Znalecký posudek č. 3629/2012 o ceně obvyklé - bytové jednotky č. 263/19 v domě č.p. 262 a 263 umístěném na pozemku parc. č. 892/4 a parc. č. 892/5 v kat. úz. Františkov u Liberce, obec Liberec, okres Liberec včetně spoluvlastnického podílu 685/26917 na společných částech domu a pozemku; ve vlastnictví Paurové - Lankové Jany. Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Mareš Exekutorský úřad v Litoměřicích Novobranská 20 412 01 Litoměřice Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce č.j. 124 Ex 14151/10-17 prodejem nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášky č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 23.8.2012 posudek vypracoval: B plus B, spol. s r.o. Holečkova 657 150 00 Praha 5 Košíře MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 24.8.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 998, vedené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Liberec, kat. úz. Františkov u Liberce, obec Liberec. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: bytová jednotka Jáchymovská 263 460 01 Liberec Region: Liberecký Okres: Liberec Katastrální území: Františkov u Liberce 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.8.2012 bez přítomnosti majitele. 4. Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí ze dne 13.8.2012, LV 998, kat. úz. Františkov u Liberce, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Liberec, vyhotoven dálkovým přístupem - mapa katastrální pořízená prostřednictvím internetu - kopie kupní smlouvy ze dne 8.10.1998, právní účinky vkladu ke dni 26.10.1998 - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 EX 14151/10-17 ze dne 7.3.2011 - usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 EX 14151/10-68 ze dne 13.8.2012 - fotodokumentace nemovitosti - informace od míst. občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnictví k oceňovaným nemovitostem bylo doloženo nabývacími listinami a je evidenčně vyznačeno na výpisu z katastru nemovitostí. Dle listu vlastnictví č. 998, kat. úz. Františkov u Liberce, obec Liberec, okres Liberec, ze dne 13.8.2012 oddíl A - vlastnické právo, vlastníkem předmětu ocenění je: Paurová Jana, Jáchymovská 263/40, 460 10 Liberec 10 2
oddíl B - nemovitosti: bytová jednotka č. 263/19 v domě č.p. 262 a 263 (bytový dům, LV 705) umístěném na pozemku parc. č. 892/4 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 233 m 2 parc. č. 892/5 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 235 m 2 podíl na společných částech domu a pozemku 685/26917 oddíl B1 - jiná práva: bez zápisu oddíl C - omezení vlastnického práva: - Smlouva o zřízení věcného předkupního práva V-3364/2006 ze dne 26.05.2006. Právní účinky vkladu práva ke dni 29.05.2006. - Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 01.02.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 01.02.2008. - Souhlasné prohlášení o změně osoby zástavního věřitele postoupením pohledávky ze dne 07.08.2008. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Litoměřice - JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., 124 EX-14151/2010-17 ze dne 07.03.2011. Právní moc ke dni 17.03.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce OS Liberec, 73 EXE 4709/2011-13 ze dne 31.01.2011. Právní moc ke dni 02.04.2011.; uloženo na prac. Liberec - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Litoměřice - JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., 124 EX-14151/2010-16 ze dne 07.03.2011. Právní moc ke dni 17.03.2011. - Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Liberci, 73 EXE-7080/2011-8 ze dne 19.01.2012.; uloženo na prac. Liberec - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Cheb - Mgr. David Koncz, 074 EX-17774/2011-009 ze dne 03.04.2012. Právní moc ke dni 16.04.2012. - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Cheb - Mgr. David Koncz, 074 EX- 17774/2011-023 ze dne 19.07.2012. oddíl D - jiné zápisy: bez zápisu oddíl E - nabývací tituly a jiné podklady zápisu - Smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru V4 4993/1998 kupní ze dne 19.10.1998. Právní účinky vkladu ke dni 26.10.1998. 6. Dokumentace a skutečnost: Výkresová dokumentace k nemovitosti nebyla předložena. U výpočtů použitých ve znaleckém posudku vycházel znalec z výměr uvedených v kopii kupní smlouvy. Majitelka oceňovaných nemovitostí nekontaktovala znalce ani za účelem poskytnutí nutných informací, ačkoli k tomu byla v usnesení vyzvána. Liberec nemá vypracovanou cenovou mapu pozemků. 3
7. Celkový popis nemovitosti: Liberec leží v liberecké kotlině mezi Ještědským hřbetem a Jizerskými horami. V obci s kompletní občanskou vybaveností je doprava zajišťována autobusy, vlaky a MHD. Oceňovaná bytová jednotka 2+1 se nachází v 8. podlaží bytového domu v západní části Liberce. Dům je přístupný z jihu, z ulice Jáchymovská. 8. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky 9. Popis objektů a pozemků: Popis bytů oceněných porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka 2+1 je situovaná do 8. podlaží zatepleného bytového domu v ulici Jáchymovská, Liberec. Bytový dům je osmipodlažní, po revitalizaci, má plastová okna, výtah, v 1.NP sklepní prostory. Dle kupní smlouvy je jednotka vybavena kuchyňskou linkou, sporákem, vestavěnou skříní, regulátory tepla a vodoměrem. Vzhledem k tomu, že majitelka nekontaktovala znalce, byly informace o bytové jednotce čerpány z dostupné dokumentace a při místním šetření. Stáří nemovitosti stanoveno odhadem. Popis příslušenství bytů a nebytových prostor a) Pozemky a 1 ) Pozemky Oceňované pozemky leží v západní části Liberce, jsou rovinné, téměř obdélníkového tvaru, přístupné z jihu z ulice Jáchymovská, zastavěny osmipodlažním bytovým domem. B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka - 25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Bytový prostor Liberec 4
Stáří stavby: 35 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 23 857,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: kuchyň: = 9,80 m 2 pokoj: = 20,40 m 2 pokoj: = 18,50 m 2 předsíň: = 8,20 m 2 koupelna: = 2,10 m 2 WC: = 0,80 m 2 spíž: = 1,00 m 2 komora: = 2,00 m 2 Podlahová plocha bytu: = 62,80 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon: = 3,20 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 3,20 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = 2,50 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 2,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 62,80 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 3,20 m 2 * 0,17 = 0,54 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 2,50 m 2 * 0,80 = 2,00 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 65,34 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - II 0,00 částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,840 i = 1 5
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, výborné III 0,02 dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,840 * 1,020 * 1,000 = 0,857 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 23 857,- Kč/m 2 * 0,857 = 20 445,45 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 20 445,45 Kč/m 2 * 65,34 m 2 = 1 335 905,70 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 335 905,70 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 858 021,69 Kč Spoluvlastnický podíl: 685 / 26 917 Hodnota spoluvlast. podílu: 858 021,69 Kč * 685 / 26 917 = + 21 835,45 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 1 357 741,15 Kč Bytová jednotka - cena po zaokrouhlení = 1 357 740,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka = 1 357 740,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem 1 357 740,- Kč 6
Porovnávací metoda a) Bytová jednotka a 1 ) bytová jednotka Popis porovnávaných objektů: Jednotka: podlahová plocha Množství jednotek oceňované stavby: 68,50 První srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o výměře 51 m 2, v ulici Jáchymovská, Liberec. Jednotka po kompletní rekonstrukci se nachází v 3. podlaží cihlového bytového domu. K bytu náleží komora a lodžie. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Druhá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 4+1 v OV, o výměře 82 m 2, v ulici Jáchymovská, Liberec. Kompletně zrekonstruovaná bytová jednotka se nachází ve 4. podlaží panelového domu po revitalizaci. V bytě je zděná koupelna, bezpečnostní dveře a náleží k němu lodžie a zděný sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Třetí srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o výměře 67 m 2, v ulici Sametová, Liberec. Byt se nachází ve 2. podlaží, je v původním stavu, má plastová okna a náleží k němu lodžie a sklep. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Čtvrtá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o výměře 68 m 2, v ulici Sametová, Liberec. Byt v původním stavu se nachází v 6. podlaží panelového domu po revitalizaci. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Pátá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o výměře 68 m 2, v ulici Mlýnská, Liberec. Jednotka je v původním stavu, okna vyměněna za plastová, situovaná do 4. patra zatepleného bytového domu. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Šestá srovnávaná nemovitost - bytová jednotka 2+1 v OV, o výměře 72 m 2, v ulici Franklinova, Liberec. Jednotka je situována do 3. NP jedenáctipodlažní panelového domu. Byt je spolu s ostatními byty na patře za uzamčenými dveřmi a náleží k němu balkon a lodžie. Nemovitost je nabízena k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] BJ Jáchymovská 1 199 000,- Kč 1,00 1,00 0,80 0,97 1,00 1,00 51,00 18 243,61 BJ Jáchymovská 2 090 000,- Kč 1,00 1,00 0,90 0,97 0,85 1,00 82,00 18 913,23 BJ Sametová 960 000,- Kč 1,04 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 67,00 14 454,45 BJ Sametová 999 000,- Kč 1,04 1,00 1,00 0,97 1,00 1,00 68,00 14 820,46 BJ Mlýnská 1 230 000,- Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 68,00 18 088,24 BJ Franklinova 1 299 000,- Kč 1,00 0,98 1,00 0,97 1,00 1,00 72,00 17 150,41 Součet: 101 670,38 Kč/jedn. / 6 Průměrná jednotková cena: 16 945,06 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 14 454,45 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 18 913,23 Kč/jedn. Základní cena: 16 945,06 Kč 68,50 á 16 945,06 Kč/ = 1 160 736,61 Kč 7
- výsledná cena = 1 160 736,61 Kč Rekapitulace ocenění příslušenství bytů a nebytových prostor a) bytová jednotka = 1 160 740,- Kč Cena příslušenství bytů a nebytových prostor činí celkem 1 160 740,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 892/4 233,00 800,00 186 400,- zastavěná plocha a nádvoří 892/5 235,00 800,00 188 000,- Součet 374 400,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 37 440,- Mezisoučet 411 840,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,9740 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 858 021,69 Pozemky - zjištěná cena = 858 021,69 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = 858 020,- Kč Cena pozemků činí celkem 858 020,- Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena celkem: 1 357 740,- Kč 1 357 740,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena celkem: 1 160 740,- Kč 1 160 740,- Kč 8
Stanovisko znalce: Při stanovení výsledné obecné (obvyklé) ceny, je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekologickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům, vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, universálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Při stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti, bylo třeba vzít v úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami - nabídka obdobných nemovitostí na trhu s realitami v této lokalitě je střední b) parametry povyšující cenu: kompletní občanská vybavenost, dobrý stav bytového domu, dobře dostupné centrum obce c) parametry ponižující cenu: nezjištěny Na základě zjištěných hodnot výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši 1,161.000 Kč. Obvyklá cena: 1 161 000,- Kč slovy: jeden milion jedno sto šedesát jedna tisíc Kč V Praze dne 24.8.2012 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 D. Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků, ostatního majetku a pro účetnictví. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3629/2012 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. 9
Zpracování znaleckého posudku bylo provedeno za odborné spolupráce se společností B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, která současně zajistila a zpracovala podklady pod poř. č. 324/2012. E. Seznam příloh: Mapová situace. Snímek z katastrální mapy. Výpis z katastru nemovitostí. 10