ZNALECKÝ POSUDEK č. 3760-60/2014 O ceně bytové jednotky č.729/4 v Brně, Veveří, Mášova 729/11, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5396/168608 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.2716 pro k.ú.veveří Objednatel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 28.1.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 16 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Tršicích 28.1.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.729/4 v Brně, Veveří, Mášova 729/11, vč.příslušenství a podílu o velikosti 5396/168608 na společných částech domu, vše zapsáno na LV č.2716 pro k.ú.veveří 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.729/4 Adresa předmětu ocenění: Mášova 729/11 602 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Veveří Počet obyvatel: 378 965 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 5 150,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 28.1.2014 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.2716 pro k.ú.veveří - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 560706/2065, Pan Jiří Bartoň, Čápkova 39/36, 60200 Brno, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací přímo od vlastníka nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 2.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a šesti nadzemními podlažími. Má plochou střechu, krytina je živičná, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z PVC. Fasáda je břízolitová, okna jsou plastová. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné, podlahy jsou z parket a PVC. Kuchyň je s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Vytápění je ústřední dálkové, vč.teplé vody. Schody jsou betonové standardní, výtah v domě je. K bytu náleží lodžie a sklep. Stav domu je dobrý, vybavení celkově standardní. Dům je z roku 1964. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Brno 2 Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 27): 31 669,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy podlahová plocha: 53,96 * 1,00 = 53,96 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 53,96 m 2-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0,75 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,85 = 1,003 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,900 4 i = 1-5 -
Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava* - Zastávka hromadné dopravy do 200 m V 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 31 669,- Kč/m 2 * 1,003 = 31 764,01 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 53,96 m 2 * 31 764,01 Kč/m 2 * 0,900 * 1,070= 1 650 568,50 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 650 568,50 Kč - 6 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 650 568,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 650 568,50 Kč Celkem 1 650 568,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 650 568,50 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 1 650 568,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 650 568,50 Kč Celkem 1 650 568,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 650 568,50 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 1 650 570,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetpadesáttisícpětsetsedmdesát Kč - 7 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k pohledávce ve výši 558.000,- Kč a pohledávky budoucí do výše 820.260,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, 120 00 Praha 2. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : prodej bytu v OV 2+1, na ul. Čechyňské v Brně. Jedná se o byt ve 2.NP/4.NP v cihlovém domě bez výtahu, s celkovou plochou 72 m2. Byla zde provedena částečná rekonstrukce nové odpady, nová voda, elektřina v mědi, nový rozvaděč s proudovým chráničem. Nová koupelna s CP 2,9 m2 vana, umývadlo, WC. Popis: předsíň 2,7 m2, komora 1,9 m2, kuchyň s obývacím prostorem 19,9 m2, pokoj 22,5 m2, ložnice 22,3 m2. Je vypracován projekt na topení a udělaná příprava na plynový kondenzační kotel, nyní ohřev teplé vody elektrickým bojlerem, vytápění bytu WAW. Možnost - 8 -
stavební úpravy - neprůchozí pokoj dle plánku. Do konce roku 2013 budou na celém domě provedeny komplexní opravy - zateplená dvorní fasáda, uliční fasáda, výměna oken za plastová, oprava pavlačí, nová vstupní vrata. Byt je orientován ve vnitrobloku, klidné a tiché prostředí. Orientace jih. V bytě jsou vysoké stropy 3,3 m a velmi pěkné dvoukřídlé dveře. K bytu náleží prostorný sklep o výměře 10 m2. Jedná se o velmi pěkné bydlení v centru Brna s dobrou dostupností do centra, 3 minuty od hlavního nádraží MHD na ul. Křenové. Veškerá občanská vybavenost v dosahu. Parkování před domem. Požadovaná cena 1.890.000,- Kč. byt 2+1 v osobním vlastnictví ve velmi žádané a vyhledávané lokalitě Brno, Královo pole - Ponava. Byt prošel v roce 2008 kompletní rekonstrukcí. Podlahy (plovoucí), okna (plastová), kuchyň (vestavěná linka, vestavěná lednička s mrazákem), koupelna ( zděné jádro ). Jsou zde vestavěné skříně a menší praktické úložné prostory. Byt je umístěn v přízemí domu a proto je zde nainstalován alarm a dvoje bezpečnostní dveře s kováním. Byt má nadstandardně instalované odsávání vzduchu. Osvětlení je provedeno bodově. Byt má samostatnou kuchyň a dva pokoje. K bytu patří i sklep. Parkování je bezproblémové před domem. Byt je velice pěkný a je umístěn v klidné lokalitě. Požadovaná cena 1.900.000,- Kč vč provize. - 9 -
Okres Brno - město, Zábrdovice. Prodej pěkného družstevního bytu po kompletní rekonstrukci 2+1 s balkónem ve 2. NP cihlového domu na ulici Koliště. Výměra bytu 100 m2 včetně balkónu do vnitrobloku. Dispozice bytu: výměra neprůchozích pokojů 32 a 24 m2, kuchyň 14 m2, předsíň 24 m2, koupelna 3 m2, WC 1 m2, komora 1 m2, balkón 3 m2. Byt je po kompletní rekonstrukci, jádro zděné, okna do ulice v plastu, nové stupačky, nová elektřina, podlahy plovoucí, dlažba, PVC, nové omítky. Možnost převodu do OV po doplacení anuity. V bytě jsou samostatné měřiče studené i teplé vody, elektroměr, plynoměr, vytápění centrální, zaveden internet a televize. Nedaleko domu jsou nákupní střediska, školy, školky, MHD, nemocnice, sportovní vyžití, veškerá občanská vybavenost, centrum města. Požadovaná cena 1.600.000,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.700.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.700.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionsedmsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 28.1.2014 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.69. - 10 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3760-60/2014 znaleckého deníku. - 11 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.2716 ze dne 27.6.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-12 -
Fotodokumentace nemovitosti - 13 -
Mapa oblasti - 14 -
- 15 -
- 16 -