních nabídek pronájmu srovnatelných prostor. (Popis srovnávaných nemovitostí je uveden v příloze) č. K1 - lokalita K2 - stav K3 využití K4- další vlastnosti Oceňovaný objekt Lomnice nad Popelkou, okres Semily dobrý stav, po část. rekonstrukcích, předpoklad stav. úprav masná výroba, skladování, jiné oplocený pozemek, sociální a administrativní zázemí 1 Ostružno, okres Jičín dobrý stav výroba, skladování oplocený pozemek, alarm Hrubá Skála - Hnanice, oplocený pozemek, sociální a administrativní 2 okres Semily velmi dobrý stav výroba, skladování zázemí oplocený pozemek, sociální a administrativní 3 Libošovice, okres Jičín dobrý stav výroba, skladování zázemí č Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2/rok Koef. Redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - stav K3 - využití K4 - další vlastnosti K5 - úvaha odhadce K1 x x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího 1 45 0,95 42,75 0,96 1,00 1,10 0,96 1,08 1,09 39 2 34 0,95 32,30 0,96 1,06 1,10 1,00 1,02 1,14 28 3 30 0,95 28,50 0,95 1,00 1,10 1,00 1,02 1,07 27 Celkem průměr 31 Minimum 27 Maximum 39 Směrodatná výběrová odchylka - s 7 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 25 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 38 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na celkový stav K3 - Koeficient úpravy na využití objektu K4 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K5 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Na základě výše uvedených údajů, uvedených srovnávaných nemovitostí a specifické úpravě nemovitosti k masné výrobě stanovujeme srovnávací hodnotu nájemného předmětné nemovitosti na 30 Kč/m 2 /měsíc *12 360 Kč/m 2 /rok 15
Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Roční výnos [Kč] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] Provozní budova 561,00 360,- 16 830,- 201 960,- Budova sociálního 108,00 360,- 3 240,- 38 880,- zázemí Výnosy celkem 240 840,- Ocenění Celkové roční výnosy z pronajímaných prostor: = 240 840,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 737 875,16 Kč - výměra stavebního pozemku: 2 602,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 837,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 237 356,46 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 11 867,82 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 240 840,00 * 40 % - 96 336,- Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 132 636,18 Kč Míra kapitalizace 7,50 % / 7,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 1 768 482,40 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny F): Poptávka po podobných objektech, vzhledem k jejich specifickému určení a charakteru je velmi nízká. Aktuální podmínky nasvědčují spíše ústupu odvětví v dané lokalitě. Ocenění nákladovým způsobem CN = 10 961 001,01 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 768 482,40 Kč Rozdíl R = 9 192 518,61 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV = 1 768 482,40 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 1 768 482,40 Kč 1.1.2. Vodovody trubní Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 12. Vodovody trubní Profil potrubí DN v mm 100 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub z plastických hmot Hloubka uložení: 1,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Množství: 15,00 m 16
Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 2 063,- Koeficient za hloubku uložení potrubí: * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2930 Základní cena upravená cena Kč/m = 4 730,46 Plná cena: 15,00 m * 4 730,46 Kč/m = 70 956,90 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) * 0,750 Nákladová cena stavby CSN = 53 217,68 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 25 970,23 Kč Vodovody trubní - zjištěná cena = 25 970,23 Kč 1.1.3. Kanalizace trubní Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 13. Kanalizace trubní Profil potrubí DN v mm 400 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub z plastických hmot Hloubka uložení: 1,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2223 Množství: 18,00 m Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 2 650,- Koeficient za hloubku uložení potrubí: * 1,0000 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2840 Základní cena upravená cena Kč/m = 6 052,60 Plná cena: 18,00 m * 6 052,60 Kč/m = 108 946,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 70 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 80 = 12,5 % Koeficient opotřebení: (1-12,5 % / 100) * 0,875 Nákladová cena stavby CSN = 95 328,45 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 46 520,28 Kč Kanalizace trubní - zjištěná cena = 46 520,28 Kč 17
1.1.4. Plynová přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 21. Plynovody nízkotlaké a středotlaké Profil potrubí DN v mm 65 mm Konstrukční charakteristika (materiál potrubí): z trub ocelových Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2221 Množství: 12,00 m délky Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: = 1 300,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2690 Základní cena upravená cena Kč/m = 2 949,70 Plná cena: 12,00 m * 2 949,70 Kč/m = 35 396,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) * 0,750 Nákladová cena stavby CSN = 26 547,30 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 12 955,08 Kč Plynová přípojka - zjištěná cena = 12 955,08 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Objekt kanceláří Stavba se nachází uvnitř areálu a není s hlavním objektem stavebně spjata. Uvnitř se nachází 2 kanceláře s WC. Objekt je vytápěn. Jednotlivé konstrukce jsou uvedeny níže. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 18
Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 10,48 * 3,93 = 41,19 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 41,19 m 2 2,70 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (10,48 * 3,93)*(2,70) = 111,20 m 3 (10,48 * 0,99)*(1,04) = 10,79 m 3 Zastřešení (10,48 * 3,93)*(0,20) = 8,24 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 111,20 m 3 NP 10,79 m 3 Zastřešení Z 8,24 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 130,23 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Obvodové stěny betonové tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný, pultová střecha S 100 5. Krytina svařované pásy S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů břízolitová omítka S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna zdvojená, dřevěná S 100 11. Podlahy PVC S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 13. Sociální zařízení WC A 100 14. Vytápění plynové, ústřední A 100 19
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 13. Sociální zařízení A 0,59 100 1,00 0,59 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K5 * Ki) 2 000,00 / (130,23 * 1 250,- * 1,0000 * 2,0670) = 0,59 14. Vytápění A 5,94 100 1,00 5,94 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K5 * Ki) 20 000,00 / (130,23 * 1 250,- * 1,0000 * 2,0670) = 5,94 Součet upravených objemových podílů 106,53 Koeficient vybavení K4: 1,0653 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 1,0653 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 752,47 Plná cena: 130,23 m 3 * 2 752,47 Kč/m 3 = 358 454,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,0 % Koeficient opotřebení: (1-50,0 % / 100) * 0,500 Nákladová cena stavby CSN = 179 227,09 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 87 462,82 Kč Objekt kanceláří - zjištěná cena = 87 462,82 Kč 20
1.2.2. Dřevěná kolna Dřevěná kolna se nachází uvnitř areálu. Slouží ke skladování. Stavba navazuje na stavbu kancelářského objektu. Jednotlivé konstrukce jsou uvedeny níže. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ F Svislá nosná konstrukce: dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 7,88 * 3,30 = 26,00 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 26,00 m 2 3,50 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (7,88 * 3,30)*(3,50) = 91,01 m 3 Zastřešení (7,88 * 3,30)*(0,30 / 2) = 3,90 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 91,01 m 3 Zastřešení Z 3,90 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 94,91 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy chybí C 100 2. Obvodové stěny jednostranně obíjené S 100 3. Stropy chybí C 100 4. Krov X 100 21
5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské práce chybí C 100 7. Úprava povrchů nátěry S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře dřevěné S 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy chybí C 100 12. Elektroinstalace chybí C 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy C 8,30 100 0,00 0,00 2. Obvodové stěny S 31,90 100 1,00 31,90 3. Stropy C 21,20 100 0,00 0,00 4. Krov X 0,00 100 1,00 0,00 5. Krytina S 11,10 100 1,00 11,10 6. Klempířské práce C 1,60 100 0,00 0,00 7. Úprava povrchů S 6,00 100 1,00 6,00 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 10. Okna C 1,40 100 0,00 0,00 11. Podlahy C 10,80 100 0,00 0,00 12. Elektroinstalace C 4,00 100 0,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 52,70 Koeficient vybavení K4: 0,5270 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 970,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,5270 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 056,63 Plná cena: 94,91 m 3 * 1 056,63 Kč/m 3 = 100 284,75 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 30 = 33,3 % Koeficient opotřebení: (1-33,3 % / 100) * 0,667 Nákladová cena stavby CSN = 66 889,93 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 32 642,29 Kč Dřevěná kolna - zjištěná cena = 32 642,29 Kč 22
1.2.3. Vedlejší stavba Stavba se nachází uvnitř areálu. Není s hlavním provozním objektem spjata. Dle sdělení zástupce IS se jedná pravděpodobně o kafilérii. Objekt nebyl při prohlídce zpřístupněn. Jednotlivé konstrukce jsou uvedeny níže. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výpočet jednotlivých ploch Název Plocha [m 2 ] 1. NP 7,02 * 3,18 = 22,32 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha 1. NP 22,32 m 2 2,90 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. NP (7,02 * 3,18)*(2,90) = 64,74 m 3 Zastřešení (7,02 * 3,18)*(0,15) = 3,35 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 64,74 m 3 Zastřešení Z 3,35 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 68,09 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy betonové pasy S 100 2. Obvodové stěny betonové tl. 15-30 cm S 100 3. Stropy dřevěné S 100 4. Krov dřevěný, pultová střecha S 100 23
5. Krytina pozinkovaný plech S 100 6. Klempířské práce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava povrchů štuk S 100 8. Schodiště X 100 9. Dveře kovové S 100 10. Okna chybí C 100 11. Podlahy betonová S 100 12. Elektroinstalace světelná a motorová S 100 Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy S 7,10 100 1,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna C 1,10 100 0,00 0,00 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 98,90 Koeficient vybavení K4: 0,9890 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9890 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 2 555,33 Plná cena: 68,09 m 3 * 2 555,33 Kč/m 3 = 173 992,42 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 60 = 16,7 % Koeficient opotřebení: (1-16,7 % / 100) * 0,833 Nákladová cena stavby CSN = 144 935,69 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 70 728,62 Kč Vedlejší stavba - zjištěná cena = 70 728,62 Kč 24
1.2.4. Přípojky elektro kabel Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Délka: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel 80,00 m Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 215,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1990 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 472,78 Plná cena: 80,00 m * 472,78 Kč/m = 37 822,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 50 = 20,0 % Koeficient opotřebení: (1-20,0 % / 100) * 0,800 Nákladová cena stavby CSN = 30 257,92 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 14 765,86 Kč Přípojky elektro kabel - zjištěná cena = 14 765,86 Kč 1.2.5. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1150 x 300 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Výměra: 3.3.3. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1150 x 300 mm 1,00 m 3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 10 920,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1990 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 24 013,08 Plná cena: 1,00 m 3 * 24 013,08 Kč/m 3 = 24 013,08 Kč 25
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 10 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 10 / 40 = 25,0 % Koeficient opotřebení: (1-25,0 % / 100) * 0,750 Nákladová cena stavby CSN = 18 009,81 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 8 788,79 Kč PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1150 x 300 mm - zjištěná cena = 8 788,79 Kč 1.2.6. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: 8.3.19. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 780,00 m 2 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 1 180,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2210 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 2 620,78 Plná cena: 780,00 m 2 * 2 620,78 Kč/m 2 = 2 044 208,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 35 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 35 / 50 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1-70,0 % / 100) * 0,300 Nákladová cena stavby CSN = 613 262,52 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 299 272,11 Kč Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm - zjištěná cena = 299 272,11 Kč 26
1.2.7. Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1251 Výměra: 13.11. Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek 180,00 m 2 pohledové plochy Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 645,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 1 345,47 Plná cena: 180,00 m 2 * 1 345,47 Kč/m 2 = 242 184,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 Nákladová cena stavby CSN = 40 444,83 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 19 737,08 Kč Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek - zjištěná cena = 19 737,08 Kč 1.2.8. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1251 Výměra: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 2,00 ks Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 700,- Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0860 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 7 718,20 Plná cena: 2,00 ks * 7 718,20 Kč/ks = 15 436,40 Kč 27
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 25 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 25 / 30 = 83,3 % Koeficient opotřebení: (1-83,3 % / 100) * 0,167 Nákladová cena stavby CSN = 2 577,88 Kč Koeficient pp * 0,488 Cena stavby CS = 1 258,01 Kč Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků - zjištěná cena = 1 258,01 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi IT = 0,960 Index polohy pozemku IP = 0,508 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,508 = 0,488 6 i = 1 28
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 581,10 0,488 283,58 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 609 1 138,00 283,58 322 714,04 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 2591 22,00 283,58 6 238,76 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a st. 2680 51,00 283,58 14 462,58 nádvoří 4 odst. 1 trvalý travní porost 1865/5 1 391,00 283,58 394 459,78 Stavební pozemky - celkem 2 602,00 m 2 737 875,16 Pozemky - zjištěná cena = 737 875,16 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč 737 875,16 Celková výměra pozemku m 2 2 602,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 420,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč 119 103,60 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 10 123,81 Trvalé porosty - zjištěná cena = 10 123,81 Kč 29
II) ocenění srovnávací metodou Provozní areál Jatky Lomnice a.s. (srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze) č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - využití K4 - stav K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Lomnice nad Popelkou, okres Semily užitná plocha 669 m2, 1 NP, bez podsklepení masný průmysl, skladování, jiné dobrý stav, po část. rekonstrukcích, předpoklad stav. úprav oplocený pozemek, sociální a administrativní zázemí 1 2 3 Semily Podmoklice, okres Semily Železný Brod, okres Jablonec nad Nisou Košťálov, okres Semily užitná plocha 358 m2, 1 NP, nepodsklepený užitná plocha 600 m2, 2 NP + podkroví, nepodsklepený užitná plocha 900 m2, 2 NP, bez podsklepení výroba, skladování zavedené fitness, možnost i výroba výroba, skladování dobrý stav, zanedbaná údržba velmi dobrý stav dobrý stav oplocený pozemek, sociální a administrativní zázemí obytná část ve stavbě sociální a administrativní zázemí, jeřábové dráhy č Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2/rok Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - využití K4 - stav K-5 další vlastnosti K-6 úvaha odhadce K1 x x K7 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 6 145 0,95 5837,75 1,09 1,02 1,05 0,96 1,00 1,05 1,18 4 961 2 7 833 0,95 7441,35 1,06 1,01 1,14 1,09 0,98 1,08 1,41 5 285 3 5 889 0,95 5594,55 0,99 0,95 1,05 1,00 1,02 1,04 1,05 5 341 Celkem průměr 5 195 Minimum 4 961 Maximum 5 341 Směrodatná výběrová odchylka - s 205 Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s 4 991 Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 5 400 K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na využití objektu K4 - Koeficient úpravy na celkový stav K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty v podobném stavu. Lokality jsou srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů, uvedených srovnávaných nemovitostí a specifické úpravě nemovitosti k masné výrobě stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti za 1 m2 užitné plochy na 5.200 Kč * 669 m 2 3 478 800,-- Kč Provozní areál Jatky Lomnice a.s. 3 478 800,-- Kč 30
C. REKAPITULACE I) Rekapitulace cen dle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Hlavní budova 1 768 482,40 Kč 1.1.2. Vodovody trubní 25 970,20 Kč 1.1.3. Kanalizace trubní 46 520,30 Kč 1.1.4. Plynová přípojka 12 955,10 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Objekt kanceláří 87 462,80 Kč 1.2.2. Dřevěná kolna 32 642,30 Kč 1.2.3. Vedlejší stavba 70 728,60 Kč 1.2.4. Přípojky elektro kabel 14 765,90 Kč 1.2.5. PRIS skříň výšky cca 1150 mm nad terénem rozměrů 1150 x 300 8 788,80 Kč mm 1.2.6. Plochy ze silničních panelů tl. 150 mm 299 272,10 Kč 1.2.7. Plot z vlnitého plechu na ocelové sloupky do patek 19 737,10 Kč 1.2.8. Vrata ocelová plechová nebo z profilů vč. sloupků 1 258,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 388 583,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 737 875,20 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 737 875,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 10 123,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 10 123,80 Kč Celkem 3 136 582,60 Kč II) Rekapitulace ceny dle srovnávací metody Provozní areál Jatky Lomnice a.s. 3 478 800,-- Kč 31
ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitosti a především ke specifickému určení hlavní stavby stanovujeme obvyklou cenu předmětné nemovitosti v daném místě a čase na 3.300.000,-Kč Slovy: Třimilionytřistatisíc korun V Praze, dne 29. 4. 2016 Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, 120 00 Praha 2 IČ: 284 62 572 Mgr. Tomáš Doležal D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne 14. 6. 2012 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 2776-297/2016 znaleckého deníku. 32
E. Přílohy I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě II. Fotodokumentace III. Srovnávané nemovitosti k pronájmu IV. Srovnávané nemovitosti k prodeji I. Výpisy z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 33
II. Fotodokumentace Obrázek 1 Pohled na provozní objekt I Obrázek 2 Pohled na provozní objekt II Obrázek 3 Pohled na budovu soc. zázemí I Obrázek 4 Pohled na budovu soc. zázemí II Obrázek 5 Interiér provozu Obrázek 6 Interiér zázemí 34
III. Srovnávané nemovitosti k pronájmu 35
36
37
IV. Srovnávané nemovitosti k prodeji 38
39
40