ZNALECKÝ POSUDEK č. 3419/2016 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Unín, obec Unín, okres Brno-venkov: pozemků parc. č. 537, 538/4 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 147/03 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 2. října 2016 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 2. října 2016 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Datum vyhotovení: 2. listopadu 2016 Tento posudek obsahuje 11 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 147/03-269 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Hynka Pippala. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 2. října 2016. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 1050 ze dne 7.3.2016 pro k.ú. Unín: A: Vlastník: Pippal Hynek, č.p. 18, 68771 Pitín B: Nemovitosti: Parcela: 537-11297 m 2 lesní pozemek 538/4-2600 m 2 lesní pozemek C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Unín z http://nahlizenidokn.cuzk. 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 2.10.2016. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.1 Ostatní Lesní hospodářská osnova, platnost od 1.1.2012-31.12.2021 1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2013 (www.azoposn.cz). 1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc.č. 537 lesní pozemek o výměře 11297 m 2 Pozemek parc.č. 538/4 lesní pozemek o výměře 2600 m 2 Oceňované pozemky se nachází v k.ú. Unín, asi 600 m jihozápadně od zastavěné části obce Unín, ve zvlněném terénu. Přístup k pozemkům je z východní strany přes pozemky jiných vlastníků. Parcely č. 537 a 538/4 tvoří jednotný funkční celek, leží vedle sebe, mají nepravidelný tvar, jsou sklonité k západu. Na většině plochy se nachází lesní listnatý porost stáří asi 5 r., část byla vysázena, část tvoří náletové dřeviny. Na části parc.č. 537 je vzrostlý lesní porost, převážně smrkový, stáří 67 r. (dle LHO). 2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Je provedeno porovnání s podobnými zemědělskými pozemky ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz (11/2016). 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej lesa 6 056 m², Horní Loučky, okres Brno-venkov prodej lesního pozemku v katastrálním území Horní Loučky, okres Brno - venkov. Celková plocha je 6056 m2. Pozemek je po částečné těžbě. Je zde 0,11ha odtěženo (cca 20 m3), 0,39ha ve věku 74 let cca 100m3 BO,SM,DB a 0,10ha ve věku 49 let. Parcela částečně na rovině a částečně svažitý terén, přístup po lesní cestě. Celková cena:60 000 Kč za nemovitost Cena za m²:10 Kč Aktualizace:2.11.2016 Plocha pozemku:6056 m 2
5 Prodej lesa 7 718 m², Ivančice, okres Brno-venkov k prodeji lesní pozemek v Ivančicích o celkové výměře 7718m2, osázený dubovým porostem. Les se nachází ve svahu a dole končí potokem. Přístupný je po lesní cestě, přímo k pozemku je možné s technikou dojet po poli. Celková cena:118 000 Kč za nemovitost Cena za m²:15 Kč Aktualizace:22.09.2016 Plocha pozemku:7718 m 2 Komunikace:Neupravená Prodej lesa 16 293 m², Ivančice, okres Brno-venkov Prodej dvou lesních pozemků. Menší pozemek 4830 m2, stáří lesa cca 40 let. Rostou zde borovice. Větší pozemek - 11463 m2, kde rostou duby. Tato část není vytěžena. Celková cena:360 000 Kč za nemovitost Cena za m²:22 Kč Aktualizace: 1.11.2016 Plocha pozemku:16293 m 2 Doprava:Silnice Prodej lesa 19 638 m², Tišnov - Jamné, okres Brno-venkov prodej lesního pozemku o výměře 19638m² v Jamném u Tišnova. Les převážně smrkový, stáří lesa 79 let - 1 ha, zbytek asi 50 let. Les je dobře přístupný. Celková cena:500 000 Kč za nemovitost Cena za m²:25 Kč Aktualizace:2.11.2016 Plocha pozemku:19638 m 2
6 Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny lesních pozemků se ve srovnatelných lokalitách pohybují v rozmezí 10-25 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a stavu pozemku, stanovuji cenu: - lesní porost - 5 r. 12 Kč/m 2 - lesní porost - 67 r. 22 Kč/m 2 Porovnávací cena pozemků Parcela číslo 537-a 537-b Druh pozemku lesní pozemek (celkem 11 297 m2) lesní pozemek (celkem 11 297 m2) 538/4 lesní pozemek Využití dle skutečného stavu listnatý les - část vysázeno, část nálet - 5 r. Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč 9 397 12,00 112 764,00 vzrostlý les, převážně smrk - 67 r. 1 900 22,00 41 800,00 listnatý les - část vysázeno, část nálet - 5 r. 2 600 12,00 31 200,00 Celkem 13 897 185 764,00 3. Práva a závady Povinný pan Hynek Pippal nesdělil, zda jsou oceňované pozemky pronajímány. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 123 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: jednostoosmdesátšesttisíckorunčeských Cena 185 764,00 Kč 186 000,00 Kč V Brně dne 2. listopadu 2016 Ing. Tomáš Hudec
7 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3419/2016 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 2. listopadu 2016 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 123 str. 1, 7 Výřez z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti
8
9
10 Parcela č. 537, 538/4 Výřez z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací 537 538/4
11 Mapa oblasti