Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 05133/14 046 ZNALECKÝ POSUDEK č. 11174-55/2016 o stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: ideálních 2/3 pozemku p.č.st. 248 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 362, ideálních 2/3 pozemku p.č. 196/2 zahrada, k.ú. Veselí- Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, LV č. 1399. Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 05133/14-046 ze dne 25.1.2016. Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, 796 01 Prostějov Oceněno ke dni: 17.2.2016 Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka 3 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 31 stran, z toho 12 stran příloh. V Prostějově, dne 8.3.2016
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 2 1. ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí: ideálních 2/3 pozemku p.č.st. 248 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 362, ideálních 2/3 pozemku p.č. 196/2 zahrada, k.ú. Veselí- Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, LV č. 1399. Takto stanovená obvyklá cena by měly být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitých věcí (ideálních 2/3 pozemku p.č.st. 248 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 362, ideálních 2/3 pozemku p.č. 196/2 zahrada, k.ú. Veselí-Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, LV č. 1399) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: 940.000,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena s odpočtem omezení (VB) zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne 8.3.2016 Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka 3 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 3 2. OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 4 3. POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITÝCH VĚCÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: 3.1.1. Údaje sdělené vlastníkem nemovitosti: Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 17.2.2016, za přítomnosti pana Eduarda Šafáře (spoluvlastník nemovitostí otec povinného). 3.1.2. Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 05133/14 046 ze dne 25.1.2016. - Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Veselí-Předměstí, LV č. 1399, vyhotovený dálkovým přístupem dne 7.10.2015. 3.1.3. Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Veselí-Předměstí, vyhotovená dne 16.2.2016. - Fotodokumentace ze dne 17.2.2016. - Situační plánek ze dne 17.2.2016. - Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne 17.2.2016. - Údaje sdělené spoluvlastníkem oceňovaných nemovitostí (p. Eduard Šafář) - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku. 3.2. PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideálních 2/3 pozemku p.č.st. 248 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 362, ideálních 2/3 pozemku p.č. 196/2 zahrada, k.ú. Veselí-Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, LV č. 1399. 3.3. VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Veselí-Předměstí, LV č. 1399, jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví:
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 5 3.4. OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Veselí-Předměstí, LV č. 1399 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 6
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 7 Věcné břemeno zřízené ve prospěch E. ON nemá zásadní vliv na stanovenou obvyklou cenu, je oceněno dle 16b odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb částkou - 10.000,- Kč věcem. Nejsou známa žádná další rizika vztahující se k oceňovaným nemovitým
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 8 4.1. POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: ideálních 2/3 pozemku p.č.st. 248 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 362, ideálních 2/3 pozemku p.č. 196/2 zahrada, k.ú. Veselí-Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, LV č. 1399. 4.2. MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU. 4.2.1. Místopis Město Veselí nad Moravou leží přibližně 25 km severovýchodně od bývalého okresního města Hodonína a má 11.319 obyvatel. V místě je kompletní infrastruktura a občanská vybavenost, další složky infrastruktury a občanské vybavenosti jsou případně dostupné v Hodoníně. Oceňovaný RD je postaven v rovinném terénu v rozšířené okrajové zastavěné části Veselí nad Moravou na ulici Vláky. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy obdobného charakteru a stáří. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví města Veselí nad Moravou (p.č. 385/2). Parkování je možné jak před RD na veřejné komunikaci, tak i v průjezdu RD. Z hlediska polohy se jedná o polohu dobrou, RD je postaven v klidné části města s dobrou dostupností do centra. 4.2.2. RD č.p. 362 na p.č.st. 248 zastavěná plocha a nádvoří, Jedná se o řadový vnitřní, zděný, částečně podsklepený, přízemní RD půdorysného tvaru L, který je postaven v rovinném terénu v rozšířené okrajové zastavěné části Veselí nad Moravou na ulici Vláky. Okolní zástavba je tvořena převážně rodinnými domy obdobného charakteru a stáří. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, oceňovaný RD je na tyto sítě napojen. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví města Veselí nad Moravou (p.č. 385/2). Parkování je možné jak před RD na veřejné komunikaci, tak i v průjezdu RD. V RD je situována bytová jednotka 5+kk (vybavení kuchyně odstraněno) s kompletním sociálním zařízením. Původní stáří oceňovaného RD je přes 100 roků, RD byl postupně přestavován a adaptován až do dnešní podoby. Poslední rekonstrukce s modernizací RD byla prováděna od r. 2009 (odpady, podlahy, okna, rozvody elektro, vnitřní omítky, vytápění, nové zařizovací předměty), v r. 2010 byla dále provedena přístavba u dvorního křídla. Rekonstrukce nejsou k datu místního šetření plně dokončeny, jedná se ale o drobné stavební nedodělky, RD je ve stávajícím stavu po zastěhování obyvatelný (v části dokončení kompletace elektroinstalace, podlaha v koupelně a nedokončené obložení vany v koupelně). Kvalita provedených rekonstrukcí je pouze průměrná. Dle sdělení spoluvlastníka (p. Šafář st.), který byl přítomen při m.š., byl RD po dokončení rekonstrukcí do tohoto stavu obýván pouze do r. 2013, od r. 2013 není RD obýván a k datu m.š. je vyklizen. Celkový technický stav RD lze hodnotit jako průměrný. Za RD je malý dvůr, kde
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 9 je postavena zděná kolna ke skladování zahradního náčiní a dále na dvůr navazující menší oplocená zahrada. Stavebně-technický popis RD: Základy betonové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné (smíšené), stropy trámové, střecha vaznicová sedlová a pultová, střešní krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké, fasádní omítka vápenná hrubá, vnitřní obklady keramické v kuchyňském koutu a koupleně s WC, schody betonové do I. PP, dveře dřevěné hladké plné a prosklené, rámové výplňové, vrata dřevěná křídlová, okna plastová, povrch podlah obytných místností tvoří laminátové podlahy a betonová mazanina, povrchy podlah ostatních místností tvoří betonová mazanina, vytápění ÚT plyn (kombi kotel v koupelně), elektroinstalace světelný a motorový rozvod, rozvod studené a teplé vody s přípravou teplé vody v kombinovaném kotly, bleskosvod je instalován, odkanalizování provedeno ze všech zařizovacích předmětů, instalace plynu je provedena, vybavení koupelny tvoří vana (nedokončené obložení), umyvadlo a závěsné WC a ostatní prvky se nevyskytují. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a vybavení je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 55 %. 4.3. SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ NEMOVITOSTÍ Na oceňovaném RD jsou drobné stavbení nedodělky (v části kompletace elektroinstalace, podlaha v koupelně, obložení vany), aktuálně není užíván a je vyklizen (dle sdělení spoluvlastníka od r. 2013). Po dokončení drobných nedodělků lze oceňovaný RD užívat k bydlení.
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 10 5. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY 5.1.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m 3 ). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce 2016. Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 11 5.1.2. Ideální 2/3 RD č.p. 362 na p.č.st. 248 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet obestavěného prostoru: Spodní stavba: 3,60*5,10*1,83 Spodní stavba celkem: 33,60m 3 Vrchní stavba: 13,60*9,10*3,70+11,22*5,90*3,65+3,06*7,83*3,10 Vrchní stavba celkem: 773,81m 3 Zastřešení: 13,60*9,10*3,20*0,50 Zastřešení celkem: 198,02 m 3 Obestavěný prostor celkem: 1.005,43 m 3 Zastavěná plocha RD je 214 m 2 Podlahová plocha je cca 160 m 2 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 55 % Obestavěný prostor celkem m 3 1.005,43,-- Jednotková cena dle ÚRS 2016 Kč/m 3 5.000,-- Korekce jednotkové ceny 0,8 Upravená jednotková cena Kč/m 3 4.000,-- Cena za celý obestavěný prostor Kč 4.021.720,-- Snížení ceny za opotřebení 55 % Kč 2.211.946,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč 1.809.774,-- Cena ideálních 2/3 stavby po započtení opotřebení Kč 1.194.451,-- 5.1.3. Výpočet hodnoty ideálních 2/3 pozemků p.č.st. 248, p.č. 196/2 U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemků byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). Pozemek: p.č.st. 248 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 196/2 zahrada m 2 288,00 m 2 315,00 Výměra pozemků celkem m 2 603,00
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 12 Výpočet ceny Výměra pozemků m 2 603,00 Směrná cena pozemků Kč/m 2 800,00 Výchozí cena pozemků celkem Kč 482.400,00 Výchozí cena ideální 2/3 pozemků celkem Kč 318.384,00 Rekapitulace LV č. 1399, k.ú. Veselí-Předměstí Reprodukční hodnota RD Kč 4.021.720,- Věcná hodnota ideálních 2/3 RD Kč 1.194.451,- Věcná hodnota ideálních 2/3 pozemků Kč 318.384,- Věcná hodnota ideálních 2/3 celkem Kč 1.512.835,-
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 13 6. STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. ideální 2/3 zděného rodinného domu, uvedené velikosti, vybavení, provedení a technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka prakticky nulova. Okruh případných poptávajících je zúžen prakticky pouze na druhého spoluvlastníka nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem jsem názoru, že ideální 2/3 oceňovaných nemovitostí je obtížně obchodovatelná. Objekty k porovnání: RD Uherský Ostroh, okres Hodonín Nabízíme Vám k prodeji rodinný dům 4+1 v obci Uherský Ostroh, nedaleko centra města. Dům je v udržovaném stavu, mimo plyn, který je veden před domem, napojen na veškeré IS. Vytápění je ústřední elektrické nebo na tuhá paliva. 1NP: prostorná veranda, kuchyň, samostatné WC, koupelna se sprchovým koutem, prádelna, spíž, komora, 2x pokoj. 2NP: koupelna s vanou, samostatné WC, spíž, komora, balkon, 2x pokoj. K domu náleží dřevárka, skleník, sklep, hospodářská přístavba, zahrada 475m2. Cena: 1.615.000,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD Tasov, okres Hodonín Prodej rodinného domu v Tasově. Dům se nachází na velmi klidném místě v chráněné krajinné oblasti Bílých Karpat. Dům je po částečné rekonstrukci (okna, kuchyň, koupelna) ve velmi dobrém stavu, ihned obyvatelný. Obytná plocha 168 m2, všechny pokoje jsou prostorné a světlé, součástí prodeje je kuchyňská linka. Dům je částečně podsklepen. Vytápění je řešeno kotlem na plyn, v přízemí je krb. Velkou předností domu je uzavřený dvůr s hospodářskou budovou a vjezdem přes garáž. Na zahradě o celkové ploše 528 m2 se nachází skleník, je osázena ovocnými stromy. Cena: 1.950.000,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD Veselí nad Moravou, okres Hodonín Prodeji RD s dvěma bytovými jednotkami dispozičně řešený jako 3+1 a 3kk, dvorem, garáží v klidné části města Veselí nad Moravou na ulici Kollárova. ZP a nádvoří 317 m2, ZP 190m2, UP 166m2, garáž 24m2, dvorek 127m2. Každý byt má svůj samostatný vstup. Byty jsou momentálně od sebe oddělené příčkou, v případě potřeby lze byty propojit jako celek. K domu náleží dvůr s posezením, zastřešený altán, terasa, garáž s dílnou. Stáří RD 10 let. Parkování v garáži nebo před domem. Město Veselí nad Moravou je město v okrese Hodonín v Jihomoravském kraji, 14 km jižně od Uherského Hradiště na řece Moravě. Jeho historické jádro je městskou památkovou zónou. Je zde veškerá občanská vybavenost. Jedná se o velmi pěkné bydlení v klidné části města. Cena: 2.250.000,- Kč Zdroj: realitní inzerce
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 14 Tabulka srovnávací hodnoty: Cena (Kč) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty přepočtená Tech. cena (Kč) Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní RD Uherský Ostroh 1 615 000 1,05 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1 526 175 RD Tasov 1 950 000 1,10 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1 930 500 RD Veselí nad Moravou 2 250 000 1,00 1,00 1,00 0,96 0,90 1,00 1 944 000 Výsledná cena (průměr): 1.800.000,- Při srovnání realizovaných prodejů rodinných z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s rodinným domem oceňovaným, byly srovnávány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, stavebně-technický stav. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na rodinné domy se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné rodinné domy nabízejí k prodeji v rozmezí přepočtených cen od 1.526.175,- Kč do 1.944.000,- Kč. Srovnávací hodnotu volím s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem ve výši: 1.800.000,- Kč. Dále uplatňuji srážku 20 % zohledňující špatnou obchodovatelnost spoluvlastnického podílu 2/3. Výpočet výsledné srovnávací hodnoty: 1.800.000,- Kč * 0,66 (spoluvlastnický podíl 2/3) = 1.188.000,- Kč Zohlednění srážky 20 %: 1.188.000,- Kč * 0,8 = 950.400,- Kč Výsledná srovnávací hodnota ideálních 2/3 nemovitostí tak činí po zaokrouhlení: 950.000,- Kč Výsledná srovnávací hodnota ideálních 2/3 pozemku p.č.st. 248 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 362, ideálních 2/3 pozemku p.č. 196/2 zahrada, k.ú. Veselí-Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, LV č. 1399, činí po zaokrouhlení: 950.000,- Kč
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 15 7. REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota ideálních 2/3 nemovitých věcí na LV č. 1399, k.ú. Veselí-Předměstí: 1.512.835,- Kč Srovnávací hodnota ideálních 2/3 nemovitých věcí na LV č. 1399, k.ú. Veselí-Předměstí: 950.000,- Kč 8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Veselí-Předměstí, LV č. 1399 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Věcné břemeno zřízené ve prospěch E. ON nemá zásadní vliv na stanovenou obvyklou cenu, je oceněno dle 16b odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb částkou - 10.000,- Kč (950.000,- Kč 10.000,- Kč = 940.000,- Kč) 9. STANOVENÍ PRÁV A ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Věcné břemeno zřízené ve prospěch E. ON nemá zásadní vliv na stanovenou obvyklou cenu, je oceněno dle 16b odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb částkou - 10.000,- Kč (950.000,- Kč 10.000,- Kč = 940.000,- Kč)
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 16 10. STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena: ideálních 2/3 pozemku p.č.st. 248 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 362, ideálních 2/3 pozemku p.č. 196/2 zahrada, k.ú. Veselí-Předměstí, obec Veselí nad Moravou, okres Hodonín, LV č. 1399. 940.000,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena s odpočtem omezení (VB) zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne 8.3.2016 Vypracoval: Znalecká a oceňovací kancelář Kocourek s.r.o. Přemyslovka 3 796 01 Prostějov tel./fax: 582 330 169 e-mail: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 17 11. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 4.10.1989, č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 11174-55/2016. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek Přemyslovka 3 796 01 Prostějov
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 18 12. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek Usnesení
Přemyslovka 3, 796 01 Prostějov stránka č. 19 13. OBSAH č. 11174-55/2016... 1 1. Účel stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí... 2 2. Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny... 3 3. Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí... 4 3.1. Použité podklady:... 4 3.2. Předmět znaleckého posudku... 4 3.3. Vlastnictví... 4 4. Nález... 8 4.1. Popis nemovitostí... 8 4.2. Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných objektů a údaje o stáří a technickém stavu.... 8 4.3. Současné a příhodně možné využití nemovitostí... 9 5. Stanovení věcné hodnoty nemovitostí... 10 5.1. Stanovení věcné hodnoty... 10 5.1.1. Stanovení věcné hodnoty staveb... 10 6. Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí... 13 7. Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny... 15 8. Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených... 15 9. Stanovení práv a závad, které prodejem v dražbě nezaniknou... 15 10. Stanovení obvyklé ceny... 16 11. Znalecká doložka... 17 12. Přílohy... 18 13. Obsah... 19