Z N A L E C K Ý P O S U D E K číslo 2658/3/2012 6 NEMOVITOST: Rodinný dům č. p. 409 Adresa nemovitosti: Mlýnská 409, Zlaté Hory Katastrální údaje : Kraj Olomoucký, okres Jeseník, obec Zlaté Hory, k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách, kód ČSÚ: 793 191, LV: 52 Ostatní stavby: Vedlejší stavba Pozemky: 132, 135 Vlastník stavby: Oto Gerych, Mlýnská 409, 79376 Zlaté Hory, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: Oto Gerych, Mlýnská 409, 79376 Zlaté Hory, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EXEKUTORSKÝ ÚŘAD PRAHA 6; č. obj.:č. j. 025 EX 11041/10- ze dne 9,12.2011 Adresa objednatele: Bělohorská 270 / 17, 169 00 Praha 6 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. František Císař U Sadu 293 / 25, 74720 Vřesina IČ: 40305864 telefon: 595031042, 602856132 e-mail: cisarfrantisek@centrum.cz DIČ: fax: 595031042 ÚČEL OCENĚNÍ: Pro účely provedení exekuce ve věci 025 EXE 11041/10-21, objednávka ze dne 9.12.2011 Datum místního šetření: 19.12.2011 Datum zpracování : 11.1.2012 Počet stran: 17 stran Počet příloh: 9 Posudek se předává objednateli ve čtyřech vyhotoveních.
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1920, změna stavby v r. 1986, rekonstrukce v r. 1992 Rekonstrukce: dílčí SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné Využití: bydlení Okolí: bytová zóna Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: voda, kanalizace, plyn, elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): železnice, autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. Tř, silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední - plyn : RODINNÝ DŮM Typ PP RD Obytná/ Nebyt. SOUČASNÝ STAV Garáž Pozemky OP ZP Rozestavýměra věnost m 2 ks m 2 m 3 m 2 % 204 / 0 0 1 310 952 173 100,00 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Obvyklá cena Současný stav 1 409 000 Kč - z toho hodnota pozemku 202 000 Kč 1. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Usnesení Exekutorského úřadu Praha 6 č. j. 025 Ex 11041/10 ze dne 9.12.2011 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 52 ze dne 9.12.2011 Snímek katastrální mapy ze dne 15.12.2011 Mapa oblasti Zpráva o nebezpečí povodně Fotodokumentace nemovitostí Charakteristika obce Obec Zlaté Hory se nachází v okrese Jeseník, v Olomouckém kraji. Obec Zlaté Hory má 4 168 obyvatel. Nachází se 26 km od Jeseníku a 100 km od Olomouce. Město Zlaté Hory sousedí na severu s Polskem, na západě s obcí Mikulovice a s městem Jeseník,na jihu s obcí Heřmanovice a na východě s obcí Petrovice. Území Zlatých Hor patří do povodí Odry, městem protéká Zlatý potok. Je zde úplná síť obchodů a služeb. V obci je městský úřad, základní škola, základní umělecká škola, sportovní areál, léčebna - sanatorium, pošta, policie, zdravotní středisko. V obci je proveden rozvod vody, plynu, kanalizace a elektro NN. Veřejná doprava autobusová a železniční. Obcí prochází silnice č. II/445, č. II/453, č. II/454 a č. II/457. Poloha nemovitosti Nemovitost rodinného domu č. p. 409 se nachází v okrajové části Zlatých Hor. Jedná se o - 2 -
klidovou část obce. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy se zahradami. Pozemek je rovinatý. Nemovitost má vlastní samostatný příchod a příjezd z místní komunikace - ulice Mlýnské. Nemovitost je napojena na elektro NN, vodovod, kanalizaci a veřejný plynovod. Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice. Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o samostatně stojící rodinný dům č. p. 409. Rodinný dům má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví, bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu, s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné v tl. 45 cm. Stropní konstrukce jsou s rovným podhledem. Krov je sedlový, střešní krytina z osinkocementových šablon na bednění. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá a zdvojená. Dveře dřevěné hladké plné nebo prosklené. Podlahy obytných místností z hoblovaných prken a cementové mazaniny, podlahy ostatních místností z keramické dlažby a cementové mazaniny. Vytápění ústřední na zemní plyn, krbová kamna na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden vnitřní rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace. Vnitřní vybavení umývadlo, vana a záchod standardního provedení. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnější omítky hladké. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení. Dispoziční řešení V rodinném domě se nachází dva samostatné byty s úplným příslušenstvím. V 1.N.P. se nachází vstupní zádveří, předsíň, záchod, koupelna, kuchyň, tři obytné místnosti. V podkroví se nachází vstupní zádveří, předsíň, kuchyň, čtyři obytné místnosti, chodba, koupelna, záchod a balkón. Popis tech. stavu stavby Příslušenství stavby Dle vyjádření p. Gerycha byl rodinný dům dán do užívání v roce 1920. V roce 1986 byla provedena částečná rekonstrukce a v roce 1992 byla provedena další částečná rekonstrukce. Stavba je v dobrém stavebně technickém stavu. Příslušenstvím stavby rodinného domu je vedlejší stavba - dřevník a venkovní úpravy zpevněné plochy, oplocení a přípojky vody, plynu, kanalizace, žumpa a elektro NN, venkovní schody. Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné tl. 45 cm 3. Stropy Dřevěné trámové 4. Střecha Krov vaznicový sedlový 5. Krytina Osinkocementové šablony 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky Vápenné štukové 9. Vnější obklady Chybí 10. Vnitřní obklady běžné keramické obklady 11. Schody Chybí, jen venkovní ocelové 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna Dřevěná dvojitá a zdvojená 14. Podlahy obytných místností Dřevěná podlaha a cementový potěr 15. Podlahy ostatních místností keramická dlažba a cementový potěr 16. Vytápění ústřední topení plynové 17. Elektroinstalace světelná, třífázová 18. Bleskosvod Chybí 19. Rozvod vody studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody V kotli ÚT 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace plastové potrubí 23. Vybavení kuchyně kombinovaný sporák 24. Vnitřní vybavení Umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní Krb - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. 132 zahrada o výměře 521 m 2 a parc. č. 135 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 789 m 2 z LV č.52 pro obec Zlaté Hory, k. ú. Zlaté Hory v Jeseníkách. Vlastníkem pozemků je Gerych Oto, Mlýnská 409, 793 76 Zlaté Hory. U pozemků souhlasí právní stav se stavem fyzickým. Dle Zprávy o nebezpečí povodně se pozemky z LV č. 52 nacházejí v zóně 1- zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu povodně. 2. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Zlaté Hory ul. Luční 1 500 330 000 220,00 0,80 176,00 Rovinatý pozemek k výstavbě rodinného domu, Inž. sítě v dosahu pozemku. Zlaté Hory - Dolní Údolí 2 530 674 000 266,40 0,80 213,12 Rovinatý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku. Zlaté Hory - Horní Údolí 1 636 389 368 238,00 0,80 190,40 Mírně svažitý pozemek, IS v dosahu pozemku. Zlaté Hory - ul. Luční 2 000 440 000 220,00 0,80 176,00 Mírně svažitý pozemek, IS v dosahu pozemku. Zlaté Hory - Dolní Údolí 2 200 567 600 258,00 0,80 206,40 Mírně svažitý pozemek, inž. sítě v dosahu pozemku. Průměrná jednotková cena 192,38 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Jednotková cena pozemků byla stanovena porovnávacím způsobem. Byly porovnávány stavební pozemky ve Zlatých Horách a nejbližším okolí. Cena stanovená porovnávacím způsobem odpovídá obvyklým cenám stavebních pozemků ve Zlatých Horách a nejbližším okolí. Obvyklá cena pozemků v kultuře zahrada je stanovena 50 % z obvyklé ceny stavebních pozemků. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zahrada 132 521 96 50 016 zastavěná plocha a nádvoří 135 789 192 151 488 Celková výměra pozemků 1 310 Hodnota pozemků celkem 201 504 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha Podkroví 172,87 m 2 98,28 m 2 Kuchyň 11,23 m 2 1,00 11,23 m 2 Pokoj 21,41 m 2 1,00 21,41 m 2 Koupelna 4,97 m 2 1,00 4,97 m 2 Pokoj 17,78 m 2 1,00 17,78 m 2-4 -
Předsíň 6,96 m 2 1,00 6,96 m 2 Zádveří 4,08 m 2 1,00 4,08 m 2 Pokoj 18,88 m 2 1,00 18,88 m 2 Chodba 11,70 m 2 1,00 11,70 m 2 WC 1,27 m 2 1,00 1,27 m 2 Pokoj m 2 1,00 0,00 m 2 1.N.P. 156,79 m 2 105,90 m 2 Vstupní zádveří 7,99 m 2 1,00 7,99 m 2 Předsíň 21,26 m 2 1,00 21,26 m 2 WC 1,27 m 2 1,00 1,27 m 2 Koupelna 4,57 m 2 1,00 4,57 m 2 Kuchyň 9,81 m 2 1,00 9,81 m 2 Obývací pokoj 32,52 m 2 1,00 32,52 m 2 Pokoj 13,58 m 2 1,00 13,58 m 2 Pokoj 14,90 m 2 1,00 14,90 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.N.P. 172,87*2,45 = 423,53 m 3 Podkroví a krov 156,79*1,61+156,79*3,52/2 = 528,38 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 951,91 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 330 Obestavěný prostor [m 3 ] 951,91 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 601 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 5 332 000 Stáří roků 91 Další životnost roků 9 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 2 133 000 Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebení VH Vedlejší stavba Zděná, přízemní 135 23,00 m3 1 250 Kč/m3 28 750 Kč 60 % 11 500 Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem 11 500 Kč 3. Stanovení obvyklé ceny Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku. Základem pro zjištění obvyklé ceny je porovnání cen, kterých by bylo dosaženo v daném místě a čase u stejných nebo podobných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení trhu s nemovitostmi. Bylo provedeno vyhodnocení údajů z realitního trhu, vlastního průzkumu trhu s nemovitostmi, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb. Bylo zjištěno, že s obdobnými nemovitostmi se obchoduje. Pro stanovení obvyklé ceny porovnávací metodou jsou k dispozici srovnávací objekty. - 5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Písečná 114,00 255 890 000 7 807 0,80 6 246 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Přípojky vody, plynu a elektro. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příjezd a příchod vlastní z veřejné komunikace. Zlaté Hory 120,00 1 945 1 149 000 9 575 0,80 7 660 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Přípojky vody, plynu a elektro. Zlaté Hory 250,00 142 2 199 000 8 796 0,80 7 037 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a částečné podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Mikulovice 250,00 3 895 2 000 000 8 000 0,80 6 400 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a je bez podsklepení. Základové pásy jsou z prostého betonu s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je vaznicový sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek rovinatý v zóně rodinných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Mikulovice 180,00 1 288 1 750 000 9 722 0,80 7 778 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům, který má dvě nadzemní podlaží, bez podkroví í a je částečně podsklepený. Základové pásy jsou z prostého betonu bez izolací proti zemní vlhkosti. Svislé konstrukce jsou zděné. Stropy s rovným podhledem. Krov je sedlový. Vytápění ústřední na zemní plyn. Elektroinstalace světelná a motorová. Pozemek je rovinatý, v zóně obytných domů. Příchod a příjezd vlastní z veřejné komunikace. Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 204,18 m 2 Z výše uvedeného vyplývá, že uvedený rodinný dům č. p. 409 ve Zlatých Horách, k. ú. Zlaté Hory s příslušenstvím a pozemky z LV č. 52 je v daném místě a čase obchodovatelný v rozmezí 6 246 Kč/m 2 do 7 778 Kč/m 2 podlahové plochy. Vzhledem k poloze, umístění, stavebně technickému stavu a vybavení rodinného domu s příslušenstvím a s pozemky stanovuji obvyklou cenu v dolní polovině uvedeného intervalu tj. 6 900 Kč/m 2. Pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé byly dále posuzovány další rozhodující skutečnosti: - Pěší dostupnost na zastávku autobusu a železnice - Velikost rodinného domu dům obsahuje dva samostatné byty s úplným příslušenstvím - Poloha objektu ve Zlatých Horách v okrajové části - Velikost pozemků pozemky mají celkovou výměru 1 310 m 2. - Stavebně technický stav nemovitosti je velmi dobrý - Nemovitosti ve výhradním vlastnictví Jednotková cena stanovená srovnávací metodou byla stanovena na 6 900 Kč/m 2 podlahové plochy rodinného domu. Bylo přihlíženo ke všem skutečnostem ovlivňujícím cenu, zejména lokalitu, stavebně technický stav, velikost nemovitosti, výše uvedené rozhodující skutečnosti a poptávku realitního trhu. - 6 -
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti srovnávací metodou Jednotková cena podlahové plochy rodinného domu: 6 900 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu: 204,18 m 2 Stanovení obvyklé ceny: 204,18 m 2 x 6 900 Kč/m 2 = 1 408 842 Kč Obvyklá cena oceňovaného rodinného domu č. p. 409 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 52 ve Zlatých Horách, k. ú. Zlaté Hory v Jeseníkách stanovená porovnávací metodou činí ke dni odhadu: 1 408 842 Kč, po zaokrouhlení 1 409 000 Kč slovy: jedenmiliónčtyřistadevěttisíc Kč Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí ke dni odhadu celkem LV č. 52 Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí - rodinného domu č. p. 409 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 52 ve Zlatých Horách, k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách z LV č. 52, Katastrální úřad pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.12.2011: 1 409 000 Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostmi LV č. 52 - se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena - nezjištěno c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d)) Výsledná obvyklá cena oceňovaných nemovitostí činí celkem včetně příslušenství a pozemků LV č. 52 Obvyklá cena oceňovaných nemovitostí - rodinného domu č. p. 409 s příslušenstvím a pozemky z LV č. 52 ve Zlatých Horách, k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách z LV č. 52, Katastrální úřad pro - 7 -
Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, činí podle tohoto odhadu k datu ocenění 19.12.2011: 1 409 000 Kč slovy: jedenmiliónčtyřistadevěttisíc Kč Seznam příloh: Fotodokumentace 2 Výpis z katastru nemovitostí z LV č. 52 5 Mapa okolí 1 Katastrální mapa 1 počet stran A4 v příloze: Ve Vřesině u Hlučína, 11.1.2012 Ing. František Císař U Sadu 25 747 20 Vřesina u Hlučína Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 30.1.1990, č.j. Spr. 1176/90, pro základní obor 1.) ekonomika, 2.) stavebnictví, pro odvětví 1.) ceny a odhady nemovitostí, 2.) stavby obytné, stavební odvětví různá, specializace pozemní stavby. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2658/3/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2658/3/2012. - 8 -
FOTODOKUMENTACE NEMOVITOSTÍ: Kuchyň podkroví Obývací pokoj podkroví Ložnice podkroví Koupelna podkroví WC podkroví Kuchyň 1.N.P. Pokoj 1.N.P. Pokoj 1.N.P. - 9 -
Vedlejší stavba na parc. č. 135 Pozemek parcela č. 132 Pohled západní Pohled východní Pohled severovýchodní - 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -