Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1777 / 105-02 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Byt ve vlastnictví bez garáže a bez garážového stání v současném stavu Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel nedobrovolné dražby Předmět ocenění Bytová jednotka č. 790/9, LV č. 18576, s podílem na společných částech domu a pozemku 185/11172 na pozemcích: pozemek parc.č. 554, LV č. 18387 Adresa Kraj Hlavní město Praha Statutární PRAHA Počet obyvatel 1257158 město Kat. území Žižkov Ulice Husitská č.p. 790 Část obce dle LV Žižkov Objednatel EURODRAŽBY.CZ, a.s. U Pískovny č.p. 890 č.o. 1 180 00 Praha 8 Vlastnictví Bytová jednotka Kurečajová Verona - 130 00 Praha 3 Žižkov, Husitská 790/44 Zpracováno pro společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Tel. E-mail IČ 25023217 DIČ CZ25023217 Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne 5.11.2012 Licence číslo Plickova 567 Ke dni 26.10.2012 0604 149 00 Praha 11 Prohlídka dne 26.10.2012 Počet stran textu 3 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 20.45 m 2 43 000 Kč/m 2 879 400 Kč Obvyklá cena - současný stav 880 000 Kč Osmsetosmdesát tisíc Kč
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Dle náhledu nejsou viditelné závady, které v důsledku přechodu užívacích práv nezaniknou. Jedná se o malý atypický byt 1+kk s příslušenstvím ve zděném domě kladné faktory: - po částečné rekonstrukci - komora z bývalého WC před bytem záporné faktory: - frekventovaná ulice Husova, okna do ulice - 5.NP bez výtahu Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceněna jako prázdná, bez závazků Vyhodnocení rizik ANO jednotka je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) ANO k jednotce je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup ANO jednotka je prosta věcných břemen a jiných omezení, která podmiňují vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva NE jednotka je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. zástavní právo smluvní, pohledávky a budoucí pohledávky do výše 1 000 000 Kč, Smlouvou o zřízení zástavního práva podle obč. z. ze dne 17.7.2012, V-38869/2012-101 ANO nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost ANO jednotka je určena výhradně k bydlení ANO jednotka je zkolaudována ANO jednotka je dokončena ANO jednotka je užívána v souladu s právním stavem ANO nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO zpracovatel ocenění je odhadcem společnost EURODRAŽBY.CZ, a.s. Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu není k dispozici REET: Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu nabídka převodu bytu - návrh na uzavření smlouvy o převodu ze dne 21.května 2012 - prodej bytů MČ Praha 3 nájemníkům Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 18576, vyhotovený dálkovým přístupem 22.10.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Žižkov. Návrh na uzavření smlouvy o převodu ze dne 21.května 2012 Datum předání kompletních podkladů 26.10.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 18576, vyhotovil dálkovým přístupem 22.10.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Žižkov. NE 2
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Žižkov je městská čtvrť a katastrální území Prahy nacházející se na východním okraji centra. Je téměř celý součástí městského obvodu Praha 3. Jedná se o lokalitu převážně činžovních domů, s veškerou dostupnou občanskou a technickou vybaveností, s dobrou dopravní dostupností do centra městskou hromadnou dopravou, představovanou metrem nebo tramvají. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba obytná zástavba Objekt bydlení je situovaný v hlavní frekventované ulici Husitská, v lokalitě řadových činžovních domů s uzavřenými vnitrobloky. Nachází se podél jižní uliční čáry. Jedná se o lokalitu s převažující funkcí bydlení v starších činžovních domech s nebytovými prostory. V sousedství je vrch Vítkov. Bytový dům čp.790 je vnitřní řadový, postavený na větší části pozemku p.č.554. Část pozemku tvoří betonové oplocené nádvoří, které je součástí většího vnitrobloku. Dobrá je dostupnost do centra městskou hromadnou dopravou představovanou autobusem ke stanici metra Florenc. Zastávka autobusu je před domem cca 50m. Parkování v okolí je obtížné i pro držitele rezidenčních karet. Informace o nemovitosti Dům má 1 podzemní podlaží a 5 nadzemních podlaží. Jedná se o zděný atypický bytový funkcionalistický dům s hlavním vchodem přímo z ulice Husitská a zadním vchodem z nádvoří. Bytový dům je v každém nadzemním podlaží složen z komunikačního prostoru, tvořeném dvouramenným, z nádvoří přímo osvětleným schodištěm a z bytových jednotek. Výtah není. V 1.NP se nachází dvě nebytové jednotky. Objekt je zděný cihelný, pravoúhlého půdorysu, do nádvoří s vystupujícím schodištěm. Stropy jsou trámové, ve střední části betonové, střecha sedlová, krytina pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Fasáda je zdobená, břízolitová. Okna společných prostor jsou dřevěná jednoduchá, vstupní portál je truhlářský zdobený, s keramickým obkladem. Je zaveden společný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Předmětem ocenění je bytová jednotka č.790/9 umístěná v 5.NP naproti schodišti, s malou komorou (bývalé WC) na podlaží, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku p.č.554 ve výši 185/11172. Tento podíl má pouze doplňující vliv na hodnotu nemovitosti. Jedná se o vnitřní jednostranně S do ulice orientovaný byt 1+0. Ze společné chodby je přístupný pokoj s kuchyňským koutem. Z něho se vchází do koupelny s WC. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 4350 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ne Orientace oken sever Počet koupelen 1 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně sprchový kout, umyvadlo, WC dřez s odkapávačem Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet samostatných WC 1 Bytová jednotka je v současném stavu běžně uživatelná a obyvatelná Ano Technický stav Technický stav domu průměrný Bytový dům je v průměrném, méně udržovaném technickém stavu. Konstrukce a vybavení jsou opotřebované zvýšeným užíváním. Byl postaven v první čtvrtině 20.století. Opotřebení domu odhad 60%. Technický stav jednotky průměrný Jednotka je po částečné rekonstrukci nášlapných ploch, povrchů stěn, výplní otvorů. Do místnosti byla vestavěna malá koupelna. Rekonstrukce proběhly v průměrné kvalitě. Komora na chodbě je v původním stavu. Nebyl k dispozici souhlas se stavebními úpravami. Minulé rekonstrukce Konstrukce Rozsah Rok provedení Vnitřní omítky oprava 2012 Okna částečná repase 2012 Dveře repase vstupních dveří 2012 Podlahy výměna 2012 3
Instalace výměna 2012 Sociální zařízení nově vestavěno 2012 Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové bez konstrukce podhledu, betonové % dokonč bez izolací 100 krov sedlový 100 střešní krytina pálená 100 obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 60 100 vnější úpr. povrchů omítka ze stříkaného 100 cm břizolitu vnitřní úpr. stěn vápenná omítka 100 schodiště kamenné stupně, teracová podesta 100 Popis provedení jednotky Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce Provedení okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře hladké lakované, vstupní dřevěný masiv podlahy obytných laminátové plovoucí 100 podlahy nebytových místn. místn. 100 % dokonč 100 keramická dlažba 100 vytápění centrální 100 elektro světelný rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu 100 zdroj teplé vody bojler 100 1.NP bytu - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha pokoj s kk 17.80 m 2 1.0 17.80 m 2 koupelna s WC 2.20 m 2 1.0 2.20 m 2 komora 0.90 m 2 0.5 0.45 m 2 Součet ploch za podlaží 20.90 m 2 20.45 m 2 4
Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 26.10.2012 Konstrukční provedení Stavba montovaná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 20.0 m 2 Cena za nemovitost 1 300 000 Kč 65 000 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 975 000 Kč 48 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+kk Lokalita : ul.řehořova, sousedství Technický stav : po rekonstrukci Obdobná bytová jednotka, vyšší standard, klidnější lokalita, výtah v domě 5
2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 4.11.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 5.NP Počet NP domu celkem 5 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu 1 + 1 Výtah Ano Podlahová plocha 36.0 m 2 Cena za nemovitost 1 980 000 Kč 55 000 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 1 485 000 Kč 41 300 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+1 Lokalita : ul.víta Nejedlého, sousedství Technický stav : po rekonstrukci-půdní vestavba Větší bytová jednotka, vyšší standard, klidnější lokalita, výtah v domě 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 1.11.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 4.NP Počet NP domu celkem 3 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 28.0 m 2 Cena za nemovitost 1 980 000 Kč 70 700 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 1 485 000 Kč 53 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+kk Lokalita : ul.vlkova, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci celého domu Větší bytová jednotka, vyšší standard, klidnější lokalita, výtah v domě 6
4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu 9.10.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Byt se nachází v 3.NP Počet NP domu celkem 6 Počet podlaží bytu 1 Velikost bytu garsoniera Výtah Ano Podlahová plocha 34.0 m 2 Cena za nemovitost 2 576 400 Kč 75 800 Kč/m 2 Redukce ceny 25 % Redukovaná cena 1 932 000 Kč 56 800 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Byt 1+kk Lokalita : ul.jeronýmova, širší sousedství Technický stav : po rekonstrukci celého domu Větší bytová jednotka, vyšší standard, klidnější lokalita, výtah v domě Nejsou zařizovacím předměty a vybavení Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 41 300-56 800 Kč/m 2 975 000-1 932 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 43 000 Kč/m 2 7
Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V ulici Husitská není trh s obdobnými bytovými jednotkami, proto se vychází ze širšího sousedství, kde je k předmětnému datu dostatečně rozvinutý trh obdobných bytů v osobním vlastnictví. Nabídka převyšuje poptávku. Nabídky se pohybují v rozpětí 1,30-2,50 mil.kč tj.55 000-75 000 Kč/m2, podle technického stavu, umístění a vybavení. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb, výši anuity a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí 42 000-57 000 Kč/m2. Vzhledem k zatížené lokalitě a poloze v domě je obvyklá cena směrována na spodní hranici rozpětí. Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova 567 149 00 Praha 11 0604 podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne 2.9.1997, č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1777-02 znaleckého deníku. 8
Fotodokumentace pohled do ulice Husitská hlavní vchod z ulice Husitská nádvoří domovní schodiště vstupní dveře pokoj s kk 9
Fotodokumentace pohled od dveří koupelna koupelna sprchový kout koupelna el.bojler 10
11 Fotodokumentace - mapy