ZNALECKÝ POSUDEK č. 4108-408/2014 O ceně bytové jednotky č.910/20 v Bechyni, Písecká č.p.910, vč.příslušenství a podílu o velikosti 7161/157676 na společných částech domu a pozemku p.č.st.932/27, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 334 m 2, vše zapsáno na LV č.2031 pro k.ú.bechyně Objednatel znaleckého posudku: Dražební centrum s.r.o. Biskupský dvůr 2095/8 11000 Praha 1 Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 6.10.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích 14.10.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.910/20 v Bechyni, Písecká č.p.910, vč.příslušenství a podílu o velikosti 7161/157676 na společných částech domu a pozemku p.č.st.932/27, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 334 m 2, vše zapsáno na LV č.2031 pro k.ú.bechyně 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.910/20 Adresa předmětu ocenění: Písecká 910 391 65 Bechyně Kraj: Jihočeský Okres: Tábor Obec: Bechyně Katastrální území: Bechyně Počet obyvatel: 5 255 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 050,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce, které byly k 31. 12. II 0,90 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98-2 -
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 668,64 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.5.2014 a 6.10.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2031 pro k.ú.bechyně - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 630617/0838, Pan Karel Křikava, Písecká 910, 39165 Bechyně, vlastnictví: výhradní 630617/0838, Pan Karel Křikava, Písecká 910, 39165 Bechyně, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v panelovém domě se sedmi nadzemními podlažími. Má plochou střechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je - 3 -
zateplená, okna jsou plastová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní až podstandardní. Výtah v domě je, schody jsou železobetonové standardní. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,900 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční zástavba I 0,04-5 -
3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,06 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 Koeficient pp = I T * I P = 0,900 11 i = 2-6 -
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití I 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% I 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky I 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,900-7 -
Index polohy pozemku I P = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,900 * 1,000 * 1,000 = 0,900 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 668,64 0,900 601,78 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st.932/27 334,00 601,78 200 994,52 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 200 994,52 Pozemek - zjištěná cena = 200 994,52 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek = 200 994,52Kč 200 994,52 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 200 994,52 Kč - 8 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, 2001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 812,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 71,61 * 1,00 = 71,61 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 71,61 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9-9 -
Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,850 = 0,672 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,900 Index polohy pozemku I P = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 812,- Kč/m 2 * 0,672 = 9 953,66 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 71,61 m 2 * 9 953,66 Kč/m 2 * 0,900 * 1,000= 641 503,43 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 641 503,43 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 200 994,52 Kč Spoluvlastnický podíl: 7 161 / 157 676 Hodnota spoluvlastnického podílu: 200 994,52 Kč * 7 161 / 157 676 = 9 128,35 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 9 128,35 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 650 631,78 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 650 631,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 650 631,80 Kč Celkem 650 631,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 650 631,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 650 631,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 650 631,80 Kč Celkem 650 631,80 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 650 631,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 650 630,- Kč slovy: Šestsetpadesáttisícšestsettřicet Kč - 11 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské pro částku 45.408,- Kč s příslušenstvím, pro částku 5.960,- Kč s příslušenstvím - Deprint s.r.o., Šimonova 1101/10, Řepy, 163 00 Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Prodej bytu 3+1 v OV v přízemí domu v Bechyni, ul. Písecká o CP 66 m2. Byt je po rekonstrukci - nová okna, kuchyně, v koupelně sprchový kout a ker. obklady. Podlahy plovoucí, koberec, dřevěná a dlažba, samostatné WC s umyvadlem. V kuchyni plynový sporák s el. troubou. Požadovaná cena 790.000,- Kč včetně provize a právního servisu. - 12 -
bytu 3+1 v osobním vlastnictví v Bechyni Na Libuši 824 (GPS:49.2994300N, 14.4806750E). Nabízený byt je umístěn v nejvyšším šestém patře šestipatrového panelového domu s výtahem. Dispozice bytu je tvořena pobytovými místnostmi obývacího pokoje (15,99 m2), dětského pokoje (12,40 m2), ložnice (12,31 m2) a kuchyně (12,44 m2). Dispozici doplňuje vstupní chodba (5,87 m2) s vestavěnými skříněmi a sociální zázemí koupelna (2,48 m2) a WC (0,90 m2). Příslušenstvím bytu je sklepní kóje (1,27 m2). Dům s nabízeným bytem v současné době prochází postupnou rekonstrukcí. Byla vyměněna okna, vyzděny meziokenní vložky, opravena střecha a stoupačky. Dům je opatřen novým výtahem a společenství vlastníků jednotek v současné době připravuje celkové zateplení domu s novou fasádou. Samotný byt se nachází prakticky v původním, udržovaném stavu. V minulosti byl byt vyštukován, byly položeny plovoucí podlahy (v dětském pokoji zůstalo původní lino). Najdeme zde původní bytové jádro, což může být výhodou pro zájemce, kteří byt hodlají rekonstruovat dle vlastních představ. Celková plocha jednotky čítá 62,39 m2, měsíční náklad představuje položku ve výši 2.888,- Kč. Požadovaná cena 585.000,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu. byt 3+1 s balkonem, Písecká ul., Bechyně. Plastová okna, zděné jádro. Dům prošel celkovou revitalizací. Nízké náklady na bydlení. Požadovaná cena 790.000,- Kč včetně provize. - 13 -
Negativně působí prodej dražbou. Obvyklá cena bez vlivu závad : 650.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 650.000,- Kč. Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč V Tršicích 14.10.2014 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.19. - 14 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4108-408/2014 znaleckého deníku. - 15 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2031 ze dne 26.9.2014 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-16 -
Snímek katastrální mapy - 17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
Mapa oblasti - 19 -
- 20 -
- 21 -